序論：好文章的創作是一個不斷探索和完善的過程，我們為您推薦十篇商業地產營銷論文范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質，帶來更深刻的閱讀感受。

篇（1）

隨著我國經濟的快速發展，商業地產企業如雨后春筍，在我國大量出現，國內商業地產行業一度出現過熱的勢頭。為了控制商業地產業過熱的情況，國家實施了多次宏觀調整的政策。2011 年，國家新 “國八條”出臺，之后，國內眾多城市又頒布了“限購令”。此外，居民對房地產營銷服務的質量和要求越來越高，使得房地產行業的形勢越來越嚴峻。因此，為了重新使房地產煥發活力，人們將視線轉向了對營銷模式的創新。

一、我國房地產發展的現狀

1.投資方面。當下，我國商業地產在投資方面存在以下這幾個特點：1）投資增加速度減緩。2）投資結構發生了改變，中東部的房地產投資速度加快。3）對銀行的依賴程度依然很高。

2.營銷方面。雖然近年來我國商業地產行業的發展速度很快，出現了大量的商業地產企業，但是由于國內商業地產行業起步晚，所以在很多領域還相當不成熟。在商業地產行業眾多的問題中，營銷方面的問題非常突出，亟待解決。我國房地產企業中普遍存在營銷理論和營銷實踐缺乏良好互動的情況，不能相互促進，導致了很多不成熟營銷理論的產生，如地段論、廣告致勝論以及價格致勝論等等，而實際上，這些營銷理論都是經不起推敲和琢磨的。

二、商業地產營銷模式的創新

在當下商業地產行業不景氣的背景下，進行營銷模式的創新顯得尤為重要，只有這樣才能讓房地產企業在殘酷的市場競爭中爭得一席之地，求得生存和可持續發展。

1.差異化營銷模式。差異化營銷是指房地產企業應該在房屋的質量、設計、小區的環境、服務和安全等方面下足功夫，使本企業建筑的房屋由于其他企業，從而造就更好的營銷業績。這樣，消費者在看房的過程中，對企業工作人員的服務、小區建設的質量、設計、環境等都非常滿意，并留下深刻的印象，企業就完成了營銷的第一步。然而，這對房地產企業的要求非常高，具有很大的挑戰性。企業要增加資金的投入，使生產成本大大提高，而且還要建設和不斷完善企業文化。企業文化是區別不同企業的要素之一，是各個企業的特點，很難被同行模仿。

2.體驗式營銷模式。體驗式營銷是指讓消費者親臨現場，參觀樣板房，并在樣板房中切實地經歷生活的細節，如坐沙發上聊天，在廚房做飯等等。這種讓消費者真實體驗新房中生活方式的模式可以不僅讓他們感受到房地產企業的誠意和用心，更重要的是讓他們盡可能地感受到房屋的巧妙設計和采光條件等因素。當消費者體會到了公司誠摯的服務、優美的小區環境和巧妙的房屋設計時，就離銷售成功不遠了。

3.網絡式營銷模式。對房地產的網絡營銷的定義，目前還沒有公認的比較規范的說法。周游、趙炎認為，網絡營銷是借助現代信息技術來實現營銷目標的一系列市場行為，它可以視為一種新的營銷方式，但它并非要替代傳統營銷方式，而是迎合信息科技的發展，來創新與重組營銷方式。網絡營銷模式是依托互聯網技術實現產品、服務等的交換，以最大程度上滿足客戶的需要。與傳統的營銷模式一樣，它以盈利為目標。

（1）網絡營銷的推廣模式。房地產網絡營銷推廣模式的運行流程包括提供信息、服務顧客、加強與消費者的關系、增加購買。企業通過在網絡上最新的一手房或二手房房源信息、樓市動態、行業政策等，為消費者查詢相關的信息提供便利，同時加強與顧客的互動和聯系，培養潛在的客戶群，最終提高房地產的營銷額。房地產網絡營銷的手段有很多，目前存在以下營銷推廣手段，包括企業網站營銷、搜索引擎營銷、電子郵件營銷、網絡廣告營銷等。

（2）網絡營銷的拍賣模式。網絡營銷拍賣模式的運行流程包括提供拍賣信息宣傳造勢獲得消費者認知吸引消費者參加競拍。企業將要拍賣的房源的介紹，包括拍賣時間、拍賣場所等詳細信息到網絡上，吸引消費者參與拍賣。網絡拍賣不但方便了房地產信息的流通，為消費者提高了便利，宣傳了企業的品牌，而且取得了提高業績的真實效果。然而，由于我國拍賣歷史較短，對拍賣相關問題的掌握還不是很全面，導致網絡拍賣效果并不是很好。

（3）網絡營銷模式的優勢。網絡營銷借助計算機網絡傳播范圍廣、速度快、無時間地域限制、內容全面詳盡、多媒體傳送、形象生動、雙向交流、反饋迅速等的巨大優勢，將各個主體連接在一起，為客戶和企業自身創造更多的交換機會。相對其他營銷模式而言，網絡營銷模式能夠打破信息傳遞過程中時空的限制，營銷手段千變萬化，能夠進行即時互動，極大地滿足了客戶的個性化需求，同時又大大降低了營銷成本，是一種十分有效的營銷模式，其他方式不可替代。

三、結語

論文分析了時下國內房地產行業的現狀，提出了三種創新型的營銷模式：差異化營銷模式、體驗式營銷模式和網絡化營銷模式，同時解析了這三種創新型的營銷模式的優勢，希望能為房地產營銷模式研究領域提供借鑒和幫助。

參考文獻：

[1]王海忠.中國消費者世代及其民族中心主義輪廓研究.管理科學學報， 2009： 88-96.

篇（2）

一、售后返租模式的歷史與現狀

售后返租在國外已有很多年的歷史，主要用于公司已有房地產的處理，目的是增加公司不動產的流動性，通常是被作為一種融資方式來看待的。但在我國，售后返租這種商業地產開發普遍應用的手法，是在上個世紀90年代中期由香港傳入的。傳入之初興起于廣州、深圳等沿海發達城市，隨后流傳全國。我國的房地產出售回租和國外的情形有顯著的不同，一是主要運用于新開發的收益性較高的商業地產，因此不僅具有融資屬性，也成為開發商的促銷手段之一；二是將一宗面積較大的適宜整體經營的商業地產分割成許多小份的產權來銷售，然后整體回租。售后返租對我國大型商業地產的發展起到了顯著的促進作用，但由于這一新型的交易方式在我國出現不久，在理論認識上還不成熟，在實踐上也出現了很多問題。

上個世紀90年代中期，瘋炒樓花正值方興未艾，由于售房款回籠過早和集中，致使許多見利忘義的不良房地產開發商，在樓盤未竣工前就卷款而逃，在全國造成了許多爛尾樓并留下許多難以解決的債務糾紛。鑒此，這種營銷方式出現不久就遭到建設部的明令禁止。建設部所頒發的房地產銷售管理辦法明確規定：2001年6月1日后，一律不得以返本銷售和售后包租的方式，出售未竣工的房屋，已竣工房屋則不在此列。此后“返租銷售”模式一度沉寂。

最近幾年，由于房地產開發市場所供應的產品同質化現象極其嚴重，而且供應量偏大，致使競爭變得異常激烈。在產品銷售進度難以理想的情況下，開發商只好在“回報率”、“返租年限”上大做文章，以求在最短時間內售出所有已經開發和待開發的產品，加速資金滾動。正因如此，售后返租又重新抬頭，回報率也從幾年前較保守的每年6％至8％升到了目前的8％至15％不等，返租年限也從以前的3年左右變成現在的10年之久。

二、售后返租模式與其他開發模式的比較

縱觀這幾年我國的商業地產開發可以發現，除售后返租外，國內商業地產開發主要采用了只售不租、部分出售部分出租、只租不售等幾種模式。

1.只售不租模式

此種模式是指商業地產項目在建成后，通過打散分別出售給中小業主。這種模式使得開發商在項目開發過程中的資金壓力大大緩解，降低了開發項目的資金門檻，有利于項目的開發運作，短期見效非常快，適合資金實力不是非常雄厚的公司。但是，單純的出售使業主的產權多元化，難以實行統一經營。商業地產一旦被分割出售，就意味著一個完整的商業設施在所有權和經營權上被徹底分割，失去了它的整體性。購買商鋪的業主一部分是以經營者的身分出現，買商鋪的目的就是為了經營，而另一部分業主則是以投資人的身分出現，并不急于經營，有的甚至是為了養老。這就導致許多商鋪在售出之后一直“大門緊閉”。這不僅損害了投資者的利益，帶來較大的投資風險，還會損害開發商的形象，影響城市景觀，對城市社會經濟的發展造成不良影響。

2.租售結合模式

為了彌補只售不租方式的不足,解決商業地產經營中可能出現的問題,開發商找到了租售結合的方式。具體包括售后返租模式和部分出售部分出租兩種模式。

部分出售部分出租模式是指開發商將開發出來的商業物業出售一部分,以收回投資成本,余下的資產開發商自己組建管理公司或聘請專業的管理公司來出租經營,以賺取后期的營運利潤。目前,在國內主要采取“地產大鱷+商業巨頭”的形式,即在開發商開發商業地產之前,就與知名商業企業結成戰略聯盟,房地產商在受讓土地后規劃前,充分考慮項目商圈的市場需求,并與其相適應的一家或若干家商業企業確定合作關系,在開發過程中,讓這些企業參與相關的規劃工作,最終使整個開發經營在投資估算、商圈分析、市場定位、業態組合、經營收益與風險控制等多方面更合理、更科學。在這種方式下,主力店鋪在建成之前就已經租給了知名企業,而剩下的非主力店鋪則采取出售的形式。

這種模式有比較突出的優點。其一,可以通過銷售商鋪來收回部分資金,一定程度上緩解開發商的壓力；其二,準確的商圈分析,合理的市場定位和業態組合可減少各種資源的浪費,使房地產企業的效用最大化；其三,商業巨頭的穩定租金提高了商業地產項目整體經營的穩定性,房地產商可以借助商業巨頭的品牌效應加快中小店的招商進度,樹立自身的形象；其四,減少了對假設周期和資金統籌的影響因素,使投資估算更準確,資金統籌更順利。但是,這種模式使得大部分商圈采取出租的形式,投資回收期長,開發商需承受較大的資金壓力。此外,項目的商圈是發展變化的,在房地產商與商業企業結成聯盟之后,商圈內可能出現原有商業業態改變或非商業地產改造成商業物業,在這種情況下,原來設計的業態組合就面臨著重新調整。

3.只租不售模式

只租不售模式主要包括兩種,即委托專業招商機構進行項目招商出租、自己搭建招商隊伍進行出租工作。將國際知名零售商請進來有利于整個項目的招商出租,通常國際專業招商咨詢機構更了解國際知名零售商的需求,所以委托國際知名專業咨詢機構進行前期招商出租工作更能有效地促進項目的進展。該類商業地產的開發以出租為唯一模式,意味著開發商必須先通過金融措施籌措到足夠的資金,將該類商業地產建設完成并投入運營,再依靠租金收入回收投資、賺取利潤。如果開發商不能解決項目開發完成、投入運營初期所需要的資金,那么項目是缺乏可行性的。

由于采用出租模式開發商業地產,前期投入的資金巨大而回收期長,而且前期規劃、建設、招商、經營管理等都是專業性極強的工作,因此,需要開發商不僅要具有開發商、投資商的背景,同時又應該具有經營商的背景――至少要組合有專業開發、投資、管理背景的管理團隊。但是目前我國國內的開發商很難達到這樣的要求,因此大多數采用前面兩種開發模式開發商業地產。

模式只售不租租售結合

售后返租部分出售、部分出租只租不售

實質產權和經營權被分割和轉移經營權在返租期內完整，產權被分割且轉移產權、經營權基本完整且基本無轉移

產權、經營權皆完整

優點開發商可盡快回收資金

可收回一定的資金；商業物業可順利開業投資風險小；有利于提升物業價值有利于商業地產的經營；保持良好的形象

投資者無明顯優點出租較容易；有一定的租金回報投資風險較小投資風險較小

缺點

開發商不利于商業地產的經營；有損形象仍有較大的資金壓力；返租期后的續租、經營困難資金壓力巨大；合作伙伴破產時存在巨大風險資金壓力巨大；對開發商素質要求太高

投資者存在較大的投資風險存在一定的投資風險無明顯劣勢無明顯劣勢

三、售后返租定價分析

(一)商業地產售后返租定價的特殊性

和住宅房地產只需確定房屋售價不同，商業地產售后返租定價時需要考慮的因素更多，定價的過程也更為復雜。

(1)售后返租模式作為一種集銷售、融資、經營于一體的商業地產運作模式，定價過程中應包含融資因素。

(2)同時確定銷售價格和租賃價格。住宅房地產一般或者銷售或者租賃，因此，在一次交易中要么只需要確定售價，要么只需要確定租金，但在商業地產售后返租中，銷售和租賃是同時發生的，售價和租金是緊密相關的，是同時確定的。

(3)確定包含售價、回報率、返租期三個待定參數。租金由售價和回報率確定，而售價和租金都和返租期緊密相關，因為返租期的長短和融資成本及雙方風險的分配有關。

(二)商業地產售后返租定價的模型

設一項售后返租的商業地產的售價為P，凈租金回報率為i且在返租期內保持不變，折現率為r且假定保持不變，當不考慮租售雙方的交易稅費時，對購買人來說相當于投資收益率，對出售人來說相當于融資成本，返租期為m年。商業地產剩余可使用年限為n年，且m≤n，假定返租期滿后的n―m年的商業地產價值預計為R。

P=∑mt=1P×i(1+r)t+R(1+r)m（1）

再設市場凈租金為W，折現率為r0，則該商業地產的市場價值V由收益法可得

V=∑nt=1W(1+r0)t（2）

第m年時，商業地產的市場價值按收益法計算應為

R=∑n-mt=1W(1+r0)t（3）

記R=k×V，由(2)和(3)知

k=(1+r0)m[(1+r0)n-m-1](1+r0)n-1(4)

k的取值范圍是0＜k≤1，其值的大小取決于返租期m相對于商業地產產權期限n的長短，當返租期確定時，k是一個定值。由于m遠小于n，因此k總是小于1.

將R帶入(1)得

P=∑mt=1P×i(1+r)t+V×k(1+r)m(5)

記融資比例q=P/V

代入(5)并經整理可得

i×∑mt=11(1+r)t+kq×1(1+r)m=1(6)

由式(6)可得到以下結論：

結論①：當融資比例q一定時，凈租金回報率i和融資成本r呈同方向變化；

結論②：當凈租金回報率i一定時，融資比例q和融資成本r呈反方向變化；

結論③：若要維持融資成本r不變，則凈租金回報率i和融資比例q必然同方向變化。

商業地產開發商可采用的價格策略具體有三種：P=V 、P＜V、P＞V。

(1) 當P=V，也即q=1。令r=r0，則i=W/V。由式(2)知W/V=1/∑nt=11(1+r0)t。這是商業地產租賃市場的平均凈租金回報率，以表i0示。即q=1時，若i=i0，r=r0（結論④）。再由結論①可知，當定價為P=V時，若提供超出市場平均的凈租金回報率，則必然付出超出r0的融資成本。

(2) 當P＜V時，此時q＜1。由結論④和結論②可知，若i=i0，則q＜1時，r＞r0。這一結論也可表述為結論⑤：q＜1時，若i=i0，則r＞r0。同理，由結論④和結論③，可得結論⑥：q＜1時，若r=r0，則i＜i0。由結論⑤ 、⑥和結論①可知：當開發商確定P＜V時，若提供市場平均的凈租金回報率，則必然付出超出r0的融資成本，若只愿付出r0的融資成本，則只能給購買人提供低于市場平均的凈租金回報率，從而缺乏市場吸引力。

(3) 當P＞V時，此時q＞1。由結論④和結論②可得結論⑦：q＞1時，若i=i0，則r＜r0；由結論④和結論③可得結論⑧：q＞1時，若r=,則i＞。由結論⑦ 、⑧和結論①可推知結論⑨：q＞1且取一定值時，必然存在一個i的區間，使得當i＞i0時，r＜r0。上述結論表明：當開發商采用P＞V時，若提供市場平均的凈租金回報率，則付出的融資成本必然低于r0；若只付出r0的融資成本，則也可給購買人提供高于市場平均的凈租金回報率；當融資比例不變時，必然存在一個回報率區間，使得回報率i大于市場平均的凈租金回報率而融資成本小于r0。

四、商業地產商承諾高回報率的動因分析

在我國商業地產的項目開發過程中，商業地產商通常開出8％、10％甚至15％的售后包租收益率，使購買者以為高回報率即意味著高投資收益率，從而使交易順利進行。商業地產商之所以采取這種策略的原因可用上面模型得到的結論來解釋。

由結論②知開發商可以設定一個具有誘惑力的高回報率，同時通過提高售價增加融資比例達到降低融資成本的目的。這對于購買者而言意味著購買者花高價買下的房地產并沒有給自己帶來高的投資收益率；相反，購買者還要承擔巨大的投資風險，因為經營性售后返租的實質性風險在出租人(也即購買人)一方。這種交易對購買人來說非常不利，但在現實中仍會發生，因為這種不利的結果具有一定的隱蔽性，因而也具有隱性欺騙性。因為在房地產售后返租交易時，買賣雙方在價格談判中僅涉及到售價、回報率和返租期，開發商會極力渲染高回報率，使購買者以為高回報率即意味著高投資收益率，但投資收益率并不是直接顯現的，它還與銷售價格與真實價值的比例(即融資比例q)、返租期有關。購買者雖然可能會察覺到售價偏高，但購買者由于信息的不對稱，難以弄清房地產的真實價值，并不清楚房地產的價格被抬高了多少，同時受高回報率的誘惑從而成交。

參考文獻：

[1]郭險峰.我國商業地產開發升溫原因及特點解析[J].經濟論壇,2005(13).

[2]王珍蓮.新時期我國商業地產開發模式走向研究[J].建筑經濟,2007(7).

[3]王晉.商業地產開發模式的比較與分析[J].經濟論壇，2006(1).

[4]屈永山.收益性房地產出售回租研究.碩士學位論文，2005.

[5]劉曉君，陳世杰.商業地產風險及其防范.統計與決策[J]，2005/23.

[6]馮暉.商業地產發展趨向何方[J].城市開發,2006(6).

[7]王學東.商業房地產投融資與運營管理[M].北京：清華大學出版社,2004.

[8]何曉兵.我國商業地產可持續發展淺探[J].商業時代,2004(13).

篇（3）

商業地產，作為商業用途的地產，又叫商鋪地產。以區別于以居住功能為主的住宅房地產，以工業生產功能為主的工業地產等。廣義上通常指用于各種零售、批發、餐飲、娛樂、健身、休閑等經營用途的房地產形式。從經營模式、功能和用途上區別于普通住宅、公寓、別墅等房地產形式。國外用的比較多的詞匯是零售地產的概念。泛指用于零售業的地產形式，是狹義的商業地產。目前國內大量房地產開發商均有此類開發項目，常見名稱多為“某某廣場”。 

文化旅游地產，就是以文化產業為基礎與核心切入點，嫁接區域文脈資源，放大地方特色文化，把脈時尚文化需求、創意特色文化產業，通過文化產業的提升，將文化、旅游和地產有機地結合，打造新的生活空間，倡導新的生活模式。國內近2年此類項目開始出現，并有快速擴大之勢。目前，大連萬達集團投資的無錫、哈爾濱、南昌、青島、合肥、廣州、南京、南寧、上海等多個文化旅游項目相繼上馬。 

作為商業地產及文化旅游地產相輔相成缺一不可的環境景觀規劃設計，對提升商業地產價值、增加文化旅游地產利潤起著舉足輕重的作用。它不僅能整合室內和外部商業空間的空間資源，還影響著商業業態布局和人們的購物心理。決定景觀設計成敗的因素眾多，有產品功能定位、地域因素、項目所在地人文習性等。 

1萬達廣場和萬達茂概述 

萬達廣場是大連萬達集團開發的第三代城市綜合體產品。為大連萬達集團獨創的商業地產模式：將國外室內步行街與中國商業大樓結合在一起，打造一個巨大的城市綜合體，內容包括大型商業中心、商業步行街、五星級酒店、商務酒店、寫字樓、高級公寓等，集購物、休閑、餐飲、文化、娛樂等多種功能于一體，形成獨立的大型商圈。代表作有武漢漢街萬達廣場、上海松江萬達廣場、武漢萬達中心、武漢中央文化區等。 

萬達茂是大連萬達集團在世界首創的大型室內文化、旅游、商業綜合體。所有項目完全室內，一年365天娛樂全天候，徹底解決氣候對娛樂項目的影響。項目內容包括各類室內主題公園、電影科技樂園、國際影城等。作為萬達集團創新的第四代產品，萬達茂與萬達廣場相比發生根本改變，不再以商業為主，而以文化娛樂為主。 

萬達從住宅地產向商業地產、文化旅游產業轉型，20多年里萬達產品已經歷4代創新，從第l代商業地產單店、第2代商業地產組合店到第3代城市綜合體，再到現在的第4代文旅商綜合體一萬達茂，每一次模式創新，景觀規劃設計也都緊跟步伐、與時俱進、推陳出新。 

2萬達廣場和萬達茂綜合功能對比分析 

本文從“綜合功能、景觀空間、文化體驗”3個方面對比分析了具有代表性的部分萬達廣場及萬達茂，通過所涉及的景觀部分元素數據的整理和對比，見表1。 

從表1中很容易分辨出，萬達廣場是以商業為主。以室外金街的方式增加建筑邊界的長度來提高沿街底商的密度，通過銷售物業來緩解資金投入，這樣的模式作用到景觀設計上，則需要考慮更多的人流通達度，增加停留空間與建筑出入口和商鋪的開放程度，從而需形成主界面的沿建筑邊的帶型廣場景觀。同時，為保證主要出入口的廣場效應（方便大型活動或室外營銷的預留空間），主題雕塑與景觀小品類標識物的運用也應作為設計元素重點考慮，以此強化區域可識別性和提升購物環境的心理品質。 

而萬達茂的功能定位則以文化娛樂為主，商業為輔。強化文化娛樂氛圍，弱化商業氛圍，從而禁止店招的建筑設計，多樣性的頂級主題娛樂業態（如室內水公園、主題樂園、電影樂園等），奠定了萬達茂的文化娛樂功能。所以，在室外景觀的功能考慮上，延續萬達廣場商業界面式的景觀顯得捉襟見肘。則需要根據萬達茂的定位及對本地城市和文化有深入全面的了解，從文化的角度來創造以體驗為主線的人文景觀，延展和創新室外景觀的功能空間，形成與室內功能的互補和加強，旅游娛樂效應將作為景觀設計的最重要目標。如圖2。 

3景觀空間對比分析 

萬達廣場的城市中心性質決定廣場面積受到相對控制，主界面店鋪沿街布置，同時適合城市空間的緊湊型布局，強化“金邊、銀角”效應，多以帶狀邊界布局，形成沿街、沿室外街，以及沿區域內街的邊界空間街區。廣場空間多圍繞室內街的兩端出入口進行布置，重點顯而易見，豐富的景觀層次必定會在廣場邊界區域重點設計。而連接2個廣場的沿街帶狀區域則是另外一個空間變化的次重點；與此相呼應的是室外街（金街）的入口空間和室外街的節點空間。多以帶狀和點狀形成類似于“珍珠項鏈”一樣的帶型空間。如圖3所示。 

而萬達茂相對應的邊界空間則相對弱化，街區概念也同時弱化，廣場空間的尺度成倍加大，景觀可發揮的空間更大。可設計包括大面積的地形、造景、室外功能活動區，景觀的空間也更純粹。相對于建筑形成的邊界空間更少，大面積的空地，留給了景觀發揮更多的“虛空間”機會。 

當然萬達茂必定也延續了萬達廣場的血統，2個主廣場的景觀空間結構便是之一，沿街帶狀廣場的存在也從側面反映了萬達茂室內布局與萬達廣場的類似，然而缺少作為商業主體的功能。而萬達茂的帶型廣場則較少被沿街商業的出入口破環，對景觀空間的整體性影響降低。如圖4。 

4文化體驗對比分析 

萬達廣場更多的是以停留休息空間為主，配合體驗與參與性室外景觀。體驗參與性景觀呈組團和點狀圍繞大商業及室外街商業進行分布，由于室外街和大商業的不同，室外街所展現的文化符號會相對獨立并契合建筑元素。而大商業景觀傳達得更多的是商業景觀的現代設計語言，在文化主題的指導下進行主景雕塑和小品空間的造景，尊重烘托商業廣場景觀氛圍和呼應建筑形式語言為原則進行設計，文化元素有時來自建筑主題，有時則相對獨立去挖掘本土文化。如圖5所示。 

篇（4）

陸定光：

香港理工大學中國工商管理碩士課程總監,博士生導師。主要研究中國企業及合資企業的市場營銷行為；中國市場的特征及相關的營銷行為；銷售渠道管理，跨文化的市場營銷活動等。在國際學術期刊及會議論文集上多篇，曾獲美國華人管理學者管理學術會議最佳論文獎，美國決策科學西部學會國際企業管理最佳論文獎。除學術研究外，擁有豐富的市場營銷管理經驗，曾在中國、香港、澳大利亞及新西蘭從事營銷活動，為政府與私營機構提供管理顧問服務。

營銷觀點：

加入WTO后，跨國公司加速滲透，中國市場已進入品牌戰國時代，但國內很多企業在品牌的管理及意識上仍然比較落后，對品牌在購買過程中的作用并不全面了解，加之一些品牌的地方色彩過于濃厚，不利于其打開全國乃至全球市場。

王緝慈：

北京大學城市與區域規劃系教授、國際地理聯合會經濟空間動態委員會指導委員、中國地理學會經濟地理專業委員會副主任、清華大學21世紀研究院兼職教授。在北京大學主要講授“工業地理學”等課程，并從事產業集群方面的研究。著有《現代工業地理學》、《新的產業空間：高技術產業開發區的發展與布局》、《創新的空間－企業集群與區域發展》等著作，另有中英文論文100余篇發表。

營銷觀點：

產業集群是我國在全球產業分工中升級的主要載體，對提高企業、產業、區域和國家的競爭力舉足輕重。無論是高新技術產業還是需要創意設計的傳統產業，都需要企業在近距離協作和互動，以降低成本，加速創新。我國很多產業集群要從基于低成本的集群發展成為創新性產業集群，還需要企業、政府、科研機構和中介服務機構共同的長期努力。

何茂春：

現任國家商務部研究院研究員，中國民主同盟中央委員和中央經濟委員會委員，中國法學會WTO研究會副會長。長期從事中國“復關”、“入世”對策問題研究和國際貿易及投資法律研究。在國家行政學院、清華大學、中國人民大學、上海金融學院等學校擔任客座或兼職教授。曾多次參加國際經貿談判和國內、國際學術研討會。參與和主持過聯合國組織和世界銀行的調研項目，獨立主持完成過數個重大投資項目的規劃工作和國家級課題。

營銷觀點：

企業在進行國際化經營時，應先在本土基本完成現代化企業制度的建立和管理水平的國際化，再積極進行海外開拓，并能勇于“客場”挑戰，主動競爭。只有這樣做才能在國際市場上經受考驗并發展壯大。

葉智輝：

篇（5）

一、企業總體戰略定位

目前，我國的房地產市場呈現快速增長的趨勢，加之我國宏觀經濟發展良好，城市化進程穩步向前推進，新農村建設如火如荼，住宅建筑和商業房地產市場的需求量都很大，但我國房地產行業真正快速發展起來的時間并不長，只有幾年的時間。由于具有更多的優勢資源和更加強有力的競爭地位， AB房地產公司應該集中精力在房地產經營管理方向，不要輕易轉移已經具有一定的競爭優勢的公司業務，所以目前AB房地公司的定位，應該將更具優勢的資源充分投入到擁有更強競爭力及發展潛力大的公司項目上。AB房地產公司其本身是以房地產開發為主要經營業務的，制定該發展戰略應將企業內部和外部環境、企業的資源和能力的實際情況相結合起來綜合分析，做出符合自身規律并行之有效的的戰略。就外部條件來說，AB房地產公司所處的大環境還是不錯的，經濟持續平穩快速發展，城市化進程逐步加快，再加上城市區域進程日新月異，在本行業競爭中具有較強的優勢，所以該公司主要存在來自于全國房地產金融政策的調整的威脅，但這些都有辦法化解，比如說提高公司融資的渠道，憑借電力和企業信用以降低金融風險。就內部環境而言，公司的專業技術人員擁有豐富的經驗，公司本身也具有相當的資金實力和融資能力，另外其土地儲備資源豐富，土地的升值潛力巨大，跟更重要的是，該公司一致與政府相關部門之間保持有良好的溝通。因此，綜合考慮分析該公司的內部和外部環境條件，得出的結論是AB房地產公司擁有的機會和優勢遠遠勝于所面臨的威脅和劣勢，因此該企業的整體戰略應該制定為快速發展的戰略。所以該企業應及時抓住一切有利于自身發展的機會，在保證穩步向前的基礎上，進一步縱向加深自身的產業結構鏈。

二、企業競爭戰略的確定

在明確了整體戰略之后，AB房地產公司應進一步明晰所從事的業務領域。如何在共同業務領域比對手更具有競爭力，還需要進一步選擇更深層次的商業戰略|競爭策略。就產品及市場競爭策略的特點綜合考慮來說，成本領先戰略、差異化戰略及集中戰略仍然是該企業的主要競爭策略，這是因為企業競爭的領域不同及處于多樣的競爭態勢，企業的戰略選擇就會是層出不窮的，以下將分開闡述這三大競爭策略。

（一）成本領先戰略

成本領先戰略指的是企業在內部加強其成本的控制，比如說在產品研發、生產、銷售等各個領域盡最大限度地減少并控制，成為行業的成本領先者。因此，在整個房地產開發的過程中，通過降低采購成本、運輸成本、設計成本等使項目成本達到最低化，從而實現成本領先，而實現這一戰略的途徑主要有以下幾點：

首先，應注重規模經濟，提升規模發展；房地產開發公司在進行新項目的選擇時，應盡量挑選大規模的地塊，同時，在原材料及設備等成本的采購方面，應采取大批量采購的模式降低采購成本。其次，企業應不斷提高其自身的管理水平，提高工程的建造質量，從而減少人力、物力、財力的消耗及產品的單耗。第三，高銷售增長度和市場份額，否則，隨著產量增加，從而大大增加產品積壓的風險。而要化解產品積壓風險，就需要企業不斷地提高其營銷能力，不斷地增強自身實力，縮短產品銷售周期，在最短的時間，占有較大的市場份額。

（二）差異化戰略

差異化戰略的含義是讓企業深刻地了解自身與其他企業存在的差異，并根據存在的差異為企業制定相應的戰略規劃。另外，還可以使自己在行業內建立了一個獨特的運作和管理模式，進而使企業在競爭中占據強勢的地位。若采取差異化策略，企業可以增強競爭的防御力量，并使企業獲得更多的利潤，贏取較高水平的收入。房地產企業可以采取的差異化戰略，其主要模式有以下幾種：如服務特色、產品性能、品牌形象等等。

（三）目標集中戰略

目標集中策略主要是把企業經營戰略的目標重點投放在某一特定的客戶群體、某一目標市場、或者是某個特殊的產品類別，例如，萬科，主要進軍于住宅市場，并且對住宅市場情有獨鐘，致力于住宅產業化道路的不斷探索，而對于大連萬達來說，則是將目標市場重點放在逐步發展的商業地產房地產這一塊，目標成為全國商業地產領軍人物。因此，我們發現，房地產市場發展至今天，其必然的趨勢將是規模化及集中化，這就要求房地產企業要營建特色品牌，不斷增強自身的核心競爭力，增強品牌效益并拓寬市場，并且最終實現企業長期發展的終極目標。

參考文獻

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中圖分類號：TL372 文獻標識碼： A

毋庸置疑，建筑是每一座城市文化積淀的載體。通過細細品味一座城市的建筑風貌，可以從中探尋出他的過去、折射出當下甚至遐想出他的未來。伴隨著城市化的推進，市民對“文化”這個精神層面的追求與日俱增，文化地產可謂是應運而生。

1.文化地產的概念解析

1.1文化地產――文化與地產的“聯姻”

無論是住宅還是商業地產，都是市民集聚的“住所”或“場所”，而人都是其中的主體。我認為文化地產是借助于“文化”這只隱形“手”推動下的房地產開發模式，是主體在客體中親身體驗生活并產生文化共鳴的一項過程化系統工程。

“文化”的內涵最終是由人來感知和賦予的，任何形式的建筑形體缺少了“人”這一核心主體的參與，都注定是蒼白無力的。而正是由文化地產帶來了強聚集功能，才凸顯出建筑的靈動。一般成功的文化地產項目，都是借力于“文化建筑”將具有共同文化品位追求的人聚在一起，反過來，“文化建筑”也因人氣旺而魅力四射。

1.2文化地產與傳統地產模式

房地產傳統開發模式是以“建筑”為核心，文化和概念僅作為營銷手段，“文化”大多

流于表，建筑與文化并未真正融合；而文化地產是以“文化和生活方式、居住理想”為核心，用文化來固化提升建筑價值，建筑是一種生活更是種文化。文化作為靈魂貫穿融入進業主的生活體驗中，包括從前期的總體規劃、建筑設計、景觀設計；到一系列的營銷策劃方案和活動；再到后期交房后的物業管理或運營管理。

2.合肥文化地產發展現狀

2.1金大地1912項目

合肥1912項目“借勢”成功填補了區域商業街區的空白，成為合肥文化地產項目的代表――首個集聚型文化休閑主題街區，融地脈文化、建筑文化、社區文化于一體，項目處在成熟居住區之中，現為合肥較具人氣的區域。

2.1.1建筑特色+多元商業業態――靜態之容

1912商業街是安徽省唯一的徽派建筑與現代建筑有機組合的文化特色商業街區，商業街區有充滿現代化的兩座酒店，采用省內唯一的全明客房設計。商業街最大的特色――從皖南地區搬運過來的原裝古戲樓，在這里有戲曲表演和明星簽售會等。商業業態非常豐富，諸如電影院、餐飲街、酒吧街、酒店、黃梅戲院、SPA會館等集吃、喝、玩、樂、觀光功能為一體。

2.1.2本土文化+異域文化交融――動態之姿

1912商業街區的成功之處不僅在于其現代化氣息的建筑、本土化特色的古戲臺及其多元化的休閑商業業態，更在于文化節等活動的舉辦所帶來的不同文化間的交融。

2014年7月25日，首屆澳門文化節在合肥1912開幕，受眾主要為18歲―35歲青年人群。屆時，澳門青年影像展和歷史文化展將長期展出，音樂節和創意集市則持續半個月時間。澳門文化節與合肥本土音樂節――玩石音樂節合作同臺獻藝，給樂迷呈現一場兩地文化交融的搖滾盛典。近日，更有熊貓展上演，引來眾多孩子的玩耍，同時也借此喚起大家對稀有動物的珍愛和保護。

總之，在這里，既有迎合年輕人口味、超強節奏感體驗的各式酒吧，又有受眾廣泛的黃梅戲等雅俗共賞的演出和巡回演唱會，更有不同文化間的新奇與碰撞。正是各種活動的上演，引發了公眾的熱情參與，才得以讓不同文化主題一次次地在這里互動升華，從而帶給消費者多樣的娛樂享受。

2.2合肥萬達文化旅游城

萬達文化旅游城位于合肥市濱湖新區巢湖岸邊，總投資超過300億，其中文化旅游投資190億元，該項目是將文化跟旅游相結合，是一個創新的文化旅游商業綜合的特大商業體。占地面積100公頃，規劃文化、旅游、商業、酒店四大內容，建成后可容納5萬名游客，日接待量達10萬人次。這里將建成一個迪斯尼升級版的600畝主題公園，其內容和產品可以說是國際一流，設備、技術等方面含有幾百項專利。另還有個室內水上樂園可以四季嬉水，“一年365天，天天恒溫”；兩個電影科技館，每個投資1億美元，突破普通的電影科技館，里面是全新4D互動新產品。

3、未來文化地產走向――養老地產發展模式初探

預計到2015年，我國60歲以上老人約為2億，若按養老產業規劃格局90%居家-7%社區-3%機構估算，整個養老產業大約有1700萬人的市場缺口。國土資源部明確了養老用地性質的政策，標志著中國養生養老產業作為獨立業態，可見，養老（養生）文化地產的發展潛力很大，這會給房地產業帶來巨大機遇，以下嘗試探索未來可能的發展模式：

3.1養老和教育聯姻的文化地產模式

隨著時代的發展傳統的養老機構模式勢必會逐漸淡出市場，而基于文化共通性，養老和教育的聯姻也許會成為未來文化地產發展的趨勢之一。

隨著我國教育水平的提高，步入老年階層的人士對精神層面的追求會超過物質生活層面的需求，尤其對剛退休下來的老年人，若有場所能讓他們發揮余熱，給各種需求的老年人提供相應的空間和機會，讓他們重新體會到生活的價值和意義，這對他們來說就是最大的安慰。另一方面，對于當下的年輕一代，他們經歷的挫折太少，體會不出打拼地艱辛， 開展“勵志人生”此類的現身講座正好彌補了傳統教育所缺，這種文化地產模式為每代人文化的傳承搭建了良好的互動平臺。在這個過程中，老年人一輩子的人生積淀成為感化和激勵年輕人的動力，而老年群體又從年輕人身上看到生命延續的希望，找到了那個曾經的自己。在這里，入住的教授可以指導學生論文；其他老人也可參加與年輕人的交流。

這種文化地產模式的起步階段可以嘗試以高職院校為依托，因這里有好的養老環境，好的教育資源，好的工作氛圍，再視地產開發規模定是否開辦老年人大學、規范化的培訓交流及一系列老年化產業等，可實行會員制養老俱樂部或養老公寓（包括分時度假式），根據特長和經歷對入住人士安排合適崗位，但實力雄厚房企的投入和政府政策的扶持必不可少。

3.2養生文化村的地產開發模式

嘗試借鑒臺灣長庚養生文化村為大多中產階級打造一種新型養老模式。它的成功之處在于理念的新穎獨特――讓老人尊嚴地養老、幸福地延年。“老有所為”和“老有所養”同等重要，養生文化村并不只是單調地給老人提供被動式的安養服務，而是要鼓勵老人們去積極地經營退休后的生活。在這里，陪伴他們晚年的不是落寞的孤單和無力感，而是豐富多元的精神生活，煥發起老年人的“第二春”，最終實現“老扶老、老助老、老愉老”的設想。

此種地產開發模式打破傳統養老院的住院式生活，注重老年人的心理需求，豐富長者的生活內涵，開設老年大學及老年人打工等項目，規劃豐富多彩的各種養生休閑生活，包括運動養生、藝文技藝、民俗活動等節慶活動，讓他們各顯所長。這里不僅提供一流的養生環境，還可提供可種菜的菜地，老年人能夠更自由的親近自然，讓“早上爬山、下午種菜、晚上娛樂”成為養老生活的常態；同時開展各種經營項目，如長者試住服務、旅游觀光、養生經穴健康操、廣場舞排練；還可提供社團資源讓老年人參與。

針對老年人對醫療的特殊需求，盡量提供高水準的養生健康服務，滿足老年生活的日常基本需求（如特約門診、養生處方等）和緊急需求（設立全天候監控中心，每戶有緊急呼救中心）。給每個入住者制定專屬于個人的健康計劃，私人訂制跟蹤式的養生建議，定期舉辦專題健康講座并提供養生咨詢。老年人申請入住文化村前統一進行體檢，有病者可住進旁邊的護理之家。

4、小結

這里，談的不只是地產的載體形式――建筑，更多涉及的是場所這個概念，人氣的集聚更多源于喜好同，所謂志同則道合使，所以今后地產的發展方向應更多關注于文化層面的共同元素和人文關懷，并考慮老年入住者的經濟狀況和需求層面的差異性。

參考文獻：

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傳統型便利店的選址多處于以住宅小區、學校或交通換乘地等人口密集、客流量大的地方，店鋪的營業面積約在50－150m2，營業時長有日間型與24小時全天候型，其經營輻射圈半徑約500米，所涉及的經營種類多為餐飲及日常生活零用品，以即時消費、小容量、應急性為主，因此顧客的購買傾向多為目的性購買。在某種程度上彌補了消費者對必需品的消費空白。而在營業模式上，其僅有不到150m2的營業面積卻沿用了超市所具備的銷售方式與經營管理技術。因為便利店的產生是在超級市場這類零售業態發展至成熟階段應運而生的產物。甚至有相關人士預言在由超市所引領的“第一波消費觀念革命”后便利店將帶來“第二波的消費觀念革命”。

在如今，多采用連鎖經營模式的便利店在零售業業態中早已成為了具有規模效應和競爭力的主要業態。早在1993年時中國第一家便利店于上海誕生，時至今日已有近20年的時光。根據商務部的統計數據顯示，連鎖商業形態發展中的新星即是便利店。在2004年，我國前30名的連鎖企業之中，便利店營業額增長高達49.7％，遠超于其他業態下的連鎖企業。可是同年的12月11日，國家做出決定，國內的零售產業全面對外企開放。在發現大陸市場的巨大潛力之后，外資零售業巨頭紛紛開始在中國進行全方位、多層次的戰略布局和迅速擴張。從04年之后的兩年時間里，有近80％的世界前50的跨國零售巨頭在中國建立了自己的門店。時針指向2007年底，在研究主要針對的成都市，跨國企業已開設了4家家樂福門店和2家沃爾瑪門店。與此同時，不甘落后的國內零售業巨頭聯華、好又多等也紛紛進行擴張。國內外大型零售企業的進入從某種層面上給身處成都本土的中小零售企業尤其是小型便利店的生存發展帶來了巨大的壓力。

所以連鎖便利店在西部的發展勢頭并沒有像國內零售業巨頭所在地區那么迅猛，前有跨國大型企業超市占先，后有國內零售巨頭堵截，本地中型超市還占據幾處比較有利的地段，而理應最貼近市民的“前沿陣地”便利店，在當時卻沒有一家品牌連鎖店能與各大、中型超市呼應，仍是形形的雜貨店、夫妻店唱著主角。但是，著國家西部大開發的政策地不斷推進，連鎖“傳統型”便利店在西部開始起步。

雖然成都地區的便利店起步較晚，但是其發展速度較快。成都紅旗連鎖有限公司、四川省互惠商業(集團)公司、WOW024小時便利店是成都便利店的主要代表。但是，成都地區便利店作為一種新興的零售業態，基本上還處于導入期，一些本土商業企業在成都便利店市場上進行著艱難的探索。整體而言，成都便利店還處于發展的初級階段。

成都便利店現的狀具體分析

從宏觀層面上分析看來，首先地區購買力水平與便利店發展程度密切相關，地區人均收入狀況與地區的經濟發展決定了該地區購買力水平。根據國家統計局的資料顯示成都市城市居民人均GDP自2006年以來不斷增長，在2011的經濟數據中成都市的人居GDP為48794元約7745美元，根據國際經驗中有關經濟發展水平和消費者人均GDP對便利店發展的影響，可知當某一地區人均年收入達到1000美元時，消費者購物傾向開始追求個性化和便利化，人均GDP達到5000美元時，便利店的發展進入了高速的成長期，顧客的需求與便利店的形式開始結合。綜上數據，連鎖性便利店在成都市的的發展有著良好的經濟基礎。

其次，隨著地產熱，大量的新建小區如雨后春筍般涌現出來，屬于社區型不動產的便利店理應具有十分廣闊的前景。但事實上在傳統居民社區不動產的配套設施中，鮮有大型超市的身影，零售業態主要為面積狹小的老式雜貨鋪，營業面積在50平方米至100平方米的便利店數量卻不多。而這些傳統的微型雜貨店業態落后，設施陳舊，行業特點混亂；銷售的產品品種少，檔次低，質量差，衛生條件差，增值服務幾乎沒有，其早已無法應對消費者日益高漲的消費需求。另一方面，城市空間迅速延伸，舊城改造和新區開發進入高峰期，新興社區不斷涌現，但與之配套的社區商業卻發展非常緩慢。雖然新建小區的人口不斷遷入，但商業稀疏、商業配套匱乏，社區商業盲區凸顯，到處存在“地產造出來了，商卻沒了’’現象。由于當前社區商業無法滿足居民日常生活消費需求，居民不得不乘車到中心商業區購物。由此種現象可見雖然地產的快速發展帶來了社區型不動產便利店的商機，但是真正能做到便民利己，真正去把握商機的企業還不充分，需要改進與提升之處還有很多。

最后，成都的某些便利商店仍采取自營的經營方式，并未加盟連鎖。可是根據實踐證明通過特許連鎖經營方式，能大大降低經營成本，分散經營風險。國外連鎖店企業多采用特許連鎖實現規模化發展。但成都便利店有許多是自愿連鎖模式，總部與加盟商利益難以一致。因此，雖然各便利店零售商已認識到特許連鎖的重要意義，但加盟店尚未獲得良好的發展。

總結如下：便利商店現在的經營宗旨還是集中在為顧客提供便捷周到的服務，營銷核心是Get what you forget(買到你在超市忘記買的東西)。現在成都的便利商店發展勢頭不錯，但與成熟階段仍有不少距離，所以在自身定位方面，應借助房地產業的“便車”將社區便利店做為成都地區便利店的主體模式。社區商業是城市商業的基礎，其是百姓日常綜合消費的重要途徑，在未來商業地產的開發中也會成為重要的元素。而擴張方式上，應采用連鎖經營模式，便利店在全世界的成功發展一條重要的經驗就是發展加盟連鎖店。連鎖之后會有助于奪取更多的市場份額。這樣也能使便利店企業以最小的進行最快的擴張，有效降低投資風險；便利店總部集中精力進行便利店統一規劃和管理。

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中圖分類號：F250 文獻標識碼：A

物流園區是為了實現物流設施集約化和物流運作共同化，或者出于城市物流設施空間布局合理化的目的而在城市周邊等各區域，集中建設的物流設施群與眾多物流業者在地域上的物理集結地。共同的信息平臺、一體化結算和規模化集約化的運作方式是物流園區的重要特征。物流園區將物流設施和不同的專業化企業及參與者聚集起來，通過市場化的運營管理，實現資源共享和優勢互補，并達成其價值鏈上各參與主體的利益訴求，最終實現物流園區的整體價值。

1 物流園區價值鏈的組成要素

物流園區的建設是物流園區的開發、運營管理及實現盈利的整體過程，也是物流園區的價值創造與實現的過程。在這一過程中，物流園區的開發主體、運營管理方、物流園區的入駐企業、所有物流園區外的物流服務需求者（即物流客戶）以及政府均參與到物流園區的價值鏈運作中，成為物流園區價值鏈的組成要素。

1.1 物流園區的開發主體。物流園區的開發主體是指具體負責物流園區土地征用與開發，完成物流園區內各項交通、市政等基礎設施建設的企業主體。物流園區的開發主體可以是一家企業，也可以由多家企業共同組成；可以是國有企業，也可以是私營企業。

1.2 物流園區的運營管理方。物流園區的運營管理方是指物流園區建設完成，開始投入運營后，具體負責物流園區日常管理工作，為入駐企業提供服務的企業。在實際運作中，物流園區開發主體往往自己從事物流園區的經營管理或者聘用第三方實施管理，即經營管理方是開發主體或其聘用的第三方。由于其獲得利潤的渠道一致，且都依靠物流園區的長期穩定運營來獲取利潤，因此，可以將開發主體和經營管理方歸為一方。

1.3 物流園區的入駐企業。物流園區的入駐企業是指在物流園區開發完成后進駐物流園區的各類企業，既包括物流企業，也包括工業企業和商貿企業等物流服務需求企業和后勤配套服務企業。其中，物流企業是物流園區的入駐主體。入駐園區的物流企業在物流園區內自主經營，為其物流客戶提供服務，獲取收益；物流需求企業是指為本企業提供物流服務的企業，即自營物流的企業；后勤配套服務企業指為物流園區提供后勤保障及相關配套服務的部門，如加油站、汽修、餐飲、金融服務等。物流園區的入駐企業是物流園區運行和發揮各項功能的核心。

1.4 物流園區外的物流客戶。物流園區外的物流客戶是指沒有入駐物流園區的物流服務需求者，包括工業企業、商貿企業等一切需要物流服務的主體。他們是否選擇物流園區內的物流企業為其提供服務，直接決定著物流園區入駐企業的經營狀況，進而決定物流園區的經營狀況。

1.5 政府。在物流園區建設及運營過程中，政府主要發揮著宏觀規劃與管理作用。政府是物流園區開發用地的提供者，也是物流園區項目的審批者。同時，工商、稅務、海關等政府相關職能部門直接為物流園區的開發主體、經營管理方以及入駐企業提供各種支持與服務。此外，政府通過出臺各種相關政策，為物流園區的運營提供了重要的政策環境。

2 物流園區價值創造主體的利益訴求

2.1 物流園區開發主體的利益訴求。物流園區的開發主體所追求的價值包括兩個部分，一部分是物流園區的地產開發價值，即物流園區的硬件設施設備進行出租或轉讓所獲得的收益；另一部分是物流園區運營過程中，隨著物流地產開發與物流服務及其他相關配套服務的一體化發展，物流園區開發主體獲得的物流地產增值后入駐方的承租收益，即商業地產收益。盡管這類收益與普通的商業地產開發收益有很大差別，但是，當物流園區進入穩定運營狀態之后，隨著相關企業的入駐和物流設施的日趨完善，其持續經營所帶來的長期穩定的投資收益同樣非常可觀。

2.2 物流園區入駐企業的利益訴求。物流園區入駐企業的主體是物流企業。物流企業進駐物流園區的目的主要分為兩類：一類是通過物流園區聚集物流活動的各種功能，尤其是統一的物流信息平臺的優勢，擴大業務規模，獲取更多利潤；另一類是借助物流園區所提供的各種設施設備租賃與管理服務，最大限度地減少在擴大業務規模時所必須的物流基礎設施設備的投資成本，以滿足降低成本的需求。因此，物流園區入駐企業的利益訴求，集中體現在物流園區為其提供物流設施設備的共享以及優質高效的物流管理服務，滿足其追求物流活動價值最大化的要求。簡單來講，物流園區的入駐企業追求的是物流經營價值。

2.3 物流園區外的物流客戶的利益訴求。物流園區外的物流客戶的利益訴求，主要是在物流園區內的設施設備支持及集約化、規模化的物流運作下，物流園區內的物流企業為其提供優質、高效、低成本的物流服務，滿足其低成本、高效率的物流業務外包的需求，即物流服務價值。

2.4 政府的利益訴求。對于政府來說，其利益訴求包括兩個方面：一方面是經濟利益。由于物流園區的土地一般為政府所有，因此，土地出讓收益是政府規劃物流園區所能夠獲得的直接經濟利益。另一方面是社會效益。物流園區的建設能夠將本地區分散的物流企業和物流要素聚集起來，進行合理的規劃和布局，不僅提高了物流運作的集約化水平，促進本地物流產業的規模化、專業化發展，促進地方經濟進步，更帶來了城市交通的改善和城市功能布局的合理化；此外，物流園區建設及運營能夠創造大量就業機會，增加政府財政收入，促進區域經濟結構的改善和發展質量的提升，這些都是物流園區建設的社會效益。這種社會效益最終反饋到社會環境的改善、區域經濟發展水平的提升和政府財政收入的增加上，就成為政府的長遠利益，也是政府支持規劃建設物流園區的利益訴求的核心。

3 物流園區價值創造驅動機制的形成

基于物流園區內外各利益相關者的不同的利益訴求，其相互之間的競爭與合作共同構成了物流園區的價值創造機制。具體來講，首先，物流園區外的物流客戶需要園區內的入駐企業為其提供物流服務，二者之間的業務關系是物流園區內入駐企業的盈利保障；其次，物流園區內的入駐企業依賴物流園區的開發和經營管理者來為其提供物流硬件設施和配套服務，這是物流園區入駐企業向客戶提供物流服務的基礎，而二者之間的業務關系也是物流園區開發主體和運營管理方的利潤來源；再次，物流園區的長期經營及其帶動效應所創造的社會價值，是政府利益的著眼點。因此，物流園區的價值創造機制由以上三層價值創造活動來驅動，這三層價值創造活動是在兩個主要過程中完成的，即物流園區的開發過程和運營管理過程。物流園區的價值創造活動以物流園區的開發建設為基礎，實現以物流企業為主體的入駐方的聚集，體現了物流園區的地產價值和物流服務價值的雙重特征。所以，物流園區的價值驅動機制是在物流園區的開發價值與物流經營價值整合的基礎上，受到政府等相關利益主體的約束與補充所形成的復雜的價值系統。因此，物流園區的開發和運營要立足于為物流企業和物流服務需求方服務的特點，從價值鏈的角度實現各參與主體利益訴求。

4 促進物流園區價值驅動機制良性運轉的對策

4.1 以項目策劃為重點，進行物流園區的規劃開發。在物流園區規劃開發階段，合理而周密的項目策劃是保證其未來價值得以順利實現的關鍵環節。因此，在開發建設物流園區之前，必須進行詳細的市場調研，準確預測本地區物流市場的需求狀況，明確物流園區的服務范圍和目標客戶；同時，科學地進行物流園區的定位，重點是物流園區的功能定位。在此基礎上，形成物流園區開發建設的可行性分析報告，并以此為依據，制定未來物流園區建設的長期戰略規劃和設計方案。

4.2 以招商和品牌打造為重點，開展物流園區的營銷推廣。物流園區開發立項后，進入營銷推廣階段，這一階段一直伴隨著物流園區從開始建設到建成投入運營的全過程，其主要工作是吸引物流企業入駐，即招商。前期，在物流園區開發過程中，針對物流企業應當大力開展宣傳推廣，讓其充分了解物流園區的發展規劃、發展前景和競爭優勢，激發物流企業進駐物流園區的欲望，并與之簽訂進駐意向書。這一過程中，物流園區可以針對物流企業的特殊需求，為其提供專業化的設施和設備，從而增強物流園區對物流企業的吸引力。中期，在物流園區運營初期，除了繼續招商并提高入住率外，還要做好物流園區的經營管理工作，建設物流園區統一的資源調度中心、統一的結算中心和統一的客戶服務管理中心，為入駐企業提供一體化的物流管理服務，以真正實現物流園區入駐企業之間的相互合作，實現物流園區資源的整合。后期，物流園區由建成運營初期進入持續經營階段，此時的營銷推廣的重點是物流園區的品牌塑造與提升。物流園區的運營管理方應當高度重視管理服務能力的構建，重點打造運營管理方和入駐企業、入駐企業之間的緊密合作關系，在提高入駐企業滿意度的同時，增強入駐企業對物流園區的依賴程度，形成穩定的客戶資源。

4.3 以創新服務領域為重點，加強物流園區運營中的價值管理。物流園區的運營管理是物流園區最為重要的價值創造環節。物流園區運營管理主要包括兩個方面的內容，運營指物流園區的服務活動，如倉儲、配送等；管理主要指物流園區的其他輔活動，如安保、物業管理等。其中，物流園區的運營活動是物流園區核心價值實現的主要途徑，除了傳統的倉儲、運輸、配送等業務功能外，物流園區還應當構建起加工、交易、轉運、海關報關以及金融物流、代采代售、信息等增值，積極嘗試拓展服務領域的創新。包括基于產業聯動的服務創新，如推動物流與商貿、物流與制造業的聯動發展；基于產業融合的服務創新，包括物流與金融、物流與電子商務的服務融合；基于多式聯運的服務創新，如保稅物流、口岸物流、國際物流的拓展服務等。以新興業態帶動物流園區功能升級和服務提升，為物流園區的各利益相關者帶來更大的價值和回報。

參考文獻：

[1] 倪明明. 基于價值鏈管理的物流園區運營模式研究[D]. 鎮江：江蘇科技大學（碩士論文），2011.

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中圖分類號: D412.67 文獻標識碼：A

1項目概況

城西A廣場由浙江省B房地產開發有限公司[ 浙江省B房地產開發有限公司始建于1998年，是由浙江省C局投資設立的以房地產開發為主的國有獨資企業，公司已建和在建了近160萬方經濟適用房、商品房以及政府工程項目，具備國家一級房地產開發資質。

]開發建設。項目地塊位于杭州市西湖區，東鄰政苑小區，西沿古墩路，北沿萍水西路，南臨西湖區某小學，與規劃地鐵出口（2、5號線）相接。項目共分南北兩個區塊，北區由A、B兩座富有動感的猶如一對展翅欲飛的蝴蝶狀板樓組成，一至四層為配套商業用房，四層以上為精裝修小戶，南區由C、D兩座東西板樓組成，其中C座由二層裙房商業和商務辦公用房組成，D座為配套社區醫院。其中北區A、B地下室為三層，南區C、D地下設置一層。建成后的城西A廣場將成為杭州大城西，集商鋪、寫字樓、精裝小戶型為一體的大型商業綜合體。

城西A廣場項目總規劃用地25096平方米，容積率不高于4.99，總建筑面積11.5萬平方米，其中地上面積8.4萬平方米，地下面積3.1萬平方米。建筑形式主要為高層，部分為酒店式精裝公寓，其它為毛坯。

2 項目總投資估算

2.1 地塊基本資料

項目地塊面積25096（m2），容積率4.99，建筑占地面積6689.3（m2），建筑面積115919（m2）。

2.2 建設進度

項目建設兩年半，具體時間2009.12—2012.2

2.3 項目投資分析

商業物業項目投資根據本項目商業物業的定位和建設等級，對本項目物業的投資包含土地成本、開發成本、開發費用（銷售費用、稅金等）。

土地于2008年通過劃撥手段取得，土地總成本40006.79萬元，其中包含征地費用1130萬元，拆遷安置費用和規劃為部分當地政府文教綜合用房的異地調換費38876.79萬元。詳見表2.3。經測算，項目總成本為62982.39萬元。

表2.3 成本分析表

序號 科目 計算式 單價（元） 總價（萬元）

1 土地使用權取得費 115919×97.5 97.5 1130

2 拆遷安置費用等 115919×3353.8 3353.8 38876.79

3 前期工程費 115919×27.6 27.6 319.6

4 規費 115919×22.1 22.1 256

5 基礎設施費 115919×25.9 25.9 300

6 建安工程費 115919×1647.7 1647.7 19100

7 裝修部分費用 115919×207.0 207.0 2400

8 不可預見費 115919×25.9 25.9 300

9 管理費用 115919×25.9 25.9 300

小計 115919×5433.3 5433.3 62982.39

10 銷售稅金及附加 115919×439.3 439.3 5092

11 所得稅 115919×968.1 968.1 11222

12 合計 115919×6840.6 6840.6 79295.91

3 項目銷售收入及利潤測算

3.1銷售收入及銷售進度

項目的銷售收入主要來源于三部分的銷售額，分別為商鋪、酒店式公寓、綜合物業（寫字樓）及汽車車位。按照周邊類似物業的平均售價水平，結合項目自身特點，依據保守原則，四類物業形態均價分別定為1.5萬/平方米，8800元/平方米、7000元/平方米和5萬/個，預計總收入為89327.8萬元。

根據商業物業銷售經驗，本項目商業物業銷售期確定為18個月。在銷售進度確定上，考慮開盤和交房前期為強檔期，也為了測算簡便，將銷售期分為了三個階段。

第一階段2009.9—2009.12，預熱期，開始內部認購，完成銷售量的25%，銷售金額22331.95萬元；

第二階段2010.1—2010.5，內部認購期，完成銷售量的35%，31264.73萬元；

第三階段2010.6—2010.12，公開發售，完成銷售量的40%，銷售金額35731.12萬元。

3.2項目利潤測算

表3.1項目利潤分析表

項目 銷售金額（萬元） 總成本（萬元） 利潤（萬元） 凈利潤（萬元）

項目總體 89327.8 62982 26345.80 10031.89

4 現金流量分析及財務評價

4.1項目現金流量表

表4.1 項目現金流量表

現金流量表（全部投資） 單位：萬元

序號 年份 經營期

項目 2008 2009 2010 2011 2012

1 現金流入 0 22332 66996 0 0

1.1 經營收入 0 22332 66996 0 0

2 現金流出 10234 15799 39863 13200 200

2.1 總成本費用 10234 12349 27000 13200 200

2.2 銷售稅金及附加 0 1273 3819 0 0

2.3 所得稅 0 2178 9044 0 0

3 凈現金流量(1-2) -10234 6533 27133 -13200 -200

4 累計凈現金流量 -10234 -3701 23432 10232 10032

從上表可以看出：

（1）2008年項目開始建設期開始，現金流表現為流出，直至2009因項目銷售的開展始有現金流入，至此項目累計現金流出10234萬元，即項目資金儲備須在1.0億元左右；

（2）累計凈現金流2008、2009年一直為負，直至2010年開始轉變為正值，說明項目從此時開始盈利。

（3）項目周期總累計現金流10032萬元，說明至項目周期結束公司最終能獲得10032萬元的現金流入。

4.2項目綜合收支表

表4.2 項目綜合收支表

項目 合計（萬元）

1.現金流入 89327.80

2.經營收入 89327.80

3.現金流出 79296

4.總成本費用 62982

5.銷售稅金及附加 5092

6.所得稅 11222

7.合計 10032

通過項目綜合收支表，可以看出不考慮資金的時間價值，該項目可以獲得10032的稅后凈利潤。

4.3財務評價

表4.3 項目投資收益分析

序號 項目 金額

1 單位面積成本投入（元） 5433.3

2 總成本投入（萬元） 62982

3 銷售總額（萬元） 89327.8

4 （增值）稅前毛利潤（萬元） 26345.4

5 （增值）稅前投資利潤率（%） 41.83%

6 （所得）稅前毛利潤（萬元） 21253.7

7 （所得）稅前投資利潤率（%） 33.75%

8 稅后毛利潤（萬元） 10031.89

9 稅后投資利潤率（%） 15.93%

10 財務凈現值（萬元） 6234.54

11 財務內部收益率（%） 73%

內部收益率（IRR）是指項目投資實際渴望達到的報酬率，即能使投資項目的凈現值等于零時的折現率。內部收益率是一個折現的相對量正指標，即在進行長期投資決策分析時，應當選擇內部收益率大的項目。一般項目的內部收益率指標都集中在15%—25%之間，通過測算，本項目的內部收益率高達73%，財務狀況非常理想。

財務凈現值（NPV）是一項投資所產生的未來現金流的折現值與項目投資成本之間的差值，等于按實現規定的基準貼現率i將項目計算器內各期凈現金流量折現到建設期的現值減去項目投資成本。它是考察項目在計算期內盈利能力的動態評價指標，凈現值大于或等于零的項目是可以接受考慮的。本項目以15%的基礎利率折算，凈現值為6234.54.大于零，表示項目可行。

稅后投資利潤率等于稅后利潤除以項目總投資，本項目稅后利潤率達到15.93%，經濟效益可觀，因此項目可行。

經過上述各動靜態財務指標的檢驗表明，本項目財務前景較佳。

5 盈虧平衡分析

盈虧平衡分析是通過盈虧平衡點（BEP）分析項目成本與收益的平衡關系的一種方法。盈虧平衡分析的目的就是找出這種臨界值，即盈虧平衡點，判斷投資方案對不確定因素變化的承受能力，為決策提供依據。盈虧平衡點越低，說明項目盈利的可能性越大，虧損的可能性越小，因而項目有較大的抗經營風險能力。因為盈虧平衡分析是分析產量（銷量）、成本與利潤的關系，所以稱量本利分析。

BEP=開發總成本/（銷售收入-銷售稅金及附加）×100%

=62982/(89327.80-15123.3) ×100%

=84.87%

即表示當項目銷售率達84.87%時，項目能夠盈利。

圖5.1 盈虧分析圖

6 敏感性分析

敏感性分析是指從定量分析的角度研究有關因素發生某中變化對某一個或一組關鍵指標影響程度的一種不確定分析技術。其實質是通過逐一改變相關變量數值的方法來解釋關鍵指標受這些因素變動影響大小的規律。

本文采用了雙因素敏感分析方法，設定項目銷售總收入與總成本為敏感因子，選取了稅后投資利潤率、財務凈現值、財務內部收益率三個評價指標，分別計算了銷售總收入（減少10%，原狀態，增加10%、15%、20%）與對應的總成本（減少5%、10%、15%，原狀態，增加5%、10%、15%）不同狀態下三類財務指標的變化（見表6-1）。

通過計算可以發現：

三類財務指標隨著銷售總收入的增加，總成本的減少變得更加良好；

當總成本減少15%，銷售總收入增加20%，稅后投資利潤率達57.23%，內部收益率達175.65%，財務狀況非常良好；

當銷售收入減少10%時，三類指標隨著總成本的增加而減少，直至總成本增加10%時，三個值由正轉負，表示項目不可行；

銷售總收入與總成本在相同幅度的變化下，三類指標對總成本的變化更為敏感，變化幅度更大，因此應該更重視在項目建設過程中對總成本的控制。

銷售總收入減少10% 銷售總收入（89327.8） 銷售總收入增加10% 銷售總收入增加15% 銷售總收入增加20%

稅后投資利潤率（%） 財務凈現值（萬元） 財務內部收益率（%） 稅后投資利潤率（%） 財務凈現值（萬元） 財務內部收益率（%） 稅后投資利潤率（%） 財務凈現值（萬元） 財務內部收益率（%） 稅后投資利潤率（%） 財務凈現值（萬元） 財務內部收益率（%） 稅后投資利潤率（%） 財務凈現值（萬元） 財務內部收益率（%）

總成本減少15% 21.83% 7453.86 90.54% 33.63% 11763.63 121.28% 45.43% 16073.40 149.31% 51.33% 18228.28 162.65% 57.23% 20383.17 175.65%

總成本減少10% 15.93% 5610.67 73.44% 27.07% 9920.45 104.64% 38.22% 14230.22 132.43% 43.79% 16385.10 145.53% 49.36% 18539.99 158.25%

總成本減少5% 10.65% 3767.49 56.40% 21.21% 8077.26 88.81% 31.77% 12387.03 116.65% 37.04% 14541.92 129.61% 42.32% 16696.81 142.13%

總成本（62982） 5.9% 1924.77 38% 15.93% 6234.54 73% 25.96% 10544.31 102% 30.97% 12699.20 115% 35.99% 14854.08 127%

總成本增加5% 1.60% 81.13 16.27% 11.15% 4390.90 58% 20.70% 8700.67 87.40% 25.48% 10855.56 100.45% 30.26% 13010.44 112.84%

總成本增加10% -2.31% -1762.05 — 6.81% 2547.72 42.18% 15.93% 6857.49 73.44% 20.49% 9012.38 86.79% 25.05% 11167.26 99.29%

總成本增加15% -5.88% -3605.23 — 2.84% 704.54 23.89% 11.57% 5014.31 59.53% 15.93% 7169.19 73.44% 20.29% 9324.08 86.22%

表6-1敏感性分析

參考文獻：

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項敏、王學英，商業房地產投資：商鋪攻略，上海遠東出版社，2003

篇（10）

現今，基于BIM（建筑信息化模型）的現代商業項目運營管理應運而生，BIM（建筑信息化模型）的超高精度數據分析和三維空間定位將成為解決運營問題的有力武器。BIM（建筑信息化模型）所帶來的不僅僅是運營各個階段的管理工作，更使整個運營具有可控性，BIM（建筑信息化模型）模型將是業主今后解決運營中所有問題的核心技術，起到至關重要的作用。

BIM的概念

美國國家BIM標準定義下的BIM為一個設施（建設工程項目）物理和功能特性的數字化表達；一個共享的知識資源，一個分享有關這個設施的信息，并為該設施從概念到拆除的全壽命周期中的所有決策提供可靠依據的過程。從這個定義來看，BIM的理念同現代商業地產運營管理的理念不謀而合，都在于整合，它們既在橫向整合各種與建筑設施相關的專業和供應商，又在縱向進行全生命周期跨度的整合，可見在商業項目運營中應用BIM理念和技術將能夠為業主帶來更高的建筑績效，同時將BIM模型應用于商業運營管理也是BIM的最終目標和國內外研究BIM的團隊推動BIM發展的最后進程，未來，BIM模型以其所擁有的豐富信息還將在運營階段為使用者帶來不可估量的巨大效益。

BIM在國內商業運營管理中的發展現狀

我國工程建設行業從2003年開始引進BIM技術后，相繼“十五”、“十一五”科技攻關計劃都開始注重BIM在我國的發展，大型的設計院、地產開發商、政府及行業協會等都積極響應并協同在不同項目的不同程度上使用BIM技術，如上海中心大廈、銀川火車站、中央音樂學院音樂廳等典型項目。雖然BIM近幾年在我國有了顯著發展，但從項目中BIM應用的階段來看，還普遍處在設計和施工階段，應用到商業運營階段的案例甚少。BIM在商業運營階段的應用還未被廣泛挖掘，這和運營相關的BIM軟件開發有很大的關系，BIM的發展離不開軟件的支持，現今，我國主要的BIM軟件還在以引用國外研發的軟件為基礎，自主研發的BIM軟件主要是魯班、天正等研發的在設計和造價方面的軟件，在運營方面的軟件研發還處在原點。

目前，我國引用了一些國外的運營軟件進行初級的商業運營管理工作，實踐中發現運營階段的BIM軟件與其它階段的軟件交互性極差，造成BIM技術在運營階段未得到充分應用，同時使得運營階段在商業建設項目的全壽命周期內處于孤立狀態。為深化BIM技術在我國商業運營中的應用，2012年5月24日，同濟大學建筑設計研究院主辦了2012工程建設及運營管理行業BIM的應用論壇，致力于同歐美各國建立以BIM為核心的物聯網云計算等先進科技的商業運營管理技術的研究，為以BIM為核心的商業運營管理在國內的快速發展奠定了基礎。

傳統運營管理的弊端

現今，在開發商狂熱追求商業項目開發所帶來的高利潤下，運營階段作為商業項目投資回收和盈利的主要階段，節約成本，降低風險，提升效率，達到穩定有效的運營管理成為業主們首要追求的目標。顯然，傳統的運營模式已經不能適應當今信息引領時代的浪潮，滿足不了各大商戶和消費群體不斷更新換代的營銷模式和快節奏生活方式，更不能提供對進行大型設施項目中大量流動人群的安全保證，可見日后傳統的運營管理技術實現不了業主們的愿望，還將給業主們帶來巨大的經濟損失。簡單來說，傳統運營管理的弊端主要體現在成本大、缺乏主動性和應變性及總控性差等三個方面。

（一）勞動力成本和能源消耗的成本大

傳統的運營管理是在對人的管理的基礎上，建立運營管理團隊，運營團隊是商業項目的核心競爭力，它要求業務人員具有全方位的素質和能力，從而做到信息最快捷的傳送和問題最有效的解決，但在這個快速擴張的市場中，人才的培養和流失就存在著很大的問題，特別是項目團隊中的核心人物的選擇和提拔上，想要盡快地回收資金在短時間內完成人員的培養和任用幾乎是不可能，并且隨著物價指數的上漲，勞動力成本的不斷增加，已經給業主帶來了相當大的資金壓力，由此得出傳統的運營管理造成了勞動力成本大幅度的增加。

傳統運營管理中的能源耗費量大也造成了運營成本的增加。應用傳統的運營管理技術很難得到比較準確的建筑能耗統計數據和確切的設備耗能量，致使運營團隊在制定節能減排目標和相關工作計劃時，缺乏有效的建筑能耗數據依據，從而使運營成本不斷增加。

（二）運營管理缺乏主動性和應變性

傳統的運營管理總處在被動狀態上，對于將要發生的隱患缺少預見性，突發事件缺少快速的應變性。一個商業地產項目涉及供暖系統、通風系統、排水系統，消防系統、運輸通訊系統、監控系統等大量的系統需要管理和維護，這里包含了大量的管道和管線，如果沒有及時地進行維修與保養將造成相當大的經濟損失，如：水管破裂找不到最近的閥門，電梯沒有定期更換部件造成墜落，發生火災疏散不及時造成人員傷亡等。這樣業主總處在被動面，問題出現了才慌亂解決的傳統運營管理模式，造成的不僅僅是經濟上的損失，更是消費者對業主在品質上的不信任、信譽上的不保障，這些損失往往是很難挽回的。

（三）總部對項目運營管理的控制性差

隨著商業開發項目在國內的蓬勃發展，來自全國各地的各個項目信息繁雜，不斷地增加了總部的管理壓力。傳統的運營管理依托計算機技術，管理人員定期的整理項目信息，并以報表、圖形、文本等形式把運營信息傳達給總部，再等待總部各方面的決策。信息以這種方式傳遞，促使總部不能及時地了解項目最新的運營信息，不能給予總部最快捷的決策支持，不能發揮總部管控的最大效力，更使得總部不能對各個項目運營進行實時控制。

無疑這種傳統的運營管理耗費了大量的人力、財力和物力，增加了運營的成本，卻沒有提升產業品牌和形象，沒有增加項目利潤，更沒有發揮運營管理的最大效力。

基于BIM的運營技術價值和應用

BIM有效地整合了規劃設計階段，施工管理階段的關聯基礎數據，完全無誤地將其導入了運營數據庫，再結合相關的網絡技術，使商業運營管理更具有應變性和可控性。BIM在商業項目運營管理中的主要應用如圖1所示：設備的運行和管控、建筑的能耗監測和管控、安保和應急疏散管理及數據分析和資料整合等。

（一）設備的運行和管控

BIM的三維可視化模型，可以幫助業主輕松地查詢、搜索、定位到其所需的設備，并且直觀地了解到設備的全部信息，這里的信息不僅僅是傳統運營管理下二維平面中的長寬高，非幾何信息也可以清晰表達，如：設備的型號、生產日期、使用年限、采購人員等。BIM模型不僅提供了完整的設備信息，可視化下的設備定位，將能夠把設備定位在一個點上，使精準的設備安拆與維修變得簡單。通過BIM和相關運營技術的結合，可以便捷快速地進行設備運行檢查、維護和控制，同時系統使設備擬人化，具有感知功能，室內外溫差，室內有毒氣體的含量等達到相應標準時，設備會自動對管控中心發出警報。BIM技術下的運營管理使設備更智能化、更具生命力，這不僅加強了業主對設備的管理效率，還大大降低了應查詢、定位、檢查設備的信息等所造成的勞動力成本。

（二）建筑的能耗監測和管控

中國的建筑使用能耗占全社會總能耗約28%，其中商業項目的能耗更是驚人。基于BIM的運營能耗管理可以大大減少能耗，緩解上述問題。BIM可以全面了解建筑能耗水平，積累建筑物內所有設備用能的相關數據，并進行能耗分析和建筑運行的節能優化，從而促使建筑在平穩運行時達到能耗最小。BIM還通過與物聯網云計算等相關技術的結合，將傳感器與控制器連接起來，對建筑物能耗進行診斷和分析，當形成數據統計報告后可自動管控室內空調系統、照明系統、消防系統等所有用能系統，它所提供的實時能耗查詢、能耗排名、能耗結構分析和遠程控制服務，使業主對建筑物達到最智能化的節能管理，擺脫傳統運營管理下由建筑能耗大引起的成本增加。

（三）安保和應急疏散管理

在商業項目中，提供商業人群的安全保障是商業運營管理的基本前提。BIM技術所采用的主動化應急管理措施為應急疏散提供了最快且最安全的解決保證，在發現異情時，業主可以通過控制平臺直觀地確定異情發生地點，控制設備運行（如：及時切斷電氣開關，打開最近的消防龍頭等）防止異情擴散，并且找出最安全、最便捷的疏散通道，BIM還可確定安保人員位置，快速地指導各個安保人員對人群進行保護。基于BIM技術的運營管理不光對應急事件進行快速指導，還可進行應急預案的模擬，如日常的火災模擬、人員疏散模擬等，以此減少真正異情發生時，因組織不當和管理失責所造成的巨大損失。

發生火災時爭取一秒都很重要，業主可以通過BIM信息平臺及時地掌握火災蔓延的范圍，并快速地指導各個安保人員對其附近人群進行安全疏散，做到最迅速的指導救援和最大程度的降低損失。可見BIM技術下的運營管理比傳統運營管理對將要發生的隱患更有預見性，對突發事件更具快速的應變性。

（四）數據分析和資料整合

商業運營的發展離不開對數據的整合和分析，基于BIM和物聯網云計算技術進行的運營數據資料分析，整合及共享將取代傳統運營以互聯網為依托的數據整集和傳遞過程，成為日后業主對商業運營項目總控的支撐和保障。商業項目運營中不斷積累的大量數據是日后運營管理的基礎資料，BIM技術可以將資料進行分門別類的整合，細化各個階段和步驟，對信息進行最完整的保存和最便捷的共享，它還以最快捷的信息共享方式將各大商業運營項目資料傳遞給總部，使總部實時了解項目運營狀態，它的分類整合、精確分析及信息集成共享將能夠給予總部最快捷的決策支持，成為日后業主運營管理中最有效的決策依據。

綜上所述，以BIM技術為核心的商業運營管理將能夠解決傳統運營管理中難以克服的問題，有利于業主在商業項目開發中樹立良好的產業形象，并帶來更多的盈利。

結論

在我國進入商品信息化、產業信息化、建筑信息化的大背景下，業主追求了信息傳遞的高效性和準確性就是追求了投資的高回報和低風險。在運營管理中應用建筑信息化模型將把被動化的運營管理變成主動，高速的信息整理和精確的數據分析使問題在還未發生時已被解決，嚴密的預警措施，大大降低了因不確定因素所帶來的經濟損失。問題越是復雜，解決方案越是重要，信息的快捷傳遞和集中整理分析也變得必不可少。高效的信息平臺，穩定的操作和管理，使已發生的問題在最小損失下被解決，精確的定位、直觀的能源數據分析，使運營管理變得簡單。總之，利用建筑信息化模型進行商業項目運營管理是建筑管理信息化的又一大歷史變革，更是商業項目經濟快捷平穩發展的時代所需。

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