序論：好文章的創作是一個不斷探索和完善的過程，我們為您推薦十篇房產轉讓公證書范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質，帶來更深刻的閱讀感受。

篇（1）

2006年12月20日，柳州市民陳洪泓通過朋友介紹，認識了一個自稱是周偉儀的男子。周偉儀對陳洪泓說，他做生意急需一筆資金，如果陳洪泓愿意借給他6萬元的話，他可以支付高額利息，只借半年時間就歸還，并用自己一套價值十幾萬元的房屋作擔保。陳洪泓見有房屋作抵押，便同意了。

可一個星期后，一個自稱邁沙浪的男子打電話告訴陳洪泓，他受朋友周偉儀之托，要和陳洪泓辦理借款事宜。邁沙浪還說，委托公證書都辦好了。陳洪泓在電話里讓邁沙浪過來面談。

不一會兒，邁沙浪手持公證處出具的公證書找到陳洪泓。公證書上寫著：“周偉儀授權邁沙浪全權代辦其位于柳州市北雀路37號15棟一套房屋轉讓抵押有關手續”。同時，寫明周偉儀委托邁沙浪作為人，簽訂周偉儀所擁有的柳州市北雀路37號15棟某號房產的抵押合同，辦理房產抵押登記手續，領取他項權利證書和抵押款等等。

陳洪泓看到有公證處出具的公證書，便放心地與借款人周偉儀的全權人邁沙浪簽訂了一份《抵押借款協議》。協議中約定，借款金額為6萬元整，期限為半年，月息2%，付息方式為每月支付一次。

協議簽訂后，陳洪泓憑此公證書到柳州市房管部門辦理了房產抵押登記。一切辦理妥當后，陳洪泓便依約向邁沙浪交付了6萬元借款本金，邁沙浪代周偉儀出具了借條。

可讓陳洪泓萬萬沒有想到的是，周偉儀只支付了2個月的利息便無下文，周偉儀與邁沙浪的手機也都停機了。陳洪泓尋找數月無果后，于2007年11月29日將周偉儀訴至柳州市柳北區人民法院，要求周偉儀償還本金及拖欠的利息。

追償：訴借款人被駁回

雖然找不到借款人周偉儀，但有借條在手，陳洪泓不相信他要不回自己出借的資金和利息。

可是在法院審理過程中，公證處于2007年12月29日以公證書所證明的法律行為不真實為由，撤銷了周偉儀授權邁沙浪全權代辦房屋轉讓抵押有關手續的那份公證書，認定該公證書自始無效，并予以公告。理由是柳州市北雀路37號15棟某號房產權人周偉儀的身份證號，與申辦公證當事人提供的身份證號不一致。經鑒定，委托書上“周偉儀”的簽字并非上述房屋產權人周偉儀所寫，該委托人系他人提供虛假身份證明，假冒周偉儀名義辦理。公證書所證明的法律行為不真實。

柳北區人民法院據此認為，陳洪泓與真實的周偉儀不存在借貸關系，遂作出判決：駁回陳洪泓的全部訴訟請求。

陳洪泓接到判決書，怎么想也想不通：總得有人對此負責吧！

不服：再告公證處索賠

后來，周偉儀與邁沙浪仿佛從人間蒸發一般，蹤影全無。眼看借出去的錢就要打水漂，于心不甘的陳洪泓認

為，既然委托人是假冒的，公證處未經核實即出具公證書，造成他信以為真，導致自己借款受損，公證處應承擔法律責任。于是，他將公證處推上了被告席，要求公證處為他的損失買單。

2008年7月22日，柳北區人民法院對此案進行公開開庭審理。

庭審中，陳洪泓訴稱：“我的損失與公證處的行為有著直接的關系，公證處依法應承擔賠償責任。理由是，我之所以借錢給周偉儀、邁沙浪，完全是信任公證處出具的公證書。因為公證處不是一般的街道或社區，作為特殊的證明機構，代表的是政府行為，讓人有充分的理由對其公證事項深信不疑。但公證處對請求給予授權委托公證的周偉儀和邁沙浪提供的材料，沒有認真核實便發放公證書，因此對造成我借款損失應承擔賠償責任?！?/p>

陳洪泓在法律規定的時限內向法院提交了公證書、抵押借款協議書、借條、房產證、法院的判決書等證明。

公證處則辯稱，他們在辦理公證時是被動的。公證處雖是法定的證明機構，但并非鑒定機構，不需要對來辦理的每一筆業務都進行鑒定。周偉儀持假冒他人的身份證前來辦理公證，從外觀上看，非專業人員無法鑒別他的身份證是假的。

公證處還辯稱，按規定，他們對周偉儀和邁沙浪申請辦理的授權委托公證，只是對房產證、身份證進行審查，無需對其證件的真實性進行實質上的核實。兩人前來申請辦證時，提供了必要的資料，即授權委托書、公證申請表、兩人的身份證、周偉儀的戶口本、房產證、土地使用權證、聲明書以及居委會證明等，他們在辦理公證時還對兩人進行了必要的談話核實。因此從程序上是合乎規定的，不存在過錯。而且，在查明周偉儀的身份證虛假后，已按規定對公證書作出撤銷的決定。總之，陳洪泓要求公證處賠償其借款損失沒有法律依據，請求法院依法駁回其訴訟請求。

公證處也在法律規定的時限內向法庭提交了授權委托書、公證書、公證書簽發稿、公證申請表、周偉儀身份證、邁沙浪身份證、周偉儀戶口本、房產證、土地使用權證、居委會證明等證明。

敗訴：公證機構只是證明機構而非鑒定機構

篇（2）

一、關于加強個人無償贈與不動產稅收管理問題

（一）關于加強個人無償贈與不動產營業稅稅收管理問題

1.個人向他人無償贈與不動產，包括繼承、遺產處分及其他無償贈與不動產等三種情況，在辦理營業稅免稅申請手續時，納稅人應區分不同情況向稅務機關提交相關證明材料：

（1）屬于繼承不動產的，繼承人應當提交公證機關出具的“繼承權公證書”、房產所有權證和《個人無償贈與不動產登記表》（見附件）；

（2）屬于遺囑人處分不動產的，遺囑繼承人或者受遺贈人須提交公證機關出具的“遺囑公證書”和“遺囑繼承權公證書”或“接受遺贈公證書”、房產所有權證以及《個人無償贈與不動產登記表》；

（3）屬于其它情況無償贈與不動產的，受贈人應當提交房產所有人“贈與公證書”和受贈與“接受贈與公證書”，或持雙方共同辦理的“贈與合同公證書”，以及房產所有權證和《個人無償贈與不動產登記表》。

上述證明材料必須提交原件。

稅務機關應當認真審核上述材料，資料齊全并且填寫正確規范的，在提交的《個人無償贈與不動產登記表》上簽字蓋章后退提交人，將有關公證證書復印件留存，同時辦理營業稅免稅手續。

2.對個人無償贈與不動產的，稅務機關不得向其發售發票或者代為開具發票。

（二）關于個人無償贈與不動產契稅、印花稅稅收管理問題

對于個人無償贈與不動產行為，應對受贈人全額征收契稅，在繳納契稅和印花稅時，納稅人須提交經稅務機關審核并簽字蓋章的《個人無償贈與不動產登記表》，稅務機關（或其他征收機關）應在納稅人的契稅和印花稅完稅憑證上加蓋“個人無償贈與”印章，在《個人無償贈與不動產登記表》中簽字并將該表格留存。稅務機關應積極與房管部門溝通協調，爭取房管部門對持有加蓋“個人無償贈與”印章契稅完稅憑證的個人，辦理贈與產權轉移登記手續，對未持有加蓋“個人無償贈與”印章契稅完稅憑證的個人，不予辦理贈與產權轉移登記手續。

二、關于加強個人將受贈不動產對外銷售稅收管理問題

（一）關于加強個人將受贈不動產對外銷售營業稅稅收管理問題

個人將通過無償受贈方式取得的住房對外銷售征收營業稅時，對通過繼承、遺囑、離婚、贍養關系、直系親屬贈與方式取得的住房，該住房的購房時間按照《國家稅務總局關于房地產稅收政策執行中幾個具體問題的通知》（國稅發[2005]172號）中第四條有關購房時間的規定執行；對通過其他無償贈與方式取得的住房，該住房的購房時間按照發生受贈行為后新的房屋產權證或契稅完稅證明上注明的時間確定，不再執行國稅發[2005]172號中第四條有關購房時間的規定。

（二）關于加強個人將受贈不動產對外銷售個人所得稅稅收管理問題

受贈人取得贈與人無償贈與的不動產后，再次轉讓該項不動產的，在繳納個人所得稅時，以財產轉讓收入減附受贈、轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用后的余額為應納稅所得額，按20%的適用稅率計算繳納個人所得稅。

在計征個人受贈不動產個人所得稅時，不得核定征收，必須嚴格按照稅法規定據實征收。

三、關于加強對個人無償贈與不動產后續管理的問題

（一）稅務機關應對無償贈與不動產的納稅人分戶歸檔管理，定期將留存的公證證書復印件有關信息與公證機關核對，保證公證證書的真實、合法性。

（二）稅務機關應加強與房管部門的合作，定期將《個人無償贈與不動產登記表》中的有關信息與房管部門的贈與房產所有權轉移登記信息進行核對，強化對個人無償贈與不動產的后續管理。

篇（3）

市地方稅務局要求，個人向他人無償贈與不動產，包括繼承、遺產處分及其他無償贈與不動產等三種情況，在辦理營業稅免稅申請手續時，納稅人應填寫《營業稅減免稅申請審批表》，并區分不同情況向稅務機關提交相關證明材料：1、屬于繼承不動產的，繼承人應當提交公證機關出具的“繼承權公證書”、房產所有權證和《個人無償贈與不動產登記表》2、屬于遺囑人處分不動產的，遺囑繼承人或者受遺贈人須提交公證機關出具的“遺囑公證書”和“遺囑繼承權公證書”或“接受遺贈公證書”、房產所有權證以及《個人無償贈與不動產登記表》；3、屬于其它情況無償贈與不動產的，受贈人應當提交房產所有人“贈與公證書”和受贈人“接受贈與公證書”，或持雙方共同辦理的“贈與合同公證書”，以及房產所有權證和《個人無償贈與不動產登記表》，上述證明材料必須提交原件。稅務機關審核上述材料，在《個人無償贈與不動產登記表》上簽字蓋章后退提交人，同時制發《**市地方稅務局減免稅通知書》。對個人無償贈與不動產的，稅務機關不為其代開發票。

篇（4）

2．海珠區的二手房（海珠區房管部門受理的），在海珠區契稅征收點辦理不征契稅確認手續；**區的二手房（**區房管部門受理的），在**區契稅征收點辦理不征契稅確認手續；天河區的二手房（天河區房管部門受理的），在天河區契稅征收點辦理不征契稅確認手續；黃埔區的二手房（黃埔區房管部門受理的），在黃埔區契稅征收點辦理不征契稅確認手續。

政策依據：

《關于離婚后房屋權屬變化是否征收契稅的批復》（國稅函〔19**〕3**號）“根據我國婚姻法的規定，夫妻共有房屋屬共有財產。因夫妻財產分割而將原共有房屋產權歸屬一方，是房產共有權的變動而不是現行契稅政策規定征稅的房屋產權轉移行為。因此，對離婚后原共有房屋產權的歸屬人不征收契稅。”

提交資料：

序號資料名稱備注

1身份證明自然人的身份證明包括：身份證或軍官證或護照或其它身份證明，（曾改名的還須提供戶口簿或改名證明）。

委托辦理的須提供經公證的委托書及人的身份證明。

2《結婚證》或《離婚證》

3法律文書屬法院判決的提供。包括：判決書、調解書、裁定書、協助執行通知書。

4贈與、析產公證書或財產分割、房產處置的協議書、公證書離婚協議書須經民政部門蓋章確認。無民政部門蓋章確認的需雙方攜帶身份證到場簽名蓋章。

5地址證明贈與、析產公證書或財產分割、房產處置的協議書上列明的房產地址與《房地產證》或《商品房買賣合同》的地址不一致的，需提供由物業管理公司、派出所、或居委會出示的地址證明。

6《房地產證》或《商品房買賣合同》法院強制執行未能提供房產證，需提供房地產權情況表。

7原購房人的契稅完稅證、廣東省契稅納稅申報表和繳款書房屋為一手房的提供。

8土地使用權基準

地價評估書房屋土地使用權屬劃撥，改為轉讓或出讓的提供。

9廣東省契稅

篇（5）

1.2 公證費：當地公正收費標準

1.3 契稅：不論房產什么情況都需要征收全額契稅 其他費用和正常過戶一樣

2、所需材料

2.1 登記申請書原件;

2.2 申請人身份證明;

2.3 房屋所有權證原件;

2.4 贈與協議公證書原件，或贈與公證書和接受贈與的書面文件原件;

2.5 契稅完稅或減免稅憑證原件;

2.6 房屋登記表、房產平面圖二份;

2.7 已購公有住房贈與的，提交補交土地收益證明及補交房屋差價(標準價、優惠價公有住房)證明;

2.8 已購經濟適用住房家庭取得契稅完稅憑證或房屋所有權證滿五年的經濟適用住房或限價商品住房贈與的，提交補交土地收益證明;

2.9 國有土地使用證(整宗房地產);

2.10 整宗劃撥用地或者整幢樓房占用劃撥土地的，提供劃撥土地轉讓批準文件。

3、情況說明

3.1 近親屬和具有撫養、贍養關系的人之間贈與房產，以及發生繼承、遺贈取得房產的，免征個人所得稅。

3.1.1 房屋產權所有人將房屋產權無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹;

3.1.2 房屋產權所有人將房屋產權無償贈與對其承擔直接撫養或者贍養義務的撫養人或者贍養人;

篇（6）

關鍵詞:夫妻共有房產;權屬登記;現狀;申請

Key words: Wife Total matrimonial property; ownership registration; the status quo; application

中圖分類號:F293 文獻標識碼:A文章編號:1006-4311(2010)24-0144-01

1現階段我國對夫妻共有房產所有形式的分類

1.1 共同共有即夫妻雙方不分份額的享有和行使房屋所有權。包括:①夫妻在婚姻關系存續期間所得的房產;②一方的個人房產但夫妻雙方約定為共有的。夫妻對共同所有的房產享有平等的處置權,任何一方都不得無視他方而擅自處理。根據《城市房屋權屬登記管理辦法》第十一條:共有房屋的權屬登記,由共有人共同申請。因此夫妻雙方作為共有人,應當共同到房屋權屬登記機構申請房屋權屬登記。

1.2 一方所有包括①一方的婚前房產,含結婚前或離異喪偶再婚前取得的房產;②一方在婚后單獨繼承或受贈的房產;③夫妻在婚姻關系存續期間所得的房產,但雙方約定為一方所有的。此類房產,只需夫或妻一方申請登記。日后轉讓或抵押時,也只需一方簽字,不必取得對方的同意。

1.3 按份共有即夫妻雙方按約定的份額對房產行使所有權?！痘橐龇ā返谑艞l賦予了夫妻雙方對婚前婚后房產,在不違背法律的前提下,約定歸一方所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有的權利。因此,夫妻雙方可以通過產權比例協議等書面約定將夫妻財產法定共同共有變更為按份共有,但這類房產登記時申請人應提交書面產權分割比例協議。

2我國夫妻共有房產權屬登記的現狀

根據《城市房屋權屬登記管理辦法》第十三條之規定,共有的房屋,由共有人共同申請;那么對于夫妻共有房產,夫妻雙方作為共有人都應到房屋權屬登記機構申請登記。但是,由于我國封建社會歷史較長,家庭成員相互之間法律權利意識淡薄,傳統的倫理道德風俗等因素影響較深。長久以來,配偶間的房屋權屬登記大都以一方的名義進行登記確權,典型的是夫妻以共同財產購買房屋時,通常按申請人即夫或妻一方的申請,在房屋權屬證書上只將夫或妻一方作為權利主體加以記載,而全國各地的登記機構一般大都不強求當事人必須以夫妻共有房產的形式申請房屋權屬登記。

3夫妻共有房產如何申請房屋權屬登記

3.1 夫妻共同出資建造或購置所得的房產對于夫妻在婚姻關系存續期間共同建造或購置的房產,建議在用地和工程批準文件或買賣合同中就將夫妻倆人的名字都寫入建造人或購買方中,以便在后續的房屋權屬登記中進行登記。因為,在實際操作中,夫妻共有房產申請登記時,有時并非夫妻雙方都到場,若遇到一方隱瞞真實婚姻狀態,為將房產登記為一方所有,發表自己未婚的假聲明。對于申請人的婚姻狀況,登記機構又很難認定其真偽,很可能發生將本為夫妻共有的房產登記為一方所有。鑒此,為更好的保護共有人的合法權益,最好在房屋權屬登記前,就將自己的權利寫入相關的證明文件中。夫妻共同建造的房屋,應由夫妻雙方共同到登記機構申請房屋權屬初始登記,并提供土地使用權證、建設工程規劃許可證、結婚證、雙方有效身份證明、規劃認可書等登記要件。夫妻共同購置二手房的,應由夫妻二人和賣方當事人共同到登記機構申請房屋權屬轉移登記,并提供買賣合同、完稅證、原房屋所有權證、結婚證、雙方的有效身份證明、共有協議、房產證配圖等登記要件。夫妻共同購置商品房的,也須購買方夫妻和售房企業共同到登記機構申請房屋權屬轉移登記。夫妻雙方無法親自到登記機構申請轉移登記的,須出具書面的授權委托書委托第三人代為登記。

3.2 夫妻一方或雙方通過法定繼承所得的房產夫妻雙方須提供原房屋所有權證、房產繼承公證書、結婚證、雙方的有效身份證明、房產證配圖等登記要件到登記機構申請房屋權屬轉移登記。

3.3 夫妻雙方受贈所得的房產夫妻雙方以贈與方式取得的房產,應由贈與人和受贈人即夫妻雙方共同到登記機構申請房屋權屬轉移登記,夫妻雙方須提供贈與公證書、結婚證、完稅證、雙方的有效身份證明、房產證配圖等登記要件。若是遺贈取得,則由受遺贈的夫妻雙方申請登記,并提供遺贈公證書、接收遺贈公證書、結婚證、夫妻雙方的有效身份證明、完稅證等登記要件。

3.4 婚前房產約定為夫妻共有的夫妻雙方須共同到登記機構申請房屋權屬變更登記,并提供原房屋所有權證、公證的書面約定或夫妻雙方共同到登記機構書寫并簽章的約定、結婚證、雙方的有效身份證明、房產證配圖等登記要件。

篇（7）

1.民事判決書和民事裁定書的效力

《民事訴訟法》第147條規定：“當事人不服地方人民法院第一審判決的，有權在判決書送達之日起十五日內向上一級人民法院提起上訴。當事人不服地方人民法院第一審裁定的，有權在裁定書送達之日起十日內向上一級人民法院提起上訴?！庇纱丝梢姡袷屡袥Q和民事裁定均可實行二審制度。對于一審判決、裁定是否已經生效，登記機構無法判斷，只能要求人民法院出具生效證明或協助執行通知書；而二審判決、裁定因是終局審理，自作出之日起發生法律效力，登記機構可以直接以此作為當事人取得房屋的原因證明文件。

2.民事調解書的效力

民事調解書同民事判決書一樣具有強制執行力。根據《民事訴訟法》和最高院《關于適用簡易程序審理民事案件的若干規定》的規定，民事調解書的生效方式分簽收生效和簽字生效兩種。民事調解書一經生效，當事人不得上訴，當事人可以憑生效的民事調解書單方申請房屋登記。這里值得注意的是附條件的民事調解書，此類調解書中同樣載明了自雙方當事人簽字之日起生效的條文，那么登記機構能否認為調解書已經生效，而為當事人單方辦理登記呢？對于這種附條件的民事調解書，登記機構應謹慎對待：如果當事人無法雙方共同申請登記的，應要求法院出具生效證明或協助執行通知書，當事人方能單方申請登記。這樣做可以保障調解書所附條件的如期實現，維護當事人的合法權益，使登記行為不存在瑕疵。

3.協助執行通知書的效力

《民事訴訟法》第212條規定：“發生法律效力的民事判決、裁定，當事人必須履行。一方拒絕履行的，對方當事人可以向人民法院申請執行，也可以由審判員移送執行員執行?！币簿褪钦f，協助執行通知書是以一方當事人拒絕履行已經生效的民事判決、裁定為前提的。在雙方當事人自愿履行民事判裁定的情況下，登記機構則不需要當事人另行提供協助執行通知書。根據法律規定，協助執行通知書自送達之日起生效。當事人憑裁定書和協助執行通知書可以單方申請房屋登記。

4.仲裁調解書和仲裁裁決書的效力

仲裁實行一裁終局制?！吨俨梅ā芬幎?，仲裁調解書經雙方當事人簽收之后即發生法律效力，而在調解書簽收前當事人可以反悔，由仲裁庭另行作出裁決。如果當事人一方申請登記的，由于登記機構無法知曉該調解書是否同樣被另一方當事人簽收，此時調解書的效力處于待定狀態，登記機構應當要求雙方當事人共同申請登記。而仲裁裁決書自作出之日起發生法律效力，裁決書一旦作出，當事人就同一糾紛再申請仲裁或者向人民法院的，仲裁委員會或者人民法院是不予受理的。因此，登記機構可以將仲裁裁決書作為單方辦理房屋登記的依據。

5.公證書的效力

公證書是證明法律行為、有法律意義的事實和文書的真實性、合法性的可靠的司法證明文書。公證書具有三個基本法律效力，即證據效力、強制執行效力和法律行為成立要件效力。其中，證據效力是公證書最基本的效力。公證書在房屋登記中的應用相當普遍，《房地產登記技術規程》明確規定了應經公證才能用于申請登記的材料，如因繼承、受遺贈事實申請登記的繼承、受遺贈文書，境外申請人委托他人申請登記的委托書等。

二、法律文書對房屋登記的影響

1.有利影響

（1）有利于將房屋登記中的復雜問題簡單化

在工作中，登記機構經常會接觸到一些復雜的登記問題。比如：甲公司將自有房屋出售給乙公司后，甲公司、乙公司分別轉制為丙公司、丁公司，現丁公司要求申領房屋產權。但由于時間相隔久遠，丁公司無法提供出完整的申請材料以及丙公司的不配合等因素，登記機構就無法受理。諸如此類的房屋登記問題，最有效的方法就是通過司法途徑解決，依據法律文書確認房屋的產權歸屬?！斗课莸怯涋k法》第35條第2款規定：“因人民法院或者仲裁委員會生效的法律文書取得房屋所有權，人民法院協助執行通知書要求房屋登記機構予以登記的，房屋登記機構應當予以辦理。房屋登記機構予以登記的，應當在房屋登記薄上記載基于人民法院或者仲裁委員會生效的法律文書予以登記的事實?！薄斗课莸怯涋k法》第12條還規定了因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書取得房屋權利申請登記的，可以由當事人單方申請。這兩條規定說明，房屋登記機構可以憑生效的法律文書為申請人單方辦理房屋登記，使原本復雜的登記問題簡單化。

（2）有利于減輕登記機構登記審查的壓力

在審查形式上，我國房屋登記審查采用形式審查和實質審查兼有的模式，一般以形式審查為主，實質審查為輔。最高人民法院、國土資源部、建設部《協助執行通知》第3條第2款規定：“國土資源、房地產管理部門在協助人民法院執行土地使用權、房屋所有權時，不對生效法律文書和協助執行通知書進行實體審查。國土資源、房地產管理部門認為人民法院查封、預查封或者處理的土地、房屋權屬錯誤的，可以向人民法院提出審查建議，但不應當停止辦理協助執行事項。”此條規定明確了登記機構對生效法律文書不進行實質審查。法律文書的利用使物權可以在登記前就經過人民法院、仲裁委員會或公證機構的實質審查。比如登記房產權屬有無爭議、房產是否真實存在、當事人的身份是否真實、是否存在隱性共有人、轉讓行為是否合法等審點進行實質性審查，并對審查結果承擔相應的責任，實際上是分擔了房屋登記的審查責任，減輕了登記機構登記審查的壓力。

（3）有利于防范房屋登記的風險

法律文書是一個國家法律規范和法律職能的具體體現，具有保障法律具體實施和公民合法權益的作用。在房屋登記過程中，利用人民法院、仲裁委或公證機構出具的法律文書進行房屋登記，對提高登記質量、防范虛假申請、確保登記安全，保障當事人合法權益起著重要的作用。因為登記機構只是行政機構，不具有司法機關、仲裁機關和公證機關的法律職能，無法對申請人提供的書證進行深入識別、鑒定。為了更好地規避登記中的風險，登記機構對部分書證做出了強制性的規定，如自然人委托他人處分房產登記的委托書須經公證機構公證。這樣，利用法律文書也成為登記機構防范登記風險的有效途徑之一。

2.不利影響

（1）物權未經登記公示同樣具有法律效力

《物權法》第28條規定：“因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發生效力?！边@條規定說明生效的法律文書可以直接導致物權的設立、變更、轉讓或者消滅，這樣的物權未經過登記同樣具有法律效力。所以，登記并不是物權發生效力的唯一途徑。由于當事人未申請登記，登記機構和其他相對人均無法掌握該物權的變動情況，可能造成后續的錯誤登記，進而損害相關當事人合法權益。

（2）法律文書的不嚴謹可能增大登記難度

法律文書以國家公信力為后盾，對相關事項具有較高的證明力，而且登記機構也沒有能力對其證明的事項進行實質審查?；趯Ψ晌臅母叨刃刨?，登記機構一般不會去審查法律文書的正確性、合法性。當法律文書出現不嚴謹的情形時，登記人員不易察覺，由此導致的錯誤登記也在所難免。筆者在工作中曾碰到這樣的案例，被繼承人王某名下的房產經法院調解歸王某某所有。在申請人提供的民事調解書中，以繼承糾紛為訴求，但沒有明確當事人的繼承關系。工作人員根據這份生效的民事調解書以繼承的轉移登記類型進行了登記，事實上當事人的關系是祖孫關系且王某某是法定繼承人以外的人。顯然，該起登記應以受遺贈的轉移登記類型進行登記。雖然這起登記并沒有造成權利歸屬的登記錯誤，但是房屋取得方式的錯誤卻是不爭的事實，因此登記機構不得不啟動更正登記、說服申請人補繳契稅等措施予以救濟。

篇（8）

受托人：_____，男/女，_____年_____月_____日出生，公民身份證號碼：_______________

我們(委托人_____和受托人_____)系_____關系。我們欲以_____的名義購買坐落在__________房產一套，因我事物繁忙，不能親自前往辦理，特委托_____作為我的合法人，全權代表我辦理如下事項：

1、簽訂購房合同;

2、交納購房款，繳納稅費及相關費用;

3、辦理銀行按揭貸款手續，簽訂借款合同，抵押合同，辦理房屋抵押登記手續;

4、辦理并領取房屋所有權證、土地使用權證等證件;

5、辦理驗房、入住等房屋交接手續;

6、辦理水、電、天然氣、有線電視、電話、供暖設備等物業手續;

7、辦理與購買上述房產有關的其他一切事宜。

受托人在上述委托權限內所簽署的一切有關文件，委托人均予以承認，并承擔相應的法律責任。

受托人有/無轉委托權。

委托期限:至上述委托事項辦理完畢為止。

委托人：__________

_____年_____月_____日

公證處房產委托書

委托人：

姓名：_____ 身份證號碼：__________

受托人：

姓名：_____ 身份證號碼：__________

我擁有位于__________ [房屋所有權證：__________]的房產，現委托__________為我的人，并以我的名義在期限(____年____月____日至____年____月____日)內，辦理如下事項：

1、全權辦理提前還清上述房產銀行按揭貸款(即贖樓)手續，代為簽署融資擔保協議，代辦抵押登記注銷手續、領取房地產買賣合同或房產證等產權證明。

2、全權辦理轉讓、出售上述房產的有關手續，打印房產買賣合同，代為簽署房產買賣合同及相關文件，受托人代為收取上述房產轉讓的全部樓款或銀行按揭樓款。

3、委托人辦理簽署上述房產的房款資金監管協議及收取資金監管協議中的全部樓款。

4、受托人辦理公證、到國土、房產等有關部門辦理房產過戶手續及簽署、遞交有關文件，辦理水電、煤氣、電話、有線電視/數字電視、物業管理費、繳稅或免稅等一切相關手續。

5、到有關部門辦理與房產轉讓一切有關手續。

6、受托人辦理上述房產解除國土局買賣合同公證書以及簽署一切相關文件。

7、辦理出租管理房產及簽署租賃合同、收取租金，人有權選擇承租方并確定租賃價格。

受托人在其權限范圍及期限內簽署的一切有關合法文件及辦理相關手續，我均予承認。上述房產是指法律規定的本人份額的房產。

受托人(有/無)轉委托權。

委托人：__________

_____年_____月_____日

公證處股權轉讓委托書

委托人：某某，男(女)，某年某月某日出生，身份證號碼：__________

受托人：某某，男(女)，某年某月某日出生，身份證號碼：__________

本人系_____公司的股東，本人占有該公司_____%的股權，因擬以人民幣_____元轉讓上述公司的股權給_____，茲委托_____為本人的人，代表本人處理如下事項：

一、代表本人出席_____公司股東大會，行使表決權;

二、與_____簽訂股權轉讓協議書，并辦理公證手續;

三、辦理工商變更登記手續。

委托期限：從某年某月某日至某年某月某日止。 受托人無轉委托權。

篇（9）

茲授權委托__________(公民身份號碼：__________，電話：__________)全權代表我單位來你處申辦_______________公證，并代表我單位處理該項公證中的一切事宜。

授權單位(章)：__________

法定代表人(簽名或蓋章)：__________

受托人(簽名)：__________

____年____月____日

公證處委托書模板二

委托人：，男，年月日出生，現住。公民身份號碼：。

受托人：，男，年月日出生，現住。公民身份號碼：。

委托人與受托人系兄弟(或夫妻、朋友等)關系。委托人欲在深圳購買房產一套(或委托人按(96)京宣證字第3691號繼承公證書有關繼承父親遺產的內容，委托人與、、、、、、共同繼承屬的房產)?，F委托人因故不能前往深圳親自辦理購房的相關手續(或工作原因不能親自前往北京辦理有關其應得的繼承份額房產的過戶手續)，故委托弟弟代為辦理。委托期限為此手續辦理完結，為辦理上述手續所簽署的文件我均予以認可。受托人無(或有)轉委托權。

委托人：(簽名)

年月日

公證處委托書模板三

委托人： XXX，男，X年X月X日出生，公民身份號碼：XXXXXXXXXXXXXXXXXX。

受托人： XXX，女，X年X月X日出生，公民身份號碼：XXXXXXXXXXXXXXXXXX。

我本人(委托人：XXX)名下擁有一套坐落在北京市XX區XX小區X號樓X單元XXX室的房產(房產證編號：京房權證X私字第XXXXXXX號)，該房產是我的個人財產?，F在我準備出售該房產，因我本人工作繁忙，特委托XXX作為我的合法人，并全權代表我辦理如下事項：

1、代為辦理提前還款手續，領取銀行出具的解除抵押證明材料，辦理解除抵押登記及與之有關的一切手續，領取還款證明、房產證和土地證等手續;

2、到房管部門查閱與該房產相關的一切檔案資料;

3、代辦房屋的立契過戶、權屬登記等相關一切手續;

4、代辦上市申請、稅務登記等一切手續;

5、簽訂房屋買賣合同等文件;

6、轉讓房產過程中，有權代為接受詢問并簽署文件;

7、協助購房人辦理其購買上述房產的貸款手續;

8、代收售房款、帶繳納相關稅費，并簽署相關文件;

9、代為辦理房產交易資金監管手續并簽署資金監管協議及相關文件;

10、代為辦理房產交易涉及的監管資金解凍手續;

11、代為辦理房產交易資金從解凍賬戶中的轉出并簽署相關文件;

12、辦理上述房產的產權過戶登記手續;

13、辦理物業(水、電、天然氣、有線電視、供暖設備等)的過戶手續;

14、代為辦理交易過程中的其他有關事項并簽署與轉讓上述房產的相關文件。 受托人在上述委托權限內所簽署的一切相關文件，委托人均予以承認，并承擔相應的法律責任。

篇（10）

    遺囑繼承是指繼承開始后,繼承人按照被繼承人生前所立的合法有效的遺囑繼承被繼承人遺產的繼承制度。遺囑繼承公證是公證機構根據遺囑繼承人的申請,依照法定程序對遺囑繼承人繼承行為的真實性、合法性予以證明的活動。

    一、遺囑生效的條件

    (一)遺囑生效的實質要件

    1.遺囑人在立遺囑時必須具有民事行為能力。立遺囑應當是遺囑人在具有正常的理智與思維能力的情況下所作的意思表示。公民在無行為能力或限制行為能力的情況下所立的遺囑,在法律上是無效的。然而,如果遺囑人立遺囑時有民事行為能力,事后卻因患精神疾病等原因喪失了民事行為能力,因其立遺囑時神志是清楚的,所以遺囑的效力不受影響。

    2.遺囑必須是遺囑人親自所立,他人代立的遺囑沒有法律效力。

    3.遺囑必須表明遺囑人的真實意思。公民在受脅迫、欺騙的情況下所立的遺囑,或者他人偽造的遺囑,均不是公民的真實意思表示,不能發生法律效力。

    4.遺囑的內容不得違反法律和社會公德。凡違反法律或社會公德的遺囑不發生法律效力,例如,按照法律規定,遺囑不得剝奪缺乏勞動能力又沒有生活來源的法定繼承人的繼承權,如果所立遺囑非法剝奪上述繼承人的繼承權,這樣的遺囑就不能發生法律效力。

    5.遺囑處分的對象是個人所有的合法財產。公民可以將自己所有的房屋和儲蓄、生活用品和法律允許為個人所有的生產資料等以遺囑的方式進行處分,但是非法占有物不能作為遺囑處分的對象,只享有使用權而沒有所有權的占有物,如公民租賃的房屋、農民使用的自留地和宅基地,都不能作為遺囑處分的對象。

    (二)遺囑生效的形式要件

    遺囑的成立和生效不僅要具備主體、內容及對象等實質性的要件,而且要具備形式上的要件。根據法律的規定,遺囑應當經過證明,表明其真實、合法,才能發生法律效力。遺囑公證是對遺囑最有力的一種證明方式。我國《繼承法》第17條規定,公證遺囑由遺囑人經公證機關辦理;自書遺囑由遺囑人親筆書寫,簽名,注明年、月、日;代書遺囑應當有兩個以上見證人在場見證,由其中一人代書,注明年、月、日,并由代書人、其他見證人和遺囑人簽名;以錄音形式立的遺囑,應當有兩個以上見證人在場見證;遺囑人在危急情況下,可以立口頭遺囑,口頭遺囑應當由兩個以上見證人在場見證,危急情況解除后,遺囑人能夠用書面或者錄音形式立遺囑的,所立的口頭遺囑無效。根據《繼承法》第18條規定,下列人員不能作為遺囑見證人:無行為能力人、限制行為能力的人,繼承人、受遺贈人,與繼承人、受遺贈人有利害關系的人。

    二、設立遺囑生效確認程序的原因

    設立遺囑生效確認程序是非常有必要的,因為在許多人看來,遺囑繼承公證的辦理相對法定繼承公證處理更容易些,要不然,遺囑公證就沒有什么意義了。所以,在實際辦理遺囑繼承公證時,經常按照遺囑公證書直接出具遺囑繼承公證書,并不是去告訴其他法定繼承人對其能否真正生效進行進一步確認。但在實際生活中,因為法定繼承而出現的法律糾紛是少數的,相反遺囑繼承涉及的復查或訴訟特別多。有的案子好多年后又被人提起,形成了纏訴、老上訪戶等,他們針對的依據就是遺囑公證書。

    我國《繼承法》第二十條明確規定,公證遺囑效力最高。那么也許遺囑人生前曾擬定了很多份公證遺囑,怎樣判斷當事人所提交的公證遺囑就是“最后的公證遺囑呢”?因此公證遺囑只解決了遺囑設立時的形式合法問題,并未解決繼承開始后,遺囑生效的確認問題。

    申請遺囑公證人應當提交的文件包括:(1)立遺囑人的身份證明,如身份證、戶口簿等;(2)立遺囑人處分的財產所有權的證明;(3)遺囑的草稿等。如果是遺囑繼承,遺囑繼承人需持遺囑公證書、遺囑人死亡證明到公證處辦理繼承權公證手續,經公證部門對被繼承人所立遺囑的真實性與合法性進行審查,認定該其真實有效后,公證處出具繼承權公證書,公證機關必須對遺囑人的遺囑內容保密。繼承人攜帶遺囑公證書、繼承權公證書、房屋權屬證書及當事人身份證件辦理房屋產權登記手續。在此類繼承登記中,遺囑人指定的繼承人如屬法定繼承人之列的,只需繳納房產登記費用,無需繳納契稅;若屬法定繼承人之外,屬遺贈性質的,受贈人除繳納房產登記費用以外,需繳納受贈房屋市場價值4%的契稅。

    立遺囑人在遺囑中處分的財產在生前很有可能進行處置,遺囑中涉及的財產有的可能已經轉移到他人名下,比如已辦理了轉讓或贈與手續。所以,還是很有必要向繼承人核實確認遺囑處分的財產是否仍歸立遺囑人所有。有時候,也有人拿立遺囑人寫的借據或房產出資證明來對遺囑中的財產主張異議,這就要在《遺囑生效確認通知函》中告知受函人這類憑證只構成債權依據,不能作為撤銷遺囑的證明。

    三、告知當事人法律,法規、規范性文件對遺囑繼承的要求

    1.立遺囑人必須是具有完全行為能力人,依照《繼承法》的具體要求所立,否則無效,不能執行。其法律依據主要是《繼承法》第十七條“公證遺囑由遺囑人經公證機關辦理?！钡囊幎ê汀独^承法》第二十二條“無行為能力人或者限制行為能力人所立的遺囑無效;遺囑必須表示遺囑人的真實意思,受脅迫、欺騙所立的遺囑無效;偽造的遺囑無效;遺囑被篡改的、篡改的內容無效”的規定。

    2.遺囑人在遺囑中應當為缺乏勞動能力又沒有生活來源的繼承人,以及胎兒保留必要的份額。其法律依據主要是《繼承法》第十九條“遺囑應當對缺乏勞動能力又沒有生活來源的繼承人保留必要的遺產份額”的規定和《繼承法》第二十八條“遺產分割時,應當保留胎兒的繼承份額。胎兒出生時是死體的,保留的份額按法定繼承辦理”的規定以及最高人民法院《關于貫徹執行<中華人民共和國繼承法>若干問題的意見》第四十五條第一款“應當為胎兒保留的遺產份額沒有保留的應從繼承人所繼承的遺產中扣回”的規定。