序論：好文章的創作是一個不斷探索和完善的過程，我們為您推薦十篇房產投資利弊范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質，帶來更深刻的閱讀感受。

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然而據了解，從去年下半年開始，京城已有不下種與房地產有關的理財產品投向市場，其中大多數房地產投資理財產品都迎來了火爆的銷售場面。在這些項目中，最高的收益率幾乎超過。這在利率探底，股市、債市前景不明朗的投資大環境下，顯得分外搶眼。眾多手中攥著資金，急切尋找投資途徑的個人投資者，也好似突然抓住了一個投資良機。不過，有關專家卻預警：房地產投資產品有好有壞，投資時還需擦亮雙眼，不要忽略了對風險的把握及考慮，更需要防范在投資過程中的四大誤區。

誤區一：開發商承諾的收益越高越好。業界人士在接觸客戶過程中感觸最多的是，很多客戶都有一種誤區：把理財當成致富的門路，只關注單一產品的收益率大小。而據業內人士介紹，理財是一種理性投資，是對財富的長遠和全盤規劃，不能只單一地注重某一產品的收益率。所以，理財專家認為，個人首先要明確理財目標，根據自己承擔風險的能力制定理財計劃，更重要的是應認識到，理財絕不是暴富的途徑，不能只看收益。

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隨著全球化的發展和投資觀念的改變，將房地產作為一種投資手段已是非常普遍的經濟現象，甚至成為一些企業新的經濟增長點。我國原有會計準則體系并沒有針對投資性房地產的準則，沒有把投資性房地產作為一個項目來加以處理。2004年5月，財政部的《關于執行和相關會計準則有關問題解答（四）》第九點對房地產企業出租開發品的會計處理進行了規定。2005年6月，我國《投資性房地產會計準則征求意見稿》；2006年2月15日，財政部了包括《企業會計準則―基本準則》和38項具體準則在內的企業會計準則體系，并于2007年1月1日起實施，其中第3號為“投資性房地產”。2006年10月30日，又了企業會計準則應用指南，實現了我國會計準則與國際財務報告準則的實質性趨同。隨著我國會計體制改革的深化和各方面條件的成熟，我國會計準則必將與國際會計準則進一步趨同，公允價值計量在我國企業中的全面推行將成為可能。這對于完善我國會計準則使其與國際接軌，對于使我國會計更好地融入世界資本市場具有重大意義。

一、中外投資性房地產確認的比較分析

在對投資性房地產的確認方面，我國會計準則與國際會計準則的規定基本一致。我國會計準則要求在同時滿足兩個條件時才可以確認，即：（1）與該投資性房地產有關的經濟利益很可能流入企業；（2）該投資性房地產的成本能夠可靠計量。這與國際會計準則中規定投資性房地產應確認為資產的條件是一致的。

在投資性房地產的確認中還有一個關于后續支出的問題。我國會計準則與國際會計準則都規定，與投資性房地產有關的后續支出，滿足投資性房地產確認條件的，應當計入投資性房地產的成本；不滿足確認條件的，應當在發生時計入當期損益。但我國會計準則在將投資性房地產的后續支出計入投資性房地產時，沒有明確規定如何計入，以及被替換部分的價值如何處理。而這些在國際會計準則中都有明確的說明。

二、中外投資性房地產計量的比較分析

對投資性房地產的計量分為初始計量和后續計量。我國會計準則與國際會計準則關于投資性房地產計量的比較見表1。

由表1可以看出，關于投資性房地產的初始計量，我國會計準則和國際會計準則保持一致，都要求按照成本進行初始計量。至于有差異的方面，我國會計準則中僅規定了構成投資性房地產初始計量成本的項目組成，沒有規定不作為投資性房地產成本的項目。而國際會計準則另外規定了不作為投資性房地產的成本項目。

三、中外投資性房地產轉換的比較分析

投資性房地產轉換的內容包括兩個方面：一是計量模式的轉換，二是投資性房地產與其他資產之間類別劃分的轉換。我國會計準則與國際會計準則關于投資性房地產轉換的比較見表2。

由表2可以看出，對于投資性房地產與其他資產之間類別劃分的轉換，我國會計準則與國際會計準則的要求總體保持一致。同時，對投資性房地產信息披露的規定，我國會計準則與國際準則基本一致，只是國際會計準則要求的披露分類非常詳盡，將成本模式與公允價值模式共同適用的內容、公允價值模式、成本模式劃分為三部分單獨披露，每部分又包含許多內容。但它和我國會計準則本質上是一致的。

四、結語

通過以上對中外投資性房地產的確認、計量、轉換、處置、披露方面的比較，可知我國會計準則與國際會計準則的規定大體保持一致。這充分體現了我國會計準則在發展演變過程中向國際會計準則的趨同，有利于我國企業走向國際市場，同時也有利于外國公司進入我國開展生產經營，為我國經濟更好的融入世界創造了良好的條件。同時也應看到，在我國的會計準則整體向國際會計準則趨同的形勢之下，由于我國具體國情的差異，我國的投資性房地產準則與國際會計準則還存在一定差異。因此，對于完善我國投資性房地產會計處理問題，應該完善資本市場及發展活躍的市場體系，制定單獨的切實可行的公允價值操作規則，制定單獨的切實可行的公允價值操作規則等。

參考文獻：

[1] 中國注冊會計師協會.2010年度注冊會計師全國統一考試輔導教材―《會計》[M].北京：中國財政經濟出版社，2010:134-143.

[2] 李延權.投資性房地產的轉換和處置會計處理案例分析[J].財政監管，2010,（6）: 58-59.

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今年全省兩會上，除了提出城鎮上山的議題外，還重點提出了云南省將推進旅游地產的開發，作為旅游地產開發熱土的大理，早副局長表示，將在相關政策的指導下，加大對旅游地產開發企業的服務力度的同時，進行合理布局、營造良好的發展環境，以加大大理市主城區優勢區位地塊的舊城改造力度，為商業地產發展騰退用地空間，城區外的優勢資源留給旅游地產來開發，為開發商向商業地產、旅游地產轉移創造良好的投資環境。

“大理將加快房地產業轉型和結構調整，堅持發展多元化的房地產業。”早副局長說，大理將以海東大開發和蒼洱觀光休閑度假旅游、佛教文化旅游、洱源溫泉休療度假旅游、巍山南詔文化旅游、鶴慶銀都水鄉旅游、劍川文化生態旅游等六大重點景區建設為契機，加大招商引資力度，切實做好旅游、文化、休閑、運動、養老等房地產項目的招商引資工作。同時，深入挖掘大理得天獨厚的自然資源和旅游資源優勢，依托海東山地城市建設和旅游二次創業，大力推進旅游產業、文化產業和房地產行業的結合，促進全州房地產業向多元化發展。

轉型升級成就大理旅游的跨越式發展

云南大理有著深厚的歷史底蘊、人文風情和獨特的自然風光。對于云南旅游而言，大理既是熱點，又是發展的重點，作為滇西旅游線的首站，在大理滇西中心城市規劃下，大理旅游發展迎來新的契機。特別是，云南旅游二次創業的“省策”對于大理旅游轉型升級，以及以旅游來體現的“幸福大理”建設的凸顯，將使大理成為游客停留在異域的一段美好時光。

大理州上半年旅游業總收入增長48.87%

作為旅游大州的大理，近幾年，按照省委、省政府的決策部署，全力推進旅游二次創業，加快旅游產業改革發展，實現了旅游產業的大跨越、大發展，為全州經濟社會又好又快發展作出了積極貢獻。據介紹，“十一五”期間，大理全州累計接待國內旅游者5113.22萬人次，接待海外旅游者155.5萬人次，旅游業總收入403.85億元。2011年，接待國內外旅游者1545萬人次，增長15.5%；旅游業總收入138.4億元，增長20.3%。今年1～6月份，全州接待海外旅游者24.97萬人次，增長36.02%；接待國內外旅游者914.62萬人次，增長18.76%；旅游業總收入95.35億元，增長48.87%。目前，全州共有102家旅游星級飯店、43家旅行社、20個A級景區、10家旅游車公司、6艘大型游船、5條旅游索道、11家旅游購物商店、12家文化旅游經營單位，旅游直接從業人員5萬人，間接從業人員達20萬人。

在大理旅游進入“十二五”時期后，2012年旅游呈現全面復蘇的現狀。在這樣的背景下，大理州結合實際，制訂了旅游產業發展的又一個“五年計劃”。大理州旅游發展管理委員會規劃科工作人員馮亞軍介紹，“十二五”時期，大理州將按照突出特色、項目帶動、優化結構、融合發展、轉型升級、提質增效、打造精品的思路，在保持全州接待游客持續穩定增長的基礎上，力爭實現產業“兩個倍增”、“兩個跨越”，打造“四個示范區”（兩個倍增：到2015年，力爭全州旅游業總收入達300億元，海外游客達100萬人次。兩個跨越：實現以觀光旅游為主向觀光休閑度假康體會展旅游多元發展的新跨越，實現由國內重點旅游城市向國際化旅游城市的新跨越，把大理建設成為國內一流、世界知名的旅游勝地、休閑之都。四個示范區：全國旅游與文化互動發展示范區、生態旅游發展示范區、山地旅游城市發展示范區、旅游促進城鄉一體化發展示范區）。

據介紹，在旅游規劃上，大理州將按照高起點、高標準、大手筆的要求，抓緊編制全州旅游交通網絡建設、蒼山旅游綜合開發、環洱海休閑度假、高端度假酒店、精品酒店、特色客棧發展規劃以及重大旅游景區、旅游小鎮、旅游特色村等專項規劃。全面探索實施涉旅項目前置規劃審批，為旅游產業跨越發展提供科學依據。

大理走在“旅游二次創業”路上

大理旅游不僅需要營銷，還需要有與市場需求相匹配的產品，對于游客不斷增長的需求，大理在自身配套以及產品開發與建設上，以“苦練內功”的方式，走在旅游轉型升級的路上。

“大理將以旅游市場需求為導向，著力抓好重點旅游產品、旅游文化產品、旅游商品、地方特色美食產品開發和旅游新線路推廣。”大理州旅游發展管理委員會市場開發科科長、大理旅游營銷中心主任楊毅介紹，借助云南旅游二次創業的契機，在加強旅游產品建設的同時，大理將進一步創新激勵機制，抓酒店建設，以不斷提升旅游接待服務能力，著力推進高端度假酒店、小型精品酒店建設，并盡快制定特色客棧等級劃分與評定標準和管理辦法，推動全州特色客棧健康有序發展，打造特色客棧品牌，提升整體接待服務能力。

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中圖分類號：F812.42 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）12-00-02

一、引言

城市住房售價雖然在調控政策抑制下進入穩定膠著態勢，但連年上漲的趨勢并未見逆轉。由于住房的持有成本較低，高房價不僅沒有抑制對住房的需求，也沒有抑制住高收入階層對住房的投資和投機。為遏制這一態勢，國家已經出臺了不少調控措施，但效果并不理想。作為緩解住房供求矛盾，抑制部分人特殊需求的辦法之一就是提高部分人的房屋持有成本，即開征房產稅。國家首先在滬渝兩地試點征收房產稅政策以來，房產稅利弊的討論一直未有間斷，政府方執意在全國范圍逐步推行房產稅，國務院批轉發改委《關于2013年深化經濟體制改革重點工作的意見》中，提出擴大房產稅改革試點范圍，證實了這一點。

然滬渝的房產稅試點并不理想。從兩地設計上的因素分析，房產稅在滬渝兩直轄市的開證試點政策各不相同。在重慶市試點對高端房產交易征稅，即按規定中定義的區域和時間階段的平均房價作為開征標準；而在上海實行的是對多套房產擁有者在持有環節上征收房產保有稅。目前關注的關于開征房產稅的論證，主要是在擴大房產稅的開征范圍，即對除自住房產之外的非經營型住宅開征房產稅，以及房產稅分為不同形式在多個城市全面推行。本文針對目前的情況，主要從公共經濟學角度分析改革房產稅開征的意義及其利弊，對推進房產稅的財政意義和社會意義進行辨析，以期有益于在全國范圍全面推行房產稅時制定合理政策。

二、房產稅及其房地產屬性概述

1.房產稅是一種財產稅并非一個新稅種

房產稅是指以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據，向產權所有人征收的一種財產稅。房產稅并非一個新稅種，1950年，政務院《全國稅政實施要則》將房產稅列為開征的14個稅種之一。1986年10月1日起就正式施行的《房產稅暫行條例》中明確規定，房產稅只針對經營性用房征稅，個人擁有的、非營業用的房產免納房產稅。

2.房地產的準公共產品屬性

準公共產品，是指那些在消費上具有非競爭性和排他性的產品。很多人認為房地產是一個私人產品，因為買房是要付費的，而且現在買房很困難，因為房價超過了人們的承受能力，這是人們對房地產屬性的誤解。房地產是具有非競爭性和排他性的準公共物品。房地產的準公共物品屬性表現：首先，從房地產的構成來看其具有準公共物品屬性。城市道路交通、水電供應、通信、教育、醫療衛生和公共服務等這些與物業相鄰的外部物品或社會資源一般都是城市的公共資源，是政府提供的公共物品或準公共物品。房地產由于對這些公共物品的占用而也具有了某種準公共物品的屬性。其次，根據政府的職能分析，政府具有社會職能，即調節社會分配和組織社會保障的職能。在任何國家，房屋都具有承擔人類最基本的生存保障。所以政府有必要通過一定的政策來保障公民的權益，實現政府的社會職能。在經濟發達的國家，向低收入者提供廉租房是政府不可推卸的責任。普通住宅作為必要的生存條件顯然具有準公共物品的性質，而相關的房地產也就具有準公共產品的屬性。

三、房產稅開征的意義

對具有準公共產品屬性的房產，可以從公共經濟學視角研究房產稅開征的意義。

有學者對滬渝兩地房產稅施行后的房地產市場行情進行縱橫向分析得到：房產稅的施行沒能合理引導房地產供求關系，不能有效減少囤房、炒房需求，其主要原因是房產稅稅率較低且對房產開發商的抑制作用較弱。盡管房產稅沒能取得調控房地產市場的理想作用，我們也不能全盤否定房產稅，從公共經濟學視角分析其在優化稅收結構、調解二次分配、縮減貧富差距等方面仍有巨大意義。

1.從公平視角看開征房產稅的重要意義

房產稅作為具有公平收入分配功能的重要稅種，有人說我國在1950年就《全國稅政實施要則》，將房產稅列為了開征的14個稅種之一，以及在1986年實施了《房產稅暫行條例》，因此將房產稅說成開征是不合理的，準確地說是房產稅的“擴征”。我國長期未對上述規定做大范圍修改，房產稅只針對經營性用房征稅，個人擁有的、非營業用的房產免納房產稅，這樣的政策是符合政策制定時的國情的，因為眾所周知的原因，那個年代個人擁有房產的情形是非常罕見的，即使征收也毫無經濟價值和社會意義。但是隨著國家房改政策的推行，房地產業的發展，房地產市場的繁榮以及個人財富體現在擁有房產上的貧富分化及其落差，無不說明過去的房產征收制度已經很不適應我國經濟形勢的發展變化，落后于經濟形勢的稅制已經很難起到公平財富分配的作用，甚至會進一步加劇貧富分化。我國房產稅額及占稅收總量的比重都過小，而且增長緩慢，直接限制了支持公平財富分配的功能。

開征房產稅，加大房產稅總量，使其具有調節社會財富的意義，在堅持效率基礎上維護社會公平、增加財政收入、完善我國房產稅稅收制度。具體體現在公平問題上有以下三個層面的意義：

（1） 收入層面調節二次分配。貧富分化加劇的趨勢下， “劫富濟貧”調整社會成員的財富分配比例，縮小起點差距，實現個體稟賦大體相當，體現“起點”公平原則；有助于提高財政收入，此項財政收入可用于“社會保障體系”的建立健全，加大改善低收入人群住房條件的投入，進一步體現亞當斯密所要求的稅收公平的第一特性。

（2） 在政治層面縮減貧富差距。中國已成為世界上居民收入差距最大的國家之一，貧富差距懸殊等社會矛盾已成為影響我國社會生活潛在的不穩定因素。各國經驗表明，社會階層之間缺乏精神理解與利益協調途徑，總體性矛盾難以緩釋時，如若政府不予及時重視，通過相應政策手段維護社會公平正義，則潛在危機將嚴重影響人心穩定。

（3） 社會層面優化稅收結構及其征收范圍

貧富的差距將傷害窮人家庭，也使房產擁有量大的人坐吃房屋持有的收益而不負任何社會責任，其害類似于遺產繼承者，既不利于激發房產囤積者的創造力和奮斗精神，可能還會帶來社會階層的分化與貧富矛盾的激化。類似“房產稅”征收范圍還一直局限在很窄的一個標準之間，長久來講對于社會層面的創新、崛起的民族意識也是極為消極的。

2.從效率視角看房產稅的開征

開征房產稅在效率角度仍然存在較多的問題：

（1）我國房產稅額及占稅收總量的比重都過小，而且增長緩慢，直接限制了支持公平財富分配的功能，現行政策征收的房產稅總量較小、調節功能有限。

（2）征收對象統計的難題。由于個人擁有房產情況難以核查，更有甚者是個人擁有多個身份證的案子竟有發生，如山西房姐事件，雖然是個別事件，但直接影響到百姓對房產管理部門及房產統計的信任。我國尚未建立完善的法規制度，房產稅的監管水平良莠不齊，水準相差較大，逃稅現象和稅收流失很大，因而對個人擁有房產統計的真實性難以保證，將侵蝕房產稅的稅基。

（3）標準劃定的難題。如果標準劃定得太高，則征稅面太小、納稅人過少，起不到調節個人收入分配差距的作用，嚴重影響房產稅的成本收益比率。若標準劃定過低，會使大多數家庭成為房產稅的納稅人，影響最大的群體是中等收入者，他們很多是通過按揭貸款買房的，還貸本有了壓力，還要額外繳納房產稅，對他們來說可能就形成很大負擔，也違背了稅賦公平原則。

（4）征收成本較高。一般來說，房產稅的計稅依據是按市價來評估的，但是，每一處住房因區位、戶型、樓層等因素不同，對一處房產評價具有很大主觀性；個人擁有房屋套數的核準；擁有房產的面積核準等等，處置不當，等于為征稅埋下了一個火藥桶。這要求設置征收房產稅的專門機構、聘請具有專業知識的人員并花費相當多的時間和精力對房產進行標準制定、核實、評估和征收。我國目前未實行房產登記全國聯網制度、個人信用制度尚不健全、全國稅費征管體制尚未健全等現實性原因，開征房產稅的成本極高。

（5）固化思維阻力。受習慣思維行為影響，中國人自居房屋免征房產稅已多時，民眾一時難以接受政府征收“房產稅” 的行為，更有學者撰文反對現在開征房產稅，已有網絡調查數據顯示持反對意見公眾占了很大的比例，如網易微博“顯微鏡”專欄97期“反對征收房產稅”的主題調查，大約有73%的參與意見者持反對意見，可見征收房產稅的阻力是很大的。

四、利弊分析及設計思路

縱觀世界各國房產稅征收對財政的影響，可以預見我國開征房產稅假以時日，其也終將成為我國各地方政府的一個重要財源。如果政府放眼長量，將重心放在稅源的擴大和增加增值收益上，大力改善本轄區的硬環境和軟環境，從而吸引更多的居民在該地區入住，進而達到增加財政收入目的。改革房產稅是有利于轉變政府職能，使政府的稅源更依賴于把現在的城市建設好、保持好，對合理利用有限的土地資源和城市的可持續發展有極重要的意義。但是，以遏制房地產投機為名義的政策，很有可能僅僅成為增加政府稅收的政策，對我國很多地方政府來說，他們并不愿意因征收房產稅而影響了土地財政大收入，因此積極性并不高。如果地方政府為財政收入，從增加稅基的短視目的考慮，非但沒有抑制房價上揚的主觀能動愿望，從房產稅的效率來看，還存在繼續縱容房地產價格上漲的可能性。再考察借鑒開征房產稅各國經驗，有一國情是我們有距離的。開征房產稅并取得良好收益的國家，其房地產市場基本上實現了供需平衡。美國在1970年城市化率超過70%，日本在1970年城市化率也超過70%，而我們城鎮化率剛剛超過50%，房地產供需尚未平衡，在這種情況下，大規模開征房產稅可能會給目前我國政府推進城鎮化戰略造成不可預料的沖擊。因此，如何平衡政府行為的引導、房地產業發展、城市環境建設等諸方因素，仍需政府在考量國情基礎上，智慧地規避我們的局限，避免盲目加速擴圍，設計良好的房產稅收機制和推進策略，調動各方共同努力促進良性循環。

綜上所述，在我國房產稅制建設中，政府的干預政策，尤其是房產稅的征收，應結合房地產業自身特點、稅收的特質、城市的可持續發展等因素綜合考量。稅收典型地反映著政府的干預政策取向，在加征個人住房房產稅的政策制定中，遵守稅收效率與公平的基本原則，避免資源配置的效率降低和市場的混亂，稅制的基本定位應是公平市場競爭，促進房地產市場健康發展；調節收入分配，由投資主導向消費主導轉變；優化地方稅收結構，消除地方政府對土地財政的依賴。

五、結語

按照微觀經濟學理論，一個市場的最優狀態是沒有干預的競爭下的分散決策，但若市場機制失效，則需要引入必需的外界干預，干預的目的是使市場盡可能回復到分散決策的最佳狀態，這就是稅收政策中性原則的內涵，也是稅制設計中必須考慮的規則。稅收雖具有一定的市場調節作用，但并非市場的主要調控手段。稅制定位，應避免稅收單純成為傳遞政策信號的工具，只有充分研究和掌握我國房產市場特點，把握好房產稅的社會意義，才能在實現房產稅的公平與效率的原則的基礎上，完成房產稅的財政職能，最終實現其對市場的宏觀調節作用。

參考文獻：

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一、公允價值的實際運用

由于新準則下，公允價值涉及面較廣，在此無法一一闡述，本文將著重研究的是，在當下中國的熱潮中，我們如何運用公允價值，進行理性投資，從中了解公允價值計量模式的利弊。

公允價值，也被稱作是公允市價和公允價格。確定公允價值的方式一般是在雙方在熟悉市場情況在進行交易的過程中滿足各自的條件，從而自愿確定的價格，又或是雙方在毫無聯系的情況下進行公平交易的條件下的一項資產可以被買賣或者一項負債可以被清償的成交價格。在公允價值計量下，資產和負債按照在公平交易中，熟悉市場情況的交易雙方自愿進行資產交換或者債務清償的金額計量。購買企業對合并業務的記錄需要運用公允價值的信息。在實務中，通常由資產評估機構對被并企業的凈資產進行評估。一般而言，公允價值的用途十分廣泛，它既是房地產行業所執行的標準，也是金融行業所執行的一個標準，公允價值的提出為企業的良性發展提供了一個很好的保障，幫助企業建立起一個公正公開的企業環境。

何為投資性房地產，根據目前學術界的相關解釋：投資性房產指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。投資性房地產應當能夠單獨計量和出售。投資性房地產主要包括：已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權和已出租的建筑物。

投資性房產應當是投資者在進行投資的過程中，可以根據自己的投資，以使本金獲取相應的利潤，可以從中獲取得到一定的報酬。也就是說，房產投資者可以利用手上的資本，獲得房產權或者土地使用權，當手中的土地或者房產漲價之后，進行轉手，從中賺取差價。新準則規定：“在現有的房地產交易中，房產持有者必須具有公信力，必須可靠和真實，以便于對其進行專業評估。”

除此以外，“企業不得由公允價值模式計量轉為成本模式計量”的規定，防止了上市公司通過改變計量屬性的方法隨意調節利潤。鑒于我國的房地產市場尚處在發展階段，我們必須慎重看待公允價值的使用，因為這畢竟事一種新型計量工具，應當遵循循序漸進的原則在市場中進行利用，以促進房地產行業的健康發展。

二、國內公允價值計量的不足

（一）沒有建立完善的公允價值計量體系

當下，我國在制定公允價值準則之時，是比較籠統和含糊的，并未逐條制定細則，由于準則自身碎片化的緣故，導致準則內部的公允價值沒有共性，難以得到有效的實施。

（二）增加了審計以及企業風險管理的難度，不利于會計監督的實施

以投資性房地產為例，公允價值在投資性房地產的應用有助于計量此類資產的隱性收益，反映其真實價值，從而更好的反映企業資產規模和價值。但是，由于市場有太多的不確定因素，因而房產企業的營業額和企業利潤都會因市場變動而跟著變動。就比如國家在出臺相關的會計政策時，房產企業的利潤和資產都會受到相應的變更，然而變更越大意味著風險越大，從而擴大了房產企業承受風險的概率，這樣一來，房產企業的經營就會受到相應的阻礙，從而增添了房產企業的不確定因素。但是，因為房產市場獨特的經營模式，房產市場的價格沒有一個統一的范疇，以至于其制定的標準不一、參差不齊，這就給企業以及審計師增加了很大的難度。也進一步加大了公允價值計量屬性會計監督實施的難度

三、完善我國應用公允價值的一些措施

（一）要建立一套相對科學的公允價值研究體系

我國的機構和會計工作研究者應當完善公允價值理論，充實公允價值的內容。要大力增強公允價值的權威性、透明性、時效性，從源頭上改善公允價值的公信力。

（二）完善市場經濟環境和法制環境，為公允價值提供良好的運用平臺

當前，我國正處在市場的完善期，不論是政策也好還是市場也好，都還不健全。在當務之急，完善市場的各項規章制度、處理好房產交易市場，還有資本市場，應當說資本市場應該是多元化的，要改善資本來源的單一性，就必須擴大外匯、債券、票據等的市場格局。以此創建合乎規范的房產市場，充分調動市場的積極性，著手打造一個健康的市場環境和完善的市場價格機制，為公允價值計量提供有效數據，并降低公允價值的獲取成本。

（三）努力提高我國會計人員和審計人員的職業道德水平和專業素養

如上文所講，在日常生活中，公允價值并非具有客觀性，而主要依從于人的主觀臆斷。所從事公允價值計量的財務人員的水平以及專業素養的高低對于公允價值的可靠性有很大的影響。因此，在這種情況下，不但要加強道德，法制教育，提高會計人員的誠信度，還應當努力提高會計人員各方面的綜合素質。從而使公允價值的具體賬務處理、公允價值的列報和披露等更加規范，更符合準則的要求。

參考文獻：

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疏漏造就出優勢

就目前來說，商住兩用房產的“出身”一直是爭議的焦點，許多商住兩用房產的開發商普遍將土地用途列為住宅用地，住宅用地在之前相對與商業用地來說，在土地出讓金、貸款政策、用水用電價格甚至后期銷售上都占較大的優勢，但在限購令日趨嚴峻的今天，開發商也在尋求發展中找到突破口，于是“商改住”開始大行其道，不受貸款政策影響、不限購是其最大優勢。

目前“商改住”項目在市場上日益活躍，除了上面所提到的購房者因貸款政策，不限購“轉移陣地”之外。另外在政策方面，住宅的調控一直是重中之重，越發顯得嚴峻，而相對之下，商業的開發卻目前并沒有明顯的政策制約，于是開發商自然會把眼光紛紛投向商業開發，“商改住”項目視為比較穩健的選擇。所謂“商改住”，很多人認識它是市場的一個疏漏，是―個打著球的產物，其實“商改住”是將依法批準的商業建設用地改作居住土地使用，通常以商務公寓或酒店式公寓的形式推售。

合二為一“宜商”是“宜居”

生活就是生活，工作就是工作，雖說關起門過自己的日子，但是在“魚龍混雜”的商住房里，諸多不便還是不可避免的，首先影響的便是居住者的生活品質，除了人來人往看起來緊張繁忙的公共區域之外，更令居住者頭疼的當數物業管理的費用了，記者了解到，光用電這一項，一般居民樓每度電5.3毛錢，而商業用電是住宅用電的兩倍左右。而且不負責接通煤氣，只能用電做飯或者自己購買煤氣罐，而且不只是電跟煤氣的問題，居住在商住兩用樓中，公司和住戶的水電費用分攤卻一樣，一些居民認為這樣不公平，就居家環境而言，商住樓只不過是在購物方面比較方便，至于其他方面不見得有什么大的優勢。

而物業則認為商住樓統一管理不容易。物業公司要解決好商住樓出現的問題，最好的辦法就是“統一”管理。“統一”管理并不一定要將商場部分和住宅部分全由―個物業公司來管理，也可以是兩個管理單位達成共識，利用共同的管理理念和相輔相成的管理模式進行管理。商住樓難以進行統一管理，是由商住樓產權等方面難以統一的特點決定的。

而對設在商住兩用房里的公司來說，利弊就要自己權衡了，雖在房租上降低了運營成本，看似是省了錢，但因為公司氛圍，形象上打了折扣，又是不是真的省了錢?

混居時代的投資定義

“商改住”誕生的時間并沒有很久，前幾年增長瘋長，投資住宅的收益遠大于寫字樓。于是，一些開發商“偷梁換柱”在商業用地上建起了商住兩用房。目前市場上打著“酒店式公寓”和“高檔公寓”旗號的在售樓盤，很多都屬于此種類型。

篇（7）

評估過程

美國EB－5類投資移民不需要申請人擁有經商經驗，鑒于李女士的房產及定期存款的總價已超過1000萬，這足以符合美國投資移民對申請人資產的要求，目前只需準備房產評估和銀行存款的證明文件來解釋其資產來源。

針對李女士最擔心的資金安全和創造就業名額的問題，結合美國就業發展借貸中心項目的自身特點和情況，我給她做了如下解釋：

其一，美國就業發展借貸中心是目前美國境內獲批的移民地區中心當中唯一可以使用2009年2月通過的“美國經濟復蘇法案”七千八百七十億“救市”預算的中心，聯邦政府提供85％的擔保和固定資產的雙倍抵押，由于政府85％的賠償是無條件的，抵押的固定資產價值總值實際達到另外15％的13倍多，其本金風險在美國EB－5地區中心項目中可謂最低的。

其二，美國中小企業的間接和衍生就業系數相當高，如在加州絕大部分行業得到504貸款后只需要創造3－7個直接就業就可以輕松達到10個總共就業的目標。通過已經被移民局認可的經濟分析，$500,000投資在504貸款項目上大部分行業和地點都可以創造出至少20個總共(包括直接、間接和衍生)就業機會。

另外，我還向李女士介紹了她忽視了卻是特別重要的一點：美國就業發展借貸中心是美國移民局批準的第一個嚴格執行金融借貸審批程序的借貸類EB5地區中心，借貸對象須經過嚴格篩選，貸款審批程序完全由非營利的第三方(CDC)按中小企業管理局的放貸原則執行。由于地區中心為每一位投資人成立一家有限合伙，每一位投資人的借貸對象也不超過兩家企業，投資的全過程簡單明了，各環節高度透明，創造就業的投入產出關系清晰而直接。因為如果地區中心暗箱操作，自己發現不了，未來收回本金和拿到永久綠卡都會成問題。

篇（8）

中圖分類號：F812.42 文獻標識碼：A 文章編號：1003—3890（2012）09—0018—03

面對居高不下的房價以及房地產市場的非理性繁榮，政府運用了各種經濟、行政等調控手段，如限購、限貸、利率調高等。其中最受關注的就是房產稅的試點征收工作。2011年1月28日上海、重慶兩地率先啟動對個人住房征收的房產稅改革試點工作。總的來說，房產稅征收的主旨是遏制房產市場的過度投機，抑制高房價，促進房地產市場健康有效運行。

一、上海、重慶房產稅的試點工作

征收房產稅的目標其實很明確，一是增加地方政府財政收入，為保障性住房的建設提供有力支持；二是引導房地產需求合理化，從而促進房價合理回歸；三是不斷縮小城鄉差距，逐步解決低收入人群的住房難問題。

上海、重慶兩地房產稅的征收只是一個嘗試性階段，對于一些問題不能涵蓋也是可以理解的，畢竟能夠跨出第一步已經是一個進步了。所以房產稅抑制房價也是需要一個過程的，不可能政策已出臺，房價立馬就會落。表1是上海、重慶房產稅征收細則：

通過表1，我們可以看出上海、重慶兩地房產稅征收對象的側重點是完全不同的，上海是對增量房征稅，對存量房暫不納稅；而重慶則是對存量房的面積征稅。這也就說明了房產稅的征收并不是一概而論的，而是各地方政府根據自身情況來制定適合本土房地產市場的征收辦法。不但目前的試點是這樣的，在以后推廣的城市中也一樣。

二、面對房產稅，不動產購買者的所作所為

房產稅征收的過程中主要涉及三方，政府部門（包括中央政府和地方政府）、房地產開發商以及不動產購買者。本文是基于不動產購買者的角度來看房產稅的，而其他三方只是作為輔助力量來支撐全文的。

（一）購買者的心里算盤——趨于理性購買，減少投機行為

一方面房產稅是在房屋保有環節征稅，這將增加房產擁有者的持有成本。另一方面上海、重慶房產稅制度中稅率差別化的設計，也會使住房持有成本增加，這都有力地打擊了購買者的投資投機性需求，此時的購買者就會權衡利弊，更加趨于理性，從而選擇購買更為適當的住房面積以及房屋套數來減少自己的經濟損失。

（二）購買者的書面公式——該繳納多少房產稅

從兩個城市的房產稅政策來看，自有的一套住房在一般情況下是不用納稅的。上海采用存量房暫不征收房產稅，而是對新購入的住房征稅，標準界限是人均60平方米，是對超出60平米的部分面積征收房產稅；重慶則采取按戶計征的方法，獨棟可抵扣180平方米，高檔住房可抵扣100平方米，不管是存量房還是新購房都需繳納房產稅。此時作為不動產購買者，在做房產投資規劃時就不得不把房產稅考慮在內，因為這將是一項經常性稅務支出。

例如：上海戶籍的李先生小倆口已有一套住房90平方米，現又購置一套150平方米，價值300萬元。按房價2萬元/平方米，每年應納多少房產稅？

應納稅額=（150—60×2）×20 000×0.6%×70%=2 520（元）

這就是說李先生每年需繳納自有住房的房產稅2 520元。

（三）購買者的疑慮消除——放心去購買

作為普通住房購買者，比較擔心房產稅的稅負轉嫁以及自己的購買負擔，其實從上海、重慶的房產稅征收細則中，我們都可以看出房產稅的征收是針對炒房客和高端房產業主的，其對豪宅等高檔住宅征收較高稅率的房產稅，對擁有房產較多的富人征稅。而對于普通購買者，還是適當的放松政策，確保百姓利益的。

（四）購買者的小詭計——納稅意識需提高

房產稅作為一種財產稅，屬于直接稅的范疇，在征管上不同于所得稅，所得稅可以在所得中被提前扣除，但房產稅缺乏這樣的機制，只能靠強制收取，這就勢必會給納稅環節增加難度。由于我國稅收征管機制不夠完善以及納稅人意識比較淡薄。所以此時住房購買者的納稅積極性可能不夠，存在偷稅漏稅現象，這就會使房產稅的征收出現僵持狀態。

（五）購買者的觀望態度——等待一個成熟的購房時機

在我國，“買房置地”的傳統觀念深入人心，這種心理習慣上的需求推動了人們對于住房的需求。房產稅開征以來，一方面房價雖然稍有回落或者停止不前，但是還是處于不穩定狀態，房產購買者，尤其是普通購買者一般都不會輕易下手，而是在等待。另一方面，由于經濟的穩定發展，房產市場中的主力購買者主要是剛性購買者，這些人的購買目的很明確，剛好與此時的不穩的房價相矛盾，在二者的權衡博弈下，觀望是此時最好的選擇。

三、房產稅改革的對策建議

（一）及時建立全國住房信息數據庫

房產稅改革試點已經一年多了，但是目前還是很難評估其結果，我們還需要時間把房產稅改革推向更大的范圍。在這期間最急需解決的問題就是建立一個全面、實時和動態的全國住房信息數據庫，實現個人房產信息網絡化，只要能夠確保每個人都能夠及時公布個人房產信息，就可以全面了解個人住房的擁有情況，為房產稅在全國范圍內實施提供良好的數據支持。這一動態數據庫的建立，不但有利于防止政府官員的腐敗行為，有力打擊投機行為，還有利于政府科學分析房地產市場的發展形勢，從而不斷完善各項法律法規。

（二）科學完善征管體制

房產稅作為地方財政收入來源的一個稅種，對地方政府的收入起到了一定的穩定作用，這就需要建立一個健全暢通的房產稅征收和管理體制。一方面房產稅的征收要堅持合理、公開和透明化；另一方面房產稅征收整個過程中的一系列工作的管理監督機制都需要完善，保證稅收所得入庫，且用于保障房的建設，解決低收入群體的住房困難。同時還需喚醒個人的納稅意識，政府加強對偷稅漏稅現象的有效控制，個人也要時刻履行自己的納稅義務。

（三）合理制定稅率

雖然房產稅改革的目標很明確，但是公平性還需繼續提高。在試點細則中是很有針對性，富裕階層納了稅，但是納稅力度還是不夠。較低的稅率對富人來說只是皮毛，不能有效調節貧富差距。而稅率的提高，不僅可以增加地方財政收入，有力支持保障性住房的建設，還可以抑制購買者的投機需求，使房地產市場的供需趨于合理化。在今后的房產稅征收中，各地可根據上海、重慶兩地試點經驗再結合自身情況制定，同時還需不斷調整，制定出合理適宜本土的稅率。

（四）組建完整的專業房產評估隊伍

房產稅在我國只是試點階段，缺乏相應的專業隊伍，包括專業的評估人才、評估部門以及專業的評估技術。因此，加大相關人才的培訓以及對相關專業予以重視成為我們面臨的一大問題。培養高素質的評估人員，正確且公平的評估每一個房產的同時，還要有合理的評估方法以及不冗雜的評估程序與之配套，可以引進網絡評估軟件等減少評估費用、時間及精力。

（五）加大房產稅的投資力度

房產稅試點的可行性以及目標可否實現都備受大眾關注，眾說紛紜。其中最重要的一點就是房產稅是否可以抑制高房價。有人質疑，也有人相信，更有人持反對意見。但是就目前試點工作一年來看，房價并沒有繼續上升，也就是說房產稅在短期內對平抑房價還是起到了一定的作用。基于此，就需要加大房產稅開征的投資力度，在擴大稅基、提高稅率的基礎上逐步擴大房產稅征收范圍，直至全國范圍。同時還必須加大人力、物力及財力支持，為房產稅的實施營造一個良好的環境。

房產稅的改革工作是一個漸進的過程，中央政府需加大投資力度，并出臺相關政策法規促進并保護其順利進行；地方政府則需在配合中央工作的同時，深入了解其發展態勢，并引導其走入正確的軌道上來；房產開發商則要履行好商業道德，誠信做事；至于不動產購買者，仍需維護房產稅的開征工作，丟棄投機行為，并為房產稅的開征提出合理建議。總之，房產稅的改革工作需要大家共同努力，積極創造條件為房地產市場走向理性化營造良好環境。

注釋：

①上海市人民政府關于印發《上海市開展對部分個人住房征收房產稅試點的暫行辦法》的通知[EB/OL].http：//。

②重慶市個人住房房產稅征收管理實施細則[EB/OL].http：//。

參考文獻：

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[5]金哲.房地產調控視角下的個人住房課稅探討[J].經濟與管理，2010，（12）：59.

篇（9）

自住型房貸者：利息節省是關鍵

對于這類房貸者來說，在選擇房貸產品時，最關心的是節省貸款利息。而在節省貸款利息方面，有以下幾種房貸產品可供選擇。

1.雙周供

雙周供是指將按揭貸款的公平款方式從原來每月還款一次變為每兩周還款一次，每次還款額為原來月供的一半。雙周供還款的頻率高，每次還款的金額較少，故投資者承擔的壓力較小。

分析：在等額本金、等額本息、雙周供這3種還款方式中，等額本金是最節省利息的，但是，由于等額本金是遞減式還款，前幾個月的還款額相對高一些，對于很多工薪階層的人們并不適合。權衡利弊，雙周供介于其他兩種方式之間，既能達到節省利息的目的，又不會過多增加借款者的還款壓力。

2.固定利率房貸

固定利率房貸是指在房貸期限內，不論銀行利率如何變動，借款人都將按照合同簽訂的固定利率支付利息，不會因為利率變化而改變還款數額。其優點在于利率不隨物價或其他因素的變化而調整，而將未來的利率風險鎖定。缺點是一旦利率水平降低，在房貸利率固定情況下，和其他浮動利率貸款相比，購房者有可能要多支付利息。

分析：雖然固定利率并不能絕對節省費用，但是，的確在很大程度上降低了利率上調給貸款者帶來的風險，不必擔心因利率的上調而使總體的利息支出“水漲船高”。尤其是對于那些投資型的房貸者來說，還款固定，便于安排資金。

但是，如果計劃短期內提前還貸，或想增加還款額的購房者，最好不要考慮申請固定利率房貸，因為要交納較高的違約金。而且，目前固定利率貸款的利率是高于普通商業貸款基準利率的，對于普通的老百姓來說，如果加息預期失敗，不但不能夠節省利息，反而會比普通商貸要多支會利息，得不償失。

3.公積金貸款

住房公積金貸款也叫住房公積金管理中心個人住房擔保委托貸款，是由住房公積金管理中心運用住房公積金，委托銀行向購買（或自建、翻建、大修）住房職工發放的一種政策性擔保委托貸款；貸款發放委托銀行，并由借款人或第三人提供符合管理中心要求的擔保方式。

分析：近幾年來，政府連續上調商貸利率，而與此產生鮮明對比的是，公積金貸款相比十分微弱。目前，5年期公積金貸款利率是4.32%，5年期以上利率為4.77%。對于普通房貸者而言，即使商貸使用的是下浮15%的優惠利率，5年期以上的貸款利率仍為6.04%，二者相比利率差為1.27個百分點，這將直接影響到房貸者的利息支出。同時，公積金貸款還有一些優惠政策以彌補款額度較低的不足。

解決資金周轉問題的貸款者：讓房貸動起來

隨著人們理財意識的不斷增強，越來越多的人開始認識到利用房產進行資金周轉是一個十分明智的選擇。對于這類房貸者來說，目前可以選擇的房貸產品也很多，每一款都有其特定的適應人群，作為借款者切勿盲目行事，要根據自身特點比較分析后再進行選擇。

1.循環貸

循環貸是指借款人將按揭房抵押給銀行而獲得一個貸款額度，在對應的時間和額度內可以分次提款，循環使用。根據額度確定方式的不同，“循環貸”可分為自主額度和綜合額度兩種。對于前者，要想獲得較高的額度，只要客戶所選擇的還款方法使本金攤還的速度比等額月供快，兩者之間的差額就可供客戶使用。

分析：循環貸的實質就是抵押貸款。辦理循環貸，房產需經重新評估，最高貸款額度不超過50萬元，貸款期限最長可達30年。但用途較為局限，不能用于炒股，基金投資等風險性投資，且不能提現。

2.隨借隨還

招商銀行推出的此業務是指客戶通過房屋抵押獲得個人授信額度簽訂協議后，可以通過招商銀行網上銀行和電話銀行等電子渠道自助辦理個人借款和還款業務，具體包括自助借款、自助提前還款和自動提前還款3項功能。通過“隨借”功能，客戶用多少借多少，借多少錢計多少天利息；通過“隨還”功能，客戶可根據自己的家庭財務狀況，結合自己的職業規劃自行設計還款計劃，可實現當天還款，當日結息。

分析：隨借隨還是一個具有極強綜合理財功能的房貸產品，它的問世也使房貸成為家庭理財最重要的工具之一。該業務具有最能省息、足不出戶、自動審批、瞬間到帳、無紙化手續等5大特點。但選擇該產品的房貸者需要注意，申請的貸款額度不能超過已還款額度范圍。

3.置換式房貸

置換式房貸是指對全額付款購買商品住房，取得永恒所有權證書不超過2年的自然人客戶發放的貸款。與普通個人住房貸款相同，置換式個人住房貸款最長貸款年限為30年，貸款成數最高為七成，貸款利率也執行相同標準。

分析：貸款成數、利率、期限都與現行個人住房貸款相同，一般情況也可享受優惠利率。但是置換式房貸審批比較嚴格，不但要求申請者必須取得房屋所有權證書不超過2年，而且必須是因需清償購房所負債務而申請的貸款。

4.同名轉按揭

同名轉按揭是指正處在按揭期間的借款人，為了增加（減少）貸款金額或延長（縮短）貸款年限，把住房按揭從一家銀行轉到另一家銀行。

分析：同名轉按揭操作相對簡單，其最大特點是，可以利用處于抵押當中的房產解決資金周轉問題。同時，在利率上也會有一定優勢。但是對于辦理此業務的房貸者來說，重新申請貸款數不超過原購房價；抵押房產不小于60平米，房齡加貸款年限不超過65年。

5.抵押消費貸款

借款人將自己或他人（如親屬、朋友、同事）擁有所有權的房產作抵押，向銀行申請貸款用于和種消費用途，如買房、裝修、買車、出國、旅游、留學等。抵押后的房產仍然可以正常使用或出租。

分析：對于想要辦理抵押貸款的借款者來說，首先手中的房產必須是完全產權。在貸款額度上，各銀行會根據抵押房屋類型的不同給予不同的貸款額度，普通商品房的貸款額度不超過其評估值的70%，別墅、商鋪的貸款額度則不超過其評估值的50%。對貸款期限各家銀行也有不同的規定，但期限大都比較短，一般分為1年、2年、3年、5年等不同檔次，最長不超過10年。貸款利率一般按照央行規定的基準利率執行，但也有銀行會根據個人資信狀況最低下浮10%。而且銀行要求申請抵押貸款的房產年齡不超過15年。另外，經濟適用房和以成本價購置的房產，很多銀行是不接受辦理的。

篇（10）

1. 認真做好凈地產，場調查：和需求預測工作，了解今后一定時期內房地產的有效需求

我們搞房地產開發，首先要了解今后一定時期，市場對各類房地產的有效需求。只有在有購買能力的需求的情況下，才能使開發的房地產能夠銷售、轉讓、出租出去，才能使開發企業獲得投資經濟效益。如果市場已經供大于求，則在開發后不是銷售、轉讓、出租不出去，將它空置，就是要降價處理，都會給開發企業帶來經濟損失。

2. 認真選擇好房地產投資的類型

在房地產開發以前，除了預測房地產市場的有效需求外，還要選擇好房地產的類型。因為不同類型的房地產投資，在盈利水平和開發經營風險方面存在很大的差異。目前房地產投資的類型，主要有以下幾種。

2.1土地投資：

土地投資的目的是土地增值，而其增值往往又是由土地開發后使用價值預期或實際的改變造成的。例如，市郊耕地變為城市土地，市區舊房拆遷后土地變為商業用地等，都會使土地增值。不過土地投資也會遇到風險，當土地不能按預期用途或.按時開發時，不但不會增值，而且要承擔土地投資利息和城鎮土地使用稅的損失。因此，要進行土地投資，必須針對土地的預期用地，選擇好時機。一般來說，如能對土地改變的用途進行及時開發，大都能獲得較大的土地增值收益。

2.2商業用房

商業用房的價格高于其他用房。它的價格除了取決于房屋所處地理區位外，還要看所在城市居民購買力和流動人口數量等因素。一般來說，當城市國民生產總值增長較快、城市常住和流動人口增加時，商業營業齊會相應增加，商業用房的價格也會隨著其需求量的增加而上升。但當商業用房增長速度超過商業營業額的增長速度，或在經濟不景氣時，就會引起商業用房的空置，給開發企業或投資者帶來損失。因為商業用房本文由收集整理的變現能力不如一般住房， 因而投資開發商業用房所遇到的風險要大于投資開發一般住房， 特別是一些高檔商業大廈。

2.3辦公樓

隨著社會主義市場經濟的發展，新組建的企業單位越來越多。不少企業單位如銀行、保險公司、投資信托公司、各種咨詢公司、律師事務所、會計師事務所等，都需要大面積、高標準的辦公樓。辦公樓的售價與租金，與它所處地段的社會、經濟、文化發展水平密切相關，有利的地理區位，方便的交通條件呼通信條件等，都可提高它的售價和租金。大型的現代化辦公樓，必須考慮租賃需求。其收益率受定期租金和房產升值的影響。在投資開發辦公耬時，必須事前預測所在城市今后若干年內的有效需求量，如辦公樓的增長超過有效需求量的增長，也會引起空置，給開發企業或投資者造成損失。因為辦公樓與商業用房一樣，它的變現能力較差，我們不能只看到辦公樓投資高收益的一面，而忽視租賃或出售不出去的風險的一面。辦公樓的建筑、裝飾標準，還必須與當地經濟發展程度和企業單位購、租能力相適應，在中小城市，其標準不能過高。

2.4居住用房

居住用房可分為保障性及普通住房和其他商品住房兩類。保障性及普通住房是供城鎮中低水平收入居民住的房屋。它的建筑標準較低，能享受政府的有關優惠政策。因此它的開發成本較低，但其售價和租金要由政府規定，投資回報不高。由于一般能及時出售或出租出去，其投資開發風險也小，特別在房產市場不景氣時，保障性住房的投資開發應作為首選的對象。

其他商品住房包括公寓、別墅等。它是供收入較高的城市居民購買和租用的房屋，其售價和租金均按商品價格計算，不享受政府各種優惠政策，如地基都要批租，加上它的建筑、裝飾標準較高，因而它的開發成本和售價、租金也較高。在經濟高速發展和居民收人增長較快的城市，對商品住房的需求量會不斷增加，在這種景氣房產市場中，投資開發商品住房能獲得較高的投資回報，但必須有良好的居住環境，方便的交通、通信條件，完善的配套設施和物業管理，在小區或周邊地區還要有高質量的中小學和文化設施；否則，也不易銷售和出租出去。因而它的投資開發風險較大，特別是在房產市場不景氣時。

開發企業除了投資開發土地、商業用房、辦公樓、居住用房外，還可投資開發倉庫、通用廠房、旅館等旅游設施。對倉庫的投資開發，主要取決于工商企業有無倉儲的需要，有無方便的交通條件，及時集散倉儲物資。對通用廠房的投資開發，主要取決于能否招商引資使其落戶，并能解決水、電、煤氣、交通、通信等。對旅館等旅游設施的投資開發，主要取決于

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能否使旅館保持較高的客房率，能否使旅游設施保持較高的利用率。前者，要看今后一定時期旅游等流動人口進入本市的人數和在本市停留的時間；后者，要看本市居民和旅游等流動人口對娛樂設施消費支出的財力。特別是一些高級賓館和大型娛樂設施其投資額很大，如果不能保持一定的客房率和利用率，投資開發的風險很大。

3. 選擇好開發項目的基地

開發企業在進行房地產開發時，不論是土地開發，還是房屋開發，都要選擇好基地。因為房地產具有位置固定性的特點，必須把它的基礎扎根在土地上。在選擇開發基地時，一方面要符合城市規劃的要求；另一方面要考慮投資開發不同類型房地產的地理區位和環境等的客觀要求。一般來說，選擇區位、環境較好的開發基地，在開發后的房地產價格和租金較高，但它的批租地價也高。因此，必須權衡利弊得失，優選能使開發項目獲得較好經濟效益的基地。