序論：好文章的創作是一個不斷探索和完善的過程，我們為您推薦十篇現代房屋論文范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質，帶來更深刻的閱讀感受。

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1創新管理體系，實行以委派制為主要內容的“垂直管理”

1.1委派的形式和主要原則

為有效行使財會管理職能，強化內部控制，確保財務目標的實現，向下屬機構派駐財會管理人員的一種委派方式，主要有兩種形式：財務總監委派制和財務負責人委派制，并遵循以下基本原則：一是因地制宜原則；二是循序漸進原則；三是責、權、利相結合原則，財務負責人委派人員的工資、獎金、福利、津貼、補貼、差旅費用等統一由上級派駐機構負責發放(報銷)和管理；四是定期輪換原則，任期原則上為二至三年。

1.2委以財務負責人一定的權限

主要的權限包括：(1)各項內部管理制度的審定權；(2)財務決策的參與權和審議權；(3)重大財務收支審核權；(4)有權參加和列席委派行組織召開的各種經營管理會議，并有權提出建議；有權建議對派駐行財會部門的人員和內部分工進行調整；有權對向上級行匯報派駐行財會管理中的重大事項以及存在的問題。

1.3加強對財務負責人委派人員的考核

對財務負責人委派人員的考核按年度進行，每年初統一由上級行財會部門會同人事部門對財務負責人委派人員進行考核。考核內容包括個人素質、管理能力和工作業績。其中工作業績包括日常業務、會計報表及年終決算工作、財務收支執行情況、重大差錯情況及處理、其他事項，根據考核情況，財務負責人委派人員實行獎懲。

2引入戰略成本管理理念，從成本節省到成本避免

傳統的成本降低基本是通過成本的節省來實現的，即力求在銀行的各項業務經營過程中不浪費資源和改進工作方式以節約成本支出，這些成本控制手段往往成效不大。西方銀行主流的財務理念之一，即戰略成本管理理念就是銀行尋求新的降低成本的方法，力圖從根本上避免成本的發生。成本避免的思想根本在于從管理的角度去探索成本降低的潛力，認為事前預防重于事后調整，避免不必要的成本發生。這種戰略上變革主要體現在以下一些方面：

2.1調整業務結構，轉變收入增長方式

在資產戰略上：提高信貸資產貢獻率。要將調整信貸結構，積極開拓信貸市場作為改善信貸資產質量、提高經濟效益的切入點。從明確“保、挖、搶、退”的領域和范圍入手，一方面突出重點客戶，加強貸款營銷，開拓信貸市場；另一方面要加快退出低效和過熱過剩的市場行業，提高資金使用價值的效率效用，通過有效投入和更多的產出以求效益最大化。

在負債戰略上：積極優化負債結構。優化負債就是要做到資產和負債的匹配與對稱。保持總量上的平衡和分量上的對稱，優化的目的就是以來源定運用。負債業務的質量結構是銀行合理安排資產業務的關鍵一環，只有規模還難以保證銀行的有效運營。例如在銀根收緊的情況下，過多的負債意味著成本的增加和利潤減少，因此有效負債取決于期限、流動性及利率的合理安排。

在中間業務戰略上：整合提升業務價值量。中間業務是在資本約束條件下提高收益的重要手段，是實現從單一性經營向多元化經營模式轉變的綜合樞鈕。應認真研究形成中間業務與資產業務、負債業務的聯動效應，從客戶和產品等多個維度來挖掘中間業務的增長空間，提升中間業務的價值含量和盈利水平。

2.2整合組織架構，提高業務運營效率

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1建立放款中心的意義

放款中心的建立主要目的就是防范公司信貸業務中存在的操作風險，作為一個專職防范操作風險的部門，它能夠更專業更有效的發現并排除潛在的操作風險，保障銀行信貸資產的安全。

1.1有效地控制操作風險。該部門作為源頭上控制風險的重要舉措，可以堵截和避免擔保等授信條件不落實、手續不規范、資料不全或不規范即放款的授信行為，有效防范了由此產生的操作風險和合規風險，并可以隨時監察現行使用的各式資料文本、操作規程的有效性，并根據實際情況有針對性地修改業務操作規章制度，從而在很大程度上控制了公司授信業務的操作風險。

1.2充分實現審貸分離。放款中心的成立，是推進授信業務調查、審查、審批、放款“四分離”，實現貸審的充分分離，從而達到有效的相互制約效果。而審貸的分離能夠更有效的進行權責的分離，更有利于責任的認定和劃分。

1.3有利于落實貸前審批條件。審核信貸資料簽署的有效性，審核支行自行審批的授信審批權限是否適當，確認總行及支行審批意見中的有關貸前要求是否落實，當所有貸前先決條件完全符合后，放款中心才發放貸款。由于此類工作有方框中心這一非審批單位負責監督，更突出制約效果，有利于貸前審批條件的落實。

1.4放款中心的建立可以有效的防范操作過程中存在的法律風險。放款中心在審查相關資料過程中較一般人員更注重存在的法律風險，對擔保條件、合同文本等的審核更專業更到位，能夠有效的防范法律風險。在放款中心可設置法律審查人員，加強防范公司信貸操作過程中的潛在法律風險。

1.5可切實提高工作效率。貸款原始檔案由中心統一管理，規范操作，對檔案資料定期檢查，及時更新，專人專庫保管便于隨時查閱，這些措施都切實提高了工作效率及準確性。

1.6放款中心的盡職履職能夠減少銀行不必要的授信損失。在授信業務的實際操作過程中，信用風險和市場風險的變化往往不能夠準確預期，但是只要放款過程中相應的擔保手續、資料等能夠得到有效的保證，可能并不會給銀行造成實際損失。可見放款操作對公司信貸具有十分重要的意義。

2放款中心防范的主要操作風險

放款中心作為防范公司信貸操作風險的重要部門主要從落實必要的擔保授信條件，使用適合、正確的法律文本，保管重要的文件檔案及防范內外部欺詐等方面出發，防范信貸操作風險。

2.1防范擔保條件落實存在的操作風險目前商業銀行授信過程中采用抵、質押或保證等擔保方式為授信提供有效擔保是非常普遍的。但是在辦理擔保的過程中，往往會出現因未嚴格審查資料、辦理相關手續等而使辦理的擔保無效，給銀行造成損失的情況，放款中心則是防范此類風險的重要部門。

2.1.1保證人不具備主體資格，導致擔保無效按照《擔保法》的規定，國家機關、學校、醫院等以公益事業為目的的事業單位、社會團體，企業法人的分支機構、職能部門等不得作為保證人；另外，我國《公司法》第六十條規定，董事、經理不得以公司資產為本公司的股東或者其他個人債務提供擔保。在銀行信貸業務操作過程中，保證人的選擇方面還是比較謹慎的，大多數情況下能確保保證擔保的合法有效，但是仍有不少貸款的保證人是政府部門、醫院、企業的分支機構，該類擔保一旦被認定無效就可能會造成擔保債權失去三分之二或一半的清償保證。

2.1.2重復抵押致使抵押形同虛設根據《擔保法》和《物權法》的規定，在辦理抵押過程中允許對房地產等固定資產進行重復抵押。實踐中，由于抵押前不對抵押物現有抵押情況進行調查，而實際該抵押物已抵押給多方致使抵押權利得不到真正落實。

2.1.3擔保資料無效或不完善致使擔保無效新的《公司法》出臺后，公司章程的效力越來越受到重視，在擔保過程中由于擔保的范圍、擔保的內容或擔保事項未按照公司要求經有效的審批機構審批而造成擔保無效。如：出具的董事會/股東會決議是否有效，提供的擔保是否在企業允許的范圍內等等。

2.1.4對抵押物狀況審查不到位造成脫保在實際放款前未對抵質押物狀況進行核實，而抵押物已出現查封、凍結等狀況，致使在之后發生的借貸行為失去有效擔保，而造成脫保。

2.1.5對重組授信或借新還舊授信過程中擔保條件的落實對重組授信或借新還舊授信是否符合擔保的條件，保證人前后是否一致等情況進行審核。

2.2防范由于合同文本錯誤出現的風險

2.2.1合同文本使用錯誤或使用的合同文本中存在對銀行不利的條款在實際貸款發放過程中，由于使用的合同文本不正確或沒有對文本的內容進行有效審查，合同文本中存在不利于銀行提條款致使銀行遭受授信損失。

2.2.2合同內容填寫錯誤或隨意涂改合同內容填寫錯誤或對要素進行涂改，尤其是諸如利率、金額、期限、借款人、擔保人等主要要素，致使在訴諸法律過程中不能提供有效的資料致使銀行權利得不到落實。

2.2.3保證合同與借款合同無編號、不銜接保證類貸款的主從合同必須一一對應，合同編號銜接。現實貸款檔案中有大量的保證合同沒有編號，有的保證合同保證金額與借款合同不一致（不含最高額擔保），更有甚者，用已經還清的保證合同繼續為新的借款合同擔保。

2.3防范授信檔案資料不完善或遺失導致的風險在貸款發放過程中由于企業提供的貸款資料不完善或授信檔案遺失，造成貸款出現問題時，無法提供有效的法律證明文件而使得銀行權利無法落實。

2.4防范騙貸、騙保等情況在實際的操作過程中騙貸、騙保的案件時有發生，放款中心在放款前對客戶及資料的審核過程中，對印章、有權人等的資料審核；前往擔保人、借款人實際辦公地點的實地核保；前往抵質押登記部門實地辦理相關抵質押手續等，能夠有效防范騙貸、騙保情況的發生。

2.5其他放款中心還通過對整個授信資料的審核，審核該筆公司授信業務期限、利率、金額、IT系統等是否符合信貸管理要求。

3放款中心的基本職能和崗位設置

3.1放款中心的基本職能放款中心的基本職能是主要負責對審批機構授信條件落實情況以及授信材料完整性、一致性的審核，檔案管理，法律審查，利用審核崗的獨特地位，充分發揮復核和監督作用，以進一步防范授信業務操作風險。

3.2放款中心基本崗位設置及職責放款中心下設：①放款審核崗；②放款復核崗；③核保崗；④法律審查；⑤檔案管理崗；⑥負責人。

3.2.1負責人職責。負責放款中心的全面工作。放款中心負責人負責本部門的全面工作，負責審批權限內的放款審批工作；定期檢查放款中心各崗位的履職情況，督促指導各崗位工作，并對各崗位履職情況做出評價；努力提升信貸業務規范化操作水平，防范和控制操作風險和法律風險。

3.2.2放款審核崗。審核授信條件的落實情況，審核上報材料的齊備性、一致性和合規性；對授信額度和授信期限進行控制和管理；審驗業務相關合同填制的要素是否正確完備，是否符合授信要求；完成審核、實施放款操作并歸檔；對一級檔案的驗收、封存、入庫手續；審核擔保的解除和釋放手續等工作。

3.2.3復審崗審查職責。負責對放款審核崗的工作進行復核。重點對每筆業務的金額、期限、利率、擔保落實情況進行復核；對借款合同、擔保合同及相關協議的銜接情況進行復核。對合同的其他特殊約定進行重點復核；對每筆業務的其它資料進行復核；明確簽屬意見并提交到放款中心負責人等工作。

3.2.4法律審查崗。法律審查崗人員一般為具有一定法律知識的人員。負責對在落實授信條件過程中出現的法律問題進行審查把關；負責對合同文本的法律效力進行審查，制定符合條件的法律文本；其他的一些法律咨詢等工作。該崗位可由法律部門的人員兼任。

3.2.5檔案管理崗職責。負責職責內檔案交接工作；對檔案進行統一編號、裝訂和入庫；定期整理并核對授信檔案；負責檔案的調、借閱手續，嚴防信貸資料遺失等工作。

3.2.6核保崗職責。參與核保任務，負責授信業務擔保條件落實真實性、有效性的核實工作；負責收集、核實核保過程中擔保人同意擔保的法律文件，包括但不限于股東會/董事會決議，授權書、簽字樣本等等工作。

4加強對放款中心的內控管理

4.1建立和完善放款操作管理制度放款中心要有一套完善的放款操作管理制度，明確的放款操作流程，對不同類型的公司業務品種有針對性的進行操作風險防范。

4.2加強信息與溝通，真正發揮放款中心的風險防范作用建立持續有效的操作風險報告程序，從制度上建立有效的信息溝通機制，從而實現信息及時有效地傳遞并進行信息分類。此外，還要建立案件查處和相應的信息披露制度，改變瞞報或不愿暴露的思想，通過對案件查處的信息披露達到良好的監督、警示作用，有效地避免同類風險事件的發生。

4.3建立長期的、常態的風險排查機制建立長期的、常態的風險排查機制，確保檢查的制度性和獨立性的實現，提高放款中心的職能執行力度。

4.3.1建立定期的排查機制，要定期對以往的工作進行排查。

4.3.2建立應急排查機制。對于在日常工作中發現的新的、突發性、特殊的問題立即進行登記備案，可根據事件的性質對以往的工作進行必要的檢查，并通過信息溝通機制及時采取相應措施。

4.3.3建立完善的排查登記制度。做到排查過的內容要求保留工作底稿，排查發現的問題要逐一登記備案。

4.3.4建立較為完善的整改檢查制度。對于發現的問題及時通知有關部門進行整改，并定期進行復查。

4.4加強合規審計對放款操作管理執行力度加強合規審計對放款中心的審計力度，使審計工作具有一定的針對性，明確合規審計的目的。合規審計應做到并不是只是停留在發現問題的簡單環節，還要對操作風險管理的執行起到引導作用，并通過審計工作，對現行制度進行不斷的完善，提高制度的可操作性，從而使制度得到更好的執行。

4.5加強放款中心人員管理，建立有效的激勵和約束機制通過對公司薪酬制度的完善，建立有效的激勵和約束機制。制定放款中心工作考評辦法，將操作風險管理納入員工績效管理中，提高風險操作管理的自發性。

4.6建立健全操作風險后續處理機制

4.6.1建立突發事件的應急機制對可能造成損失的操作風險種類建立突發事件應急預案，以便能夠及時有效的減少或補償因此帶來的實際損失。應急預案庫的更新應考慮業務發展重點、國家宏觀經濟政策全國公務員共同的天地－盡在（）

及市場環境導向等諸多因素。

4.6.2切實強化風險責任追究機制一是通過補充、修改完善有關問責制度，加大對管理層人員管理責任的追究力度，特別是加大對由于失職造成風險損失的管理層人員的責任追究力度。二是通過強化內控、規范管理以及細化規章制度，明確責任追究的重點和要求。三是加大對責任認定人員的行為約束和責任追究，確保責任認定工作得到落實；四是通過對處理程序的調整、完善，明確處理程序中應貫徹的原則、責任認定部門、責任認定的監察部門、責任認定程序與處理程序的對接等。

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（一）有關當事人身份的證據

在銀行信貸業務中往往會涉及多個當事人，如借款人、保證人、抵押人、人等等，這些人在貸款中的地位不是盲目指定的，而是根據其提供的身份證明（如企業法人營業執照、居民身份證、授權委托書、貸款卡等等）予以界定的。通過真實有效的身份證明，可以判斷當事人的行為能力，從而確認其行為的有效性。以借款人為例，《貸款通則》第十七條規定，“借款人應當是經工商行政管理機關（或主管機關）核準登記的企（事）業法人、其他經濟組織、個體工商戶或具有中華人民共和國國籍的具有完全民事行為能力的自然人。”可見，只有具有借款資格的借款人才能與銀行發生受法律保護的借貸關系。這樣，在信貸業務中，作為貸款方的銀行必須具有相關當事人的身份證據，首先保證借款人主體資格合法。

（二）有關訴訟時效的證據

訴訟時效是指權利不行使達一定期間而失去訴訟保護的制度。即如果權利人在法律規定的權利行使期限內沒有行使權利，那么該權利人喪失請求法院保護其權利的勝訴權。這樣銀行在時便要提供案件沒有超過訴訟時效的證據，否則，法院會依法駁回銀行的。

一般情況下，借款合同和借據就可以作為訴訟時效的證據。但是在特殊情況下，就需要提供其它相關證據。當銀行主張訴訟時效中斷時，銀行必須提出符合中斷情形的證據即權利人主張權利或者義務人同意履行義務的相關證據，這就要求工作人員注意收集并保存相關證據。實踐中，銀行主張訴訟時效中斷的證據一般為“催收通知單”，這就需要保證該“催收通知單”的證據效力。根據最高人民法院法釋〔1999〕7號《關于超過訴訟時效期間借款人在催款通知單上簽字或者蓋章的法律效力問題的批復》認為，“……，對于超過訴訟時效期間，信用社向

注1：中國工商銀行法律事務部、《“四五”法制教育宣傳讀本》、P175

為對原債務的重新確認，該債權債務關系應受法律保護。”

此作為最高人民法院的司法解釋，對同類問題具有普遍適用的效力。因此用來證明訴訟時效中斷的“催收通知單”，必須是經過債務人簽字或者蓋章確認的。

（三）有關貸款擔保的證據

為了保護銀行債權，《商業銀行法》規定，商業銀行貸款，借款人應當提供擔保。擔保貸款包括保證貸款、抵押貸款、質押貸款。擔保方式不同，法律要求亦不同。但無論是哪一種擔保方式，債權人在向擔保人主張擔保責任時，都要提供相關的證據，以證明擔保事實的存在。在銀行信貸業務中，最常用的擔保方式是抵押擔保，對于抵押擔保的相關證據，以下側重從兩個方面加以討論。

1、抵押物的權屬證明

抵押物權屬證明的欠缺，會給抵押人逃脫還款義務留下可趁之機。因此銀行在辦理抵押貸款時，必須收集有關抵押物權屬的證據。抵押物的權屬證明一定要合法有效，具有可信的直接證明力。一般來說，這種權屬證明都是由有證明該抵押物所有權行為能力的人出具的。實踐中借貸雙方為了簡便貸款程序，往往由抵押人自己出具一份權屬證明，內容大致為“證明該抵押物為我（公司、單位）所有，在你行抵押貸款。”我認為，這樣的證明只能當作是一種權屬聲明，不能作為權屬證據。試想一下，如果任何一個人都可以寫一張這樣的字條作為權屬證明，那么法律上所規定的所有權還有什么意義呢？若訴訟中，第三人對抵押物的所有權提出異議，并提供了充分有效的證據，而銀行又無法提供相反的證據，該抵押行為便會因抵押人無權處分抵押物而導致無效。因此抵押物的權屬證明也是

注1：中國工商銀行法律事務部、《“四五”法制教育宣傳讀本》、P244

抵押行為有效的關鍵性證據。

如果提供的抵押物權屬證明證明該抵押物為第三人所有的，還應具備第三人同意為借款人該筆貸款抵押擔保的書面材料，從而防止第三人以自己不知情而借款人無權處分其財產為由，提出抗辯。

另外，當抵押物為住宅時，應特別注意該抵押物的所有情況，因為此時往往涉及夫妻共有或家庭共有，尤其2001年頒布的新《婚姻法》對夫妻財產自有和共有的情形作出了新的規定。這種情形下，債權人取得抵押物所有權的權屬證明，要詳細具體。如在個人住房貸款中，借款人以其所購買的住房作抵押向銀行申請住房按揭貸款，若借款人借款時已婚，但其聲稱該住房為其個人所有的財產，無須其配偶方同意抵押時，銀行工作人員一定要取得有效的相關證據以證明該房屋為其自有，證據必須有其配偶方的簽字認可，為保證這一證據的有效性，本人認為最好由公證機關予以公證。

2、抵押行為證明

根據《擔保法》，采取抵押擔保方式的，抵押人和抵押權人應當以書面形式訂立抵押合同。由此，經過抵押人簽字確認的抵押合同或帶有抵押條款的借款合同，便是抵押行為存在的證據。而抵押登記的相關證明材料是抵押行為存在的更有力的證據。

在銀行債權的訴訟證據中，大多是以書證為主的，而作為證據的書面材料，要求是非常嚴格的，有疑義、異議而又無法確定的書面材料，是不被法院采信，不能作為斷案的依據，因此銀行在簽訂相關文件時，一定要認真仔細，以保證該文件將來的證據可信性。

二、由執行引發的思考

根據法律的規定，權利人可以依據有強制執行效力的文書申請人民法院強制執行。實踐中，銀行債權大都需要進入強制執行程序，由此便產生一些與執行相關的思考。

（一）抵押物為動產時的執行

企業在銀行貸款時，經常會以其自有的機器設備等動產作抵押，而且銀行為了保護這種動產抵押，往往依據《擔保法》的規定，辦理了動產抵押登記。在實際執行時，這些動產抵押物卻很容易折損甚至滅失。

動產抵押，是指債務人或者第三人不轉移對動產財產的占有，將該財產作為債權的擔保。動產最大的特點便是流動性，而這一特點也是動產抵押的不安全因素之一。在動產抵押的強制執行中，基于動產的流動性，一方面該動產因自然磨損而貶值很大，甚至于達到報廢；另一方面因抵押值不足，貸款依然無法清償，而且產生了新的訴訟損失。

（二）抵押物為住宅時的執行

在信貸業務中，個人貸款大多以個人住宅為抵押，當貸款發生違約需強制執行抵押物時，問題便產生了。《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十三條規定，被執行人未按執行通知履行法律文書確定的義務，人民法院有權查封、扣押、

凍結、拍賣、變賣被執行人應當履行義務部分的財產。但應當保留被執行人及其

注1：中國工商銀行風險管理部、《資產風險案例選編》、P57

所扶養家屬的生活必需品。由于法律規定必須保留被執行人的生活必需品，而住宅在某種程度上便是人們的生活必需品。如何把握這一執行尺度，便成了貸款保證的關鍵。實踐中，法院通常以抵押物即住宅是被執行人生活必需品為由裁定中止執行直至終結執行，這就使銀行本來很安全的貸款成為不良貸款，嚴重危害了銀行的合法利益。另外，由于這種情況的執行很復雜，存在一定難度，而且又沒有相關的規定對“生活必需品”加以詳細具體的說明，使法院有充分理由不予以受理銀行的執行申請。于是當抵押物為住宅時，往往是勝訴后無法執行，最終出現訴訟中勝訴的銀行在實際中卻敗訴的怪現象。

為此，在現有法律不完善的情況下，作為貸款方，銀行更應該利用法律手段來保護自身的利益。我認為，這種貸款關鍵是在業務操作過程中確保住宅抵押值充分。在個人貸款業務中，涉及住宅抵押的均規定了一定的抵押率，這不但是對房屋貶值風險的防范，也應是對執行風險的防范。如果房屋實際價值大于抵押值且超過部分充足，那么銀行就可以用超過部分購買相應價值的房屋，從而保證抵押還款義務的履行，即以小房換大房的辦法。這樣，不但可以保留被執行人的生活必需品，而且銀行的貸款也可以得到清償。

（三）因司法機關造成的“執行難”

“執行難”一直是國有商業銀行在取得金融糾紛案件勝訴后，面臨的重要問題，國有商業銀行在耗費大量人力、物力、財力后，往往面臨“輸了官司賠錢、贏了官司也賠錢”的局面，這對國有商業銀行資產風險管理極為不利。一方面，國有商業銀行資產風險案件勝訴后，真正裁決執行的很少，風險仍得不到降低；另一方面，債權人為追索到期債務，訴訟保全追索清償，資產風險管理的費用大幅度上升，使做為債權人的國有銀行處于十分尷尬的境地：對違約者不，害怕失去時效，債權無法保護；提出訴訟，又擔心只會加大成本、不見收益。成本與收益不成比例，國有商業銀行資產風險管理也就失去將金融糾紛訴諸法律保護的動力。以企業破產為例，破產企業的實有財產價值往往是低于財務報表帳面價值30％－50％左右的價格評估，財產處置后破產企業按支付破產費用、職工工資、社會保險、稅金、債務的順序清償，一般沒有剩余可供償還債務的資金，在破產案件中，許多國有商業銀行資產風險案件的債務受償率是零。由此可見，盡管國有商業銀行勝訴，但資產的風險卻因為法院“執行難”無法得以降低，國有商業銀行資產風險管理的目的隨之落空。然而，如果失去了法律作為最后救助手段，整個銀行業務也就無法作到規范化、法制化，國有商業銀行資產風險管理就無法再對國有商業銀行資產風險進行有效的控制。為此，必須加大法院對案件判決的執行力度，對法院與國有商業銀行的合作給予規范引導。

綜上所述，在市場經濟條件下，信貸風險是國有商業銀行的最大經營風險，為了適應法治社會的市場競爭，銀行必須增強法律意識，依法合規經營。國有商業銀行的信貸風險，客觀上雖具有不可避免性，但風險有高低之分和大小之別。只要全社會高度重視，國有商業銀行認真對待，并采取切實可行的防范化解措施，真正做到未雨綢繆和防患于未然，就完全可以把風險降到最低的限度。增強法律意識，運用法律手段，是商業銀行防范信貸風險的重要保證。建立健全社會法規體系，進一步增強法制觀念，逐步形成有法、知法、守法、執法和有法必依、違法必究、執法必嚴的良好社會經濟金融秩序。國有商業銀行的信貸資產，毋庸置

注1：中國工商銀行風險管理部、《資產風險案例選編》、P220

也是國有資產。司法部門要本著對國有資產安全高度負責的精神，積極配合國有商業銀行依法清收企業逃廢債貸款，依法維護國有商業銀行的合法權益，并及時追繳不法分子套取、詐騙、貪污的貸款，把存量貸款的損失降至最低限度。同時要把新增貸款發放和收回的全過程置于法律的監督與保護之中，并向商業銀行提供必要的司法幫助和法律咨詢，使其盡快完善信貸風險防范機制，增強其抗風險能力。國有商業銀行應主動加強與司法部門的聯系，求得理解與支持，依法堅決抵制企業不規范破產行為，有效維護正當權益。對以往企業破產過程中銀行有效法律文件不全的貸款，應及時補充完善手續，依法追償受償資金，盡量減少貸款損失，提高貸款受償率。對經營難以為繼、有破產跡象的企業，應密切關注動向并提前介入，采取多種措施進行資產保全。同時應增強法制觀念，完善貸款合同及抵押、擔保、公證等手續，堵塞法律漏洞，防止新增貸款出現法律方面的問題。

篇（4）

畫面上那有違傳統道德和生活邏輯的兩個女固然是引起當時人們爭論的焦點，但事實證明，畫面呈現的平面感與弱化再現的構成因素，卻是后來現代審美不可或缺的重要特征。不幸的是，這種物質審美特征隨著西方現代藝術的發展最后在二十世紀中葉之后的極簡藝術和緊隨其后的觀念藝術中幾乎喪失殆盡，最后連繪畫本身都幾近取消，終于現代藝術在所謂“純粹”中概念化和哲學化。

的確，我們很難想象現代繪畫的歸宿居然是在純粹的“哲學化” 和“概念化”中終結的，事實上，被公認為現代繪畫藝術起源的馬奈的作品卻并不是純理性的哲學概念的外化。wWw.133229.Com盡管形式主義從某種意義上來說，是典型的現代主義表征，——這個我們可以從其后的立體派、構成主義等風格作品上明顯看到這種“工業社會”生成的美學特點。但對于馬奈那違反邏輯的“大片色塊”和“大塊面”的構圖來說，也并不完全是純粹的抽象樣式，或者僅僅是略帶平面空間的意味，盡管我們現在已無法知曉當時馬奈的真正意圖，但也許這樣處理才使得畫面本身更像一幅符合現代審美語境下的作品。正如當時左拉評論的那樣：“馬奈并沒有承擔描繪某種抽象思想或某個歷史事件片段的工作。” 也就是說，馬奈既能從一般的敘事性題材中抽取出偶然的和非規范的審美因素，同時又避免了哲學化的絕對形而上。

的確，美學終究不等同于哲學，我們知道，盡管美學與哲學這兩門學科看似若即若離，其實，古希臘哲學家亞里斯多德的《詩學》，正是基于美的特質才保持了它的獨立性并賦予了它與哲學并行不悖的特殊地位；于是才有了黑格爾將物質呈現的“美”斷言為“理念的感性顯現”；克萊夫·貝爾的形式主義理論盡管為此后的抽象主義大開了方便之門，但他的“有意味的形式”顯然向人們昭示著其形式仍在審美的范疇之內，他對其界定為“以一種特定方式組合的線條與色彩的組合，激起我們審美情感的某些形式和形式關系。”

毫無疑問，當格林伯格那極端的“非常接近裝飾”的現代主義繪畫理想最終實現時，此時的現代主義風格樣式仍然顯示著二十世紀中葉前衛藝術實驗性的蓬勃生機，為什么呢？因為它仍然還沒有取消物質上的審美形式。

我們不妨對照傳統意義上那些強調體積空間的自然主義構圖格局與現代主義早期繪畫中那些二維平面性畫面上的形式，除了造型和空間形式的處理不同之外，我們將會看到一個共同的特點：這就是物質審美特質和美學形式仍然是兩者的共同之處。盡管現代審美有別于傳統意義上的“審美”范式。遺憾的是二十世紀六十年代之后的現代主義繪畫最終拋棄了這種物質審美因素，終于使現代主義繪畫走向枯竭已成為不可避免。

可以說，物質審美的缺失從某種意義上說，是物質的失落，是對具有審美意義下的物質因素的取消和否定。勿庸諱言，物質審美的缺失，藝術的純粹哲學化，將無異于藝術的自殺！

假若說西方現代主義繪畫是在十九世紀末對以三維透視為主的自然寫實的傳統審美的可信性提出質疑的話，那么早在我國晚唐時期，張彥遠在《歷代名畫記》中就指出：“傳移模寫，乃畫家末事。”并提出了“經營位置，則畫之總要” [1]一說，這種經營構成的審美思路是在繼謝赫的“六法論”上的一個發展和提升，多少有些類似現代的審美傾向，與西方現代繪畫的形式美學和構成美學是不是有著異曲同工之妙呢？當然，需要指出的是，中西方對寫實繪畫的變革是基于兩種不同的哲學觀、認識論和審美價值取向為出發點的，同時兩者的變革所產生的文化和社會背景也是不同的。同時也需要指出的是，雖然兩者從發生的時間和社會文化背景上不可同日而語，但藝術品味卻往往并不因此而出現先進與落后之分。

有意思的是，對于這一點在以后這兩種藝術主張的生成和發展過程中卻出現了兩種不同的結果：中國是以“文人畫”的水墨審美形式取代了傳統的寫實形式，最高精神品格的審美樣式是追求“逸格”，筆法上體現的正如宗炳提出的“山水以形媚道”[2]。《宣和畫譜》中云：“進乎妙，則不知藝之為道，道之為藝。”其妙處是“道藝合一”，正如宗白華所解釋的：“‘道’尤表象于‘藝’，燦爛的‘藝’賦予‘道’以形象和生命，‘道’給予‘藝’以深度和靈魂。”然而，西方的現代繪畫卻在以后自由地實驗各種各樣的觀念和材料運用之后，最后完全超脫了以物質審美作為依托，變成了純精神的抽象概念。

值得耐人尋味的是，以西方慣有的以物質審美方式介入藝術的傳統一夜之間幾乎徹底顛覆。這使得觀念藝術家伯爾金（v.burgin）無不沮喪地驚呼：“我于1965年被迫放棄了繪畫，因為它是一種陳舊過時的技巧，這真是一個十分殘酷的原因。” [3]

物質審美的缺失讓藝術家的無奈竟至如此，這無異于是對西方現代繪畫的一個嘲弄。

參考文獻：

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houses，so as to achieve the purpose of improving the seismic capacity of the masonry houses．

Key words：multi—story masonry house，structural system，seismic design，longitudinal cross wall，seismic joint

【關鍵字】多層砌體房屋結構體系 合理性抗震設計防裂縫

中圖分類號：TU973+.31 文獻標識碼：A 文章編號：

一、多層砌體房屋抗震設計中的合理性

1、采用橫墻承重或縱橫墻共同承重的結構體系

墻體布置應滿足地震作用有合理的傳遞途徑。由于橫墻開洞少，又有縱墻作為側向支承，所以橫墻承重的多層砌體結構具有較好的傳遞地震作用的能力。而縱橫墻共同承重的房屋既能比較直接的傳遞橫向地震力，也能直接或通過縱橫墻的連接傳遞縱向地震作用。所以，從合理的地震作用傳遞途徑分析，宜優先采用縱橫墻共同承重的結構體系，盡量避免采用縱墻承重的結構體系。

2、合理布置平、立面，適當設置防震縫

多層砌體房屋的平、立面布置應規則對稱，最好為矩形，這樣可避免水平地震作用下的扭轉影響。然而對于避免水平地震作用下的扭轉僅房屋平面布置規則還是不夠的，還應做到縱橫墻的布置均勻對稱。磚墻沿平面內對齊、貫通，能減少磚墻、樓板等受力構件的中間環節，使震害部位減少，使震害程度減輕；同時，由于地震作用傳力路線簡單，中間不間斷，構件受力明確，其簡化的地震作用分析能較好地符合地震作用的實際。

大量的震害表明，由于地震作用的復雜性，其對不對稱的結構的破壞較均勻對稱的結構要嚴重一些。但是，由于防震縫在不同程度上影響建筑立面的效果且增加工程造價，應根據建筑的類型、結構體系、建筑狀態以及不同的地震烈度等區別對待。規范的原則規定為：當建筑形狀復雜而又不設防震縫時，應選取符合實際的結構計算模型，進行精細抗震分析，估計局部應力和變形集中及扭轉影響，判別易損部位并采用加強措施；當設置防震縫時，應將建筑分成規則的結構單元。對于多層砌體房屋，當有下列情況之一時宜設置防震縫：(1)房屋的立面高差在6m以上；(2)房屋有錯層，且樓板高差較大；(3)各部分結構剛度、質量截然不同。

3、在多層砌體屋抗震設計應嚴格進行抗震計算

抗震計算是抗震設計的重要組成部分，是保證滿足抗震承載力的基礎。在多層磚房的抗震計算中，水平地震力作用計算可根據房屋的平、立面情況采用不同的方法。對于平、立面布置規則和結構抗側力構件在平、立面布置均勻的可采用底部剪力法；對于立面布置不規則的宜采用振型分解反應譜法；對平面不規則和豎向不規則的多層磚房，宜采用考慮地震扭轉影響的分析程序。

二、多層砌體房屋抗震構造中的合理性

1、縱橫墻豎向應上、下連續，不宜采用上剛下柔的結構

房屋的縱橫墻沿上下連續貫通，可使地震作用的傳遞路線更為直接合理。如果因使用功能不能滿足上述要求時，應將大房間布置在頂層。若大房間布置在下層，則相鄰上面橫墻承擔的地震剪力，只有通過大梁傳遞至下層兩旁的橫墻，這就要求樓板有較大的水平剛度。而從房屋縱橫墻的對稱要求來看，大房間宜布置在房屋的中部，而不宜布置在端頭。而上剛下柔的房屋也只有通過大梁傳遞至下層兩旁的橫墻，這就要求樓板有較大的水平剛度。

2、樓梯間不應設在房屋的盡端和轉角處

由于水平地震作用為橫向和縱向兩個方向，所以在多層砌體房屋轉角處縱橫兩個墻面常出現斜裂縫。不僅房屋兩端的四個外墻角容易發生破壞，而且平面上的其他凸出部位的外墻陰角同樣容易破壞。樓梯間比較空敞和頂層外墻的無支承高度為一層半，在地震中的破壞比較嚴重。尤其是樓梯間設置在房屋盡端或房屋轉角部位時，其震害更為加劇。

3、煙道、風道、垃圾道及配電箱洞口等不削弱墻體

墻體是多層砌體房屋承重和抗側力的主要構件。局部削弱的墻體，不僅在削弱處率先開裂，還將產生內力重分布。因此，規范規定煙道、風道、垃圾道和配電箱洞口不應削弱墻體；當墻體被削弱時，應對墻體采取水平配筋等加強措施，對附墻煙囪及出屋面煙囪采用豎向配筋。

三、多層砌體房屋整體合理性

1、采用現澆鋼筋混凝土樓板及屋蓋

房屋是縱、橫向承重構件和樓、屋蓋組成的一個具有空間剛度的結構體系，其抗震能力的強弱取決于結構的空間整體剛度和整體穩定性。現澆鋼筋混凝土樓板及屋蓋具有整體性好、水平剛度大的優點，是較理想的抗震構件，不但可消除預制樓板所產生的滑移、散落問題，還可以增加房屋的整體性，增大樓板的剛度，同時樓、屋蓋現澆增加了樓板對墻體的約束。因此，采現澆樓、屋蓋是一種較好的增強樓房結構空間剛度和整體穩定性的方法。

2、合理設置圈梁和構造柱

1976年的唐山大地震及2008年四川汶川大地震震害調查表明，兩次地震砌體結構破壞嚴重的建筑破壞主要原因在于未合理的設置構造柱和圈梁，或者是構造柱上下端箍筋應加密而沒有加密。構造柱是一種約束砌體的邊緣構件，它不單獨承受垂直荷載。在墻體受水平地震作用的初期，構造柱的應力極小，剛度也不大，但當墻體開裂后，柱內應力逐步增大，直到裂縫貫通墻體，構造柱才明顯受力直到鋼筋屈服。此時的墻體已破碎，構造柱的約束作用使得墻體雖破碎而不至于倒塌，從而達到“裂而不倒”的目標。構造柱的設置較大幅度地增強了墻體的變形能力，使房屋取得了較大的延性，從而減小了突然發生倒塌的可能性。

構造柱作為一種豎向構件，一般沿墻高截面不變，配筋也少有變化。因此，在各樓層柱高處必須有圈梁作為錨固點，有了二者的拉結作用。才能形成上下和左右墻段的約束作用，從而限制墻體開裂的發展，并減小裂縫與水平面的夾角，保證墻體的整體性和變形能力，提高墻體的抗震能力。除此以外，圈梁作為一種重要的構造措施。它還加強了內外墻之間、樓板與墻體之間的連接，提高了結構的整體性，并減輕地震時地表裂縫對房屋的影響，特別是屋蓋和基礎頂面處的圈梁具有提高房屋豎向剛度的能力和抵御地基不均勻沉陷的能力。

總結

多層砌體房屋是我國居住、辦公、學校和醫院等建筑中最為普遍的結構形式。總結多層砌體房屋的震害經驗，房屋結構體系不合理性或存在缺陷是多層砌體房屋產生震害的主要原因之一。因此，多層砌體房屋合理的抗震結構體系合理性，對于提高房屋的抗震能力是非常重要的，也是房屋抗震設計中應考慮的關鍵問題。因此在進行多層砌體房屋抗震設計時，應充分結構體系的合理性。

【參考文獻】

[1]民房建筑結構抗震能力分析與抗震措施探討[期刊論文]-山西建筑2009,35(29)

[2] 伍世添 淺談砌體房屋抗震結構設計[期刊論文]-廣東建材2011,27(7)

篇（6）

中圖分類號：TU74 文獻標識碼：A 文章編號：

引言

在現代的房屋建筑中，應用斜屋面進行房屋建筑建設，有效的改善了原來單調的屋面形式，從而實現了屋面的多樣化、立體化，使得房屋造型更加美觀；于此同時，在現代的房屋建筑中應用斜屋面還能夠有效的豐富小區的景觀和提升城市的整體形象；不止如此，在帶有各樓的房屋建筑中，如果應用斜屋面形式的屋頂，還能夠有效的力高空間利用率和增強房屋的采光能力，因此斜屋面在在現代的建筑工程中倍受青睞。但是，就目前對斜屋面的應用實際情況而言，由于現在的斜屋面施工技術還不夠完善，從而導致斜屋面滲漏現象時有發生。在房屋建筑中，出現滲漏現象，不僅使房屋建筑的外在形象大打折扣，還嚴重影響到建筑的安全質量問題。因此對斜屋面防水工程施工技術進行研究，并找尋出科學合理的防水工程施工技術方案迫在眉睫。本文從某小區斜屋面防水工程實例出發，對斜屋面防水工程施工技術進行了深入的剖析，并提出了個人看法，以供同行探討。

一、工程概況

某住宅小區共有3幢多層住宅，為7層框架結構。總建筑面積3.6萬m2。屋頂設計為鋼筋混凝土斜屋面，坡度為45%，檐溝有組織排水，斜屋面采用倒置式防水體系，主要為鋼筋混凝土結構層、水泥砂漿找平層、涂膜防水層、聚苯乙烯擠塑泡沫板、屋面掛瓦。本文以此住宅小區斜屋面防水工程為例，重點介紹斜屋面鋼筋混凝土結構層自防水和涂膜防水層的施工方法及其質量控制。

二、屋面混凝土結構自防水施工

在現代建筑工程中，混凝土的作用不言而喻。因此就斜屋面防水工程而言，對斜屋面房屋建筑防水也應從屋面混凝土結構自防水出發。在屋面混凝土結構自防水過程中，首先應該確保混凝土的質量，從而降低混凝土結構產生裂縫的頻率，從而有效的提升屋面混凝土結構的自防水能力。

1、模板施工技術及質量控制

在進行屋面混凝土結構自防水施工時，模板施工的質量能夠直接影響到混凝土結構的質量，因此在模板施工中，高質量的模板施工和高水平的模板施工技術就顯得尤為重要。在現代的屋面建筑工程中，進行屋面混凝土結構自防水施工時，通常采用膠合板作為屋面模板。在進行模板安裝的過程中，首先必須對模板的標高進行精確的計算，然后才能夠進行后續的施工，在施工時應該對屋面的坡度進行嚴格把控，從而確保斜屋面的穩定性。

2、鋼筋質量控制

工時嚴格按施工規范要求綁扎鋼筋，嚴格控制板支座負筋的保護層厚度，嚴禁在澆搗混凝土時，施工人員在負筋上來回走動，主要采取架設跳板馬凳來避免踩踏負筋，控制板支座負筋的有效高度。

3、混凝土澆搗質量控制

本工程采用商品混凝土澆搗屋面板，嚴格控制進場混凝土水灰比。澆搗前做好混凝土板厚控制標準點，以保證混凝土的設計厚度和板厚均勻。澆筑自下而上從坡腳處開始向上澆筑，振搗時先用振動棒振搗，振點均勻，快插慢拔，為確保混凝土澆搗的密實性，再用微型平板振動器從下到上按l/3搭接振搗，直至表面不明顯下沉，不出現氣泡并泛出灰漿為止。

4、認真做好屋面細部處理

屋面泛水、滴水、管道周邊以及其它節點嚴格按設計圖紙和技術規范施工，泛水平整光滑，滴水無缺棱掉角，管道周邊做到嵌縫密實，表面密封處理，檐口頂梁和外側面事先找平及粉刷面層，做好水電管路、避雷帶的預埋工作，嚴禁在混凝土板澆搗后隨意鑿打。

5、做好混凝土養護工作，精心施工找平層

加強混凝土養護控制，特別是7天內的早期養護。保持混凝土表面濕潤狀態，嚴禁養護期間上人和在其上進行作業。

三、屋面防水涂料施工

1、防水基層要求及處理

1.1 防水基層要抹平壓光，不允許有凹凸不平、松動和起砂掉灰等缺陷存在，澆水坡度按設計要求，排水口或地漏部位應低于整個防水層，以便排除積水，陰角部位應作小圓角，以便涂料施工。

1.2 涂膜防水施工前，將基層表面雜物清掃干凈，對陰陽角、管道根部、地漏及排水口等部位重點清理，做到牢固，干凈，無明水。

1.3 所有管道、地漏或排水口等部件應安裝牢固，接縫嚴密，收頭圓滑，不得有任何松動現象。

2、操作要點

2.1 按設計1.5mm厚高分子乳液涂膜，分4遍成活。

2.2 涂刷工序。先涂刷底涂，在第一度涂層完全固化后，用無紡布加強粘貼，再涂刷第二層（一般間隔6一8小時）。根據涂層固化程度再涂第三層、第四層。

2.3 涂刷方法與要求。基層表面清理干凈后，把桶里的原料完全攪拌均勻，即可進行第一度涂層施工，涂刷方法按“先低后高，先重點后整體”的原則進行，第一層涂層不宜過厚或過薄，以蓋住基層，使基層沒有暴露點為準。大面積部位可采用滾涂，對于陰陽角、管道根部、地漏或排水口等部位可采用漆刷刷涂。涂刷要求平直、均勻、滿涂、無起泡翹邊、氣孔和破損，不可過薄或過厚，漏刷露底，每遍涂刷方向應與前一次垂直。在天溝檐口處應順一方向涂刮，盡量減少搭接。涂刷最后一遍前，應先在伸縮縫、落水口、女兒墻泛水、透氣管、排氣道等細部節點鋪設無防布增強材料，進行密封防水處理，搭接長度按規范要求，搭接縫相互錯開，收頭處理應多遍涂刷或用油膏密封。

四、結束語

在現代的建筑工程中，為了滿足人們對建筑形象、質量、性能的新要求，建筑設計師通常會將各種新穎的屋面形式納入建筑設計中。斜屋面是現代建筑一種常用的屋面形式，其能夠有效提升現代建筑的形象，并且能夠合理的利用空間，因此斜屋面在現代的建筑工程中倍受青睞。但是，屋面滲漏問題在目前的工程施工中還是沒能夠得到有效的解決，從而成了現代建筑工程的質量通病。建筑屋面出現滲漏時，首先直接影響的建筑的使用功能，也會進一步導致建筑工程的質量問題，因此在必須對屋面滲漏問題以予高度重視。本文從某小區斜屋面防水工程實例出發，對斜屋面防水工程施工技術進行了深入的剖析，并提出了個人看法，以供同行探討。在斜屋面防水工程中，首先應該提高施工管理層對防水重要性的認識，然后再結合工程的實際情況，并采用科學合理的斜屋面防水工程施工技術，從而才能夠有效的提高斜屋面的防水能力，進而保證建筑工程的質量。

參考文獻：

[1]高純 大坡度薄板斜屋面施工技術 [期刊論文] 《施工技術》 ISTIC PKU -2005年10期

[2]傅關水 斜屋面工程防水施工質量控制 [期刊論文] 《城市建設理論研究（電子版）》 -2012年24期

[3]張曉春 大型斜屋面防水施工探討 [期刊論文] 《科學與財富》 -2010年4期

篇（7）

中圖分類號：TU973+.31文獻標識碼： A 文章編號：

一、前言

砌體結構建筑設計中的抗震設計，關乎民生，關乎經濟發展，社會穩定，對房屋建筑實施結構設計，主要涉及對建筑高度，承載力，總體結構，各個部件的性能規劃等一系列的因素，要求通過對各個構件和整體規劃的基礎上，既實現滿足居民生活生產保障安全的需要，又具有值得欣賞的美學價值。增強房建結構的抗震設計，必須綜合考慮地基，房屋的結構體系選擇，綜合布局等多方面建設因素，是一項及其專業，嚴謹，復雜的高技術工作。

二、多層砌體房屋的主要震害特征

1.多層砌體房屋的破壞分析

（一）墻體的破壞

在多層砌體房屋中,墻體的震害表現在產生斜向或交叉裂縫、水平裂縫或豎向裂縫。破壞嚴重的墻體產生滑移、錯位、交叉裂縫兩側的三角楔塊脫落,使墻體不足以抵抗上部荷載和水平地震作用,出現歪斜甚至倒塌。

（二）樓梯間的破壞

樓梯間的震害除了墻體開裂外,也會發生預制踏步在接頭處拉開,以及現澆樓梯踏步板與平臺梁相連接處拉斷等。

(三)縱橫墻連接的破壞

縱橫墻連接處由于受到2個方向的地震作用,受力比較復雜,容易產生應力集中現象。如果縱橫向墻體之間缺乏足夠的拉結,施工沒有很好咬搓砌筑,地震時在連接處容易產生豎向裂縫,嚴重時縱橫墻向墻體脫開、縱墻外閃倒塌,使房屋喪失整體性。

2.底層框架磚房的主要震害特征

（一)震害多發生在房屋的底層,房屋上部震害與多層磚房類似,其破壞程度比底層小。

（二)底層為框架結構時的震害比底層為框架-剪力墻時震害大;剪力墻少的房屋震害比剪力墻多時嚴重。

（三)底層的震害表現為:墻比柱嚴重,柱比梁嚴重。

三、砌體結構的抗震設計

雖然砌體結構房屋地震時的破壞較為嚴重,但地震震害調查結果也表明:凡是通過合理的抗震設計,采取恰當的抗震構造措施,并且保證砌體材料和施工的質量,在不高于9級地震區建造的砌體房屋仍然具有較強的抗震能力,安全是可以得到保證的。

1.合理的結構選型及布置

選擇哪種砌體結構是抗震結構設計中的關鍵環節,應從抗震的概念設計出發,綜合建筑使用功能、技術、經濟和施工等方面進行選擇。

（一）多層砌體房屋應優先采用橫墻承重或縱橫墻共同承重的結構體系,縱橫墻的布置宜均勻對稱,沿平面內宜對齊,沿豎向應上下連續,同一軸線上的窗間墻寬度宜均勻。而底層框架磚房底部應沿縱橫兩方向設置一定數量的抗震墻,抗震墻應均勻對稱布置或基本均勻對稱布置,上部布置同多層砌體房屋。

（二）房屋的平面最好是矩形的,若由于使用的要求,在平面或立面上必須做成復雜體型時,應采用防震縫將復雜的體型分割成若干規正、簡單體型的組合,以避免地震時房屋各部分由于振動不協調產生的破壞。

（三）房屋的層數或總高度不能超出GB50011)2001中7.1.2條的限值。現在不少建筑采用了蒸壓灰砂磚、蒸壓粉煤灰磚,應注意6、7烈度時采用蒸壓灰砂磚、蒸壓粉煤灰磚砌體的房屋,當砌體的抗剪強度不低于粘土磚砌體的70%時,房屋的層數應比粘土磚房屋減少一層,高度應減少3 m,且混凝土構造柱應按增加一層的層數所對應的粘土磚房設置。

（四）普通磚、多孔磚和小砌塊砌體承重房屋的層高不應超過3.6 m;底層框架磚房的層高不應超過4.5 m。若因建筑功能要求,某樓層的層高超過規定限值時,應于該樓層承重墻沿墻長每隔不大于2m增設一根構造柱。

（五）房屋的承重外墻,每個開間最多只能開設一個窗洞,當同一個開間兼有門和窗時,門與窗應連成一個洞口。同一軸線上的窗間墻宜等寬。

（六）多層砌體住宅應設置不少于三道承重縱墻,且每道縱墻沿各自軸線對齊、貫通。若因建筑布局必須錯位時,每段縱墻的高長比不應超過相應烈度的房屋高寬比限值,較窄墻段的兩端還應增設構造柱。

（七）樓梯間不應設置在房屋的終端和轉角處,如果由于建筑功能要求,樓梯間必須設在第一開間或其他外墻轉角處,則需采取局部加強措施,如根據烈度的高低,在樓梯間的四角或僅在外墻轉角處設鋼筋混凝土構造柱,在樓梯休息平臺板標高處增設圈梁或配筋磚帶,在頂層樓梯間增設水平配筋帶或圈梁等。

2.計算簡圖及計算方法的選取要正確,符合實際情況

（一）計算簡圖:計算多層砌體房屋地震作用時,應取一個結構單元作為計算單元,在計算單元中將各樓層的質量集中到樓、屋蓋標高處。多層砌體房屋可視為嵌固于基礎頂面的豎向懸臂梁,各質點的計算高度取樓(屋)蓋到結構底部的距離。計算簡圖中結構底部按下列規定取值:當基礎埋置較淺時取為基礎頂面;當基礎埋置較深時,可取為室外地坪下0.5 m處;當設有整體剛度很大的全地下室時,則取為地下室頂板頂部;當地下室整體剛度較小或為半地下室時,則應取為地下室室內地坪處。對于底層框架磚房,應將上部結構轉為直接作用在底部框架上的均布荷載和彎矩進行計算。

（二）計算方法:一般情況下,多層砌體房屋的抗震承載能力的驗算采用底部剪力法,僅考慮水平地震作用,沿房屋的橫向和縱向分布進行驗算。對于很不規則的房屋,可采用振型分解反應譜法進行驗算。對于底層框架磚房,上部樓層地震剪力的計算與多層砌體房屋相同。由于底部相對薄弱,因此應考慮塑性變形集中的影響,底層的縱向和橫向地震剪力設計值應乘以增大系數;對于底部二層的結構,底層與第二層的縱向和橫向地震剪力設計值均應乘以增大系數。

3.抗震構造措施到位

（一）按規范要求設置構造柱,尤其注意構造柱上下端箍筋應加密時的配筋。在墻端有構造柱時應錨入構造柱,當墻端無構造柱時,應將水平筋彎折成直鉤。

（二）在高度方向減少構造柱數量時,應加強減少構造柱處的墻的相互拉結措施,包括采取加強圈梁等措施。

（三）在地震區,砌體房屋的圈梁應符合抗震規范GB50011)2001表7.3.3要求,現澆樓蓋不單獨設置圈梁亦未沿墻周邊設置加強鋼筋,該加強鋼筋一般可用2φ12 mm通長筋平放或豎放于墻中板邊,與板的鋼筋綁扎,兩端可靠地錨固于構造柱內。

（四）當樓、屋蓋中有較大的梁或屋架支承在墻上或砌體柱上時,支座處應設置抵抗水平向作用的措施:增加支座處的螺栓數量和強度、加大梁或屋架的支承長度、支承處墻內若有構造柱,則應增大構造柱內配筋,甚至按排架柱考慮。

五、結束語

在建筑行業中，砌體結構是最為重要的結構主體之一，而最大的威脅便是地震，因此，加強對建筑結構的抗震設計，必將會被提升到建筑設計新的戰略高度。要保證建筑結構抗震設計的高效完成，應當在遵循相關規范要求的原則上，對其進行科學合理地設計，使建筑物具有可靠的抗震性能，達到建筑物小震不壞，中震可修，大震不倒的要求。相信，隨著設計師抗震設計水平的提高，做出經濟、合理地且能實現功能目標的建筑結構抗震設計指日可待。

參考文獻：

[1]全學友，劉春茂，趙國，對砌體結構抗震設計的幾點建議[會議論文] 2002 - 2000年全國砌體結構學術會議

[2]李慶元，磚砌體結構抗震設計及加固驗算簡化方法[會議論文] 2010 - 第二屆全國工程結構抗震加固改造技術交流會

[3]-王玉，王貴臣 淺談砌體結構抗震設計[期刊論文] 《企業導報》 -2011年21期

篇（8）

 

建筑在誕生之初就被認為是技術與審美融合的產物。這就意味著一個好的建筑，它必須經得起適用性、經濟性與美觀性這三重考驗。只有正確符合結構邏輯的建筑才能具有真實的表現力和實際的實踐性，單純追求藝術表現而忽視結構原理設計出來的只能是雕塑作品或虛假的造型而已。而伴隨著高層建筑在我國的迅速發展和建筑高度的不斷增加，其類型與功能也愈加復雜和多樣化，高層建筑的建筑構思與結構設計也越來赳成為工程師們工作的重點之所在。

1、高層建筑的結構性

現代的高層建筑變得越來越纖細，產生更大側移的可能性比以往大體積的多層高樓要大。建筑愈高，自然界所產生的重力荷載、風荷載和地震荷載的影響愈大。正因如此，抵消這些荷載的結構作用成為高層建筑設計的一個重要方面。高層建筑對側向荷載的動力反應，可以通過改進結構系統以及選擇有效建筑形狀的措施加以控制。論文格式，結構表現。因此，高層建筑的形式在很大程度上和結構的有效性能有關，這也就決定了建筑的經濟性。建筑的結構性能可以定義為建筑承受荷載以及抵抗側移的能力，同時也決定著建筑各種體量的組成。

2、高層建筑結構設計特點

1)水平荷載成為決定因素。一方面，因為樓房自重和樓面使用荷載在豎向構件中所引起的軸力和彎矩的數值，僅與樓房高度的一次方成正比；而水平荷載對結構產生的傾覆力矩，以及由此在豎向構件中引起的軸力，是與樓房高度的兩次方成正比；另一方面，對某一定高度樓房來說，豎向荷載大體上是定值，而作為水平荷載的風荷載和地震作用，其數值是隨結構動力特性的不同而有較大幅度的變化。

2)軸向變形不容忽視。高層建筑中，豎向荷載數值很大，能夠在柱中引起較大的軸向變形，從而會對連續梁彎矩產生影響，造成連續梁中間支座處的負彎矩減小，跨中正彎矩和端支座負彎矩值增大；還會對預制構件的下料長度產生影響，要求根據軸向變形計算值，對下料長度進行調整；另外對構件剪力和側移產生影響，與考慮構件豎向變形比較，會得出偏于不安全的結果。

3)側移成為控制指標。論文格式，結構表現。與較低樓房不同，結構側移已成為高層建筑結構設計中的關鍵因素。隨著樓房高度的增加，水平荷載下結構的側移變形迅速增大，因而結構在水平荷載作用下的側移應被控制在某一限度之內。

4)結構延性是重要設計指標。相對于較低樓房而言，高層建筑結構更柔一些，在地震作用下的變形更大一些。為了使結構在進入塑性變形階段后仍具有較強的變形能力，避免倒塌，特別需要在構造上采取恰當的措施，來保證結構具有足夠的延性。

3、高層建筑結構其他設計方法

1)選擇有效房屋形式以控制側移。由于水平荷載成為決定性因素，因而控制側移成為必要 手段。過去的高層建筑形式多為矩形棱柱體，而從幾何觀點看，這種形式對側移是頗為敏感的。倘若采用對側向力不太敏感的房屋形式，比如外柱傾斜式、上窄下寬式、圓形或橢圓形、三角形和新月形的房屋形式，利用它的幾何形狀所具有的力學特點，就可使結構更加有效，造價也更低。

2)高層建筑地下室的設置。當今高層建筑的下面都設有地下室，這通常出于兩種考慮及需要。一種出于使用要求。比如可將大面積停車場或倉庫、機房、配電間等一系列附屬用房和人防工程等設于地下，從而節約地上建筑面積。另一種，則是出自結構的考慮和需要，因為設置地下室可減輕地基壓力，提高房屋層數，增加房屋抗傾覆力和改善房屋抗震性能和總體剛度。因此，如何減輕作用于地基上的總荷重具有很現實的意義。論文格式，結構表現。

3)高層建筑中轉換層的應用。伴隨著建筑多層次、多功能的發展，轉換層結構應運而生。 轉換層屬水平結構，用它去改變下方樓層柱子的 排列，或過渡上下層剪力墻的不同布置，以此來 獲得特別的樓層柱網即創造大空間并將上部荷載 傳遞到下面相對少而大的柱或墻上，也是現代高 層結構設計的重要內容。

4)高層建筑防火設計。高層建筑因其巨大的高度和復雜的功能，一旦發生火災便將造成巨大的危害。因而高層建筑防火問題若不能妥善解決，高層建筑的存在和發展都將受到嚴重威脅。因此在進行高層建筑防火設計時，要首先考慮結構防火，比如火災的因素、火災的控制、消防通道、救護工作以及結構的防火方式等。其次，在明確結構防火目的的同時，還要對防火有效時間和防火程度及范圍進行設計。論文格式，結構表現。最后，還要保證建筑的穩定性，即建筑的承重結構必須在防火墻經火災燒毀后仍能殘存下來。論文格式，結構表現。

4、高層建筑結構表現涵義及內容

結構是影響建筑設計的重要因素，當代結構設計已經突破了傳統概念上的“結構支撐”，越來越多的重視結構形態的表現性。結構表現成為建筑創作中形態構思的重要方法，結構表現著重挖掘建筑結構中的藝術因素，尋找結構和藝術的結合，變抽象的結構概念為生動的建筑語言。結構的表現不僅因滿足功能要求呈現出來，而且通過結構工程師和建筑師的合作，還能實現設計者的個人美好愿望。

建筑結構藝術體現是建立在對工程原理特別是結構的原理和性能理解的基礎上，并包含三層含義：效能、經濟和雅致。所謂效能就是指在充分發揮結構優勢基礎上，又充分利用天然資源，從而使其盡可能有效的承受施加在它們上面的荷載。經濟也是衡量一個建筑好壞的標準之一，節約天然資源的要求要和節約社會資源的需要相平衡，要做到用最少的錢建造最多功能的建筑，也正是由于設計者們注重經濟的理念，將建筑造型與結構造型更有機的結合，才創造了許多偉大的結構藝術品。另外，雅致的結構形式更能夠打動人心，引起人們的審美情感。雅致的結構表現因素有很多，比如結構形態的節奏與韻律，張力和動感；結構形態剛與柔的對比；結構形態的簡潔與明確，機理與變化；結構形態的精妙平衡等等。

5、高層建筑結構設計與建筑設計理念

從表象層面看，建筑表現為空間方面的概念和形式是表現總體環境的。論文格式，結構表現。對于某個建筑物的最初方案設計，建筑師考慮更多的是它的空間組成特點，而不是詳細地確定它的具體結構。但是，關于空間形式的整體設想，也要求建筑師必須考慮建筑形式中有關荷載與抗力之間關系的某些準則，即結構概念。這包括以下幾方面：一是所設想的空間形式應當固定在地面上；二是所設想的空間形式應當具有質量并能承受豎向重力荷載；三是所設想的空間形式必須能抵抗水平風力作用和地震作用。所以，在進行高層建筑設計時，建筑師的基本任務是：一方面要與結構工程師及其他T程技術人員協調合作；另一方面要根據建筑功能要求、建筑立意、場地情況、外力特征、施工條件及效率等因素，尋找出最經濟，合理，美觀的建筑方案。

6、結語

高層建筑設計中，由于水平荷載起主要控制作用，為考慮水平荷載，結構上必須提供必要手段去應付。因此，有些人認為結構在建筑形式中似乎充當了主角地位，這種看法不夠正確。如果說結構是建筑設計的唯一準則的話，那么，我們只能由矩形或圓形的高層建筑，建筑設計也只不過重復使用這種單調的建筑形式罷了。但前面的討論已經給我們啟示，現代高層建筑設計中，結構設計與結構表現必須相互配合，這也說明了建筑師與結構工程師充分合作的必要性。因此，我們可以說建筑不僅反映了建筑師對結構工程師的尊重，以結構的構成來表達建筑的完美形式；它更反映了結構工程師對建筑師的理解，以創造性的結構處理去適應建筑功能的需要。

參考文獻:

1.陳天虹，林英舜，王鵬種．超高層建筑中結構概念設計的幾個問題[J]．建筑技術，2006，37(5)：371-373．

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關于拆遷、征收的問題從上個世紀90年代以后逐漸引起人們的關注，2004年“修憲”之后此類問題成為輿論、政界、學界關注的焦點，“重慶釘子戶”事件也成為家喻戶曉的重大事情。2007年3月19日到4月2日，“最牛釘子戶”楊武、吳萍一家從拒絕拆遷到最終與開發商達成和解，他們一家與開發商、當地政府、法院及其中起到重要作用的媒體、網絡一起上演了一場舉世矚目的公共治理危機。其中最具“劇場效應”的就是，楊武一家的房子以高出地面17米而成為一座“孤島”，尤為引人關注。房屋上的憲法條文，“國家尊重與保障人權”、“公民的合法私有財產不受侵犯”，再加上楊武在房頂 上揮舞鮮艷的五星紅旗，一時間便引起了“轟動”的效果。

《憲法》修正案第22條規定：“公民的合法私有財產不受侵犯。國家依照法律規定保護公民的私有財產權和繼承權。國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對公民的私有財產實行征收或者征用并給予補償。”問題是何謂公共利益？征收征用時，是否需要對公共利益進行具體界定？有誰來界定，按照什么程序確定公共利益？開發商品房是否符合公共利益的限制，是否是為了公共利益的目的？在個人利益、商業利益、政府利益和公共利益不一致時，如何界定公共利益？由此，“公共利益”成為了“釘子戶”事件爭執的一個焦點。

物權法的立法目的，就是要保護權利人的物權，不界定“公共利益”就無法真正實現立法目的，但綜觀《民法通則》、《土地管理法》、《城市房地產管理法》、《行政許可法》、《民事訴訟法》等若干法律法規，其文本中雖然都廣泛使用了《公共利益》一詞，但基本上均未對其具體的內涵做出明確界定，而與之相關的司法判決也未曾給出過明晰的裁量標準。物權法的出臺仍舊沒有解決公共利益的界定問題，使得公共利益的內涵與邊界持續處于混沌的狀態之中，這便導致在收用行為之中,尤其是像“重慶釘子戶”事件這樣的與公民的財產利益密切相關的房屋拆遷之中重度糾紛的不斷。無獨有偶，無論是在大陸法系，還是在英美法系，也罕有在立法文件中界定“公共利益”者。換言之，“公共利益”在其他國家法律生活中也是一個眾說紛紜、仁智互見的模糊語詞。在現實中，絕大多數的拆遷是出于牟利的商業目的，但卻經常被一些行政機關、企業和個人描述成是為了公共利益，這就便于大量的租用行政權力為經營活動服務。這種現象反映出我國現行的城市私房拆遷中的理念混亂、制度不合理、藐視私權等非法律理性現象。在實踐中，作為矛盾對立雙方的拆遷人與被拆遷人、政府與被拆遷人之間仍將圍繞征收目的是否構成“公共利益”而繼續發生矛盾與沖突。為預防“公共利益”理論之濫用，構建社會主義和諧社會，必須對公共利益進行合理界定。[i]

西方發達國家在工業化、城市化、現代化進程之中也同樣面臨過大規模的城市建設、工業開發過程，也同樣面臨著征收、征用問題并大量存在著關于公共利益與個人利益沖突的現象。本文關于公共利益理解的比較，是建立在對于西方國家社會背景以及整體發展進程認知上的比較，為中國現實的問題提供了自己的思考。第一，公共利益界定的標準“比例原則”。陳新民先生認為，比例原則是拘束行政權力違法最有效的原則，在其行政法學中的扮演的角色可比擬“誠信原則”在民法居于“帝王條款之地位”。[ii]比例原則泛指國家權力行使要適當、必要、均衡，不能過度行使，不得對公民權利造成非法侵犯。第二，公共利益界定的方式“列舉或者概括式立法”。列舉式的立法例，對于公共利益的界定十分具體，操作性較強，但是無法窮盡所有事項，現實中總會出現無法納入的情形。《德國民法典》、《法國民法典》的規定，以及我國《憲法》、《物權法》等法律中均是采用概括式的立法例，這種方式最大的優點就是靈活，可以應對時代變遷、社會發展，但同時這種抽象意義上的“公共利益”不具有操作性，無法轉化為實踐中的技能和方法，而又可能出現濫用征收權的后果。[iii]第三，公共利益征收的補償問題。1989年的法國人權宣言第17條確定了事先公平補償原則，1791年美國憲法修正案第5條同時規定：“非經正當法律程序，不得剝奪任何人的生命、自由或財產；非有公正補償，私有財產不得征為公用。”“重慶市釘子戶事件”最終和解，并獲得了遠遠高于其它拆遷戶的利益，這樣就會出現其他拆遷戶與開發商、政府的矛盾，這同時也是十分獨特的中國現象，因而我們的公共利益補償方面也應遵循公平原則，補償其他拆遷戶的利益差額，當然這是“沒有市場價格就沒有公正補償問題”。第四，公共利益的司法審查。司法對公共利益的審查極為重要，德國學者黑伯爾就認為應當“由司法決定公益”，這樣就會有效地平衡各方的利益沖突。對于一些純粹為了增加政府財政收入而進行的土地開發和房屋拆遷，是否符合“公共利益”，德國巴登州的高等法院在1950年7月3日的判決中認為，國庫利益并非征收上所謂的公益。論文參考網。[iv]就“重慶釘子戶事件”而言，其中法院的表現被許多學者認為是有問題的，法院沒有對什么是“公共利益”進行實質審查，只是形式上舉辦了一個聽證會，最后對楊武家房子進行強制拆除的裁定，相反沒有緩和沖突，甚至制造了更大的危機，從而就有了著名的“重慶釘子戶事件”。

公共利益所包括的范圍是非常寬泛的，正如陳新民先生所指出的，“公共利益的最大特別之處，在于其概念內容的不確定性”。[v]物權法作為民事法律，也難以對各種公共利益做出統一規定，這也是公眾對物權法失望之所在，物權法生效后也不可能杜絕類似“釘子戶”事件的不斷發生。論文參考網。但是實踐中界定公共利益還是有一定方法和標準的，概括國內外理論界與實物界的共識與經驗，筆者認為，應堅持以下標準:

第一，在立法上對公共利益的界定采取法律保留原則。房屋是公民不可侵犯的財產權，只有在法定條件下才可出于公共利益的考慮依法行使征收權予以拆遷，即只有立法機關通過法律才能夠設定公共利益條款來限制公民的基本權利，此謂之法律保留。[vi]這條規則排除了行政機關通過行政命令或者制定規范性文件的方式限制公民的基本權利，從而限制了政府打著“公共利益”的旗號而任意實施拆遷。之所以如此規定，在于公共利益條款是用來限制公民基本權利的，“而憲法所保障的人民自由權利若需限制或要賦予義務，都需要經人民選出的民意代表以合意的方式同意。”[vii]因此，實施法律涉及公民的基本權利，應慎重權衡，行政機關只能執行法律，除非有法律的明確授權才能對上述的法律作補充性、執行性的規定。

第二，行政機關對公共利益進行解釋必須堅持比例原則。陳新民先生認為，比例原則是拘束行政權力違法最有效的原則，在其行政法學中的扮演的角色可比擬“誠信原則”在民法居于“帝王條款之地位”。翁岳生先生也說：“國家為追求公共利益而限制人民自由權利時，不能逾越必要的限度，尤其人性尊嚴已成為‘憲法’之基本理念，行政與實現國家目的時，更須予以尊重。”[viii]憲法所追求的公益目標應當是將私人利益的損害降到最低限度。比例原則包括三個分原則：妥當性原則、必要性原則和均衡性原則。在房屋拆遷過程中必須要衡量房屋拆遷是否達到必需的程度及將房屋拆遷限制在最小范圍內，這種限制必須合乎比例。

第三，公共利益的認定必須堅持公眾參與原則。以公共利益為由采取強制規劃、拆遷等特殊行政措施，會嚴重影響到公民的基本權利，必須做到決策和執行全過程的公開透明，依法保障拆遷相對人的知情權、聽證權、陳述權、申辯權、參與決策權等程序權利和民主權利的有效行使。公眾參與的社會性、團體性和地域性，可以改變傳統上行政機關對信息壟斷而形成的信息不對稱，能夠對政府公權力的行使營造一種無形的監督氛圍，對可能違法的行為和濫用權力者形成一種無形的威懾力，從而使政府行為更加正當和權威，增強公共政策的整合能力，加強政府與民眾的溝通迅速化解糾紛，從而減少社會矛盾，維護被拆遷人利益。

第四，公共利益的界定必須符合公平補償原則。有損害必有救濟，特別損害應予特別救濟，才符合公平正義的社會價值觀，這是現代法治的一個要義。這種救濟主要表現為法定條件下的公平補償，它體現了現代法治的基本要求——實體公正。公平補償的提法更合乎市場機制的要求，更接近私權利與私權利之間的交往法則，公正補償的基礎是市場價格，而中國社會征收補償中是按照估價計算的。沒有市場也就沒有所謂的“公正補償”，商業目的征收中商人從中獲取暴利是有根據的。“重慶市釘子戶事件”最終和解，并獲得了遠遠高于其它拆遷戶的利益，這樣就會出現其他拆遷戶與開發商、政府的矛盾，這同時也是十分獨特的中國現象，因而我們的公共利益補償方面也應遵循公平原則，補償其他拆遷戶的利益差額。

第五，城市房屋拆遷中必須堅持司法審查原則。根據司法最終裁決的原則，當一切糾紛通過其他方式不能解決時，最終還是要依靠司法和法律途徑來解決，也就是要賦予法院對公共利益的最終裁判權。目前，我國政府在房屋拆遷中的自由裁量權過大，很容易對個人權利造成侵害。政府的任何行政行為都應有相應的救濟程序，但在當前我國的拆遷問題上，被拆遷人卻無更為合理高效的救濟途徑。對于公共利益的概念，在立法無法準確定義時，完全可以另辟蹊徑，通過法律的司法解釋來解決這一問題。由法院嚴格依照法律規定對其是否屬于公共利益的范圍作出裁判這樣既可以保障拆遷公益性目的的實現，又能滿足私人財產權保護的正當訴求。[ix]

[i] 徐海燕：《公共利益與拆遷補償：從重慶最牛“釘子戶”案看《物權法》第42條的解釋》，載《法學評論》2007年第4期。

[ii] 參見陳新民《行政法學總論》，載《行政法學研究》1998年第4期。論文參考網。

[iv] 石佑啟：《論公共利益與私有財產權保護》，載于《法學論壇》2006年第6期。

[v] 陳新民：《德國公法學基礎理論》，山東人民出版社2001年版，第182-187頁。

[vi] 李世萍、趙寶勝：《公共利益如何界定的理論探微》，載《黑龍江省行政法干部學院學報》2005年第4期。

[vii] 博登海默《法理學——法律哲學與法律方法》，鄧正來譯，北京：中國政法大學出版社，1999年版。

[viii] 翁岳生《行政法》，北京：中國法制出版社，2002年版第15頁。

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要做好房地產企業成本控制與管理，要正確認識成本控制，理解房地產企業的特點以及房地產項目的成本構成要素。只有這樣才能把握在房地產企業成本控制與管理的過程中有效的提高成本控制效率，降低企業成本，贏得最終的勝利。

（一）成本控制的含義

成本控制是企業根據一定時期預先建立的成本管理目標，由成本控制主體在其職權范圍內，在生產耗費發生以前和成本控制過程中，對各種影響成本的因素和條件采取的一系列預防和調節措施，以保證成本管理目標實現的管理行為。

（二）房地產企業的特征

1、房地產企業最本質的特征是綜合性

現代城市建設中的房地產企業要求在開發過程中堅持“全面規劃、合理布局、綜合開發、配套建設”的方針[1]，不僅對房屋的建設要有詳細的規劃，同時對周邊的公共設施也要進行全面協調和建設。

2、房地產企業的建設過程具有長期性

房地產企業從最初的資金投入到最終的資金收回，從可行性研究報告到最后的房屋交付使用，要經歷好幾個階段，比如決策階段，設計階段，招標階段成本管理論文，施工階段，物業管理階段，每個階段都要耗費一定的規劃時間，而有時還會出現工期延后的現象。

3、房地產具有很強的地域性

眾所周知，房地產是不可移動的，因此房地產商在選擇項目開發時，首先要考慮的便是它的地理位置，那么，房地產商的就必須根據市場需求情況以及地方經濟發展趨勢來進行綜合評價，做出最后的判斷。

4、房地產企業具有很強的風險性

房地產的風險性便是由房地產企業資金密度高演化而來，每個房地產所開發的項目都要耗費巨額的資金，而籌集資金是有一定的風險，比如銀行利率的升降、匯率的變動、政府的政策、市場經濟等等這些經濟條件的變化都會引起資金實際數額的變動。

（三）房地產企業成本構成要素

圖一 房地產企業成本構成要素圖

從當前的房地產市場來看，構成房地產企業最為重要的構成要素有：地價、拆遷費用、成本、稅費、利潤這五個組成部分，要提高房地產企業的市場競爭力，就必需從這五個構成要素出發，壓縮開發項目中的地價、拆遷費用、成本、稅費，同時，從企業經濟效益來看，要擴展企業的利潤，來增強企業的整體實力，實現利潤最大化的最終目的。

二、房地產企業成本控制與管理的現狀

（一）安徽信達房地產開發有限公司的最新項目——信達· 水岸茗都項目概況

1、項目規劃

小區占地167.5畝，規劃建筑面積22.37萬平方米，地下建筑面積3.57萬平方米，綠地率近40％，建成后可容納近1800戶居民入住，小區配有停車位1400個，停車率近80％。小區配套設施有：社區幼兒園、五星級洗禮會所、超大露天游泳池、商業街等，十分齊全，讓你足不出戶及可滿足日常的生活、休閑、娛樂所需小論文。

2、項目位置

“信達· 水岸茗都”綜合住宅小區位于合肥市政務文化新區翡翠路與習友路交匯處，是安徽信達房地產開發有限公司繼“銀杏苑”、“花樣年華”、“文景雅居”、“格蘭云天”等項目后又一高品質綜合住宅小區。“信達·水岸茗都”位于新城市中心的地段，南靠十五里河環城公園，向西沿習友路步行十分鐘即可到達奧體中心成本管理論文，北距天鵝湖僅一公里之遙。優越的大配套環境及完善的社區配套設施成就了信達·水岸茗都良好的居住氛圍，也形成了信達·水岸茗都良好的性價比，讓業主們輕松實現了品質居住。

（二）房地產企業項目開發程序介紹以及階段劃分

圖二 房地產企業項目開發流程圖

根據上圖的房地產企業項目開發流程圖，我們可將房地產項目開發的整個過程劃分成如下幾個階段:決策階段、設計階段、招標階段、實施階段、后期的物業管理階段[2]。

1、項目的決策階段

項目的決策階段是項目開發能否取得成功的奠基石，房地產所開發的項目經董事會批準初步立項后，轉由企業戰略發展研究室進行可行性研究。可行性研究的目的是實現項目決策的科學化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項目開發建設的經濟、社會和環境效益。可行性研究按五個步驟進行：（1）項目公司接受委托或集團公司董事會立項；（2）調查研究；（3）方案選擇與優化；（4）財務評價和經濟評價；（5）編制可行性研究報告。

2、項目的設計階段

設計階段是房地產項目開發成本的一個重要部分，雖然它占整個開發費用的比重只有1.4%-2%，但設計的效果以及它的可行性對整個項目造價的影響力能夠達到74%之大，因此，我們也可以看出設計的重要性。

3、項目的招標階段

招標前，應嚴格審查施工單位資質，必要時進行實地考察，避免“特級企業投標，一級企業轉包，二級企業進場”等不正常現象[3]。選擇價格低廉同時質量有所保證的投標公司。

4、項目的實施階段

工程建設中最讓人頭痛的事是“三超”，即概算超估算，預算超概算，結算超預算。這是長期以來都難以破解的難題[4]。這個階段的所要做的工程量大，經常會出現些變化的因素，工程時間久，因此，這是開發項目成本控制的核心所在。

5、物業管理階段

物業管理基本上可以分為經營、管理和服務三個方面，它所執行的原則是：管理于服務之中，在服務中實現管理。

（三）“信達· 水岸茗都”成本控制與管理存在的問題

1、土地成本費用高

費用核算項目

前期估算費用（萬元）

實際發生費用（萬元）

差額（萬元）

土地費用

7500

8400

-900

拆遷補償費用

7260

8100

-840

基礎設施配套費

1420

1470

-50

各項建設手續費

4988

5100

-112

規劃、建筑設計費

456

425

31

小區配套設施費

2280

2100

180

財務費用

2660

3100

-440

管理費用

865

645

220

銷售費用

1250

955

295

（二）利用套期保值策略來規避材料價格變動

工程建設過程中，各種原材料價格的升降成為成本控制中的一個難點，在市場經濟不斷變動的情況下，房地產商可以利用套期保值策略來規避這一問題。套期保值的基本原理是期貨價格與現貨價格變化的一致性和到期的收斂性，房地產商應根據套期保值數量相等、時間相同或相近、方向相反、品種相同的操作原則，來進行選擇套期保值的操作手法，套期保值策略的選擇原則是盡可能沖銷風險，當公司損益與現貨市場價格波動正相關時，適宜做空頭套期保值成本管理論文，反過來，當公司損益與現貨市場價格波動呈負相關時，則適宜做多頭套期保值，同時，房地產商應將主要精力集中在其主營業務上，并采取有效措施使其面臨的價格、利率、匯率等風險最小化。這樣，就可以回避現貨價格波動風險；發現市場價格的基本動力；鎖定產品成本，穩定公司利潤；減少資金占用，加速資金周轉；有利贏得時間，合理安排儲運；有利提升房地產企業的融資能力。

（三）成本核算對象的正確確認

成本核算對象的確定原則是：應滿足成本計算的需要；便于成本費用的歸集；利于成本及時結算；適應成本監控的要求。房地產企業應根據上述原則，參照下列條件，結合項目開發地點、規模、周期、方式、功能設計、結構類型、裝修檔次、層高、施工隊伍等因素和管理需要等當地實際情況，確定具體成本核算對象。如下例子：

1、單體開發項目，一般以每一獨立編制設計概算或施工圖預算所列的單項開發工程為成本核算對象。

2、在同一開發地點、結構類型相同、開竣工時間相近、由同一施工單位或總包的群體開發項目，可以合并為一個成本對象小論文。

3、對于開發規模較大、工期較長的開發項目，可以結合項目特點和成本管理需要，按開發項目的一定區域或周期劃分成本核算對象。

4、根據核算和管理需要，對獨立的設計概算或施工圖預算的配套設施，不論其支出是否攤入房屋等開發產品成本，均應單獨作為成本核算對象。對于只為一個房屋等開發項目服務的、應攤入房屋等開發項目成本且造價較低的配套設施，可以不單獨作為成本核算對象，發生的開發費用直接計入房屋等開發項目的成本。

（四）從項目開發的各個階段來有效控制工期

1、房地產項目開發的前期階段，應有效控制建筑設計的時間。當出現設計和施工同步進行的情況時，我們要依照工程建設的預定時間，馬上向設計部門提交沒個時間段所需要的施工圖紙和相聯系的基礎設計資料，以保障施工現場的需要。

2、房地產項目開發的中期階段，應做好招標工作，同時保證機械設備以及所需材料的事前供應。通常在工程建筑過程中，會由于資金拖欠等一系列的原因導致原料的供應出現脫節，房地產商因事前與供應商達成好協議，此外，還要處理好采購部門與管理部門之間原料采購與發放及時溝通的環節，避免內部出現不可協調性。

3、在簽訂合同時成本管理論文，需對工期的延期以及延誤所造成的經濟賠償和相應的責任進行明確的條款設置，用以避免或減輕所產生的糾紛和賠償。

4、對施工過程進行一個循環的計劃管理。通過把預先設計的總工期計劃于現場施工的實際情況想對照，查出施工過程的薄弱環節，對此，提出相應的補救措施，形成一個未完工計劃，再將未完工計劃結合到總工期計劃，不斷根據實際的完工情況來更新總工期計劃。

圖四施工計劃管理流程圖

四、總結