序論：好文章的創作是一個不斷探索和完善的過程，我們為您推薦十篇商品房建設標準范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質，帶來更深刻的閱讀感受。

篇（1）

    本辦法所稱住宅商品房，是市建設行政主管部門列入商品房計劃、經濟適用房計劃和危陋房屋改造計劃，由房地產開發企業開發建設，面向社會公開銷售的住宅。

    第三條  住宅商品房實行準許使用制度。

    房地產開發企業對其建造的住宅商品房在取得住宅商品房準許使用證后，方可交付使用。未取得準許使用證的，不得交付使用。

    第四條  市建設行政主管部門負責本市住宅商品房準許使用管理工作。

    住宅商品房竣工驗收合格后，房地產開發企業應當向建設行政主管部門申請領取住宅商品房準許使用證。

    座落在本市外環線以內的住宅商品房，房地產開發企業應當向市建設行政主管部門申請領取住宅商品房準許使用證；座落在本市外環線以外的住宅商品房，房地產開發企業應當向所在區、縣建設行政主管部門申請領取住宅商品房準許使用證。

    住宅商品房準許使用證由市建設行政主管部門統一印制、統一管理。

    第五條  申請領取住宅商品房準許使用證，應當符合下列條件：

    （一）已經交付全部土地出讓金或按規定享有劃撥土地使用權，并取得土地使用權證書；

    （二）住宅商品房已經竣工驗收合格，并提供竣工驗收報告；

    （三）持有《建設工程規劃驗收合格證》；

    （四）具備供水、排水、供電、供氣、供熱、道路以及其他配套條件，并由相關配套單位出具住宅商品房已具備配套條件的證明；

    （五）非經營性公建與住宅商品房同步建成，已具備使用功能，并由區、縣配套單位出具證明。

    經審查住宅商品房符合上述條件的，建設行政主管部門應當自收到文件之日起7個工作日內核發住宅商品房準許使用證。

    第六條  分期建設的商品房住宅小區，可以分期領取住宅商品房準許使用證，分期入住。

    第七條  住宅商品房準許使用證按幢發放。

    房地產開發企業將住宅商品房交付使用時，應當向購房人出示該幢住宅的住宅商品房準許使用證。

    第八條  房地產開發企業和各配套單位應當簽訂配套合同。配套合同應當載明配套費用、配套工程交付使用的日期、違約責任等主要內容。國家和本市對配套費用的標準有規定的，應當執行規定的標準。

    配套合同使用市建設行政主管部門制定的示范文本。

    第九條  房地產開發企業應當按照配套合同的約定支付配套費用。

    各配套單位應當按配套合同的約定履行配套義務，并自配套工程竣工并具備使用條件之日起5個工作日內向房地產開發企業出具配套證明。

篇（2）

二、定向限價商品房的銷售對象：定向限價商品房是市政府通過特定方式推出，專門用于因征地拆遷農轉非的特殊商品房。其銷售對象必須是定向限價商品房區域范圍內的被征地拆遷群眾，每人憑市土地統征和整理中心出具的購房證明只能享受一次購房。購房戶不得轉讓購房證明，跨區域購買必須經土地統征和整理中心批準后才能購買。

三、定向限價商品房的銷售價格：其銷售價格是以市政府公布的各區域貨幣還房價標準為基數，由市國土資源局牽頭，市財政局、市規建局參與提出方案，報市政府核準確定。凡政府設定的定向限價商品房未經政府批準，一律不得對外銷售。購房戶憑證明購房時，一證只能購一房，且購房面積人均控制在30平方米，以戶為單位，超出享受面積10平方米以內(含10平方米)，按定向限價房計價，超出10平方米以上的面積，按商品房市場價計算。

四、定向限價商品房的優惠政策及土地出讓方式：定向限價商品房享有以下優惠政策：城市建設配套費全免、人防易地建設費按每平方米5元收取的，自來水配套費減免650元/戶，天然氣配套費減免500元/戶。定向限價商品房用地一般采用拍賣的形式出讓土地。

篇（3）

中圖分類號：D922.181 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）09-0045-02

一、商品房預售制度的起源及主要法律依據分析

1.商品房預售制度的起源和特征分析

商品房預售，又稱期房買賣，是指預售方（房地產開發企業）將正在建設而未竣工的房屋預先出售給預購方，預購方交付定金或購房款，并在合同約定的日期將預售房屋交付給預購方的一種法律行為。商品房預售在1954年首創于中國香港地區。當時，香港立信置業公司最先推出樓宇“分層售賣、分期付款”的銷售方式。由于房屋尚在施工中便被“拆零”，分期、分批地出售給消費者，如同落英墜落，故商品房預售又被稱為“賣樓花”。自20世紀80年代開始，我國沿海地區率先引進了香港售賣樓花的通行做法。經過20多年的發展，我國內地商品房預售取得了長足的發展，成為我國房地產開發企業普遍采用的銷售方式。商品房預售對房地產市場具有十分積極的作用，現已成為商品房買賣的一種主流形式，是一種與現房買賣相對應的房屋買賣形式。在商品房預售中，預售商品房的交付和所有權的轉移時間不是在簽訂預售合同之時，而是約定在將來的某一特定日期，因此商品房預售具有風險性和不確定性。

2.商品房預售的法律依據分析

1994年出臺的《城市房地產管理法》在總結各地經驗和借鑒一些國家及地區做法的基礎上，建立了商品房預售許可制度，并對預售條件、監管作出了原則性規定。《城市房地產管理法》第四十五條規定，“商品房預售，應當符合下列條件：（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；（二）持有建設工程規劃許可證；（三）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期；（四）向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。”《杭州市城市房地產開發經營管理若干規定》第十四條規定，“房地產開發企業預售商品房，除應當符合法律、法規已有規定外，房地產開發項目的工程形象進度應當符合下列條件：（一）多層建筑已完成主體結構三分之一以上；（二）高層建筑已完成地面以下的主體工程。”

二、國內主要城市商品房預售標準情況

1.上海：根據《市政府批轉關于進一步加強本市房地產市場調控加快推進住房保障工作若干意見的通知》（滬府發[2010]34號）規定，對2010年7月1日后取得《建筑工程施工許可證》的商品住房項目預售應達到的工程進度標準作調整，即完成至主體結構封頂并通過驗收。房地產開發企業憑主體結構《分項、分部工程質量驗收證明書》，申請商品住房預售許可。

2.廣州：根據《廣東省關于調整商品房預售項目工程形象進度條件的通知》（粵建房字[2001]2號）規定，從2001年2月1日起，《廣東省商品房預售管理條例》第六條第一款第五項的預售商品房項目工程形象進度條件調整為：“七層以下（含本數）的商品房項目，已完成結構工程并封頂；七層以上（不含本數）的商品房預售項目，已完成三分之二結構工程。

3.其它城市情況：成都多層結頂，高層+0申請預售；武漢、鄭州等地房屋結頂才能預售；南京高層七層以上，小高層三層以上才能預售；寧波提倡商品房在低層、多層建筑主體結構結頂，中高層建筑主體結構完成三分之二且不少于6層，高層建筑主體結構完成三分之一且不少于6層后申請預售。

三、商品房預售制度的利弊分析

1.預售制度的優勢分析

（1）加快商品房建設和供應。長期以來，我國城鎮住房總量不足，商品房供不應求，加快建設、增加住房供應是客觀需要。商品房預售制度在加速資金周轉、提高資金使用效率、降低開發成本起到了重要作用，增強了開發企業滾動開發的能力，促進和加快了商品房的建設，很大程度上增加了商品房的供應量。根據測算，預售項目比現售項目的動態投資回收期約縮短了10個月。

（2）融資作用明顯。由于國內資本市場的發展滯后，除銀行貸款外基本沒有其他可以選擇的融資方式，在現有的融資渠道無法滿足房地產開發需要的條件下，預售實際上成為房地產開發融資的重要手段。根據國家統計局公布數據，2012年，房地產開發企業本年資金來源1887.8億元，其中定金及預收款和個人按揭貸款是房地產企業的最大資金來源，共計1037.5億元，占55.0%。

（3）預售商品房具有一定的價格優勢。從房地產開發企業發售“樓花”到房屋竣工交付之間有一段較長時間，買“樓花”時的房價與正式竣工時的房價之間會形成差價。一般來說，預售商品房價格比現房銷售價格低10%-20%，客觀上對購房人有利，這也是預售制度被消費者普遍接受的重要原因。

2.預售制度的弊端分析

（1）可能損害購房人利益。從近幾年情況看，商品房預售損害消費者利益現象時有發生，如實際交付房屋與預售時廣告宣傳不符、一房多賣、逾期交房、擅自改變建筑設計、質量缺陷、面積縮水等問題，客觀上損害購房人利益，容易引起一些社會糾紛，影響社會穩定。

（2）可能出現“爛尾樓”現象。從預售到房屋建成交房，一般要兩年左右，這期間如果開發商資金出現問題或者開發企業攜款潛逃，樓盤就可能“爛尾”，給購房人和銀行帶來損失。曾經在90年代初，由于房地產泡沫的破裂，海南、廣東、北海等地出現過大量的“爛尾樓”問題，既給政府帶來了后續處置的困難，也給購房人造成了損失。

（3）增加了銀行和購房人的風險。預售制度降低了開發商的門檻，開發企業實力參差不齊，一旦開發商投資出現問題，銀行和購房人就成了開發商投資風險的承擔者。同時，由于商品房預售標準與商業銀行按揭貸款標準的不一致，按照商品房預售標準投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上即可以申請預售，而按商業銀行按揭貸款審批標準一般需要房屋結頂方可放貸，兩個標準的不一致容易引起金融風險和法律風險。

四、完善我市商品房預售制度的建議

商品房預售制度對于國內的房地產業發展有著重要意義，經過十余年的發展，已經成為房地產市場的一項基本制度，簡單取消預售不可避免會引發一系列的問題，影響房地產市場的穩定性。一是導致房地產開發企業資金鏈斷裂問題，大量中小房地產開發企業退出市場，資金實力較強的企業也會出現開發周期延長、成本增加等問題。二是會對商品房的供應產生影響，目前杭州商品房項目一般為完成地面以下主體工程申請預售，取消預售后會導致一段時間內的供應量的減少。三是目前的法律體系尚不支持預售的取消，《杭州市城市房地產開發經營管理若干規定》明確了預售的條件，取消預售也需取得人大立法的通過。因此，根據杭州市房地產市場發展現狀，針對當前商品房預售中存在的問題，特提出以下政策建議：

1.積極拓寬房地產開發企業融資渠道

預售制度不是引發交易風險甚至房地產金融風險的根源。取消預售可以避免購房者的部分風險，然而房地產開發活動的風險沒有從根本上得到解決，開發企業項目爛尾的風險依然存在。下一步，建議通過大力發展房地產信托、投資基金、企業債券等融資方式，拓寬非銀行融資渠道，既滿足房地產業發展的合理需求，又有效控制和分散銀行的信貸風險。

2.加強商品房預售資金監管

預售資金的監管是當前商品房預售管理中的一個薄弱環節，雖然杭州從2010年11月起已建立由商業銀行為主體的商品房預售監管模式，但該模式下政府部門無法實時、動態掌握商品房預售資金的進出情況，容易產生按揭貸款不入賬、工程監理單位監理不到位、資金使用不規范等問題，導致預售資金無法保證用于工程款建設。建議通過網上合同備案系統與商業銀行資金結算系統的聯網和數據的共享，實時掌握預售資金的進出和余額情況，發現問題及時督促開發企業進行整改，預防商品房預售資金被挪作他用。

3.強化商業銀行風險管理

篇（4）

第三條市房產管理局是市區中低價位商品房建設管理的行政主管部門。市政府在市房產管理局設立“市市區中低價位商品房建設管理工作領導小組辦公室”(以下簡稱“市中低價房管理辦”)，統一協調市區中低價位商品房的建設和管理工作。市發改委、規劃局、國土局、建設局、物價局、財政局、審計局、監察局等部門各司其職，協同實施。、亭湖區人民政府、市開發區管委會和城南新區開發建設指揮部分別是其轄區內中低價位商品房建設和征地拆遷的責任主體，中低價位商品房的建設管理工作由各區指定機構負責。

第四條市區中低價位商品房建設，實行“統一規劃，統一選址，統一政策，統一管理”的原則。城中村改造和農民拆遷安置統一納入市區中低價位商品房管理。

第五條中低價位商品房的布局與規模在市區城市總體規劃指導下，根據城市建設需求，選擇交通便捷、社會公共服務設施配套、具有一定規模的地塊定點建設。同時，在三級及三級以外地段新建的普通商品房項目中，安排不低于15%的中低價位商品房。

中低價位商品房項目選址，由市規劃局會同市國土局、市中低價房管理辦和、亭湖區政府、市開發區管委會、城南新區開發建設指揮部，根據拆遷需求，實地勘察后提出方案，經市政府同意后按規范程序實施土地供應。用于農民拆遷安置的項目選址要照顧其生產生活方便。

第六條中低價位商品房年度建設計劃，根據城市建設計劃和城市拆遷計劃等因素確定。具體由市中低價房管理辦會同市發改委、規劃局、國土局、建設局、拆遷管理辦等部門提出方案，報市政府批準后納入當年房地產開發計劃。

市國土局會同市發改委、市規劃局、市中低價房管理辦，根據中低價位商品房建設規劃和年度建設計劃，編制年度用地計劃并優先安排。

第七條中低價位商品房建設用地，采取限定房價、限定套型、競爭地價的方式出讓。中低價位商品房的房價比同類地段普通商品房市場基準價低10%，具體由市物價局會同市中低價房管理辦根據出讓地塊的規劃設計要點核定，在土地出讓文件中公布。市中低價房管理辦根據有關政策和拆遷需求，確定中低價位商品房的單套建筑面積、套型比例和開發周期，同時在土地出讓文件中公布。

第八條中低價位商品房套型設計以中小戶型為主，原則上單套建筑面積不得超過90平方米，各類中小套型的比例根據拆遷需求確定。安置農民和撤組轉戶居民的房源，套型面積可適當放寬。

第九條中低價位商品房嚴格執行國家規劃建設有關技術規范和工程建設標準，加強監督管理，確保工程質量和環境質量。

第十條中低價位商品房必須由具有房地產開發資質的企業開發建設。開發企業要按照規定的時間開工建設，按期交付。市中低價房管理辦與開發企業、拆遷人共同簽訂《中低價位商品房開發建設協議》并認真履行。

第十一條拆遷人在實施拆遷項目前，應將中低價位商品房的需求數量和套型比例函告市中低價房管理辦，市中低價房管理辦根據房源情況，統籌合理安排房源供應。拆遷人或拆遷實施單位收到房源后，要及時組織被拆遷人選房。中低價位商品房竣工驗收時，拆遷人仍未組織被拆遷人購房的，由拆遷人承擔開發企業相應的銀行同期貸款利息。

第十二條被拆遷人符合下列條件之一，且已與拆遷人簽訂房屋拆遷補償安置協議的，可申請購買中低價位商品房：

城市居民住房被拆遷的，每戶可申請購買一套中低價位商品房。

符合購買經濟適用住房條件的被拆遷人，可申請購買一套經濟適用住房，不再享受購買中低價位商品房；但其購買中低價位商品房，可享受經濟適用住房貨幣補貼。

高速公路圍合范圍內的被拆遷農民和撤組轉戶居民購買中低價位商品房時，選擇購買一套住房的，其住房面積可適當放寬，原則上不超過130平方米；選擇購買兩套住房的，兩套住房的面積分別不得超過90平方米和70平方米。農民中符合分戶條件但未安排宅基地的家庭，在購買中低價位商品房時，價格比核定的中低價位商品房房價低20%，其差額部分由拆遷人承擔。

第十三條被拆遷人購買中低價位商品房，在合法拆遷面積之內的可放寬10平方米，執行核定的房價，超過部分按市場基準價購買。

市場基準價與核定價之間的差額，由市中低價房管理辦會同市國土局審核，收繳至政府收益指定專戶。

第十四條執行最低補償標準的被拆遷人可在指定地段購買45平方米左右的小套型中低價位商品房，45平方米（可放寬5%）以內的房款以拆遷補償費抵沖，不足部分由拆遷人支付；超過45平方米（可放寬5%）的部分，按市場基準價購買，由被拆遷人支付。

第十五條拆遷人或拆遷實施單位負責填寫有關資料，為被拆遷人辦理購買中低價位商品房的審批手續，市中低價房管理辦根據被拆遷人的合法拆遷面積核定購房面積，并發放中低價位商品房購房通知單。

第十六條被拆遷人在規定的時間內，持中低價位商品房購房通知單到中低價位商品房開發企業辦理購房手續。

第十七條中低價位商品房的物業管理按照《物業管理條例》的有關規定執行。

篇（5）

第三條  商品房銷售價格行為，應當遵循公開、公平、誠實信用、正當競爭的原則。

商品房銷售價格應以開發成本為基礎，加合理利潤、結合供求和國家有關政策制定。

商品房價格構成按物價部門有關規定執行。

根據樓層、朝向確定的商品房差價，其代數和應趨近于零。

第四條  商品房銷售價格管理采取直接管理與間接管理相結合的原則，建立主要由市場形成價格的機制，保護正當競爭，禁止壟斷價格。

根據不同情況商品房價格分別實行政府定價、政府指導價和市場調節價。

第五條  安居工程住宅和國家征購住宅實行政府定價，由市物價局、市城鄉建設委員會（以下簡稱市建委）會同有關部門審批。

第六條  普通商品住宅（不含公寓、別墅、四合院等高檔商品住宅）實行政府指導價格，由市物價局、市建委會同市計劃委員會（以下簡稱市計委）等有關部門定期。政府指導價每年第一季度末。

普通商品住宅的政府指導價格是市物價局、市建委、市計委在掌握全市各區域商品住宅開發建設成本基礎上，根據國家有關政策，面向全市的各區域商品住宅的銷售指導價格。

實行政府指導價格的普通商品住宅為平均每套建筑面積不大于120平方米的商品住宅。

第七條  除上述第五條、第六條規定以外的各類商品房實行市場調節價格。

第八條  實行政府定價的商品房，開發經營企業應在主體結構完工前同時向市物價局、市建委申報銷售價格。

市物價局、市建委在收到正式報告后30個工作日內做出正式批復。

第九條  實行政府定價的商品房，開發經營企業申報內容包括：

1、項目總說明（包括項目地點、四至、建設規模、配套工程、綜合環境及該商品房預售面積、預售價格、竣工交付日期等）；

2、商品房成本稅費報價表；

3、政府批地文件；

4、建筑施工合同；

5、市政管網綜合圖；

6、詳細規劃總平面圖（含附屬和配套工程明細）；

7、要求報送的其它有關文件和資料。

第十條  實行政府指導價的商品房，開發經營企業在向市房屋土地管理局申請商品房預售許可證之前，須將預售（銷售）價格向市物價局、市建委備案。

第十一條  實行政府指導價的商品房，開發經營企業備案內容包括：

1、項目總說明（內容同第九條有關規定）；

2、項目成本稅費報價表；

3、計、建兩委批準的商品房建設計劃文件；

4、市規劃局和市建委核發的建設工程規劃許可證和建設工程開工證；

第十二條  實行政府指導價格的商品房，銷售價格在指導價格規定的浮動幅度內的，備案后可自行銷售；特殊情況下銷售價格超過指導價格規定的浮動幅度的，須經市物價局、市建委審批后銷售。

第十三條  實行政府指導價格和市場調節價格的商品房，其成交價格在發生首次交易后30個工作日內應向市物價局、市建委備案。

第十四條  商品房銷售實行明碼標價，售房者必須備有售房價格說明書并向購房者明示。售房價格說明書內容包括：

1、商品房使用面積單價和建筑面積單價；

2、樓層、朝向價格增減系數；

3、座落位置、房型簡圖、整套建筑面積（含比例分攤公用面積）和使用面積；

4、商品房價格外代收代付的具體收費項目（含分攤性的項目）與收費標準；

5、擬定的物業管理收費項目和標準。

售房價格說明書文本由北京市物價檢查所統一監制。

第十五條  商品房價格構成外的代收代付費用，屬于政府定價的收費項目，必須嚴格按規定標準代收；屬于分攤性質的，只能按實際發生的直接成本（費用）合理分攤，不得額外加收任何名目的費用。

第十六條  凡向房地產開發企業收取的進入商品房成本和價格的行政性、事業性收費標準及經營性收費標準必須按《北京市行政事業收費管理條例》和《國家計委關于禁止向房地產開發企業亂收費抑制商品房價格不合理上漲的通知》的有關規定，報市物價局批準后執行。未經批準的收費項目及政府明令取消的收費項目，房地產開發企業及商品房購買者應拒絕交納，并向有關部門舉報。

第十七條  商品房銷售合同應標明銷售價格，其它涉及價格（收費）的內容應寫入合同有關條款或附件。銷售合同一經簽訂，售房者和購房者必須履行合同規定的義務，任何一方不得以商品房市場價格漲落、建筑成本變化等為由，擅自變更合同簽訂的銷售價格。

第十八條  未經市物價局、市計委、市建委批準，銷售商品房不得冠以平價房、微利房、成本房、安居工程房、解困房等名稱，誤導蒙騙購房者。

第十九條  銷售商品房不得有下列行為：

1、不執行政府規定的價格（收費標準）擅自漲價或亂收費用；

2、采取不公平競爭手段將應在商品房價格內包含的成本（費用），改為在價外另行收取；

3、違反代收代交規定，牟取非法利益；

4、不按規定實行明碼標價；不按規定使用售房價格說明書、或者使用虛假手續、不規范的標價手段蒙騙購房者；

5、虛置成本、短給面積、進行價格欺詐的；

6、不按規定申報備案成交價格、預售價格的；

7、其它違反本辦法的行為。

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保障性住房由廉租住房、經濟適用住房和政策性租賃住房構成。經濟適用住房，主要向有一定支付能力的低收入家庭出售，依靠住房消費信貸支持，政府的建設投資可以回收和循環使用。經濟適用房擁有獨立產權，可以直接出租或按規定條件出售，其購買者也是普通商品房需求群體的一部分，這直接影響到商品房市場的供求關系。特別是在一些發達城市，經濟適用房與中小戶型、中低價位普通商品房的供給對象基本上是一致的。因此，建設經濟適用房，可使普通商品房市場的需求相對減少，等同于增加了市場供給。廉租住房，主要向低保家庭或最低收入家庭出租，以地方政府投資為主，中央財政給予補助，幾乎完全是政府無償投入。現在各地實物配租的廉租房來源，主要是在經濟適用房建設中配建，或直接從商品房市場購買（以發達城市為多）。政府大規模新建廉租住房，也會在一定程度上減少商品房市場的需求。公共租賃住房，主要按政府規定的租金標準向符合條件的城鎮中低收入家庭、新就業職工和流動人口出租，由政府給予土地、信貸政策支持，政府性基金和社會力量投資建設。政府加快公共租賃住房投資建設，也相當于增加住房供給，相對減少住房租賃市場的需求，進而對商品房市場的需求產生影響。

保障性住房的大量供應，使我國城鎮居民的居住保障變為現實，大量買不起房的城鎮居民有了解決住房問題的新渠道，也為穩定房價創造了良好的條件。保障性住房的大量供應，能夠大幅度減少城鎮中低收入家庭對商品住房的市場需求量，雖然不能夠使商品住房市場價格絕對值發生反轉，但會影響商品住房市場的漲幅和漲速。

一是大量的保障房上市，會增加房地產市場的有效供給，在一定程度上降低商品房價格。從北京和上海2009年6月到2012年12月商品住宅價格漲幅與保障房銷售占比變化來看，大多數月份，當保障房銷售占比上升，商品住宅價格漲幅就會下降；當保障房銷售占比下降，商品住宅價格漲幅就會上升。商品住宅價格漲幅與保障房銷售占比的負相關關系充分表明，保障房銷售的增加能分流商品住宅的需求，會抑制商品住宅價格過快上漲。二是在土地供應總體有限的前提下，保障性住房用地的增加意味著商品房將受到影響，因此在土地市場上保障房將對商品房造成沖擊，抑制商品房建設規模的過快增長。

二、當前保障房建設面臨的問題

（一）政府直接主導型模式的融資瓶頸

目前，保障性住房建設資金主要來源于地方政府預算、住房公積金凈收益、土地使用稅、中央政府撥款及廉租房所得凈收入，另外還包括銀行貸款、房地產開發商注資及發行債券。但是，無論是中央代地方發行的地方債，還是財政預算等，從根本上還是來源于財政收入。而在地方財政收入不足和地區發展不平衡背景下，如沒有其他融資渠道，保障性住房建設將面臨很大的資金缺口。因此，創新金融工具，拓寬資金來源渠道，將政府直接主導型轉化為政府引導型的市場化融資運作，利用財政投入有效撬動社會和市場融資渠道顯得尤為迫切。

（二）土地指標的約束

2012年5月，國土資源部公布2012年全國住房用地計劃供應17.26萬公頃，與2011年的計劃供應量21.8萬公頃相比減少21%，但比實際供應量增加38%，其中保障房的安居工程用地5.01萬公頃，占整個用地計劃的29.03%，較2011年下降6.48個百分點。但是從實際情況來看，保障房住房大規模建設的瓶頸已經存在。在土地供給總量不足或者有限的情況下，地方政府對土地財政的依賴始終傾向于優先供給商業住宅，盡可能壓縮保障房的住房用地，在地價和房價比較高的情況下更為突出。

（三）保障房的建設規則使得部分保障房使用效率偏低

一方面是單獨建設保障房。相對于低收益、高投入的保障房項目，地方政府更愿意關注高收益、低投入的普通商品房。所以城市中較好的位置會更多地讓位于商品房，保障性住房存在位置相對偏遠、交通不便、生活設施不完善等不利情況，這在一定程度上造成了保障房利用率的低下。另一方面是政府要求開發商在建設商品房的同時按照一定比例配套建設保障性住房。普通商品房的購買者在資金實力、社會地位、受教育程度等方面要優于保障性住房的居住者。商品房配套建設保障房會出現在一個住宅小區內的貧富差距較大的現象，而小區內的“富人”出于安全、環境、自身優越感等方面原因不愿意同小區內的低收入人群共同居住，這就使得普通商品房的銷售受到了影響，房地產開發商的積極性會降低。

三、對未來保障房建設的政策建議

（一）提高由商品房到保障房的轉化效率，擴大保障房供給來源

從保障性安居工程的構成來看，以廉租房和公租房為主的保障體系已經確立，公租房成為大力發展的保障類型。而我國商品房的空置率較高，如果不在大幅提高空置房的持有成本，使其轉化為居民實際用房上做文章，而只是單純進行大規模的保障房建設，就無法消除房屋過度投機現象，使本來有能力購買商品房的居民因商品房房價過高，只能轉而求助于保障房；同時也意味著更多的本來可以用于其他保障項目的公共資源被用于建房，提高經濟資源錯配的程度。

（二）制定浮動退出機制，積極推進保障房的循環利用率

篇（7）

第三條  本暫行辦法所稱的商品房預售，是指房地產開發經營企業（以下簡稱“開發經營企業”）將正地建造中的房屋預先出售給承購人，與承購人簽訂商品房預售合同（包括與承購人辦理的預訂、預約或認購、定購等手續），并向承購人收取定金或房價款的行為。

本暫行辦法所稱的商品房銷售，是指開發經營企業將已建造好的商品房出售給承購人，與承購人簽訂商品房銷售合同，并向承購人收取房價款的行為。

第四條  市建委、市房管局依照市政府規定的職責，負責管理本市商品房預（銷）售工作。

第五條  開發經營企業預售、銷售商品房，必須持有《商品房預（銷）售許可證》。

開發經營企業在預售、銷售商品房前，應按本辦法有關規定，到市建委辦理審批手續。市建委收到開發經營企業申請后，應當會同市房管局等有關部門對照本辦法第六條、第七條規定進行審核，并到現場實地查勘。經審查合格的，市建委應當自收到申請之日起10日內辦結有關批文。開發經營企業憑批文到市房管局辦理預（銷）售登記，領取《商品房預（銷）售許可證》。

第六條  開發經營企業申請商品房預售，應當符合下列條件：

（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得國有土地使用證或已辦理建設用地劃撥手續，取得《建設用地規劃許可證》；

（二）持有《建設工程規劃許可證》；預售房的設計圖紙應同《建設工程規劃許可證》核準的事項相符；

（三）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，并已經確定施工進度，初步落實水、電、煤等配套工程；

（四）已擬定的商品房預售方案應包括：商品房的座落、結構、裝修與設備標準；商品房建筑明細表、預售分期計劃、預售地點方式、物價部門核定的預售價格、交付使用日期和交付使作后的物業管理等主要內容。

第七條  商品房未經預售的，開發經營企業可以在房屋竣工后直接申請銷售。商品房銷售應當符合以下條件：

（一）持有《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《固定資產投資許可證》和《建設工程施工許可證》；

（二）同《建設工程規劃許可證》核準的設計圖紙及有關規定事項相符；

（三）具有竣工綜合驗收合格證明；

（四）已落實物業管理單位和物業管理措施。

第八條  開發經營企業向境外預售、銷售商品房的，還應當符合《無錫市涉外房產交易管理試行辦法》有關規定。

第九條  開發經營企業預售、銷售商品房，必須在其經營場所出示《商品房預（銷）售許可證》，以備承購人查驗。

具有房地產中介服務資格的中介服務機構在預售、銷售商品房時，應當出示《商品房預（銷）售許可證》以及商品房預售、銷售的委托書。

商品房承購人經確認上述證件后方可購買。

第十條  開發經營企業預售、銷售商品房必須與承購人簽訂商品房預（銷）售合同。商品房預（銷）售合同應當使用市工商行政管理局、市房管局提供的示范文本。

第十一條  預售人應當于合同簽訂之日起30日內持有關合同到市房管局、市國土局辦理登記備案手續。

預售的商品房交付使用后，承購人應及時持有關憑證到市房管局和市國土局辦理權屬登記手續。

第十二條  商品房銷售必須使用財稅部門統一監制的專用發票。

第十三條  開發經營企業及其委托商預（銷）售商品房廣告，必須符合《中華人民共和國廣告法》，并持有《商品房預（銷）售許可證》，廣告中應當載明許可證編號。否則，廣告經營單位或者單位不得為其制作和商品房預售、銷售廣告。

第十四條  開發經營企業未取得《商品房預（銷）售許可證》擅自預（銷）售商品房的，由市建委、市房管局責令其停止預（銷）售活動，限期補辦手續，并可依據有關規定給予處罰。

篇（8）

第三條廉租住房、經濟適用住房、限價商品房、公共租賃住房等保障性住房配建，是在縣城區商品房開發項目用地招拍掛時，將配建廉租住房、經濟適用住房、限價商品房及公共租賃住房作為土地出讓條件之一，由土地競得人根據廉租住房、經濟適用住房、限價商品房和公共租賃住房的建設標準和要求，按規定比例配套建設廉租住房、經濟適用住房、限價商品房和公共租賃住房。

第四條保障性住房配建列入用地掛牌條件，由開發企業按掛牌條件規定，建成后交給政府分配，產權歸政府所有。

第五條縣國土、建設、財政、價格等部門按各自職責共同負責本辦法的實施。縣價格部門會同縣建設部門制定保障性住房價格，報縣政府同意后執行。縣建設部門負責配建項目銷售分配工作。

第六條根據出讓土地面積的大小，按建筑面積2%—5%的比例配套建設廉租住房、經濟適用住房、限價商品房和公共租賃住房。縣建設部門在制定項目用地規劃時，根據項目用地的建筑密度、容積率、規劃建筑面積，提出配建廉租住房、經濟適用住房、限價商品房、公共租賃住房面積指標。

第七條縣國土資源部門在公開招標、掛牌或拍賣商品房建設用地時，應依據規劃設計條件在出讓公告中約定配建要求：

（一）配建廉租住房、經濟適用住房、限價商品房和公共租賃住房的土地、房屋面積；

（二）配建房建成時限；

第八條縣國土部門應及時將含廉租住房、經濟適用住房、限價商品房、公共租賃住房項目的土地出讓及用地競得企業情況函告縣建設部門。

第九條配建項目實行總承包。由縣建設部門依據土地出讓公告，代表縣政府就保障性住房的具體建設事宜與項目用地競得企業簽訂配建合同。

第十條配建企業應根據土地出讓資料及配建合同，編制項目可行性研究報告向縣發展和改革部門申請建設項目立項審批。

第十一條縣建設部門在審查廉租住房、經濟適用住房、限價商品房、公共租賃住房設計方案時，要同時審查其是否符合土地出讓及配建合同的要求，不符合時予以糾正，否則不予審批。

第十二條配建的廉租住房、經濟適用住房、限價商品房、公共租賃住房按相關規定減免行政事業性收費和政府性基金。

第十三條配建的廉租住房、經濟適用住房、限價商品房、公共租賃住房項目竣工驗收合格后，由縣建設部門按合同要求進行驗收，驗收合格后辦理交接手續。

篇（9）

根據最高人民法院有關領導的講話精神，政府組織建設的經濟適用房、公房改制出售的房改房、單位集資房、個人所有的私有房不適用上述司法解釋。實踐中，還大量存在著村民委員會在集體土地上以“舊村改造”名義建設的房屋，原房管局下屬的房管所以危房改造等名義開發建設的房屋，還有部分企事業單位在國家劃撥土地上違規開發的少量商品房，均向社會出售。對上述幾類房產是否適用司法解釋，實踐中認識很不統一。有人主張以開發建設者是否符合國務院《城市房地產開發經營管理條例》確定的房地產開發企業設立條件為據確定房屋是否適用司法解釋，有人主張對司法解釋中的“房地產開發企業”作擴大解釋，其中包括符合法定條件的房地產開發企業，亦包括違規開發者，只要是向社會公開銷售，均應適用司法解釋。還有人主張以商品房開發建設用地是否為國有土地作為是否適用司法解釋的條件之一。

筆者認為上述意見均不正確。一項法規的適用范圍，一般由其自身作出規定。上述司法解釋亦不例外。該司法解釋第一條對其適用范圍作出了規定，即為房地產開發企業將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買受人，買受人支付價款的合同。因此，確定上述司法解釋的適用范圍，主要是根據開發建設者是否房地產開發企業，房屋是否向社會公開銷售來確定。基于上述認識，非房地產開發企業建設的的房產之買賣不適用解釋，不管是否公開向社會出售；安居工程等國家對購買對象有限制條件的房產，不管是否房地產開發企業建設，均不適用上述司法解釋；解釋的適用與否與開發用地是否國有、開發過程是否違規無關。對此處所謂的“房地產開發企業”，應作狹義理解，即由工商行政管理部門和房地產管理部門同意設立的房地產開發企業。當然，為避免與行政權力的沖突，法院只應進行形式審查，對企業在實體上是否符合該類企業的法定條件，法院不作審查。

2、商品房買賣合同的分類。

這是每個審判員審理商品房買賣合同案件時首先要解決的問題。

關于商品房買賣合同的分類，對行政執法和司法最有影響和意義的分類是分為商品房現售和商品房預售兩種。這是根據商品房開發建設過程并結合合同成立時間對商品房買賣合同進行的分類。鑒于有關法律和司法解釋對上述兩種合同的生效條件等分別作出了規定，上述合同分類問題的影響則直接及于法律適用和合同效力的認定，決定著案件審理的方向。

根據建設部制定的《商品房銷售管理辦法》第三條的規定，商品房現售，是指房地產開發企業將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為；商品房預售，是指房地產開發企業將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。

上述對合同的分類，看似直觀而易于理解，但仔細研究就發現其分類標準模糊不清，未能對所有商品房買賣合同作出兩分，是個不成功的分類。其分類好象是按工程建設的過程進行的，但并未作兩分，因為在竣工和驗收之間還有時間間隔，且上述按工程建設過程分類的原則并未得到徹底貫徹，還揉合進了竣工驗收為合格這一法律評價結果。如此，已竣工未驗收或驗收未達合格的商品房買賣合同歸于哪一類？同時，即使按上述方法分類，在面對紛繁復雜的現實生活時，還是往往產生不同的認識。如：何為竣工、何為驗收？

對于已竣工未驗收和驗收未達合格標準的商品房，其買賣合同應按預售還是按現售處理，筆者認為，將上述商品房按現房處理、歸于不符合法定條件的現房更符合我國法律區分現房和預售的初衷：允許房地產開發商預售商品房是為了房地產開發企業能在工程建設過程中取得部分資金，且該資金必須用于工程建設；預售是一種特殊的銷售，預售的商品房至少還在建設中。上述理解亦符合國人對現房和期房的一般理解：蓋好了的房子是現房，尚未施工和正在施工的房產為期房。基于此，筆者主張將上述房產的買賣糾紛適用現售合同的相關規定調整，其結果是區分預售和現售以工程是否竣工為據。這其中實際隱含著已竣工未驗收或驗收不合格的房產是不符合法定入市條件的現房這一觀念，和合法與不合法的合同只要種類相同即適用相同的法律規范的理念。

此外，根據筆者了解的建設工程和房地產管理法知識，我國法律對何為工程竣工未作解釋。根據漢語詞典的解釋，竣工為工程完了。但對何為驗收，我國法律從建設工程質量管理和房地產開發經營管理兩方面作了不同的規定。根據國務院《建設工程質量管理條例》第十六條和第四十九條的規定，建設單位收到建設工程竣工報告后，應當組織設計、施工、工程監理等有關單位進行竣工驗收，并在驗收合格后15日內將建設工程竣工驗收報告和規劃、公安消防、環保等部門出具的認可文件或者準許使用文件報建設行政主管部門備案。根據國務院《城市房地產開發經營管理條例》第十七條第二款、第十八條及第十九條的規定，房地產開發項目竣工后，房地產開發企業應當向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門提出竣工驗收申請。房地產開發主管部門應當自收到竣工驗收申請之日起30日內，對涉及公共安全的內容，組織工程質量監督、規劃、消防、人防等有關部門或者單位進行驗收，驗收的內容為城市規劃設計條件的落實情況、城市規劃要求配套的基礎設施和公共設施的建設情況、單項工程的工程質量驗收情況、拆遷安置方案的落實情況、物業管理的落實情況；驗收結果應報房地產開發主管部門備案。筆者認為，上述第一個驗收是建設工程質量專項驗收，其結果只說明建設工程質量狀況；第二個驗收是綜合驗收，驗收結果表明商品房是否符合進入市場的條件。商品房買賣糾紛中，要解決的問題是房產是否符合國家對房地產開發經營管理的要求，是否合法并符合入住條件的商品房，因此，對其中的竣工驗收應按國務院《城市房地產開發經營管理條例》規定的內容理解、適用。

最后，區分合同種類時還遇到一個程序問題：確定工程進展情況的證據資料一般掌握在開發商手中，而當了被告的開發商一般不配合法院工作提供上述資料，法院是否可依據《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第十五條第（一）項的規定，以進行合法性審查（審查合同合法性）為由主動調查取證？或依照該規定第七條的規定將上述證據的舉證責任分配給房地產開發商一方當事人？筆者認為，前一種作法法律依據不足，后一種作法可采。

3、商品房買賣合同的效力問題。

對商品房預售合同的效力問題，最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》及最高人民法院有關領導對該規定所作的說明已作了較明確的闡述，容易理解，操作性較強。但對于商品房現售的條件，法律和行政法規未作明確規定，對現售合同的效力問題，上述司法解釋亦未作規定。實踐中對此有不同認識。若將《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十七條規定的未依法登記領取產權證書的房地產不得轉讓（當然包括商品房買賣）作為強制性規定理解，則商品房現售合同生效條件應為房地產依法登記領取權屬證書。但上述理解顯然與建設部《商品房銷售管理辦法》第七條規定的商品房現售條件不符。若不作上述理解，則違規開發的商品房，只要已竣工，只要不具備導致合同無效的其它事實，買賣即為合法有效的合同而受法律保護，不利于保護消費者的權利，因為沒有行政法規和法律對商品房現售條件作其出限制性規定，《商品房銷售管理辦法》只是部門規章。筆者認為，在商品房現售合同的效力問題上，我國法律存在漏洞，急需相關的立法和司法機構作出補充。筆者主張，在目前的法律框架內，可以將《商品房銷售管理辦法》第七條規定的商品房現售條件與《中華人民共和國合同法》第五十二條第（四）項的規定結合起來作為商品房現售合同的生效條件，如商品房不符合《商品房銷售管理辦法》第七條規定的條件，則可以商品房買賣合同損害社會公共利益為由，援引《中華人民共和國合同法》第五十二條第（四）項的規定確認其無效。如此補充現有法律的漏洞。

4、開發商逾期協助業主辦理房產權轉移違約責任的歸責原則。

《中華人民共和國合同法》以嚴格責任作為一般歸責原則，以過錯責任為特殊規定。商品房買賣合同，一般亦應適用嚴格責任原則。開發商逾期協助業主辦理產權轉移的違約責任是否應適用嚴格責任原則？根據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規定，由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；（二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。該條司法解釋中，“由于出賣人的原因”作何理解？該條司法解釋采納的是什么歸責原則？筆者傾向于理解為過錯責任原則，理由如下：“由于出賣人的原因”，顯然不包括由于第三人的原因，如與開發商有土地使用權出轉讓合同關系的第三人的原因；而嚴格責任原則是不分原因，只要有違約就有責任，除非是因不可抗力。此外，該條解釋規定的是法定違約責任，責任程度與逾期付款相同而一般大于逾期交房的違約責任，因此，適用條件應盡量嚴格，上述認識亦是促使筆者對上述違約責任作過錯責任理解的原因。

5、因房屋存在質量問題解除合同的條件。

篇（10）

一、規范建設項目收費。建設項目收費(含行政事業性收費和經營服務性收費)按規定實行中央和省(不含計劃單列市)兩級審批。未經合法程序審批的建設項目收費不得向開發企業收取。商品房開發建設單位按規定向有關部門繳納的全部建設項目收費都應計入商品房成本中，嚴禁在商品房銷售價格以外向購房者收取。

二、規范商品房附屬設施建設費用。附屬設施建設費用是商品房建設成本的組成部分，必須計入商品房銷售價格。嚴禁在商品房銷售價格以外向購房者收取對講門及對講系統等監控設施費、防盜門費、門窗差價款、煤氣報警器費、漏電保護器費、通信設施費、電表費、水表費、煤氣表費、熱表費、樓道燈費、郵箱費等所有附屬設施建設費用。

三、規范壟斷企業收費行為。對住房開發建設中經營燃氣、自來水、電力、電話、有線或光纜電視(簡稱“兩管三線’’)等壟斷企業的收費行為進行規范。“兩管三線"的安裝工程費用，應計入商品房開發建設成本，不得在商品房銷售價格以外向購房者另行收取。

四、規范購房者特殊要求收費。根據購房者的特殊要求增加的配套設施和其他工程量，經開發企業與購房者在售房協議中約定后，方可在商品房銷售價格以外，按其約定另行收費。

五、規范物業收費。物業管理企業在辦理房屋入住時，必須嚴格按照當地物價部門制定的物業服務收費有關規定執行，不得擅自收費。

六、規范明碼標價和收費公示制度。房地產開發經營單位應在銷售現場醒目位置公示或以書面形式告知單套住房價格的相關信息，實行“一套房一標價”。在辦理房屋入住手續時，收費單位必須將經批準的收費項目、收費標準、服務內容、服務標準及批準收費的文件依據公布于眾，接受社會監督。

七、加強收費許可證管理。收費單位按規定應到同級物