相關(guān)期刊
時(shí)間：2024-04-01 16:00:23
序論：好文章的創(chuàng)作是一個(gè)不斷探索和完善的過程，我們?yōu)槟扑]十篇房地產(chǎn)估價(jià)法律法規(guī)范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來更深刻的閱讀感受。
一、前言
市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)日漸完善促使房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷發(fā)展，房地產(chǎn)估價(jià)工作在其中具有越來越重要的作用，同時(shí)也為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提供了巨大的機(jī)遇。作為一種社會(huì)性中介活動(dòng)，房地產(chǎn)估價(jià)主要實(shí)際由于房地產(chǎn)市場(chǎng)信息不平衡性以及不對(duì)稱性所產(chǎn)生的社會(huì)需求，無論是房地產(chǎn)買賣、房地產(chǎn)抵押、房地產(chǎn)交換、房地產(chǎn)拍賣、房地產(chǎn)征用、房地產(chǎn)糾紛、房地產(chǎn)合并等等，同時(shí)還涉及到企業(yè)合資、企業(yè)承包經(jīng)營、企業(yè)合并等等，房地產(chǎn)估價(jià)服務(wù)在其中具有至關(guān)重要的作用。房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)性非常強(qiáng)并且涉及范圍非常廣，使得房地產(chǎn)估價(jià)服務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)性非常強(qiáng)。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)影響下，房地產(chǎn)估價(jià)服務(wù)具有非常重要的作用，從房地產(chǎn)市場(chǎng)角度分析來看，需要構(gòu)建和平貿(mào)易發(fā)展模式，保證市場(chǎng)秩序合理性以及有序性，為房地產(chǎn)估價(jià)正常化以及規(guī)范化提供保障，對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)具有非常重要的影響。
二、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下房地產(chǎn)估價(jià)存在的問題
（一）房地產(chǎn)估價(jià)法律法規(guī)存在著不健全
從目前的發(fā)展來看，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)普遍存在著，但是并不是屬于專業(yè)化房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，甚至一部分估價(jià)結(jié)構(gòu)以及估價(jià)工作人員自身并不具備估計(jì)資質(zhì)。雖然我國針對(duì)房地產(chǎn)制定了相關(guān)法律法規(guī)，但是卻并沒有提出針對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的法律法規(guī)，因此往往只能夠規(guī)范供給主體，但是對(duì)于估價(jià)市場(chǎng)供給主體之外的部分并不存在著約束作用。在房地長(zhǎng)估價(jià)市場(chǎng)發(fā)展過程中，由于需求主體在其中具有非常重要的作用，但是由于約束限制性使得估價(jià)市場(chǎng)發(fā)展受到影響，使得供給主體存在著非常大的工作負(fù)擔(dān)，房地產(chǎn)估價(jià)工作的可持續(xù)發(fā)展受到影響。由于在房地產(chǎn)估價(jià)方面缺乏法律約束力使得缺乏配套懲處規(guī)定，因此，房地產(chǎn)估價(jià)工作的順利進(jìn)行受到了非常大的影響。
（二）房地產(chǎn)估價(jià)工作人員綜合素質(zhì)不高
我國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的起步時(shí)間非常晚，這就使得從事房地產(chǎn)估價(jià)的專業(yè)人員并沒有達(dá)到預(yù)期數(shù)量，實(shí)際的技術(shù)能力以及專業(yè)素質(zhì)水平也并不是非常理想，這就使得房地產(chǎn)估價(jià)水平受到了影響。我國房地產(chǎn)的估價(jià)主要是采用職業(yè)資格認(rèn)證工作制度，從事房地產(chǎn)估價(jià)工作的專業(yè)人員需要經(jīng)過國家統(tǒng)一的資格考試，在成績(jī)合格之后才能夠獲得職業(yè)資格證。從目前來看，一部分估價(jià)技術(shù)工作人員綜合素質(zhì)不高使得其從注冊(cè)資金方面弄虛作假，嚴(yán)重的影響到估價(jià)工作人員的估值技術(shù)以及房地產(chǎn)整體掛機(jī)質(zhì)量，同時(shí)也不能夠真實(shí)反映出估價(jià)師資歷以及水平，房地產(chǎn)估價(jià)師缺乏工作熱情以及工作動(dòng)力，鼓勵(lì)其提升自身專業(yè)素養(yǎng)更是難上加難。作為一名合格房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)人員，需要不斷研究執(zhí)業(yè)過程，不斷突破自身，提升自身專業(yè)水平，為房地產(chǎn)估價(jià)質(zhì)量提供保障。
（三）房地產(chǎn)估價(jià)監(jiān)管工作力度不足
從目前發(fā)展來看，一部分監(jiān)督管理工作部門由于改制使得評(píng)估結(jié)構(gòu)往往與管理工作部門之間構(gòu)建練習(xí)，但是由于雙重身份以及公司兼營等使得其背離了改制工作目標(biāo)，特別是一部分行政工作部T在實(shí)際工作中往往存在著計(jì)劃經(jīng)濟(jì)發(fā)展行為以及發(fā)展心態(tài)，存在著執(zhí)行活動(dòng)有效性不強(qiáng)的現(xiàn)象，進(jìn)而權(quán)錢交易等腐敗行為非常常見，過多的行政干預(yù)使得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)呈現(xiàn)出不公平性，房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)存在著混亂。從目前房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)來看，缺乏專業(yè)性、高水平專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)師。在進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估師注冊(cè)過程中，往往開設(shè)的勞動(dòng)人事檔案轉(zhuǎn)移證明以及社會(huì)保險(xiǎn)證明都存在著虛假性，往往空頭的資產(chǎn)評(píng)估師為其作弊使得資格驗(yàn)證工作以及資格核查工作陷入形式化。由于缺乏有效監(jiān)管工作，使得并沒有獲取法律認(rèn)可評(píng)估機(jī)構(gòu)實(shí)際數(shù)量不斷增加，特別是掛靠現(xiàn)象非常嚴(yán)重，這就需要結(jié)合目前的工作來強(qiáng)化審查工作、審批工作以及管理工作，避免房地產(chǎn)估價(jià)監(jiān)管工作陷入形式化。
三、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)策
（一）構(gòu)建房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)法律法規(guī)
在房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展過程中，需要結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展實(shí)際情況來構(gòu)建更加完善房地產(chǎn)估價(jià)法律體系，同時(shí)還需要結(jié)合目前房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展實(shí)際情況制定房地產(chǎn)估價(jià)的針對(duì)性法律法規(guī)，明確房地產(chǎn)估價(jià)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)工作中的重要作用，嚴(yán)格的規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)組織結(jié)構(gòu)以及實(shí)際的審批程序，同時(shí)對(duì)于房地產(chǎn)估價(jià)的違法行為以及違規(guī)行為制定有效的懲處工作標(biāo)準(zhǔn)。此外，還需要明確不同業(yè)務(wù)工作部門實(shí)際評(píng)估工作，為公平競(jìng)爭(zhēng)提供有效保障。總之，需要不斷提升房地差估價(jià)組織能力以及估價(jià)準(zhǔn)確性，提升估價(jià)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，充分利用法律手段來為房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)正常運(yùn)行提供有效保障。總之，需要針對(duì)放點(diǎn)產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)來構(gòu)建信息反饋工作機(jī)制，促使房地產(chǎn)估價(jià)工作能夠居于社會(huì)監(jiān)督下，同時(shí)也能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)估價(jià)糾紛提供法律依據(jù)。
（二）重視房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)規(guī)范性
市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展使得房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展呈現(xiàn)出獨(dú)特性，房地產(chǎn)估價(jià)也并不只考慮到房地產(chǎn)價(jià)值，還需要涉及到其他方面的內(nèi)容，這就對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)工作人員提出了更大的挑戰(zhàn)。因此，估價(jià)工作人員業(yè)務(wù)水平以及整體素質(zhì)直接的影響房地產(chǎn)估價(jià)的質(zhì)量。為了能夠做好房地產(chǎn)估價(jià)工作，房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范性具有非常重要的作用。房地產(chǎn)估價(jià)工作人員需要嚴(yán)格遵守相關(guān)法律法規(guī)，堅(jiān)持公正原則和客觀原則，提升房地產(chǎn)估價(jià)工作人員業(yè)務(wù)水平以及整體素質(zhì)。為了能夠保障房地產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的合理性和科學(xué)性，房地產(chǎn)評(píng)估工作人員需要結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行要求以及房地產(chǎn)運(yùn)行原則，保證房地產(chǎn)估價(jià)組織以及房地產(chǎn)估價(jià)個(gè)人獨(dú)立性，政府工作部門需要明確自身的重要作用，保證政府不直接的干預(yù)房地產(chǎn)估價(jià)工作人員工，對(duì)于非法的房地產(chǎn)估價(jià)工作，需要加大實(shí)際的調(diào)查工作力度以及實(shí)際出發(fā)工作力度，嚴(yán)厲處罰哪些制造不實(shí)房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的工作人員，同時(shí)還需要將不良記錄更新到個(gè)人檔案中。諸如，對(duì)于虛假報(bào)告對(duì)房地產(chǎn)當(dāng)事人造成巨大損失的，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)或者是房地產(chǎn)估價(jià)個(gè)人還需要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，進(jìn)而樹立法律權(quán)威性，為房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)快速發(fā)展提供保障。
（三）提升房地產(chǎn)估價(jià)工作人員業(yè)務(wù)素質(zhì)以及整體素質(zhì)
作為一項(xiàng)全面性、靈活性以及繼承性系統(tǒng)，房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展具有非常重要的影響。考慮到房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展特點(diǎn)以及市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展特點(diǎn)，房地產(chǎn)估價(jià)工作實(shí)際上并不只是房地產(chǎn)價(jià)值的估值，業(yè)務(wù)拓展對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)工作人員提出了更高的要求。房地產(chǎn)估價(jià)工作人員的也睡水平以及整體素質(zhì)直接的影響房地產(chǎn)估價(jià)質(zhì)量。在房地產(chǎn)估價(jià)工作人員的培養(yǎng)過程中，不僅需要培養(yǎng)其公正原則和客觀原則，對(duì)其專業(yè)素養(yǎng)以及基本素質(zhì)等具有更高的要求。諸如，房地產(chǎn)估價(jià)工作人員需要具備政策法律中關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)知識(shí)，培養(yǎng)房地產(chǎn)估價(jià)工作人員的職業(yè)道德素養(yǎng)以及誠信觀念，提升房地產(chǎn)評(píng)估工作人員語言文字的表達(dá)能力，促使其能夠更加熟練掌握評(píng)估工作方法，提升房地產(chǎn)估價(jià)工作人員的經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)而做好房地產(chǎn)估計(jì)的全面工作，為房地產(chǎn)估價(jià)工作的客觀性以及合理性提供保障。
（四）構(gòu)建完善的房地產(chǎn)估價(jià)管理體制
為了能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)估價(jià)的健康發(fā)展提供保障，在實(shí)際工作中需要制定更加完善管理工作體制，構(gòu)建房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的全程性管理工作模式。政府在房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)發(fā)展中具有宏觀調(diào)控作用，這就需要縷清房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)中政企事之間關(guān)系，構(gòu)建專業(yè)組織來有效規(guī)范房地產(chǎn)評(píng)估工作。因此，為了能夠完善房地產(chǎn)估價(jià)管理工作體制，政府需要發(fā)揮宏觀調(diào)控的作用，規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)、估價(jià)工作人員的行為，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)的全面發(fā)展，為房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展提供保障。
四、Y束語
房地產(chǎn)估價(jià)已經(jīng)成為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中不可替代的部分，但是房地產(chǎn)估價(jià)運(yùn)行工作系統(tǒng)卻無法有效滿足市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)展需求，不利于房地產(chǎn)估價(jià)健康發(fā)展。因此，需要結(jié)合房地產(chǎn)估價(jià)發(fā)展情況來規(guī)范行業(yè)操作流程以及操作制度，及時(shí)監(jiān)督房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)能夠嚴(yán)格尊重相關(guān)法律法規(guī)。為了能夠促進(jìn)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)更好發(fā)展，需要發(fā)揮房地產(chǎn)估價(jià)工作的重要作用，為房地產(chǎn)估價(jià)可持續(xù)發(fā)展提供保障。因此，為了能夠保證房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)有效發(fā)展，需要充分發(fā)揮相關(guān)法律法規(guī)的依托作用，結(jié)合行業(yè)發(fā)展實(shí)際來做好監(jiān)督工作，引導(dǎo)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)規(guī)范性、有序性以及穩(wěn)定性發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
[1]朱澤標(biāo).市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下如何提高房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的競(jìng)爭(zhēng)力探討[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息， 2009（10）：24-25
中圖分類號(hào)： F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A
房地產(chǎn)估價(jià)是房地產(chǎn)中介行業(yè)的重要組成部分,伴隨著我國社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而逐漸壯大,房地產(chǎn)估價(jià)在我國從正式出現(xiàn)到現(xiàn)在不過十幾年的時(shí)間,卻取得了很大的發(fā)展,但目前我國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)還不完全適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展的需要,還存在一些不容忽視的問題,這些問題阻礙了該行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。
房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀
1、制定了房地產(chǎn)評(píng)估的有關(guān)法律規(guī)章
國務(wù)院和國家房地產(chǎn)管理部門首先制定了房地產(chǎn)管理基本法《城市房地產(chǎn)管理法》，在此基礎(chǔ)上又制定了《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》、《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》、《土地管理法》、《土地管理法實(shí)施條例》、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》以及《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)管理辦法》、《房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定》等法律法規(guī)，以法律法規(guī)的形式確立了房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)及估價(jià)師的地位，完善了評(píng)估行業(yè)的相法律法規(guī)和規(guī)范性文件。
2、形成了統(tǒng)一開放的房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)和行業(yè)自律標(biāo)準(zhǔn)
從2000 年6 月國務(wù)院提出經(jīng)濟(jì)鑒證類社會(huì)中介機(jī)構(gòu)脫鉤改制的要求開始，涉及中介機(jī)構(gòu)的管理部門，包括房地產(chǎn)管理部門，按照國家的規(guī)定，開展原有房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)與部門的脫鉤改制工作。中國房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)已經(jīng)開始承擔(dān)估價(jià)師資格考試、注冊(cè)、再教育以及估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)評(píng)審、違規(guī)行為查實(shí)等工作，房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的自律機(jī)構(gòu)基本建立，對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)的自律作用日益強(qiáng)化。
3、房地產(chǎn)評(píng)估服務(wù)領(lǐng)域逐步擴(kuò)大
在房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)發(fā)展初期，主要服務(wù)內(nèi)容是房地產(chǎn)交易管理，防止房地產(chǎn)交易過程中雙方當(dāng)事人隱價(jià)瞞價(jià)、偷漏稅費(fèi)。隨著我國社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立和完善，房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)已經(jīng)逐步在社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的各行業(yè)，如銀行、城市建設(shè)、土地管理、司法、保險(xiǎn)、稅務(wù)、投資咨詢等方面發(fā)揮著越來越重要的作用。
房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)存在的問題
1、房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的產(chǎn)權(quán)問題不明確
我國的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和工作人員沒有實(shí)現(xiàn)真正意義上的脫鉤。估價(jià)機(jī)構(gòu)的管理人員由原來的主管部門任命，主要的業(yè)務(wù)來源依舊是原來的業(yè)務(wù)部門，與原來的主管部門依舊有著聯(lián)系。現(xiàn)實(shí)社會(huì)中，房地產(chǎn)估計(jì)機(jī)構(gòu)幾乎全部是有限責(zé)任公司，因?yàn)椋挥羞@樣，有限責(zé)任公司的出資人不會(huì)承擔(dān)無限連帶責(zé)任。我國的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的經(jīng)營效率低，主要的原因就是受有限責(zé)任公司體制的影響。出資人投資的主要目的就是為了分紅，那些出資少的人，在公司占的股份也就比較少，因此，他們對(duì)公司的經(jīng)營狀況就很難做到盡職盡責(zé)。這樣就導(dǎo)致了當(dāng)?shù)禺a(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的運(yùn)營效率不高。
2、相關(guān)法律制度不健全
我國房地產(chǎn)評(píng)估產(chǎn)業(yè)雖然呈現(xiàn)快速發(fā)展的趨勢(shì)，但是仍舊處于發(fā)展的初級(jí)階段。很多評(píng)估機(jī)構(gòu)是由政府房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)所改制而來，它們借助政府的關(guān)系壟斷了市場(chǎng)，因而不能在正常的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中去獲得業(yè)務(wù)。目前，針對(duì)評(píng)估師，沒有一部有針對(duì)性的法律來進(jìn)行規(guī)范。在房地產(chǎn)評(píng)估的各項(xiàng)法律法規(guī)中，實(shí)施的細(xì)則還不健全，對(duì)不同用途的房地產(chǎn)，也沒有相應(yīng)的針對(duì)性強(qiáng)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。
3、估價(jià)人員的素質(zhì)難以滿足行業(yè)發(fā)展的需求
(1)估價(jià)師考試較注重理論考核，對(duì)學(xué)歷要求較高而對(duì)相關(guān)專業(yè)工作經(jīng)歷和從事評(píng)估業(yè)務(wù)的年限要求較低，因此應(yīng)屆畢業(yè)生的考試通過率較高，而許多真正多年從事評(píng)估工作的業(yè)務(wù)骨干卻因基礎(chǔ)理論知識(shí)的欠缺不能通過估價(jià)師資格考試。同時(shí)房地產(chǎn)估價(jià)人員受所從事業(yè)務(wù)的限制，一般只掌握與自身所從事業(yè)務(wù)相關(guān)的評(píng)估業(yè)務(wù)，對(duì)其他類型的評(píng)估業(yè)務(wù)不熟悉。
(2)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師設(shè)置單一，雖然設(shè)立了相當(dāng)于巾級(jí)職稱的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師，但卻沒有設(shè)立對(duì)應(yīng)于新人業(yè)人員的初級(jí)估價(jià)資格，以及可晉級(jí)的高級(jí)估價(jià)師和機(jī)電、設(shè)備等配套專業(yè)的估價(jià)師。
(3)估價(jià)師再教育缺乏。我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)制度改革的不斷深入，對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估的要求也在不斷提高，房地產(chǎn)估價(jià)師也需要不斷更新自己的知識(shí)結(jié)構(gòu)。通過估價(jià)師再教育才能使評(píng)估人員掌握國內(nèi)外先進(jìn)的評(píng)價(jià)技術(shù)和相關(guān)專業(yè)的知識(shí)。但從現(xiàn)有房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)再教育的情況來看，估價(jià)師再教育在管理方式、培訓(xùn)內(nèi)容和形式等方面存在諸多的缺陷，有的甚至流于形式，使得房地產(chǎn)估價(jià)人員與社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)發(fā)展脫節(jié)。
4、社會(huì)公信力不高
由于房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)相關(guān)法律法規(guī)不健全，缺乏行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及技術(shù)規(guī)范和規(guī)程，同時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)缺乏自律，對(duì)違紀(jì)、違規(guī)等行為缺乏具體可操作的法律法規(guī)和行業(yè)規(guī)則，導(dǎo)致社會(huì)公信力不高。當(dāng)前比較突出的問題是評(píng)估機(jī)構(gòu)容易受到政府或銀行等機(jī)構(gòu)的干預(yù)、開發(fā)商的利誘等影響，或迎合被拆遷人的不合理要求，導(dǎo)致評(píng)估結(jié)果與市場(chǎng)價(jià)值嚴(yán)重背離，損害了其他當(dāng)事人的合法權(quán)益；或者為了交易雙方不合理的避稅要求，使得評(píng)估結(jié)果損害國家利益。
促進(jìn)我國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展的對(duì)策
1、加強(qiáng)市場(chǎng)環(huán)境監(jiān)管
采取有效措施，切實(shí)加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)環(huán)境的監(jiān)管力度。通過整頓和加強(qiáng)有關(guān)部門的監(jiān)管，為房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)創(chuàng)造一個(gè)公平和良好的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。維護(hù)房地產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)的獨(dú)立性，保證房地產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)不受外界因素的干擾，確保評(píng)估結(jié)果的龔振興和獨(dú)立性。努力完善房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)的監(jiān)管規(guī)則，針對(duì)違規(guī)的行為，制定相應(yīng)的嚴(yán)格的查處辦法。針對(duì)那些在評(píng)估過程中弄虛作假的機(jī)構(gòu)，取消其房地產(chǎn)評(píng)估資格，并追究相關(guān)人員的法律責(zé)任。
2、完善法律法規(guī)體系建設(shè)
為了保證房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的合理健康發(fā)展，應(yīng)該根據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展制定房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)技術(shù)規(guī)范和法律法規(guī)的實(shí)施細(xì)則，從而解決房地產(chǎn)評(píng)估在相關(guān)行業(yè)的技術(shù)需要；解決房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的不平等競(jìng)爭(zhēng)問題，實(shí)現(xiàn)真正的脫鉤；解決估價(jià)師職業(yè)道德問題，提高估價(jià)師的責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)；解決評(píng)估結(jié)果與社會(huì)發(fā)展相協(xié)調(diào)問題，規(guī)范房地產(chǎn)評(píng)估方法和程序。
3、加強(qiáng)房地產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)人員的資格認(rèn)證工作
為了提高房地產(chǎn)評(píng)估從業(yè)人員的素質(zhì)和行業(yè)整體水平，一方面應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)人員的資格認(rèn)證，并設(shè)置至少兩級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)師。可以參照日本的不動(dòng)產(chǎn)鑒定師資格三級(jí)考試制度以及美國的資深、非資深二級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)師管理制度，結(jié)合我國的客觀實(shí)際，實(shí)行動(dòng)態(tài)的兩級(jí)管理體制，即根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)師的執(zhí)業(yè)能力強(qiáng)弱、評(píng)估實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的豐富與否、評(píng)估報(bào)告的技術(shù)含量高低、職業(yè)道德的好壞等實(shí)際情況來確定相應(yīng)的執(zhí)業(yè)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，做到有升有降、動(dòng)態(tài)管理。這樣可以更好地確保房地產(chǎn)估價(jià)師隊(duì)伍的技術(shù)水平，促進(jìn)房地產(chǎn)估價(jià)師隊(duì)伍的健康發(fā)展，另一方面要提高房地產(chǎn)評(píng)估從業(yè)人員的準(zhǔn)入門檻。要從源頭控制好房地產(chǎn)估價(jià)師的素質(zhì)。具體措施包括：第一，提高報(bào)考的學(xué)歷要求，至少應(yīng)該具備大學(xué)本科以上學(xué)歷；第二，嚴(yán)格實(shí)行注冊(cè)制度。目前我國的注冊(cè)制度相對(duì)來說還是比較健全的，但執(zhí)行力度不夠，估價(jià)師的掛靠現(xiàn)象非常普遍，沒有起到其應(yīng)有的制約作用，所以要嚴(yán)格執(zhí)行注冊(cè)制度；第三，提高考試的難度，擇優(yōu)錄取。如擴(kuò)大考試相關(guān)知識(shí)面，實(shí)行定量錄取等。
4、推進(jìn)信用體系建設(shè)
目前，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和一級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的信用體系已經(jīng)在國家和省級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)協(xié)會(huì)建立和使用，但是二、三級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的信用體系還沒有完全建立，在整個(gè)信用體系中所占比例較小。只有建立完善的信用體系，才能精確了解整個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的信用狀況。對(duì)各級(jí)估價(jià)機(jī)構(gòu)、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師實(shí)行誠信預(yù)警機(jī)制和失信懲戒機(jī)制，建立估價(jià)行業(yè)優(yōu)秀的信用基礎(chǔ)。督促估價(jià)行業(yè)遵守本行業(yè)及相關(guān)行業(yè)的法律法規(guī)和技術(shù)規(guī)范，營造依法、獨(dú)立、公正的評(píng)估市場(chǎng)氛圍。
總結(jié)
我國房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)雖然起步晚，但發(fā)展十分迅速，已成為促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一支不可缺少的力量，而且隨著評(píng)估業(yè)務(wù)量的顯著增長(zhǎng)，房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)有著光明的發(fā)展前途。當(dāng)然只有完善對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的管理，才能使它走上健康發(fā)展的道路。
當(dāng)今世界，隨著現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)和科技水平的高速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)全球化已經(jīng)成為世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然趨勢(shì)，這將對(duì)各行各業(yè)產(chǎn)生廣泛而深遠(yuǎn)的影響，既為我們提供了前所未有的發(fā)展機(jī)遇，又為我們提出前所未有的挑戰(zhàn)。估價(jià)行業(yè)作為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的重要組成部分，其重要服務(wù)對(duì)象----投資者、金融機(jī)構(gòu)等的跨國、跨地區(qū)活動(dòng)日益頻繁，不可避免地要為其提供跨國、跨地區(qū)的估價(jià)服務(wù)。這一方面會(huì)促使估價(jià)理念、估價(jià)術(shù)語及其內(nèi)涵、估價(jià)方法、估價(jià)結(jié)果表述等在不同國家和地區(qū)之間趨同，另一方面需要估價(jià)師熟悉當(dāng)?shù)氐南嚓P(guān)制度政策，遵守當(dāng)?shù)貙?duì)人員資格、機(jī)構(gòu)資質(zhì)等的要求。特別是房地產(chǎn)估價(jià)，由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)特性，決定了它是一個(gè)地區(qū)性市場(chǎng)，不僅受到當(dāng)?shù)叵M(fèi)習(xí)俗等的影響，更受到當(dāng)?shù)卣摺⒅贫鹊鹊挠绊憽１敬握搲浴肮纼r(jià)專業(yè)的地方化與全球化”為主題開展研討，對(duì)于準(zhǔn)確認(rèn)識(shí)估價(jià)專業(yè)的全球化和地方化，對(duì)于正確處理估價(jià)專業(yè)全球化與地方化的關(guān)系，對(duì)于妥善對(duì)待不同國家和地區(qū)估價(jià)行業(yè)組織、估價(jià)機(jī)構(gòu)以及估價(jià)師之間的競(jìng)爭(zhēng)與合作，從而促進(jìn)不同國家和地區(qū)之間估價(jià)行業(yè)的共同進(jìn)步與和諧發(fā)展，特別是促進(jìn)以服務(wù)地區(qū)性市場(chǎng)為主的房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的發(fā)展，具有十分重要的意義。
女士們、先生們：
自20世紀(jì)80年代以來，中國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)快速發(fā)展，估價(jià)業(yè)務(wù)數(shù)量持續(xù)增長(zhǎng)，估價(jià)法律法規(guī)不斷完善，估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)體系逐步健全，估價(jià)技術(shù)方法日趨成熟，估價(jià)專業(yè)隊(duì)伍日益壯大，估價(jià)執(zhí)業(yè)行為更加規(guī)范，估價(jià)服務(wù)質(zhì)量明顯提高，估價(jià)行業(yè)的社會(huì)影響顯著提升。逐步建立起了政府監(jiān)管、行業(yè)自律、社會(huì)監(jiān)督的管理體制，基本形成了公平競(jìng)爭(zhēng)、開放有序、監(jiān)管有力的房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)。房地產(chǎn)估價(jià)在維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序、保護(hù)房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益、防范金融風(fēng)險(xiǎn)、增進(jìn)社會(huì)和諧等方面發(fā)揮著獨(dú)特的作用。
中國十分重視發(fā)展房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)。目前，全國有房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)近4500家，從業(yè)人員25萬余人，有35036人取得了房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格，其中注冊(cè)執(zhí)業(yè)的30274人。房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)包括了為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押貸款、房屋拆遷補(bǔ)償、房地產(chǎn)損害賠償，以及稅收、司法鑒定、公司上市、企業(yè)改制、資產(chǎn)重組、資產(chǎn)處置等提供專業(yè)意見，同時(shí)積極探索估價(jià)業(yè)務(wù)的進(jìn)一步深化和科學(xué)合理的拓展。
中國十分重視房地產(chǎn)估價(jià)法律法規(guī)制度建設(shè)。《城市房地產(chǎn)管理法》明確規(guī)定“國家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度”、“國家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度”。根據(jù)這一法定制度，建設(shè)部相繼頒布了《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》、《注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法》等一系列規(guī)章和規(guī)范性文件，健全了房地產(chǎn)估價(jià)法規(guī)體系,使之更具操作性。
中國的房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)行嚴(yán)格的市場(chǎng)準(zhǔn)入制度。按照《行政許可法》規(guī)定，房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格注冊(cè)和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)核準(zhǔn)均被確定為政府行政許可事項(xiàng)。從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的人員必須取得房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格并經(jīng)注冊(cè)后方可執(zhí)業(yè)。從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的機(jī)構(gòu)必須取得房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)后方可依法承擔(dān)房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。同時(shí)，通過建立健全相關(guān)的法律法規(guī)，充分發(fā)揮房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)組織的作用，加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)的監(jiān)管，保證了房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)的良好秩序。
中國十分重視房地產(chǎn)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)體系建設(shè)，*年頒發(fā)了國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，此后還了《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》、《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》等。這些都有力地保障和有效地提高了房地產(chǎn)估價(jià)服務(wù)的專業(yè)水平和公信力。
今后，我們將繼續(xù)完善的法制環(huán)境、優(yōu)質(zhì)的政府服務(wù)、規(guī)范的市場(chǎng)秩序，積極扶持海內(nèi)外房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)做優(yōu)、做強(qiáng)、做大，鞏固和進(jìn)一步拓展房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)。
女士們、先生們：
中國政府鼓勵(lì)內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)界與國際、國外及中國香港、澳門和臺(tái)灣地區(qū)同行進(jìn)行廣泛的交流與合作。我們?cè)敢獠粩嘟梃b吸收發(fā)達(dá)國家和地區(qū)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)一步完善中國房地產(chǎn)估價(jià)法律法規(guī)體系，規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)秩序，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)日常監(jiān)管，提高房地產(chǎn)估價(jià)人員的敬業(yè)精神、專業(yè)水平和職業(yè)道德水準(zhǔn)。*年，在《內(nèi)地與香港關(guān)于建立更緊密經(jīng)貿(mào)關(guān)系的安排》（CEPA）框架下，內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師與香港測(cè)量師（產(chǎn)業(yè)）率先實(shí)現(xiàn)了資格互認(rèn)。*年，中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)成為國際測(cè)量師聯(lián)合會(huì)全權(quán)會(huì)員。今天，中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)攜手中國內(nèi)地同行，與世界估價(jià)組織協(xié)會(huì)聯(lián)合舉辦本次論壇是中國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)積極開展國際交流、加強(qiáng)相互合作、促進(jìn)共同發(fā)展的又一體現(xiàn)。今后，我們還將積極探索開展多種形式的交流活動(dòng)。
女士們、先生們：
（二）潛伏性估價(jià)工作完成之后，導(dǎo)致房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的可能性已經(jīng)客觀形成，但不一定顯現(xiàn)，有關(guān)當(dāng)事人要承擔(dān)的責(zé)任和遭受的損失暫時(shí)還沒有成為現(xiàn)實(shí)。只有在相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)因素顯現(xiàn)并發(fā)生變化時(shí)，才能轉(zhuǎn)化為風(fēng)險(xiǎn)，但是如果這種狀況一旦被相關(guān)利益人發(fā)現(xiàn)，并且他們不能再容忍這種狀況已經(jīng)給他們?cè)斐傻膿p失，那么，這種潛在的風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)成為事實(shí)風(fēng)險(xiǎn)。
（三）模糊性 房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果的非唯一性。在選擇客戶、選擇估價(jià)依據(jù)和方法、制定估價(jià)計(jì)劃等方面的不同，估價(jià)結(jié)果也會(huì)發(fā)生相應(yīng)的變化，因此，估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)難以定量判斷。目前，也沒有適當(dāng)模型解釋風(fēng)險(xiǎn)各個(gè)因素之間的關(guān)系，風(fēng)險(xiǎn)衡量困難，責(zé)任難以界定。
（四）多因素性房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)存在多因素性，估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)寓于估價(jià)全過程的每個(gè)環(huán)節(jié)、每個(gè)方面，每個(gè)環(huán)節(jié)的具體風(fēng)險(xiǎn)又是由多種因素構(gòu)成的，同時(shí)涉及政府、估價(jià)機(jī)構(gòu)、估價(jià)人員及相關(guān)經(jīng)濟(jì)主體等多個(gè)利益方，政府法律政策、機(jī)構(gòu)經(jīng)營管理、人員職業(yè)操守等都會(huì)成為風(fēng)險(xiǎn)因素。
二、房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)成因分析
（一）客觀原因及分析 形成房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的客觀原因是指不以估價(jià)主體的主觀意志為轉(zhuǎn)移的，無法通過估價(jià)主體自身努力予以控制和消除的導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)的因素。這些客觀因素主要有：
一是房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)本身固有的風(fēng)險(xiǎn)。我國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)形成和發(fā)展的時(shí)間較短，理論界和實(shí)務(wù)界對(duì)估價(jià)理論與方法的研究仍處于探索階段，存在理論的滯后和實(shí)踐的發(fā)展之間的矛盾，估價(jià)方法的有限性與估價(jià)對(duì)象的復(fù)雜性、估價(jià)目的的多樣性之間的矛盾，估價(jià)結(jié)果的咨詢性與估價(jià)報(bào)告使用者對(duì)估價(jià)結(jié)果的過渡依賴性之間的矛盾。這些矛盾不可避免地會(huì)給房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)帶來了一定風(fēng)險(xiǎn)。此外，房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域性及不完善性都會(huì)不同程度地給房地產(chǎn)估價(jià)帶來風(fēng)險(xiǎn)。
二是政策法規(guī)風(fēng)險(xiǎn)。政策法規(guī)風(fēng)險(xiǎn)主要是由于估價(jià)人員未能全面掌握、透徹理解國家和地方的有關(guān)政策法規(guī)或政策法規(guī)運(yùn)用不合理所引起的估價(jià)失誤而帶來的風(fēng)險(xiǎn)。在我國現(xiàn)階段經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)下，有關(guān)政策法規(guī)變動(dòng)頻率比較大，而且各地方也會(huì)根據(jù)本地的特殊情況出臺(tái)相應(yīng)的規(guī)定。因此，估價(jià)機(jī)構(gòu)和人員如果不能隨時(shí)掌握政策法規(guī)的最新變化和地方上的一些特殊規(guī)定，保持信息渠道通暢，理解政策背景，就會(huì)影響房地產(chǎn)的正常評(píng)估，引發(fā)政策法規(guī)風(fēng)險(xiǎn)。
三是社會(huì)公眾、政府部門對(duì)行業(yè)的理解存在偏差。房地產(chǎn)估價(jià)屬于專業(yè)性社會(huì)中介服務(wù)行業(yè)，具有自己獨(dú)特的角色和作用。然而，在現(xiàn)實(shí)社會(huì)中，房地產(chǎn)估價(jià)的功能和作用常被曲解，給行業(yè)執(zhí)業(yè)帶來不必要的風(fēng)險(xiǎn)。隨著房地產(chǎn)估價(jià)事業(yè)的日益發(fā)展，社會(huì)公眾對(duì)估價(jià)主體具備的專業(yè)知識(shí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)不斷提出更高的要求，但注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)行估價(jià)業(yè)務(wù)具有較強(qiáng)的主觀判斷色彩，與公眾獨(dú)立、客觀、公正的客觀要求之間存在一定的矛盾，如果不正確理解這種矛盾，也會(huì)給房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)帶來一定風(fēng)險(xiǎn)。
四是估價(jià)主、客體信息的不對(duì)稱。房地產(chǎn)估價(jià)工作是一項(xiàng)涉及面廣、估價(jià)對(duì)象復(fù)雜、估價(jià)目的各異、價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)和方法各有側(cè)重的工作。房地產(chǎn)估價(jià)主體對(duì)估價(jià)標(biāo)的物價(jià)值的揭示是通過對(duì)信息的收集、鑒定和分析來進(jìn)行價(jià)值判斷的，是否掌握豐富的基礎(chǔ)資料和市場(chǎng)信息是估價(jià)結(jié)論能否準(zhǔn)確公正的重要保障，而實(shí)際估價(jià)過程中信息不對(duì)稱現(xiàn)象普遍存在，使得估價(jià)主體在收集、鑒定和分析信息過程中可能產(chǎn)生遺漏或錯(cuò)誤，致使對(duì)估價(jià)標(biāo)的物的價(jià)值做出與實(shí)際價(jià)值不一致的結(jié)論，從而產(chǎn)生估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。
（二）主觀原因及分析主觀原因是指來自于資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)內(nèi)部的風(fēng)險(xiǎn)，主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
一是房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)的性質(zhì)。房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)具有價(jià)值判斷性質(zhì)。根據(jù)價(jià)格規(guī)律，房地產(chǎn)估價(jià)的市場(chǎng)價(jià)格總是圍繞著理論價(jià)格而上下波動(dòng)。房地產(chǎn)理論價(jià)格是長(zhǎng)期均衡價(jià)格，它客觀地存在著，并發(fā)揮著作用，而房地產(chǎn)估價(jià)是市場(chǎng)價(jià)格，它是估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用適當(dāng)方法，并綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)在某一估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格作出的一種估測(cè)、判斷。由于影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素較多，在實(shí)際把握中難以做到完全準(zhǔn)確，評(píng)估價(jià)格與理論價(jià)格之間存在一定的差異是不可避免的，這就決定了估價(jià)工作的風(fēng)險(xiǎn)性。
二是估價(jià)人員專業(yè)能力不足。房地產(chǎn)估價(jià)需要運(yùn)用知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行判斷，采用哪種評(píng)估方法、哪種評(píng)估參數(shù)，收集多少評(píng)估依據(jù)，提出什么評(píng)估結(jié)果，都直接依賴于估價(jià)人員的判斷，取決于估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)和業(yè)務(wù)能力。由于我國房地產(chǎn)估價(jià)起步較晚，估價(jià)人員的專業(yè)知識(shí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)都還有限，專業(yè)勝任能力和業(yè)務(wù)水平不高，在估價(jià)業(yè)務(wù)中面對(duì)錯(cuò)綜復(fù)雜的評(píng)估內(nèi)容往往會(huì)無所適從，使估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)加大。
三是估價(jià)機(jī)構(gòu)之間惡性競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重。現(xiàn)階段在我國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)有一個(gè)突出的現(xiàn)象，由于房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)過多，估價(jià)業(yè)務(wù)不飽滿，各房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)之間為爭(zhēng)攬業(yè)務(wù)而不計(jì)成本，采取不正當(dāng)?shù)膲簝r(jià)競(jìng)爭(zhēng)，造成了估價(jià)成本比例的不斷攀升，從而加大了估價(jià)工作的行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。
四是估價(jià)人員的職業(yè)道德和執(zhí)業(yè)水平不過關(guān)。由于我國目前仍未形成一套非常完整、科學(xué)的估價(jià)人才培養(yǎng)、準(zhǔn)入及晉級(jí)機(jī)制，且法律法規(guī)方面還不夠健全完善，缺乏對(duì)從業(yè)人員有效的約束和考核，因此受到知識(shí)結(jié)構(gòu)和政策水平的限制，市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)就導(dǎo)致許多估價(jià)人員職業(yè)道德觀念淡薄，在實(shí)踐中發(fā)生程度不同的差錯(cuò)，從而導(dǎo)致估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。
三、房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)防范與規(guī)避
（一）強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，樹立質(zhì)量競(jìng)爭(zhēng)觀念要強(qiáng)化房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，估價(jià)人員必須轉(zhuǎn)變思想觀念，充分認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的防范和控制不僅是理論研究的對(duì)象，也是關(guān)系到房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)生存發(fā)展的大問題。進(jìn)而樹立起質(zhì)量競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)，克服短期利益驅(qū)動(dòng)，以質(zhì)量求信譽(yù)，以信譽(yù)求發(fā)展。雖然房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)是客觀存在的，但只要估價(jià)人員充分認(rèn)識(shí)到估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的廣泛性和危害性，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，保持應(yīng)有的職業(yè)謹(jǐn)慎，嚴(yán)格按《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》和有關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行估價(jià)工作，擬定科學(xué)的估價(jià)計(jì)劃，采用正確、恰當(dāng)?shù)墓纼r(jià)程序和方法，制作全面規(guī)范的估價(jià)報(bào)告，就能降低估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性。
（二）建立健全估價(jià)機(jī)構(gòu)內(nèi)部質(zhì)量控制體系，加強(qiáng)內(nèi)部控制管理建立和完善估價(jià)機(jī)構(gòu)內(nèi)部質(zhì)量控制體系需要從獲取估價(jià)任務(wù)開始，一直到項(xiàng)目完成后向用戶提供估價(jià)報(bào)告為止。估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)建立有效的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制，一般包括風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)、風(fēng)險(xiǎn)控制和風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)督三個(gè)階段。第一，風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)，即估價(jià)機(jī)構(gòu)承接業(yè)務(wù)要謹(jǐn)慎，一定要對(duì)委托目的、范圍、要求、時(shí)限等進(jìn)行充分了解、分析，在制定項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃時(shí)，增加風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)的內(nèi)容，對(duì)待估價(jià)項(xiàng)目的可行性進(jìn)行分析論證，找出其中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)因素，并制定出有針對(duì)性的規(guī)避措施，同時(shí)要確定選派合適的、能勝任的專業(yè)人員，這是提高執(zhí)業(yè)質(zhì)量的關(guān)鍵。第二，風(fēng)險(xiǎn)控制，在項(xiàng)目實(shí)施過程中，要求估價(jià)機(jī)構(gòu)有科學(xué)完善的內(nèi)部控制計(jì)劃和實(shí)施流程，并貫徹于估價(jià)項(xiàng)目的各個(gè)環(huán)節(jié)。一定要遵循執(zhí)業(yè)規(guī)范，作到取證充分、適當(dāng)，底稿完整，記錄詳盡。第三，風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)督，主要作用在于及時(shí)發(fā)現(xiàn)反饋和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，主要內(nèi)容包括建立風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任制、估價(jià)報(bào)告審核制以及風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)督獎(jiǎng)罰制度，強(qiáng)化估價(jià)人員的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，確保將估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)減低到最低限度。
（三）加強(qiáng)房地產(chǎn)人員專業(yè)素質(zhì)與職業(yè)道德建設(shè) 房地產(chǎn)估價(jià)人員專業(yè)素質(zhì)和職業(yè)道德水平的高低直接關(guān)系著房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，以及發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)損失可能性的大小，同時(shí)也反映著房地產(chǎn)估價(jià)人員風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)的強(qiáng)弱。降低房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，必須從提高房地產(chǎn)估價(jià)人員的專業(yè)素質(zhì)和職業(yè)道德水平入手。必須加強(qiáng)對(duì)執(zhí)業(yè)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，完善房地產(chǎn)估價(jià)師后續(xù)教育。繼續(xù)教育是不斷提高估價(jià)師業(yè)務(wù)水平和能力的必然要求，為了適應(yīng)不斷變化的環(huán)境需要，估價(jià)師必須不斷學(xué)習(xí)，更新和拓寬自己的知識(shí)面，不斷關(guān)注行業(yè)新動(dòng)態(tài)，及時(shí)把握房地產(chǎn)估價(jià)政策的調(diào)整，思考解決新問題的方式。要提高房地產(chǎn)估價(jià)人員專業(yè)技能素質(zhì)，使其熟練掌握有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)方面的法律法規(guī)，在實(shí)踐中積極探求新的估價(jià)理論及方法，使之更好地與實(shí)踐相結(jié)合。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)還應(yīng)當(dāng)積極創(chuàng)造條件，采用多種有效方式加強(qiáng)執(zhí)業(yè)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，組織開展與其他估價(jià)機(jī)構(gòu)之間的業(yè)務(wù)交流活動(dòng)，共同商討應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的防范策略。
一、地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀
房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)在近10年的發(fā)展和創(chuàng)新過程中，經(jīng)過國家房地產(chǎn)主管部門、估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員的共同努力，建立了我國的房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度，注冊(cè)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)逐漸步入正軌，估價(jià)行業(yè)正在健康發(fā)展。
(1)制定了房地產(chǎn)評(píng)估的有關(guān)法律規(guī)章。國務(wù)院和國家房地產(chǎn)管理部門首先制定了房地產(chǎn)管理基本法《城市房地產(chǎn)管理法》，在此基礎(chǔ)上又制定了《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)管理辦法》《房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定》等規(guī)章制度，以法律法規(guī)的形式確立了房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度的核心地位，完善了估價(jià)的相關(guān)法律法規(guī)和規(guī)范性文件。
(2)建立了房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度和制定了房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)規(guī)范。根據(jù)各級(jí)房地產(chǎn)管理部門的統(tǒng)計(jì)，目前我國擁有房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格的約有14 500人，注冊(cè)成立的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)有3 000多家，其中一級(jí)資質(zhì)機(jī)構(gòu)90家。國家房地產(chǎn)管理部門制定了《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)行為從制度上進(jìn)行規(guī)范，通過統(tǒng)一估價(jià)程序和技術(shù)方法，保證估價(jià)結(jié)果的客觀、公正、合理。
(3)形成了統(tǒng)一開放的房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)和行業(yè)自律標(biāo)準(zhǔn)。從2000年6月國務(wù)院提出經(jīng)濟(jì)鑒證類社會(huì)中介機(jī)構(gòu)脫鉤改制的要求開始，涉及中介機(jī)構(gòu)的管理部門，包括房地產(chǎn)管理部門，按照國家的規(guī)定，開展原有房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)與部門的脫鉤改制工作。經(jīng)過脫鉤改制，原有的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)按照工商管理部門的規(guī)定改制成為有限責(zé)任公司或合伙制企業(yè)。在對(duì)中介機(jī)構(gòu)改制的同時(shí)，房地產(chǎn)管理部門內(nèi)部也逐步實(shí)現(xiàn)政事分開，發(fā)揮中國房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)的職能。中國房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)已經(jīng)開始承擔(dān)估價(jià)師資格考試、注冊(cè)、再教育以及估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)評(píng)審、違規(guī)行為查實(shí)等工作，房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的自律機(jī)構(gòu)基本建立，對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)的自律作用日益強(qiáng)化。
(4)房地產(chǎn)估價(jià)服務(wù)領(lǐng)域逐步擴(kuò)大。在房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)發(fā)展初期，主要服務(wù)內(nèi)容是房地產(chǎn)交易管理，防止房地產(chǎn)交易過程中雙方當(dāng)事人隱價(jià)瞞價(jià)、偷漏稅費(fèi)。隨著我國社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立和完善，房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)已經(jīng)逐步在社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的各行業(yè)，如銀行、城市建設(shè)、土地管理、司法、保險(xiǎn)、稅務(wù)、投資咨詢等方面發(fā)揮著越來越重要的作用。
二、房地產(chǎn)評(píng)估的常用方法
根據(jù)本人的調(diào)查研究，我國房地產(chǎn)在評(píng)估過程中使用最多的是成本法、市場(chǎng)比較法、收益法這三種方法，以下就對(duì)這三種常用方法進(jìn)行簡(jiǎn)單介紹和分析。
(1)成本法
成本法是指以當(dāng)前條件下重新購建相同的被評(píng)估房地產(chǎn)所需的成本扣減其已損耗的價(jià)值為基礎(chǔ)確定被評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值的方法。重新購置成本中又分更新重置成本和復(fù)原重置成本，而在實(shí)際評(píng)估中，我們通常用的是更新重置成本。成本法的測(cè)算過程如下：①計(jì)算取得待開發(fā)土地的成本。土地開發(fā)成本的取得分為向農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織實(shí)行征用取得的和國家城鎮(zhèn)土地使用杈出讓取得的，這兩者土地取得成本的內(nèi)容是不同的。②計(jì)算開發(fā)成本土地開發(fā)成本和建筑物建造成本統(tǒng)稱為開發(fā)成本。土地開發(fā)成本在一定得情況下是可以不需要計(jì)算的，如果取得的土地是完成了“三通一平”或“七通一平”等建設(shè)，那么可以不包括土地開發(fā)成本。③計(jì)算管理費(fèi)用及其他費(fèi)用管理費(fèi)用包括開發(fā)商的人員工資及福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等，可根據(jù)社會(huì)一般的開發(fā)資金的投入規(guī)律和時(shí)間，依據(jù)評(píng)估對(duì)象的投資規(guī)模來測(cè)算。銷售稅費(fèi)的是銷售開發(fā)完后的房地產(chǎn)所需的費(fèi)用和應(yīng)由開發(fā)商繳納的稅費(fèi)。④計(jì)算開發(fā)利潤(rùn)如果是新建房地產(chǎn)價(jià)格，一般為所有成本之和乘以投資利潤(rùn)率。在投資利潤(rùn)率的選取時(shí)，大部分開發(fā)商都會(huì)選取行業(yè)平均利潤(rùn)率。
(2)市場(chǎng)比較法
市場(chǎng)比較法是指在求取待評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，將待估房地產(chǎn)與近期內(nèi)市場(chǎng)上已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)加以比較對(duì)照，對(duì)以發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格進(jìn)行調(diào)整修正，得出待估房地產(chǎn)合理價(jià)格的一中評(píng)估方法。市場(chǎng)法是以商品交易的替代原理為理論依據(jù)，而替代原理也可以從資本論的角度來解釋，也就是具有相同使用價(jià)值的物品或服務(wù)所體現(xiàn)的價(jià)格是相等的。市場(chǎng)比較法是通過與所選取的參考案例相比較，對(duì)因素的不同之處進(jìn)行修正，然后得出待評(píng)估房地產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日的市場(chǎng)價(jià)格的過程。市場(chǎng)比較法是通過待評(píng)估房地產(chǎn)與交易實(shí)例之間的羞異因素調(diào)整來估算價(jià)格，其公式為：
待評(píng)估房地產(chǎn)單價(jià)=交易實(shí)例單價(jià)×交易情況修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個(gè)別因素修正系數(shù)×交易時(shí)間修正系數(shù)在房地產(chǎn)市場(chǎng)比較發(fā)達(dá)的情況下，在同一地區(qū)或同一供需圈內(nèi)，與待估房地產(chǎn)類似的房地產(chǎn)交易比較多時(shí)，市場(chǎng)比較法才是有效的評(píng)估方法。市場(chǎng)比較法適用的對(duì)象是具有交易性的房地產(chǎn)。具體來說，市場(chǎng)比較法的適用條件如下：
①要有足夠數(shù)量的比較案例我國房地產(chǎn)市場(chǎng)處于發(fā)展階段，市場(chǎng)資料不夠充分，在利用市場(chǎng)比較法評(píng)估時(shí)，要求市場(chǎng)比較案例至少3個(gè)。在比較活躍的的市場(chǎng)，如果能夠收集到更多的案例，那么對(duì)最終的評(píng)估結(jié)果更為正確。
②交易案例資料與待估房地產(chǎn)具有相關(guān)性和替代性充分的房地產(chǎn)市場(chǎng)交易案例固然很重要，但是這些交易案例還必須與待估房地產(chǎn)具有相關(guān)性，如房地產(chǎn)所處區(qū)位條件、建筑物結(jié)構(gòu)、用途、交易時(shí)間等，通常情況下這種相關(guān)程度越大，評(píng)估的結(jié)果就越具有真實(shí)性。
③交易的可靠易案例資料的可靠性是提高比較評(píng)估房地產(chǎn)精確程度的保證，所以要進(jìn)行精確的房地產(chǎn)評(píng)估。首先我們要保證資料來源的可靠性，二是耍對(duì)交易案例資料的數(shù)據(jù)信息進(jìn)行充分的查實(shí)和核對(duì)，包括交易案例的交易情況、交易價(jià)格、權(quán)屬和實(shí)體狀況、
是否有附加條件的交易以及各種影響因素的條件等資料都必須是準(zhǔn)確而又可靠的。
④交易資料的正常易案例必須是正常交易，而不是非正常情況下的交易，如破產(chǎn)拍賣、協(xié)議出讓等。
⑤交易資科的合法性利用市場(chǎng)比較法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，不僅要排除不合理的房地產(chǎn)市場(chǎng)交易資料，而且注意研究有關(guān)法律的規(guī)定，所選取的交易案例必須是在法律允許范圍之內(nèi)的，否則交易價(jià)格會(huì)有很大差異；交易案例與待估房地產(chǎn)的適用法律背景基本相似，如規(guī)劃條件中的土地用途，容積率限制、建筑物高度限制等。
(3)收益法
收益法也稱純收益還原率法、投資法和收入資本化法，簡(jiǎn)單的說是指待評(píng)估房地產(chǎn)的未來正常純收益選用適當(dāng)?shù)倪€原率折現(xiàn)到評(píng)估基準(zhǔn)日之和。
收益法適用于有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)，一般在類似房地產(chǎn)有租金收入的情況下采用，其中收益額為租金收入扣除相應(yīng)的費(fèi)用，而費(fèi)用包括房屋維修、物業(yè)管理、保險(xiǎn)費(fèi)、租金損失費(fèi)、租賃中介費(fèi)、出租房產(chǎn)的稅費(fèi)(包括房產(chǎn)稅、營業(yè)稅及附加、印花稅等)等。收益法在運(yùn)用時(shí)根據(jù)房地產(chǎn)的收益情況和使用年限的不同有如下幾個(gè)公式：
①無限年期的情況下首先得假設(shè)純收益每年不變：利率每年不變：收益年限為無限年，也就是說待估房地產(chǎn)的使用期限為無限年。其公式為：待估房地產(chǎn)的價(jià)格=每年的純收益／還原利率
②有限年期且其他因素不變的情況下有限年期的待估房地產(chǎn)的價(jià)格計(jì)算假設(shè)純收益每年不變和利率每年不變，待估房地產(chǎn)的使用期限為有限年。其公式為：
上面兩個(gè)公式都是針對(duì)每年收益額與利率不變的情況，而第二個(gè)公式即為平時(shí)房地產(chǎn)評(píng)估最為常用的一個(gè)。
③有限年期且收益在前若干年變化的情況有些情況下，年收益額并不完全相同，下面將列出有限年期年收益額不同時(shí)用收益法評(píng)估時(shí)所使用的公式：
其中，V為待估房地產(chǎn)的價(jià)格：
a:為前t年的年純收益：
a為第t年后的年純收益：
r為還原率，還原率不變：
n為收益年限，即待估房地產(chǎn)的使用年限。
對(duì)于有些收益性房地產(chǎn)的年收益、收益年限以及還原利率不同的情況還有另外的計(jì)算方法，但是我國對(duì)房地產(chǎn)采用的是有限年期的制度和在評(píng)估過程中采用的是還原率不變的原則。還有一點(diǎn)需要指出的是土地的使用年限大于建筑物的使用年限的，對(duì)房地產(chǎn)的建筑物評(píng)估之后還要對(duì)土地的剩余年限產(chǎn)生的收益進(jìn)行評(píng)估。在運(yùn)用收益法時(shí)，一般有下面步驟：首先計(jì)算類似房地產(chǎn)的年純收益，或待估房地產(chǎn)的年純收益；然后確定還原率；接著確定待估房地產(chǎn)的其他因數(shù)，諸如土地使用年期與房屋使用年期是否一致等；最后得出待估房地產(chǎn)在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。
三、房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)存在估價(jià)人員的素質(zhì)難以滿足行業(yè)發(fā)展的需求
（1）估價(jià)師考試較注重理論考核，對(duì)學(xué)歷要求較高而對(duì)相關(guān)專業(yè)工作經(jīng)歷和從事評(píng)估業(yè)務(wù)的年限要求較低，因此應(yīng)屆畢業(yè)生的考試通過率較高，而許多真正多年從事評(píng)估工作的業(yè)務(wù)骨干卻因基礎(chǔ)理論知識(shí)的欠缺不能通過估價(jià)師資格考試。同時(shí)房地產(chǎn)估價(jià)人員受所從事業(yè)務(wù)的限制，一般只掌握與自身所從事業(yè)務(wù)相關(guān)的評(píng)估業(yè)務(wù)，對(duì)其他類型的評(píng)估業(yè)務(wù)不熟悉。
(2)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師設(shè)置單一，雖然設(shè)立了相當(dāng)于中級(jí)職稱的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師，但卻沒有設(shè)立對(duì)應(yīng)于新人業(yè)人員的初級(jí)估價(jià)資格，以及可晉級(jí)的高級(jí)估價(jià)師和機(jī)電、設(shè)備等配套專業(yè)的估價(jià)師。
估價(jià)師再教育缺乏。我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)制度改革的不斷深入，對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估的要求也在不斷提高．房地產(chǎn)估價(jià)師也需要不斷更新自己的知識(shí)結(jié)構(gòu)。通過估價(jià)師再教育才能使評(píng)估人員掌握國內(nèi)外先進(jìn)的評(píng)價(jià)技術(shù)和相關(guān)專業(yè)的知識(shí)。但從現(xiàn)有房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)再教育的情況來看，估價(jià)師再教育在管理方式、培訓(xùn)內(nèi)容和形式等方面存在諸多的缺陷，有的甚至流于形式，使得房地產(chǎn)估價(jià)人員與社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)發(fā)展脫節(jié)。
四、促進(jìn)我國房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)發(fā)展的對(duì)策
（1）加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)環(huán)境的監(jiān)管.房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)是以估價(jià)師提供估價(jià)報(bào)告向委托單位收取評(píng)估費(fèi)的中介行業(yè)。由于各部門和行業(yè)存在多種形式的評(píng)估機(jī)構(gòu)，評(píng)估業(yè)務(wù)收人主要靠部門和行業(yè)壟斷，使得評(píng)估行業(yè)問的競(jìng)爭(zhēng)處于不平等的環(huán)境之巾。同時(shí)保持房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)和估價(jià)師估價(jià)成果的獨(dú)立性。房地產(chǎn)主管部門以及各行業(yè)、部門不得通過各種方式干預(yù)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師的評(píng)估工作，以確保估價(jià)結(jié)果的完整性、規(guī)范性。
（2）完善法律法規(guī)體系建設(shè),為了保證房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的合理健康發(fā)展，應(yīng)該根據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展制定房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)技術(shù)規(guī)范和法律法規(guī)的實(shí)施細(xì)則，從而解決房地產(chǎn)評(píng)估在相關(guān)行業(yè)的技術(shù)需要；解決房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的不平等競(jìng)爭(zhēng)問題，實(shí)現(xiàn)真正的脫鉤；解決估價(jià)師職業(yè)道德問題，提高估價(jià)師的責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)；解決評(píng)估結(jié)果與社會(huì)發(fā)展相協(xié)調(diào)問題，規(guī)范房地產(chǎn)評(píng)估方法和程序。
近些年來，我國經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的同時(shí)，商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)也呈現(xiàn)出一種高速發(fā)展的狀態(tài)。這也為我國的商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)帶來了更多的發(fā)展機(jī)會(huì)。在國家相關(guān)部門以及工作人員等的共同努力下，我國的商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估，經(jīng)歷了十多年的創(chuàng)新與發(fā)展的歷程，也逐漸走向了正常發(fā)展的軌道。然而，縱觀我國商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估的現(xiàn)狀，還存在著一些不可避免的問題。這些問題制約著我國商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的發(fā)展，商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估尚不能完全地適應(yīng)商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的要求，這些問題是迫切需要解決的。因此，要想把握整個(gè)行業(yè)的發(fā)展規(guī)律與趨勢(shì)，并積極地尋求解決這些問題的對(duì)策，盡快縮短與國際之間的行業(yè)差距，進(jìn)一步健全、完善我國現(xiàn)有的商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)，就必須正視商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀及現(xiàn)存問題。
一、商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估現(xiàn)存的問題
從發(fā)展的角度來看，商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估，盡管取得了很大的進(jìn)步，但從整體上看，仍沒有一個(gè)較為健全的市場(chǎng)體系以及規(guī)范的管理制度，在這種環(huán)境下，商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估不可回避地存在著很多問題。
1.商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估方面的法律制度欠缺
雖然目前我國已形成了以《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》為基礎(chǔ)，由《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》《注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法》等規(guī)章構(gòu)成，以房地產(chǎn)評(píng)估師注冊(cè)兩項(xiàng)行政許可和房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)為核心的房地產(chǎn)評(píng)估法律體系，對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估人員、評(píng)估機(jī)構(gòu)的管理進(jìn)行了規(guī)定，但仍然缺乏相關(guān)的實(shí)施細(xì)則，同時(shí)，關(guān)于商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估的專門法律卻一直尚未出臺(tái)。而對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估的程序、規(guī)范以及執(zhí)業(yè)的道德標(biāo)準(zhǔn)等提供系統(tǒng)和權(quán)威的法律依據(jù)的各種規(guī)范性文件以及規(guī)章制度中也缺乏相關(guān)的規(guī)定。因此，使得房地產(chǎn)評(píng)估師由于沒有充分的法律保障在執(zhí)業(yè)過程中往往受到很多限制，不能充分發(fā)揮其在評(píng)估過程中的作用，導(dǎo)致很難獲得社會(huì)認(rèn)可的評(píng)價(jià)結(jié)果。
2.商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估中易出現(xiàn)連帶責(zé)任
雖然評(píng)估機(jī)構(gòu)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了脫鉤改制，但大部分估價(jià)人員仍然受原來的主管部門的管理，甚至一些人員的主要業(yè)務(wù)來源仍然是原來的主管部并且還在其中擔(dān)任職務(wù)，這使評(píng)估人員在評(píng)估過程仍存在著“人情交易”，這就避免不了連帶責(zé)任的出現(xiàn)。
3.商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)業(yè)資格水平欠缺
房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試，是嚴(yán)肅和權(quán)威的。然而，不可避免的是，有一部分人，雖然根本沒有真正領(lǐng)悟到商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的基本理論和方法也沒有商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估方面的相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，但通過出具假的資歷證明取得報(bào)考資格，然后通過強(qiáng)行記憶理論條文通過考試，再者，獲得評(píng)估師資質(zhì)的人員也并不一定是可以從事商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估工作的專業(yè)人員，像不是專業(yè)從事商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估工作的評(píng)估師也可以取得房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格，這就使得行業(yè)管理的難度增大，從而影響了整個(gè)行業(yè)的整體形象。
4.商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估中存在不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)
伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估在整個(gè)商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)中扮演的角色也越來越重要。由于目前一些不正當(dāng)?shù)母?jìng)爭(zhēng)在我國商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)存在，這就使得委托方經(jīng)常在評(píng)估業(yè)務(wù)中制約著評(píng)估人員或機(jī)構(gòu)的工作，使得獨(dú)立、客觀、公正的原則不能得到很好地遵從。譬如為了使自己獲取更多的利益，在商業(yè)房地產(chǎn)拆遷補(bǔ)償過程中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)委托方“給商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)師回扣”的現(xiàn)象，從而導(dǎo)致估價(jià)人員的評(píng)估和判斷受到影響。此外，由于我國建立的評(píng)估機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入制度方面要求比較低以及日益增長(zhǎng)的評(píng)估需求，使得評(píng)估機(jī)構(gòu)數(shù)量逐漸增加，進(jìn)而導(dǎo)致眾多評(píng)估機(jī)構(gòu)之間的不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)增多，背離了評(píng)估行業(yè)的一些基本原則，從而使執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)增加。因此，商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)成為影響商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展的關(guān)鍵。
二、商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估中現(xiàn)存問題的原因
我國商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)起步較晚，并且各方面的建設(shè)和工作目前還尚不成熟，必然會(huì)存在很多的問題，出現(xiàn)這些問題的原因也是多方面的。
1.商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)發(fā)展時(shí)間較短
改革開放以后，我國才開始發(fā)展商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)，所以相對(duì)來說發(fā)展歷史較短。因此目前，還沒有相關(guān)的各項(xiàng)法律法規(guī)，來對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估的實(shí)施細(xì)則進(jìn)行完善地規(guī)定。同時(shí)，針對(duì)評(píng)估師工作的相關(guān)法律法規(guī)也是同樣匱乏。目前，商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的盲點(diǎn)隨著商業(yè)房地產(chǎn)交易種類地增多也逐漸增多，從而導(dǎo)致了許多由估價(jià)不合理引起的法律糾紛。
2.商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估管理體制欠缺
主要表現(xiàn)為兩個(gè)方面。其一，機(jī)構(gòu)管理體制欠缺。雖然合伙制或有限責(zé)任公司制這兩種組織形態(tài)可以自由選擇，但是為了避免出資人承擔(dān)無限連帶責(zé)任，在現(xiàn)實(shí)社會(huì)中，大多商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)都采用有限責(zé)任公司制。但是在這樣的情況下，就不能夠保障委托人的合法權(quán)益，評(píng)估過程中的連帶責(zé)任便會(huì)大大增加。其二，行業(yè)管理體制欠缺。目前“政府主管、協(xié)會(huì)自律管理”成為我國商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的主要管理模式。因此，作為非自發(fā)性的行業(yè)自律，靠著政府推動(dòng)，效果較弱，這便造成了目前我國商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)的紊亂。
3.商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估的準(zhǔn)入門檻較低
目前我國相關(guān)的法律法規(guī)也還不夠健全，尚未形成一套科學(xué)和完整的針對(duì)人才培養(yǎng)、準(zhǔn)入以及晉級(jí)的機(jī)制。這導(dǎo)致了許多并非相關(guān)專業(yè)出身，學(xué)歷層次也相對(duì)較低的人員進(jìn)入商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)，對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估的嚴(yán)謹(jǐn)性和科學(xué)性并沒有足夠的認(rèn)識(shí)，職業(yè)道德的遵守情況也較差。同時(shí)，目前我國一次性的房地產(chǎn)評(píng)估師資格考試制度，由于只有一個(gè)注冊(cè)級(jí)別，很難使評(píng)估師的水平高低和資歷深淺得到充分體現(xiàn)，因此很多評(píng)估師都不愿繼續(xù)學(xué)習(xí)和深造以提升業(yè)務(wù)水平或執(zhí)業(yè)資格。
三、解決商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估現(xiàn)存問題的相關(guān)對(duì)策
在我國市場(chǎng)化經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展中，商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)面臨著巨大挑戰(zhàn)的同時(shí)也迎來了許多機(jī)遇，要想戰(zhàn)勝挑戰(zhàn)，把握住機(jī)遇，就必須制定合理的對(duì)策去解決當(dāng)前商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估中存在的問題。
1.建立健全商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的法律體系
有法可依是商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)存在和發(fā)展的保證。為了確保商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估的健康順利發(fā)展，國家應(yīng)根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理辦法》《注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法》等有關(guān)法律法規(guī)，出臺(tái)專門的《商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)法》。該法除了應(yīng)該綜合現(xiàn)有的法律法規(guī)的相關(guān)規(guī)定，還應(yīng)該完善以下幾個(gè)方面：一是強(qiáng)化行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。制定商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的操作規(guī)范和規(guī)程并強(qiáng)制推行。二是規(guī)范收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。應(yīng)該詳細(xì)地對(duì)項(xiàng)目收費(fèi)檔次進(jìn)行劃分并適當(dāng)調(diào)整其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。三是制定職業(yè)道德標(biāo)準(zhǔn)。出臺(tái)《商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)師守則》等相關(guān)規(guī)定來規(guī)范評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估師的評(píng)估行為。四是提高商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)人員的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和責(zé)任意識(shí)。因此要解決評(píng)估結(jié)果與社會(huì)發(fā)展不相協(xié)調(diào)的問題，就必須對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估方法和程序進(jìn)行規(guī)范和完善。
2.加強(qiáng)對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)的監(jiān)管力度
由于在不同的部門壟斷和行業(yè)壟斷，使得商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)一直處于不平等的狀態(tài)。為了使房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)能夠成為真正獨(dú)立的中介機(jī)構(gòu)，今后應(yīng)加快評(píng)估機(jī)構(gòu)的脫鉤改制工作，使得各評(píng)估機(jī)構(gòu)在平等的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中靠質(zhì)取勝，這樣才能使商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的估價(jià)水平得到整體提高。對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員的工作，房地產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)避免干涉，以防止保評(píng)估結(jié)果完整性或規(guī)范性的缺失。商業(yè)房地產(chǎn)主管部門要組織對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)的調(diào)查研究，制定評(píng)估市場(chǎng)監(jiān)管規(guī)則，明確評(píng)估的違規(guī)性質(zhì)，制定評(píng)估的懲罰機(jī)制，追究違規(guī)人員的行政或法律責(zé)任。
3.加強(qiáng)商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估從業(yè)人員的資格認(rèn)證和后續(xù)教育
要想使商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估從業(yè)人員的自身素質(zhì)和行業(yè)的整體水平都能得到提高，一方面，應(yīng)該結(jié)合我國的客觀實(shí)際，加強(qiáng)對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估從業(yè)人員的資格認(rèn)證工作，實(shí)行動(dòng)態(tài)的兩級(jí)管理體制，即根據(jù)商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)道德的好壞、執(zhí)業(yè)能力的強(qiáng)弱、等實(shí)際情況來確定相應(yīng)的執(zhí)業(yè)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，做到有升有降、動(dòng)態(tài)管理。同時(shí)，要提高商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)人員的綜合素質(zhì)。具體措施包括：（1）適當(dāng)?shù)靥岣邚臉I(yè)人員的準(zhǔn)入門檻，將報(bào)考人員的學(xué)歷要求提高。規(guī)定報(bào)考房地產(chǎn)評(píng)估師的專業(yè)人員應(yīng)該至少具備大學(xué)本科以上的學(xué)歷；（2）嚴(yán)格執(zhí)行注冊(cè)制度。加強(qiáng)對(duì)該制度的執(zhí)行力度；（3）適當(dāng)加大考試的難度，同時(shí)擴(kuò)大考察知識(shí)面，選優(yōu)錄取。最后，為了能夠提高從業(yè)人員的業(yè)務(wù)水平，以及及時(shí)地更新專業(yè)知識(shí)，相關(guān)從業(yè)人員的后續(xù)教育工作也將成為房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)協(xié)會(huì)的重要任務(wù)。
四、結(jié)論
商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)的快速對(duì)發(fā)展我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到促進(jìn)作用。作為我國房地產(chǎn)行業(yè)的重要組成部分，商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估對(duì)我國社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的健康、全面的發(fā)展起到關(guān)鍵作用。在推動(dòng)商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)趨于規(guī)范化和穩(wěn)定化的進(jìn)程中的價(jià)值也不可替代。我國商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估作為新型產(chǎn)業(yè)，發(fā)展勁頭十足。雖然目前仍處于初級(jí)階段，且還存在著一些問題，但是，結(jié)合我國的國情采取適當(dāng)?shù)拇胧┘右砸?guī)范，商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估會(huì)日趨成熟，將在推動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速協(xié)調(diào)發(fā)展方面發(fā)揮更大的作用。
參考文獻(xiàn)：
[1]李磊.當(dāng)前我國房地產(chǎn)評(píng)估中亟待解決的問題[J].中古外資，2013（23）：151-152.
[2]王燕.當(dāng)前我國房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)存在的問題及對(duì)策研究[J].對(duì)外經(jīng)貿(mào)，2012（12）：72-73.
[3]劉薇.淺談房地產(chǎn)評(píng)估產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀與對(duì)策[J].黑龍江科技信息，2012（30）：125.
[4]卜曄蕾.房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)與防范措施[J].中外企業(yè)家，2013（29）： 24-27.
[中圖分類號(hào)]F293.3[文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A[文章編號(hào)]1009-9646（2012）5-0059-02
隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和改革開放的不斷深入，我國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)從無到有，伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅猛發(fā)展而逐漸成長(zhǎng)起來，業(yè)務(wù)范圍從單一的房地產(chǎn)交易所需的評(píng)估到如今所涉及到的融資、司法鑒定、拆遷、課稅、企業(yè)合并、資產(chǎn)重組、房地產(chǎn)作價(jià)入股等各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。服務(wù)的領(lǐng)域越來越廣且標(biāo)的價(jià)值量越來越大，估價(jià)結(jié)果是否客觀合理關(guān)系到社會(huì)公眾利益，直接影響到社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)的穩(wěn)定、和諧。因此，如何做好房地產(chǎn)的估價(jià)工作是一個(gè)值得研究和思考的問題。
一、我國房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀
我國在1992年建立了房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度，1995年實(shí)施了全國統(tǒng)一的房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)資格考試制度，1998年開始實(shí)行房地產(chǎn)估價(jià)從業(yè)人員持證上崗制度。目前我國從事房地產(chǎn)的中介機(jī)構(gòu)有6000多家，約3.5萬人取得執(zhí)業(yè)資格，3萬多人注冊(cè)執(zhí)業(yè)，房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)從業(yè)人員超過25萬人。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)活躍在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押貸款、房屋拆遷補(bǔ)償以及稅收、公司上市、企業(yè)改制、資產(chǎn)重組等各種業(yè)務(wù)之中，房地產(chǎn)估價(jià)現(xiàn)已成為我國社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系中的一個(gè)重要的中介服務(wù)行業(yè)。我國房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)發(fā)展正處于整合的過程中，整個(gè)產(chǎn)業(yè)表現(xiàn)為低水平競(jìng)爭(zhēng)，許多問題值得研究解決。
二、房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)存在的主要問題
1.行業(yè)立法滯后，業(yè)務(wù)缺乏法律保證
我國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)起步時(shí)間不長(zhǎng)。一直處在摸索和借鑒的過程之中，所以就難免存在行業(yè)法規(guī)、制度不健全。沒有做到真正意義上的“有法可循，有法可依”。這種狀況，使得房地產(chǎn)估價(jià)師在執(zhí)業(yè)過程中無章可循，不能充分發(fā)揮其能動(dòng)作用，估價(jià)結(jié)果很難得到公眾的充分認(rèn)可。另外也無法對(duì)房地產(chǎn)中介活動(dòng)進(jìn)行有效的監(jiān)督。
2.房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)從業(yè)人員的素質(zhì)參差不齊，服務(wù)質(zhì)量不高
由于房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)性較強(qiáng)，讓人很難識(shí)別服務(wù)質(zhì)量的優(yōu)劣。一些客戶用估價(jià)費(fèi)作為籌碼使估價(jià)機(jī)構(gòu)按其意愿進(jìn)行評(píng)估。個(gè)別估價(jià)機(jī)構(gòu)甚至為了獲得高額估價(jià)費(fèi)而不顧職業(yè)道德，不到估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行查勘，甚至聘用一些非估價(jià)師從事房地產(chǎn)估價(jià)作業(yè)，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的需求拼湊報(bào)告。這些估價(jià)報(bào)告根本不符合規(guī)范要求，不但影響了估價(jià)行業(yè)的社會(huì)信譽(yù)，而且直接威脅著房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的生存和發(fā)展。
3.行政部門的管理越位，限制了市場(chǎng)的有效競(jìng)爭(zhēng)
目前在房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì)注冊(cè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)大都是原來隸屬于行政部門，后脫鉤改制進(jìn)入市場(chǎng)的。在這一蛻變過程中，有一些評(píng)估機(jī)構(gòu)憑借與原管理部門的關(guān)系，同時(shí)兼營事業(yè)性評(píng)估和中介性評(píng)估，背離了脫鉤改制的目標(biāo)。而一些行政部門則為了鞏固保護(hù)原隸屬于該管理部門下評(píng)估機(jī)構(gòu)的收益，以口頭或默許的方式對(duì)執(zhí)業(yè)活動(dòng)進(jìn)行行政干預(yù)。這些行為，已經(jīng)超出了行政機(jī)構(gòu)本身的行政職權(quán)，是一種嚴(yán)重違反市場(chǎng)規(guī)則的不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為，也妨礙了房地產(chǎn)估價(jià)師公正、獨(dú)立地開展評(píng)估活動(dòng)。
三、促進(jìn)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)科學(xué)、健康發(fā)展的建議
1.建立健全房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的法律規(guī)范
有法可依是房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)存在和發(fā)展的根本和保證。只有明確的法律支持，才能保證房地產(chǎn)估價(jià)師獨(dú)立、客觀、公正地開展業(yè)務(wù)，真正實(shí)現(xiàn)其中介服務(wù)的職能。當(dāng)前我國的房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的相關(guān)法律法規(guī)都不太健全，應(yīng)該制定《房地產(chǎn)估價(jià)法》，明確房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)的地位，并授權(quán)房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)制定行規(guī)，管理行業(yè)；規(guī)范組織機(jī)構(gòu)的設(shè)立、審批；整合估價(jià)部門，保證估價(jià)機(jī)構(gòu)的平等競(jìng)爭(zhēng)；明確各種不規(guī)范行為，完善處罰措施；建立接受社會(huì)監(jiān)督的反饋機(jī)制；提高估價(jià)機(jī)構(gòu)的級(jí)別標(biāo)準(zhǔn)，增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，提高估價(jià)師的素質(zhì)；用法制的手段規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)。
2.加強(qiáng)理論研究和隊(duì)伍建設(shè)，不斷提高從業(yè)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)
房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的規(guī)范化程度，決定著整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境的公平、公正程度，所以房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)建設(shè)的首要問題就是行業(yè)的規(guī)范化建設(shè)問題，在評(píng)估過程中，估價(jià)師充當(dāng)了公信者的角色。所以房地產(chǎn)估價(jià)師必須在執(zhí)業(yè)過程中誠信經(jīng)營．規(guī)范執(zhí)業(yè)，嚴(yán)格遵守本行業(yè)的職
（下轉(zhuǎn)第58頁）
（上接第59頁）
業(yè)道德標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格控制評(píng)估報(bào)告的質(zhì)量，不斷改進(jìn)和提高技術(shù)水平和服務(wù)質(zhì)量。可以在條件允許時(shí)建立房地產(chǎn)估價(jià)師誠信檔案，實(shí)施信用公布和開放制度，提供網(wǎng)絡(luò)查詢服務(wù)。
3.加快拓展業(yè)務(wù)領(lǐng)域，積極創(chuàng)新業(yè)務(wù)種類
目前我國大多數(shù)估價(jià)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)較為單一，從國外成功的估價(jià)機(jī)構(gòu)的經(jīng)營管理上可以看出，它們的業(yè)務(wù)范圍涉足多個(gè)方面，業(yè)務(wù)范圍多元化發(fā)展趨勢(shì)越來越明顯。我國的眾多估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)該走上多元化發(fā)展的道路，拓寬業(yè)務(wù)領(lǐng)域，創(chuàng)新業(yè)務(wù)品種。比如，積極介入各類房地產(chǎn)評(píng)估、咨詢、策劃、可行性研究等相關(guān)服務(wù)市場(chǎng)，為發(fā)展商、投資機(jī)構(gòu)提供全面、便捷的一條龍服務(wù)；同時(shí)，充分發(fā)揮估價(jià)人員的專業(yè)技術(shù)優(yōu)勢(shì)，全面介入城市房屋拆遷、城市更新與重建、城市資產(chǎn)運(yùn)營、企業(yè)資產(chǎn)運(yùn)作與并購等領(lǐng)域。
總之，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，各行業(yè)、各領(lǐng)域?qū)Ψ康禺a(chǎn)估價(jià)需求日益廣泛，房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)承擔(dān)的社會(huì)責(zé)任也會(huì)越來越大，將面臨更大、更新的挑戰(zhàn)，因此，只有不斷促進(jìn)行業(yè)健康有序的發(fā)展才能做好房地產(chǎn)估價(jià)工作，造福于社會(huì)。
[1]楊希琴.芻議房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)[J].建設(shè)科技，2010（2）.
[2]吳炳灝.略論房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的健康發(fā)展[J].中國房地產(chǎn)，2008（8）.
中圖分類號(hào)：F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：16723198（2007）11007802
1引言
近年來, 隨著經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)、科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步，人民醫(yī)療條件的改善和生活水平的提高，人類在健康方面取得了驚人的成就，人口平均壽命大大延長(zhǎng)。在全社會(huì)人口中，年輕人口比重的進(jìn)一步降低和老年人口比重相對(duì)的提高，最終表現(xiàn)為全社會(huì)人口中老年人口過快增長(zhǎng)和比重的加大，即人口老齡化社會(huì)的提前到來。在這種狀況下,我們更應(yīng)當(dāng)開拓養(yǎng)老金的來源渠道,放寬養(yǎng)老思路,使養(yǎng)老方式呈現(xiàn)多元化發(fā)展。 “以房養(yǎng)老”模式起源于荷蘭,發(fā)展最成熟的是美國,該模式在世界上20多個(gè)國家相繼推出,已經(jīng)成為全世界老年人改變傳統(tǒng)生活方式、享受高質(zhì)量生活和實(shí)現(xiàn)生活效用最大化的重要途徑。
2以房養(yǎng)老模式的含義和特征
2.1以房養(yǎng)老模式的含義
以房養(yǎng)老模式,是指以產(chǎn)權(quán)獨(dú)立的房產(chǎn)為標(biāo)的,在不必出售房產(chǎn)所有權(quán)和繼續(xù)保留住房使用權(quán)的前提下,以中低收入老年人為對(duì)象,將其手中持有的房產(chǎn)以反抵押的形式向保險(xiǎn)公司辦理住房養(yǎng)老保險(xiǎn),再由保險(xiǎn)公司通過年金支付形式,每一期向投保人支付養(yǎng)老金,從而解決養(yǎng)老問題的一種養(yǎng)老模式。
2.2以房養(yǎng)老模式的特征
（1）投保人資格規(guī)定。目前不同國家對(duì)投保人的資格都有一定的限定：在美國,只有60歲以上且收入水平低于貧困標(biāo)準(zhǔn)的老年人才有資格申請(qǐng)這種模式;在日本,只有62歲以上,收入水平低于貧困線的無子女的老年人才有資格申請(qǐng);在新加坡、英國等也有不同的要求。
（2）完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)。在美國由聯(lián)邦全國抵押協(xié)會(huì)、政府全國抵押協(xié)會(huì)、聯(lián)邦住房貸款抵押公司共同組成房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng),與聯(lián)邦住房管理局和聯(lián)邦儲(chǔ)蓄等政府機(jī)構(gòu)提供的擔(dān)保體系共同保證“以房養(yǎng)老”模式的低風(fēng)險(xiǎn)和高回報(bào)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的流動(dòng)性強(qiáng)是這種模式在美國盛行的重要原因之一。
（3）保險(xiǎn)公司的配合。保險(xiǎn)公司作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下新興的金融機(jī)構(gòu),作為“以房養(yǎng)老”模式中重要的經(jīng)濟(jì)主體, 可以發(fā)揮其自身獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)深化改革、創(chuàng)新經(jīng)營,將保險(xiǎn)資金用于配合住房養(yǎng)老保險(xiǎn),實(shí)現(xiàn)新的投資渠道,提高經(jīng)濟(jì)效益。
（4）政策和法規(guī)環(huán)境的保障。“以房養(yǎng)老”模式的實(shí)施涉及資產(chǎn)評(píng)估、保險(xiǎn)公司、社會(huì)養(yǎng)老保障等諸多主體,運(yùn)行機(jī)制和具體操作復(fù)雜繁瑣,需要制定出相關(guān)政策和法律法規(guī)來約束市場(chǎng)秩序。因此,一個(gè)國家法規(guī)環(huán)境的狀況也直接關(guān)系到“以房養(yǎng)老”模式的正常運(yùn)行。
3以房養(yǎng)老模式在我國的可行性分析
3.1傳統(tǒng)文化差異是巨大阻力
我國傳統(tǒng)的養(yǎng)老模式是養(yǎng)兒防老、家庭養(yǎng)老。隨著城市化水平的不斷提高,許多城鎮(zhèn)也普遍采用社會(huì)統(tǒng)籌養(yǎng)老和單位養(yǎng)老,儲(chǔ)蓄存款、商業(yè)保險(xiǎn)和依靠政府最低生活保障等方式來養(yǎng)老。由于獨(dú)生子女政策的實(shí)行,“四二一”家庭結(jié)構(gòu)在城鎮(zhèn)已經(jīng)成為主流,四位父母給成家的兒女留下兩套住房,而與此同時(shí),其養(yǎng)老問題也成為了兒女們沉重的負(fù)擔(dān)。 “以房養(yǎng)老”模式的實(shí)施,意味著兒女們將不再有老人房產(chǎn)的繼承權(quán),中國傳統(tǒng)的養(yǎng)老方式被打破,老人與兒女之間的代溝將不可避免的出現(xiàn)。因此,基于我國現(xiàn)實(shí)國情上的傳統(tǒng)思想文化差異是“以房養(yǎng)老”模式面臨的一道不可逾越的鴻溝。
3.2房?jī)r(jià)走勢(shì)未料阻礙模式推行
近幾年來,我國房地產(chǎn)投資規(guī)模不斷擴(kuò)大、房?jī)r(jià)猛增,成為社會(huì)投資的熱點(diǎn)。與此同時(shí),房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)也不斷加大,房地產(chǎn)開發(fā)融資結(jié)構(gòu)中仍有50%來源于銀行貸款。有關(guān)數(shù)據(jù)表明:截至2005年末不良貸款余額已達(dá)1093億元,房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)集中于銀行系統(tǒng)的問題成為隱患。據(jù)統(tǒng)計(jì),今年6月份,我國70個(gè)城市房屋銷售價(jià)格同比上漲7.1%,漲幅較5月高了0.7個(gè)百分點(diǎn)。其中,深圳、北京等城市上漲較快,深圳已連續(xù)17個(gè)月同比漲幅超過10%,其中2007年6月達(dá)15.9%;北京已連續(xù)14個(gè)月同比漲幅超過8%,其中2007年6月達(dá)9.5%。房?jī)r(jià)的變動(dòng)為房產(chǎn)評(píng)估工作增加了難度,阻礙了模式的順利推行。
3.3我國農(nóng)村人口比例大是現(xiàn)實(shí)國情
國家統(tǒng)計(jì)局2007年9月26號(hào)的報(bào)告《從十六大到十七大經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展回顧系列報(bào)告之七:城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)全面協(xié)調(diào)發(fā)展》指出:黨的十六大以來,我國城市規(guī)模不斷擴(kuò)大,城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)力明顯增強(qiáng)。2006年,全國城鎮(zhèn)人口達(dá)5.77億,城鎮(zhèn)化水平達(dá)43.92%,預(yù)計(jì)到2015年城鎮(zhèn)人口將達(dá)到8億。就目前而言,我國仍然是農(nóng)村人口居多的發(fā)展中國家,人們受地域環(huán)境及宗法觀念的束縛、受教育程度不高、對(duì)新事物的認(rèn)知能力差,使得 “以房養(yǎng)老”模式缺乏賴以生存的廣闊空間。
3.4政府扶持不足不利于模式實(shí)施
“以房養(yǎng)老”模式是一項(xiàng)創(chuàng)新的養(yǎng)老模式,社會(huì)效益明顯,對(duì)養(yǎng)老事業(yè)的發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定有積極的推動(dòng)作用,其在推行過程中存在在種種阻力和風(fēng)險(xiǎn)。模式運(yùn)作過程中周期長(zhǎng)、涉及面廣、不確定因素多,政府應(yīng)當(dāng)積極介入、主動(dòng)宣傳、加大扶持力度。同時(shí),應(yīng)當(dāng)制定相關(guān)法律法規(guī)、嚴(yán)格進(jìn)行監(jiān)管、規(guī)范市場(chǎng)秩序。
3.5我國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)正處改革階段
房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度是國家法定制度,在房地產(chǎn)買賣、抵押、房屋捭補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)確定等方面發(fā)揮著重要作用。 目前，我國共有房地產(chǎn)估價(jià)師3.5萬人，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)3500家，全行業(yè)從業(yè)人員25萬人。針對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)存在的給 “回扣”、迎合委托人要求出具不實(shí)估價(jià)報(bào)告、轉(zhuǎn)借資質(zhì)等突出問題，建設(shè)部先后出臺(tái)了部門規(guī)章《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》和《注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法》，下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)監(jiān)管有關(guān)問題的通知》(建住房〔2006〕294號(hào))，初步確立了政府監(jiān)管、行業(yè)自律和社會(huì)監(jiān)督相結(jié)合的行業(yè)管理模式。房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)監(jiān)管制度日趨完善，對(duì)規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價(jià)師行為，維護(hù)房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)秩序，保障房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)當(dāng)事人合法權(quán)益和“以房養(yǎng)老”模式的順利推行將發(fā)揮重要作用。
4結(jié)語
雖然“以房養(yǎng)老”模式在我國的推行還存在一系列的問題,但其作為一種新型養(yǎng)老模式并參考國外推行該模式的經(jīng)驗(yàn),也帶給了我們?cè)S多新的思考。能夠推行“以房養(yǎng)老”模式的國家,無一例外都是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、法制健全、國民信用度高的國家,基于上述可行性分析, “以房養(yǎng)老”模式在我國還有很長(zhǎng)的路要走。
參考文獻(xiàn)
［1］威廉姆.B.布魯格曼,杰夫瑞.D.費(fèi)雪［美］.房地產(chǎn)金融與投資(第十版) ［M］.大連:東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社,2002.
［2］柴效武.一種以房養(yǎng)老的貸款方式:住房反抵押貸款［J］.金融教學(xué)與研究，2004,(3).
文章編號(hào)：2095-4085（2015）03-0095-02
房地產(chǎn)估價(jià)是指專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)人員，根據(jù)特定的估價(jià)目的，遵循公認(rèn)的估價(jià)原則，按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r(jià)程序，運(yùn)用科學(xué)估價(jià)方法，對(duì)估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值進(jìn)行估算和判定的活動(dòng)。我國目前房地產(chǎn)估價(jià)師都是經(jīng)過全國統(tǒng)一考試，取得產(chǎn)地估價(jià)師《執(zhí)業(yè)資格證書》并注冊(cè)登記后才從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的。可見我國對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)方面的重視，對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的市場(chǎng)比較法研究對(duì)我國的房地產(chǎn)發(fā)展具有重大意義。
1 我國現(xiàn)今房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀
我國的房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)在近十年里都在健康發(fā)展著，這是無數(shù)的國家房地產(chǎn)主管部門和房地產(chǎn)估價(jià)師們所共同創(chuàng)造的。其成果突出表現(xiàn)在多方面，主要有下面幾方面：
（1）制定了有關(guān)房地產(chǎn)評(píng)估的法律規(guī)章。
（2）確立了房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)資格證制度
（3）制訂了有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)規(guī)范
（4）形成了良好的房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)和房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)
（5）擴(kuò)大了房地產(chǎn)估價(jià)的服務(wù)領(lǐng)域
2 我國房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)中存在的主要問題
房地產(chǎn)行業(yè)是影響我國現(xiàn)今經(jīng)濟(jì)技術(shù)發(fā)展的重要行業(yè)之一，我國現(xiàn)今房地產(chǎn)行業(yè)也存在一些問題。
2.1 房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)產(chǎn)權(quán)不明晰
房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的產(chǎn)權(quán)問題主要表現(xiàn)在：第一，估價(jià)人員的人事關(guān)系在委托到當(dāng)?shù)厝瞬沤涣髦行牡倪^程中人事合同的認(rèn)定不夠規(guī)范。第二，估價(jià)人員沒有真正獨(dú)立，還在原來的主管部門任職。第三，估價(jià)機(jī)構(gòu)的主要業(yè)務(wù)源還是原主管部門。第四，由于估價(jià)機(jī)構(gòu)與主管人員之間存在多年的同事或者上下級(jí)關(guān)系，估價(jià)師在工作中難免會(huì)對(duì)其給予照顧。
2.2 行業(yè)的法制建設(shè)落后
中國現(xiàn)今還沒有類似于已有的《律師法》和《注冊(cè)會(huì)計(jì)師法》之類的《估價(jià)師法》。雖然我國現(xiàn)在已經(jīng)根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)發(fā)展的要求，制定出了一些規(guī)章制度，初步形成了房地產(chǎn)估價(jià)法律法規(guī)體系，但是還仍然缺失有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)的各項(xiàng)法律、法規(guī)和規(guī)章制度。
2. 3 估價(jià)人員的整體素質(zhì)不高，不能滿足行業(yè)的發(fā)展需求
我國現(xiàn)今的估價(jià)師考核幾乎只是注重理論方面的考核及學(xué)歷高低，因此，我國現(xiàn)今通過考試的人大部分是大學(xué)畢業(yè)生，其工作經(jīng)歷幾乎為零。而許多擁有豐富經(jīng)驗(yàn)的多年從事評(píng)估事業(yè)的人卻由于欠缺理論知識(shí)而通不過考試。除此之外，估價(jià)師的再教育嚴(yán)重缺乏，以至于不能滿足行業(yè)發(fā)展需要。隨著我國經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估的要求也不斷的增加，因此，估價(jià)師需要定期接受專業(yè)知識(shí)的培訓(xùn)，積極學(xué)習(xí)國內(nèi)外的先進(jìn)技術(shù)，使得其技術(shù)能滿足行業(yè)的發(fā)展需要。
3 房地產(chǎn)估價(jià)的市場(chǎng)比較法
在我國長(zhǎng)期的房地產(chǎn)估價(jià)發(fā)展中，市場(chǎng)比較法是最主要、最常用也是最重要的方法。隨著市場(chǎng)比較法的理論探索與實(shí)踐應(yīng)用，市場(chǎng)比較法也在逐漸完善。
市場(chǎng)比較法是指將估價(jià)對(duì)象與估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚源斯浪愎纼r(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。這是一種技術(shù)上成熟、比較貼切實(shí)際的估價(jià)方法。其原理主要是替代原理，將替代原理作用于房地產(chǎn)市場(chǎng)，表現(xiàn)為效用相同、條件相近的房產(chǎn)價(jià)格總是相互牽引、趨于一致的。最常用的估價(jià)公式是：估價(jià)對(duì)象價(jià)格一可比實(shí)例價(jià)格*交易情況調(diào)整系數(shù)*交易日期調(diào)整系數(shù)*房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)。當(dāng)然，房地產(chǎn)估價(jià)師僅僅運(yùn)用這些公式是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，其要想在估價(jià)過程中充分運(yùn)用市場(chǎng)比較法，需要注意以下幾點(diǎn)：
3.1 選取可比實(shí)例
雖然在進(jìn)行實(shí)例選取時(shí)，沒有充足的房地產(chǎn)交易案例供選擇。但是，房地產(chǎn)估價(jià)師在選取可比的實(shí)例時(shí)，可供選擇的案例還是多多益善，原則上選取的案例要與估價(jià)對(duì)象盡可能接近，越接近越好。由于房地產(chǎn)行業(yè)的不確定性，在選取案例時(shí)，可以通過一些因素來參考，比如時(shí)間因素，一般情況下估價(jià)點(diǎn)相差一年以上的不宜采用。其次，在確定案例的相似度時(shí)，房地產(chǎn)估價(jià)員不應(yīng)該加入太多的主觀因素而根據(jù)自己的個(gè)人經(jīng)驗(yàn)來選取，這會(huì)嚴(yán)重影響估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確度。
3.2 調(diào)整修正系數(shù)和調(diào)整系數(shù)的傾向性
在估價(jià)實(shí)務(wù)中，由于交易情況價(jià)格影響修正、交易日期價(jià)格影響一般估價(jià)師習(xí)慣采用的數(shù)學(xué)公式或模型加以量化的方法難以判斷。這就要求房地產(chǎn)估價(jià)師通過其專業(yè)分析和判斷來確定，從而進(jìn)行傾向性選取修正系數(shù)和調(diào)整系數(shù)，對(duì)估價(jià)結(jié)果進(jìn)行人為主導(dǎo)和操控。
3.3 對(duì)可比實(shí)例缺乏調(diào)查
現(xiàn)今的房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)由于缺乏可比實(shí)例的充分調(diào)查，造成了市場(chǎng)比較法中房地產(chǎn)狀況調(diào)整在很大程度上就難了很多。為了解決這個(gè)情況，在實(shí)際的房地產(chǎn)估價(jià)中應(yīng)該要充分了解市場(chǎng)，比如做市場(chǎng)調(diào)查等。除此之外，還應(yīng)該注意交易案例市場(chǎng)化、調(diào)整項(xiàng)目缺失等問題，在房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)該要綜合考慮上述問題，在實(shí)際的估價(jià)過程中，盡可能地做出準(zhǔn)確的估價(jià)。
4 結(jié)論
我國經(jīng)濟(jì)科技都在競(jìng)爭(zhēng)中快速發(fā)展著。房地產(chǎn)行業(yè)也應(yīng)該對(duì)我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出貢獻(xiàn)，這對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)工作又提出了更高的要求。為了提高房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)水平，房地產(chǎn)估價(jià)的市場(chǎng)比較法是其中非常關(guān)鍵的方法。希望在未來，我國的房地產(chǎn)行業(yè)能夠發(fā)展的更加迅速，房地產(chǎn)估價(jià)工作能夠更加有效率。
參考文獻(xiàn)：
P鍵詞： 房地產(chǎn)；估價(jià)；信用體系；內(nèi)容；問題；對(duì)策
Key words： real estate；evaluate；credit system；content；problem；measure
中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-4311（2017）10-0237-04
0 引言
誠信乃房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)存在之根本。目前，我國的房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)在誠信制度方面還有一定的欠缺，這對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展造成了一定的阻礙。因此，本文旨在通過加強(qiáng)我國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)信用體系的建立，有效地推動(dòng)我國房地產(chǎn)事業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展，為國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展做貢獻(xiàn)。
1 房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)信用體系建設(shè)現(xiàn)狀與存在問題
進(jìn)入到二十一世紀(jì)后，我國的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展呈現(xiàn)出一派繁榮的景象，這也進(jìn)一步推動(dòng)了房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的快速發(fā)展。我國的房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)一直處在政府部門的主要管轄下，從宏觀上能對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)起到一定的促進(jìn)作用，但是結(jié)合社會(huì)整體的經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)態(tài)，處在政府部門統(tǒng)籌下的房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)在其發(fā)展上也受到了一定的限制。我國的房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)在近十年的蓬勃發(fā)展中已經(jīng)建立起了一系列相關(guān)的法律法規(guī)，相應(yīng)的職業(yè)資格制度也在不斷的更新和完善，其業(yè)務(wù)范圍也是在不斷擴(kuò)展。另外，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，誠信經(jīng)濟(jì)的概念已經(jīng)深入到每一個(gè)經(jīng)營的環(huán)節(jié)中，像房地產(chǎn)這種涉及范圍廣泛，涉及的資金龐大的行業(yè)更是應(yīng)該將誠信的理念貫徹到每一個(gè)經(jīng)營環(huán)節(jié)中，因此，信用體系的創(chuàng)建和完善在房地產(chǎn)行業(yè)中顯得尤為重要。但是，房地產(chǎn)行業(yè)目前的發(fā)展情況就是市場(chǎng)規(guī)范不到位，信用體系不健全，還存在欺瞞消費(fèi)者，侵害消費(fèi)者合法權(quán)益的現(xiàn)象。2006年，一份有關(guān)于北京市房地行業(yè)的消費(fèi)者關(guān)于該行業(yè)誠信度問卷調(diào)查的結(jié)果顯示出只有百分之六的人對(duì)目前的房地產(chǎn)行業(yè)的誠信度較為滿意的，而超過半成的人認(rèn)為目前的房地產(chǎn)行業(yè)的誠信度很低，經(jīng)過了十年的發(fā)展，目前相關(guān)的消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的誠信度依舊不是很滿意。總的來說，目前我國的房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了很嚴(yán)重的信用危機(jī)，針對(duì)這種情況，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該及時(shí)地采取措施，建立起一套完整的信用體系，為促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展提供有效的保證。
目前，在房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)快速發(fā)展過程中，行業(yè)協(xié)會(huì)對(duì)于其健康發(fā)展十分重視，2005年協(xié)會(huì)第三屆理事會(huì)選舉后，提出了加強(qiáng)行業(yè)研究的設(shè)想，并做出相關(guān)數(shù)據(jù)調(diào)查。以上海為例，有估價(jià)資產(chǎn)的房地產(chǎn)估價(jià)公司共有一百余家，其中外地估價(jià)公司在上海開設(shè)的分支機(jī)構(gòu)有5家，一級(jí)估價(jià)結(jié)構(gòu)相對(duì)較多，與此同時(shí)，對(duì)上海八達(dá)、城市、國城等三個(gè)估價(jià)公司展開調(diào)查，從調(diào)查結(jié)果來看，受訪公司的平均員工30人，估價(jià)報(bào)告二千份，二級(jí)和三級(jí)估價(jià)公司差別相對(duì)較小。與此同時(shí)，房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的估價(jià)師占全國的10%，但是專職房地產(chǎn)估價(jià)師只有300名左右，數(shù)據(jù)調(diào)查結(jié)果顯示，大部分估價(jià)師出擁有此職業(yè)資格證之外，還有其他的資格證，估價(jià)師的專業(yè)化水平和對(duì)行業(yè)的認(rèn)可度還有待提升。
其中絕大部分估價(jià)公司信息建設(shè)投入明顯不足，信用體系不完善，所以，主要通過公司高層的人際關(guān)系進(jìn)行客戶維護(hù)，與此同時(shí)，其中僅有百分之25%的估價(jià)公司成立的專門的客服部門提高其信用度，此外，其中95%的估價(jià)公司由估價(jià)師自己尋找所學(xué)資料，所以其服務(wù)質(zhì)量和專業(yè)水平仍有待提高，設(shè)立研究部門手機(jī)市場(chǎng)資料的估價(jià)公司進(jìn)展25%，自身研究能力相對(duì)較弱，嚴(yán)重阻礙了房地產(chǎn)股價(jià)行業(yè)信用體系的構(gòu)建和完善。
2 國外房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)信用體系建設(shè)經(jīng)驗(yàn)與借鑒
信用體系的成熟度很大程度上可以對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定和發(fā)展起到促進(jìn)作用。分析國內(nèi)外信用體系的建立成果，我們不難發(fā)現(xiàn)發(fā)達(dá)國家都是具有較為完善的信用系統(tǒng)的，而我國的信用體系的建立起步晚，發(fā)展慢，較發(fā)達(dá)國家還有很長(zhǎng)的一段距離要走。
2.1 國外信用體系的分析
就國外的房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)信用體系建設(shè)而言，以美國為代表的發(fā)達(dá)國家都具有一套完整的信用系統(tǒng)，主要由信用管理體系以及與之對(duì)應(yīng)的法律體系和信用服務(wù)公司組成。到目前為止，這些發(fā)達(dá)國家的信用體系體現(xiàn)出來了以下特點(diǎn)：
2.1.1 有效的法律保障和監(jiān)管機(jī)制
一些發(fā)達(dá)國家的信用體系發(fā)展歷史長(zhǎng)達(dá)數(shù)百年，因此，發(fā)展到現(xiàn)在，相關(guān)的管理政策和法律政策都得到了完善，例如，美國針對(duì)于市場(chǎng)信用體系頒布的法律政策接近20部，相應(yīng)的管理手段和有關(guān)的政策也是不停的在更新和發(fā)展。
另外，國外一些發(fā)達(dá)國家對(duì)信用體系的監(jiān)管是采用政府和相關(guān)的協(xié)會(huì)共同協(xié)助來完成的，這樣的監(jiān)管手段能有效的結(jié)合二者在信用體系建設(shè)過程中發(fā)現(xiàn)的問題，政府部門起主要的監(jiān)管作用，行業(yè)協(xié)會(huì)根據(jù)行業(yè)的特點(diǎn)在政府部門和行業(yè)企業(yè)中起到樞紐的作用，綜合的從國家發(fā)展和民生建設(shè)兩方面來監(jiān)督和管理市場(chǎng)信用體系的建設(shè)和發(fā)展。并且，一些發(fā)達(dá)國家的政務(wù)信息是公開透明的，這種透明的監(jiān)管制度也能更好地督促社會(huì)信用體制的建設(shè)和發(fā)展。
2.1.2 很強(qiáng)的市場(chǎng)信用意識(shí)
除了有效的法律監(jiān)管手段之外，國外發(fā)達(dá)國家對(duì)于信用體系中涉及的信用服務(wù)機(jī)構(gòu)和征信公司都采取了有效的管理政策，能對(duì)信用信息的采集、分類和更新起到很好的督促作用，同時(shí)還能有效地促進(jìn)信用產(chǎn)品生產(chǎn)和改革創(chuàng)新。此外，發(fā)達(dá)國家的政府部門對(duì)于采集到的信用信息會(huì)進(jìn)行分析管理，對(duì)于信用記錄較為差勁的企業(yè)和個(gè)人都會(huì)采取相應(yīng)的制約手段，用以限制其在生活和工作中的信用消費(fèi)行為。又因?yàn)檎餍殴_透明化，在這種背景中，一些公司在選擇服務(wù)和合作對(duì)象時(shí)，會(huì)將信用記錄差的公司和個(gè)人排除在外。因此，發(fā)達(dá)國家市場(chǎng)主體都會(huì)具有很強(qiáng)的信用在這種執(zhí)行政策下，國家的市場(chǎng)主體部分都會(huì)自覺的形成很強(qiáng)的信用意識(shí)，這對(duì)信用體系的建設(shè)和管理有很大的促進(jìn)作用。
2.1.3 嚴(yán)厲的懲罰制度
任何體系的建立和形成都離不開嚴(yán)明的獎(jiǎng)懲制度，一些國家針對(duì)失信行為建立的懲罰制度也是信用體系的重要組成部分。例如，美國對(duì)于企業(yè)和個(gè)人的失信行為有著非常明確的懲罰機(jī)制，不僅將失信的內(nèi)容擴(kuò)大和公開化，更是將其失信的行為永久記錄在案，除此之外，還會(huì)進(jìn)行相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)和勞動(dòng)處罰，對(duì)一些出現(xiàn)嚴(yán)重失信行為的公司和個(gè)人將會(huì)直接取締其營業(yè)資格，使其付出慘痛的代價(jià)。通過建立這種懲罰制度，可以有效地促使企業(yè)和個(gè)人形成良好的誠心習(xí)慣，以保證信用體系能健康的發(fā)展。
2.1.4 完善的信用體系
在國外，其房地產(chǎn)評(píng)估信用體系相對(duì)完善，就目前其發(fā)展?fàn)顩r來講，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過我國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的發(fā)展水平，同時(shí)，在國外，包括美國、英國等國家在內(nèi)的發(fā)達(dá)國家，其房地產(chǎn)估價(jià)信用體系構(gòu)建過程中主要傾向于估價(jià)的技術(shù)路線的研究，同時(shí)也包括對(duì)估價(jià)工具的重視，此外，這些國家在構(gòu)建房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)信用體系過程中，更加側(cè)重于估價(jià)實(shí)踐的效率和公平，因此建立了較為完善的信用體系，企業(yè)信用通常包括五個(gè)方面的基本要素，其中涉及到企業(yè)品格、能力、資本、擔(dān)保、環(huán)境。在財(cái)富全球100強(qiáng)企業(yè)中有一半以上被稱之為誠信企業(yè)，其信用體系相對(duì)完善，誠信是其企業(yè)文化的重要組成部分。
2.1.5 專業(yè)組織的創(chuàng)建
英國皇家特許測(cè)量時(shí)協(xié)會(huì)目前是一個(gè)全球性的專業(yè)組織，主要以維護(hù)公共利益為目的，并以此代表、規(guī)范、推廣特許測(cè)量師這一職業(yè)。1881年學(xué)會(huì)被允許皇家注冊(cè)，名稱至今。一百多年來，英國皇家特許測(cè)量時(shí)協(xié)會(huì)與很多相似道德組織合并，不斷發(fā)展，直接帶動(dòng)了其房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。
2.2 國內(nèi)信用體系
對(duì)比國外房地產(chǎn)市場(chǎng)擁有的一套完善的信用體系，我國在這方面的建設(shè)還存在很大的不足，具體來講有以下幾個(gè)方面：
2.2.1 法律制度和監(jiān)管職責(zé)不完善
由上面的介紹我們不難看出，國外的信用體系在建設(shè)的過程中都注重法律制度的規(guī)范性。相比較之下，在我國，與信用體系相關(guān)的法律規(guī)范倒是存在一些，但是真正的完全是以信用體系作為主要內(nèi)容的法律規(guī)范一個(gè)也沒有。另外，我國的房地產(chǎn)信用體系是在政府部門單獨(dú)的監(jiān)管下實(shí)施的，相比較國外的政府部門和行業(yè)協(xié)會(huì)共同監(jiān)管，我國的這種監(jiān)管情況沒有充分的發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)的作用，很容易因?yàn)槠嫘远霈F(xiàn)一些紕漏，在這種情況下，我國的信用體系建設(shè)必會(huì)受到很大的阻礙。
2.2.2 信息公_程度不夠，市場(chǎng)信用意識(shí)不夠強(qiáng)烈
對(duì)比國外的政務(wù)信息公開透明化來說，我國在信息公開方面還存在很大的不足。我國對(duì)于企業(yè)和個(gè)人的失信行為不會(huì)將其公之于眾，導(dǎo)致行業(yè)部門在經(jīng)營的過程中不會(huì)強(qiáng)烈的約束自己的行為，對(duì)于一些失信行為也不會(huì)給與足夠的重視，最終呈現(xiàn)出來的就是行業(yè)經(jīng)營過程中信用意識(shí)不強(qiáng)烈，因此出現(xiàn)了很多經(jīng)濟(jì)和合同糾紛。
2.2.3 缺乏明確的獎(jiǎng)懲制度
我國的關(guān)于房地產(chǎn)信用體系的建設(shè)過程中缺乏對(duì)失信行為的懲罰行為，對(duì)比國外對(duì)失信行為的嚴(yán)厲懲罰而言，國內(nèi)的信用體系似乎缺乏對(duì)失信行為的明確定義和管理。也沒有像發(fā)達(dá)國家一樣，對(duì)社會(huì)群體和個(gè)人的失信行為登記在案，更沒有將其擴(kuò)大化和嚴(yán)肅化。另外，在對(duì)失信行為的經(jīng)濟(jì)和勞動(dòng)懲罰中，也沒有明確的懲罰機(jī)制，其懲罰力度也是一般，最終出現(xiàn)的結(jié)果就是失信行為在行業(yè)內(nèi)部惡性循環(huán)。
3 體系框架
對(duì)于我國目前的房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)而言，綜合考慮房地產(chǎn)行業(yè)和國家市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，針對(duì)其信用體系的整體框架而言，具體來講應(yīng)該包括以下幾個(gè)部分：
3.1 主要內(nèi)容
房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的信用體系在建立之初就應(yīng)該明確其涉及的主體對(duì)象，提供估價(jià)服務(wù)的房地產(chǎn)建設(shè)公司、中介公司等，提供監(jiān)督管理的政府職能部門，以及相應(yīng)的從業(yè)人員和服務(wù)對(duì)象。另外一個(gè)不可或缺的就是支持房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)信用體系的法律和法規(guī)，任何一個(gè)體系的完善都離不開法律制度的支持和保護(hù)，因此，建立一套與之相關(guān)的法律和法規(guī)，有效的針對(duì)失信行為給與相應(yīng)的法律處分，在信用體系實(shí)施的過程中作為其后盾的存在，能有效地促進(jìn)信用體系的改革和發(fā)展。
3.2 運(yùn)行過程
房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的信用體系建立完成后，應(yīng)該怎么運(yùn)行就變得十分的重要了。首先要說的就是該體系的執(zhí)行方式了。體系建立完成，明確了主體對(duì)象之后必須確定信用體系的實(shí)施方式，按我國現(xiàn)有的發(fā)展模式來看，我們應(yīng)該借鑒國外成功的經(jīng)驗(yàn)，將信用體系的監(jiān)控主題由原來的政府部門主管改變成為政府部門和相應(yīng)的房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)協(xié)會(huì)公共監(jiān)督管理，該行業(yè)涉及的群體和個(gè)人應(yīng)該嚴(yán)格按照體系的要求展開工作內(nèi)容，做到令行禁止。
當(dāng)信用體系成功運(yùn)行起來后，就應(yīng)該嚴(yán)格的按要求執(zhí)行，一旦出現(xiàn)不按要求執(zhí)行的，又有違反法律法規(guī)的行為時(shí)，相應(yīng)的懲罰制度就顯得尤為重要。因此，整個(gè)體系的框架結(jié)構(gòu)中應(yīng)該留出一部分作為針對(duì)失信行為實(shí)行的懲罰制度，通過在體系的運(yùn)行過程中實(shí)行對(duì)失信行為不同程度的懲罰來約束該行業(yè)相關(guān)人員的失信行為。
與此同時(shí)，還要著重發(fā)揮政府在此過程中的相關(guān)職能，其中包括監(jiān)督、抽查和審核等監(jiān)管機(jī)制，眾所周知，在經(jīng)濟(jì)生活中，信用可以發(fā)揮制度規(guī)范作用，但是在此過程中，必須滿足一下幾個(gè)條件，其一，市場(chǎng)中的行為主體更加傾向于關(guān)注長(zhǎng)期利益，其二，構(gòu)建暢通的信息渠道，最后是行為主體認(rèn)識(shí)到不誠信行為會(huì)受到相應(yīng)處罰，基于此，政府需要不斷加強(qiáng)監(jiān)督和引導(dǎo)，針對(duì)估價(jià)行業(yè)發(fā)展過程中的失信行為進(jìn)行相關(guān)處罰條例的頒布和實(shí)施，并進(jìn)行適當(dāng)監(jiān)管和抽查，避免法律漏洞帶來的信用缺失。
房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)在構(gòu)建信用體系過程中，大體可以針對(duì)以下幾個(gè)方向，建立信用管理制形象。其中信用建設(shè)的基礎(chǔ)是信用管理制度的構(gòu)建，其中不僅包括估價(jià)機(jī)構(gòu)誠信檔案制度，同時(shí)也包括房地產(chǎn)股價(jià)行業(yè)從業(yè)人員的職業(yè)道德守則以及政府的信用監(jiān)督，從而使不守信的估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)收到相應(yīng)的懲戒，從而引領(lǐng)整個(gè)股價(jià)行業(yè)的健康良性發(fā)展，并保障守信的估價(jià)師以及估計(jì)機(jī)構(gòu)收到相應(yīng)鼓勵(lì)和褒獎(jiǎng)，從而帶動(dòng)良性風(fēng)氣的樹立和形成。
房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)信用體系的構(gòu)建還應(yīng)該自身行業(yè)的自律和不斷規(guī)范化，在此過程中，可以加大自身企業(yè)信用宣傳，樹立企業(yè)信用形象，并在此過程中，不斷提高自身的服務(wù)水平和信用程度，提高服務(wù)質(zhì)量的同時(shí)，形成帶有自身準(zhǔn)則的信用服務(wù)意識(shí)，總而促進(jìn)估價(jià)行業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)信用體系的構(gòu)建不僅是為了提高股價(jià)是自身的道德準(zhǔn)則和職業(yè)素養(yǎng)，同時(shí)也是為了將房地產(chǎn)股價(jià)行業(yè)發(fā)展成為一個(gè)經(jīng)濟(jì)所需、社會(huì)所歡迎和認(rèn)可、群眾所支持和尊重的健康行業(yè)。
4 評(píng)價(jià)體系的機(jī)制
社會(huì)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)上的誠信問題日益嚴(yán)重，雖然信用體系建立已經(jīng)有一段時(shí)間了，但是相應(yīng)的評(píng)價(jià)機(jī)制還未成型，特別是房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的評(píng)價(jià)機(jī)制，幾乎還處在零起步的位置。因此，針對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)存在的評(píng)價(jià)機(jī)制空白的問題，建立有效的評(píng)價(jià)體系機(jī)制變得極其重要。通過分析目前存在于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中其他各行業(yè)中的誠信評(píng)價(jià)機(jī)制，結(jié)合國外一些較為成功的誠信評(píng)價(jià)機(jī)制的建立過程，我國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的誠信評(píng)價(jià)機(jī)制的建立應(yīng)該由以下幾個(gè)部分組成：
4.1 企業(yè)素質(zhì)
企業(yè)自身的素質(zhì)從很大程度上可以決定企業(yè)完成業(yè)務(wù)的能力，也能對(duì)企業(yè)的誠信度產(chǎn)生很大的影響。企業(yè)自身的素質(zhì)主要由企業(yè)資質(zhì)、注冊(cè)資金、從業(yè)時(shí)間以及企業(yè)內(nèi)部員工的數(shù)量這四個(gè)部分組成。這四個(gè)部分中，企業(yè)資質(zhì)等級(jí)越高，相關(guān)的管理機(jī)制也就越完善，注冊(cè)資金的金額越大，其承擔(dān)的失信風(fēng)險(xiǎn)也就越高，而從業(yè)時(shí)間越長(zhǎng)也就意味著企業(yè)的誠信度結(jié)較高，最后的員工數(shù)量就可以顯示出企業(yè)規(guī)模，對(duì)這四部分進(jìn)行綜合的評(píng)價(jià)就能大致上確定該企業(yè)在誠信評(píng)價(jià)中是否占據(jù)優(yōu)勢(shì)。
4.2 員工素質(zhì)
評(píng)價(jià)體系機(jī)制中，納入對(duì)員工素質(zhì)的綜合分析，主要的分析內(nèi)容包括了對(duì)員工的學(xué)歷以及考取的專業(yè)資格以及業(yè)務(wù)能力，通過這些分析可以看出與房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)相關(guān)的管理和從業(yè)人員的專業(yè)知識(shí)技能和業(yè)務(wù)能力是否具有較高的水平。這也是反應(yīng)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)誠信度的一個(gè)重要的因素。
4.3 經(jīng)營能力
經(jīng)營能力指的是房地產(chǎn)估價(jià)企業(yè)展開的有關(guān)于估價(jià)行為的經(jīng)營方式和取得的成果。經(jīng)營能力很大程度上是與該公司的業(yè)務(wù)收入掛鉤的，一個(gè)擁有良好經(jīng)營能力的企業(yè)必定也具有很強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。因此，將企業(yè)的經(jīng)營能力納入評(píng)價(jià)體系機(jī)制的內(nèi)容中能有效地提高企業(yè)的誠信度，促進(jìn)企業(yè)更好的發(fā)展。
4.4 信用記錄
作為評(píng)價(jià)企業(yè)誠信體系的幾個(gè)機(jī)制，有關(guān)于企業(yè)的信用記錄是不能缺少的。信用記錄能夠反映出該企業(yè)在經(jīng)營的過程中接受的來自外界，包括了政府部門、同行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)者以及客戶群的信用反饋。通過一套完整的信用管理檔案，我們可以很好的對(duì)企業(yè)的誠信水平做出評(píng)價(jià)，從而更好地實(shí)現(xiàn)對(duì)企業(yè)信用的督促。
5 完善房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)信用體系建設(shè)的對(duì)策
針對(duì)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的信用缺失和相關(guān)監(jiān)督制度不夠完善的情況，在此提出以下幾點(diǎn)建議：
5.1 完善監(jiān)督制度
完善房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的監(jiān)督制度主要就是提高國家和行業(yè)協(xié)會(huì)的監(jiān)控能力，國家應(yīng)針對(duì)目前房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)存在的問題提出與之相對(duì)應(yīng)的法律條文，對(duì)于細(xì)節(jié)部分也應(yīng)該更加完善和充足，從法律根本上杜絕房地產(chǎn)企業(yè)的僥幸心理。另外，有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)該有針對(duì)性的對(duì)行業(yè)內(nèi)部的違法亂紀(jì)現(xiàn)象制定相應(yīng)的行業(yè)規(guī)則，保證房地產(chǎn)行業(yè)的正規(guī)經(jīng)營。
5.2 提高企業(yè)自身的素養(yǎng)
房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)存在的一些問題從根本上來說與企業(yè)自身的素質(zhì)文化有很大的關(guān)系，從企業(yè)內(nèi)部的企業(yè)文化，到專業(yè)知識(shí)技能的培訓(xùn)，再到員工的職業(yè)素養(yǎng)，各方面都對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的信用a生了影響，因此，從企業(yè)自身來說，創(chuàng)建企業(yè)文化知識(shí)，加大對(duì)職工素養(yǎng)的培訓(xùn)，提升企業(yè)整體的職業(yè)素養(yǎng)很有必要。
5.3 消費(fèi)者及時(shí)的監(jiān)督舉報(bào)
任何一個(gè)行業(yè)，其失信行為都會(huì)給消費(fèi)者造成一定的經(jīng)濟(jì)損失，針對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的失信行為，消費(fèi)者應(yīng)該持有冷靜客觀的態(tài)度，一發(fā)現(xiàn)任何違反誠信現(xiàn)象就應(yīng)該及時(shí)的舉報(bào)，堅(jiān)決不姑息任何有違信用體系建立的行為。相信通過消費(fèi)者的監(jiān)督一定能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)估價(jià)行業(yè)信用體系的建立起到促進(jìn)的作用。
6 結(jié)語
誠信是立人之本，也是一個(gè)行業(yè)存在于市場(chǎng)的根本所在。房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)信用體系的建立對(duì)于目前該行業(yè)的發(fā)展有著重要的作用，用一套完整的信用體系對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的服務(wù)行為進(jìn)行約束和規(guī)范，以保證我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
[1]姚郭亮.淺議房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展建議[J].房產(chǎn)探究，2012.
[2]魏凱.我國房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)存在的問題及對(duì)策[J].科技情報(bào)開發(fā)與經(jīng)濟(jì)，2010.
[3]徐亞紅.淺談房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)形勢(shì)及估價(jià)體系的完善[J]. 華東科技，2012.
[4]張炯，張敏莉.關(guān)于我國房地產(chǎn)信用體系建設(shè)的思考――美國信用制度借鑒[J].揚(yáng)州大學(xué)學(xué)報(bào)，2009.
[5]劉立群，胡金紅.我國房地產(chǎn)行業(yè)信用體系分析[J].吉林建筑工程學(xué)院學(xué)報(bào)，2007.
[6]竇艷杰.房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)誠信評(píng)價(jià)體系研究――兼論基于AHP-BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的誠信評(píng)價(jià)模型[J].天津商務(wù)職業(yè)學(xué)院學(xué)報(bào)，2015.
[7]鄭皓文.基于市場(chǎng)法的房地產(chǎn)評(píng)估指標(biāo)體系研究分析[D].西南財(cái)經(jīng)大學(xué)，2014.
