序論：好文章的創作是一個不斷探索和完善的過程，我們為您推薦十篇城中村改造優勢范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質，帶來更深刻的閱讀感受。

篇（1）

中圖分類號TN94 文獻標識碼A 文章編號 1674-6708（2012）73-0221-02

在農村區域，有線電視網絡的改造格局是沿襲了城鎮改造的模式和技術方案，主要是依照HFC+CMTS技術，并結合國家廣電總局的NGB電纜接入技術需求白皮書，來進行推進，在改造過程中，規劃要求遵循光機直帶的原則，放大器的使用率降低等。通過上述的改造方案，能夠有效地將光纜覆蓋農村小組等行政區域，光機直帶的優點是避免了電纜網絡的雙向調試、查噪，這對于后續網絡的維護和故障消除起到積極作用，并有利于在信息網絡化發展的時代下，農村區域的光纖入戶的實現[1]。

但是，上述的方案也存在不足之處，表現為農村區域的范圍廣，涉及到的行政村多，處于分散格局狀態來應用光機直帶方案，必然耗費更多的通信設備和器材，工作量也加大，直接造成了網絡雙向改造的成本。因此，這對于農村區域需要大量的基站和新通信設備來滿足區域需求，確實在現有的條件下存在一定的困難。

1有線電視網絡雙向改造的入網技術問題

為克服農村區域成本高、技術難等問題，我們逐步應用光分路器下放至二級交接箱的方案，采用這樣的辦法來控制主干光纜的占用。同時，應該加大對新技術的實驗與應用，拓展有線電視網絡雙向改造后的技術難題。

1.1 RFOG技術

RFOG技術針對HFC網絡基于DOCSIS標準的CMTS數據雙向傳輸方案，可以在基本不改變現有HFC雙向網絡構造的情況下，實現雙向網改造和新建FTTX接入網。在對農村進行有線電視網絡雙向改造中，CMTS技術要求在光站和反向光接收機這兩者之間建立一對一的反向通道，因此，在資源消耗方面，將極大地增加了光纖和反向光接收機的投入使用，相反，應用RFOG技術，可以保證在使用光分路器中，直接達到一臺反向光接收機對應接收多臺光站的反向信號，這樣一來的話，就能大大減少主干光纜及反向光接收機的占用。該技術應用到農村區域，有利于后續的維護和服務質量的保證。

1.2 EPON+EOC技術

EPON+EOC技術作為一項重要的技術，在國家廣電總局NGB電纜接入的技術目錄中，無論是城區還是農村區域的有線電視網絡雙向改造工程，均推薦使用該技術，與DOCSIS技術相比較而言，表現出的特點是：不用對HFC網絡架構進行大框架的變動和設計，于此同時，卻可以較好地提升寬帶的接入能力。因此，在農村應用該技術來完成雙向改造，可以增強數字電視、寬帶等信息服務的水平，能夠較好地滿足當前技術條件和后續發展的需求。相比較而言，若CMTS網絡設備在應用DOCSIS技術，則可能造成整個系統的昂貴費用，且無法難以提升接入能力。

2有線電視網絡雙向改造中工程管理的問題

2.1農村網改施工存在架空線路多、施工阻力大的問題

在有線電視網絡改造中，投入的成本因為通貨膨脹，市場上的物價上漲，勞動力的成本加大，推高了網絡改造的總成本，項目的盈利空間被擠壓，于此同時，也加大了項目完成的風險。因此，需要找到盈利的平衡點，促使網絡改造所有的參與方均有利益收獲，而需要通過項目的高效管理，通過成本控制和質量控制，提高施工效率，克服網絡改造中的困難，進一步實現目標，并獲取正常的利潤。

2.2有線電視網絡雙向改造中工程管理體系構建的問題

首先，通過年度招標的計劃，將全年的工程進行計劃和分解，選取的中標單位，能夠獲得施工標段，詳細和公開的工程項目數、投資規模和建設要求，促使施工單位能夠明確要求，招標內容和要求可以給施工單位信心，提前做好施工的準備，方便調配人力物力，制定可行的施工計劃和目標。通過年度招標和合同管理，有助于改造工程的質量保證，通過考核和激勵，來正向激勵施工單位爭取好的評價，并獲得更多的工程項目，實現一個雙贏的局面，推動農村有線電視網絡改造項目的目標實現；

其次，做好施工現場管理的有效指揮和安全施工。整個施工隊伍的管理需要在良好的管理體系下來實現，一是通過合理的人員安排來做好任務的下達，對于新進隊伍，需要通過專業技術人員的帶領和指導下來完成工作，對于良好的施工隊伍而言，人員技術和知識結構的搭配是高效、高質量完成任務的關鍵之一。二是通過合理的安排工作時間來跟進任務完成的進度。農村領域的作息時間規律和天氣變化的因素，均需要施工隊伍的認真分析和對待，避免夜間施工影響休息和不安全的施工環境下強制施工。三是根據施工的指導方案，做好編制和規劃，對于施工的步驟和完整的體系在任務完成中的地位，需要明確要求施工的各個環節的要求；

最后，是通過大力的宣傳和全民的支持與配合。把握好農村區域的施工協調工作，在農村地區需要讓農民認識網絡改造的優勢特點，對提供良好服務起到積極作用，網絡鋪設的過程中，可以合理利用已有的有線電視設備。改造工程施工前，需要與村委、村民協調好，通過溝通和協調得到村委、村民的支持與理解；同時，農村地區有線電視網絡改造的成本和工作量加大，需要做好工程材料采購的工作，保證良好質量的器材設備應用到農村地區，嚴懲劣質工程的出現。

3結論

隨著三網融合的發展步伐不斷推進，農村領域的有線電視網絡市場是重要市場之一，在當前技術條件下，盡快完成農村有線電視的雙向改造，提前啟動和推進，都將有利于拓寬有線電視網絡的服務[2]。

通過結合適合農村區域條件的網絡改造方案，積極采取工程管理的措施，在三網融合的發展要求下，希望集思廣益，共同探討與分析，積極推動有線數字電視網絡的建設與發展。

篇（2）

關鍵詞：城中村改造，人本管理，社會管理創新

Abstract: the city of guangzhou liwan district village reconstruction implementation of humanistic management practice shows that villages of social management innovation must in order to maintain the fundamental interests of the villages as the premise, and focus on promoting the economic development of villages and happiness community construction. Therefore,Villages reform must meet the advantage of village inside city residents need, reform, goals and mode selection and the inhabitants of the villages to match needs hierarchy, and at the same time we persist in seeking truth from facts, because of the village, and benefit the masses on the specific, serving the people of humanistic management principle, and to strengthen the management of the public service consciousness.

Keywords: rebuilding the villages inside the city, humanistic management, and social management innovation

中圖分類號：C916文獻標識碼：A 文章編號：

城中村問題是一個困擾許多城市管理者的棘手問題，如何在工業化、城市化的社會變遷中，對城中村進行徹底改造，是城市管理者及專家學者積極探索的一個熱點問題。廣州市的城中村由于地處南方改革開放前沿，相對于中西部或欠發達地區來說，最大的個性特色是擁有總量極大的集體與私人物業和資產，市場化程度較高，在功能上已經和城市緊密相連，改造牽涉的社會面比較廣，社會影響比較大。2002年以來，廣州市政府相繼出臺了《關于“城中村”改制工作的若干意見》（穗辦〔2002〕17號文）、《關于加快推進“三舊”改造工作的意見》（穗府【2009】56號文）文件以及相關細則，這些文件從撤村建居、股權固化（即以某時段為固化始點，這之前的村民均可以通過參加原集體經濟的分配方式獲得股權）、村民轉居民以及土地規劃、建設實施等諸方面提出了城中村改造的政策保障和實施指導，推進了城中村改造的步伐。經過幾年的努力，成效十分明顯，這與政府在城中村改造中推行的人本管理理念密切相關。

一、城中村改造中的人本管理理念

1、人本管理的內涵

人本管理就是以人為本的管理。從哲學的角度看，“本”有三層含義：一是指原質、本原。原質就是物質或事物的本性，是派生出其他東西的東西。西方康德哲學所講的“物自體”就是萬事萬物的本；二是指根基、主體，如莊子就把樹的根和桿視為本；三是指根據和原因，我們平時常說的治標與治本中的本，指的就是根據和原因。這三個方面告訴我們：本是事物中自在的、原生的、能夠派生和決定其他部分的東西。通常可以用兩對范疇表達出來：一是目的與手段；二是原因與結果，其中，目的和原因為本，手段和結果為非本。

人之“本”應該是什么？馬克思說：“我們首先應當確定一切人類生存的第一個前提，也就是一切歷史的第一個前提，這個前提是，人們為了能夠‘創造出歷史’，必須能夠生活。但是為了生活，首先就需要吃喝住穿以及其他一些東西。因此，第一個歷史活動就是生產滿足這些需要的資料，即生產物質活動本身。”[ 《馬克思恩格斯選集》第一卷，人民出版社1972年版，第32頁]馬克思的話可以理解為，人的本質就是人根據自身發展著的、富有層次性的需要，去改造包括人自身在內的客觀世界，來滿足自己的這種需求。因此，凡是管理的過程和結果能滿足人的需要的管理就是具有“以人為本”性質的管理。

人本管理必須滿足三個前提，一是人本管理是相對于物本管理、事本管理而言的，著眼點是滿足管理對象的優勢需要，即什么情況、什么條件、什么發展階段其最需要的是什么？是滿足人的民利、公平正義、價值實現、精神文化等社會需要，還是滿足人的生存、安全、健康等自然需要，而不是單純滿足管理者的物欲需要或權力需要。二是管理對象的需要層次與發展階段的最優匹配狀態，即既能滿足人的當下需要，又有合理的未來發展空間。三是管理模式上必須堅持相信群眾、依靠群眾的群眾路線，真正體現人民群眾的當家作主，體現作為管理對象的人是主動參與建設、參與管理的主體。

總之，只有管理的目標與共同愿景和管理模式與上述前提匹配才是真正的人本管理，而只有真正體現“以人為本”的管理才能贏得群眾的信任。

2、城中村改造中的人本管理理念

城中村改造是指由政府統一規劃管理，以經濟聯社和農轉居民為主體，在城中村范圍內依法組織實施的改造建設活動。[李俊夫：《城中村改造》[M]，北京：科學出版社，2004年版]人本管理視閾下的城中村改造必須確立滿足城中村居民優勢需要的理念。

根據馬斯洛的需要層次理論，人的需要有很多種，但最能滿足當下需要的就是優勢需要。城中村改造不僅要促進舊城改造，更重要的是通過改造造福群眾、服務群眾，為群眾提供方便。根據調查，改善民居條件，完善城市設施，提升居民生活幸福指數，營造宜人、宜居、宜業的溫馨和諧家園，使轉制后的城中村村民也能享受到城市生活的便利，就是城中村居民包括生活和居住在城中村的外來人員的優勢需要。

確立滿足城中村居民優勢需要的理念，體現在實際操作中必須堅持三個轉變的導向：一是由外部化目標向內部化需要轉變，即城中村改造的總體思路、制度設計和愿景目標應當由從脫離人的需要的外部目標出發轉變為從人的內源性需要出發；二是由手段性向目的性轉變，即由把城中村改造看成單純服務于城市改造的手段轉變為提升城中村居民的生活質量的目的，特別是要追溯手段后面的目的是否真正符合人性，是否真正以人為目的。三是在工作方式方法上由簡單的服從向自愿轉變，城中村改造本來是一件利國利民的好事，是典型的“民心工程”但如果只是圖政績，做表面文章，就有可能使“民心工程”變味，不僅可能對群眾實行圍追堵截，還有可能采取強迫性的拆遷，導致群眾充滿怨言。相反，只有把城中村改造之類的“民心工程”做實做好，使之成為群眾自覺支持、自愿參與的心愿與行動，才能真正得民心，也才能使其達到親民、保民、利民、得民與益民的目的。

二、廣州市荔灣區城中村改造中實施人本管理的實踐

1、充分尊重和滿足城中村村民的優勢需要，從城中村村民的內源性需要出發來實現城中村改造的目標是廣州市荔灣區城中村改造的基本經驗。根據我們在荔灣區的調查發現，城中村干群對城中村改造與發展的期盼主要集中在怎樣建造、怎樣補償、如何完善市政設施等事關村民切實利益的大事上。其中，征地是城中村改造的核心問題。廣州市城中村的村民大都希望政府盡快來征地，以此謀得經濟聯社和村民自身的發展，焦點在于如何利用土地與政府博弈。但在具體實施上，村民也有自己的想法。比如，在城中村改造的目標選擇上，81.63%的干部和87.31%的社員以及69%的外來務工人員希望改造后的城中村具有水秀花香的嶺南特色，既有城市味道又具有鄉村特色。在城中村經濟發展上，56.35%的社員希望荔灣區的城中村改造應抓住與佛山市相連的地理優勢，發揮原有的綠色休閑產業的優勢；39.59%的社員則主張利用優美的自然環境，打造廣州人的生活休閑區。在從對“所居住的環境中，哪方面不滿意？”的調查中，社員和干部以及外來企業主、外來務工人員認為交通不便的分別占53.3%、52.04%、36.6%和39%。此外，51.02%的被調查干部、36.04%的被調查社員、46%的被調查外來務工人員和51.5%的被調查外來企業主都對其所在城中村的市政配套設施不滿意，要求盡快將其完善。在“城中村改造過程中，如果必須征收你的宅基地或物業，哪種補償方式您能夠接受”的調查中，73.47%干部和67.01%的社員認為，回遷是最能夠接受的補償方式。

針對這些問題，廣州市政府相繼出臺了相應的政策，從土地、規劃、融資合作、建設實施等諸多方面大大加強了城中村改造的政策保障和實施指導，例如，對于連片整體改造涉及的邊角地、夾心地、插花地等，允許在符合土地利用總體規劃和控制性詳細規劃的前提下，通過土地位置調換等方式，對原有存量建設用地進行調整使用。荔灣區政府強調城中村的改制與改造必須服從和服務于城鄉結合部社會穩定的大局，有利于經濟聯社社員生活的改善。該區對難度較大的集體土地轉制問題采取試點的辦法，重點抓好被市政府列入城中村改造試點的花地村改造和西裕安圍整治改造，力求在取得經驗的基礎上推進其他城中村的全面改造。荔灣區政府還將城中村改造相關的行政審批、審核事項列入“綠色通道”，爭取“一站式”并聯辦理服務，提高了政府的辦事效率。由于措施得力，改制工作全面完成，基礎設施建設成效顯著，改造試點工作也取得突破，得到了城中村干群的充分肯定。

2、從實際出發，力求城中村改造的模式選擇與城中村村民的需要層次相匹配。在城中村的改制與改造中，荔灣區始終注意按照本地的實際，從兼顧保障村集體經濟發展、村民經濟利益和建筑容積率因素等方面考慮，實事求是地推行廣州市政府提出的城中村改造要實行“一村一策”的做法，因地制宜地提出了“政府主導，村為主體；統一規劃，一村一策；社會參與，主動優先”的改造思路和“科學統籌、分類指導、分步實施”的改造方針，強調城中村改造必須與白鵝潭地區的規劃相結合、與推動重點經濟項目建設相結合，與打造“兩個適宜”的環境相結合，與廣佛經濟圈的形成結合，并從深化體制改革、完善城中村建設規劃、加快基礎設施建設等方面整體推進改造進程。比如，在城中村改造的具體形式上，荔灣區將重建型的全面改造與調整型的整治改造結合，形成了周轉地塊啟動改造的花地模式和西村裕安圍整治改造模式；在城中村改造的主體選擇上，嚴格按照市場運作的要求，采取政府引導、各經濟聯社為主的辦法，鼓勵與房地產開發商合作。這一做法突破了以往只有政府的積極性而沒有充分發揮社會參與的積極性的局限，既發揮了政府的主導作用，又調動了經濟聯社自身參與改造的積極性，同時也吸引了社會力量來參與城中村的改造，有利于解決城中村改造中資金不足、人才缺乏的矛盾，有利于協調各方面的利益，是城中村改造思路上的突破，也為后面的城中村改造工作提供了可供借鑒的經驗。

3、把城中村改造作為一個系統工程來配套實施，注重解決村民的長遠發展與生計問題。城中村改造是一項復雜的系統工程，涉及政治、經濟、文化、歷史、環境等方方面面，需要配套實施。比如，由經濟利益的重新分配而產生的新的社會問題，原村民的就業問題，外來人口的再次擇業問題，村民舊思想觀念與城市文明的沖突等，都要求在改造的過程中加強其他方面的配套改革。荔灣區的城中村改造首先是從體制轉軌開始，通過撤銷村委會、保留經濟聯社、村民實現農轉居完成轉制工作，然后針對改制中出現的問題出善轉制的相關文件，為經濟聯社社員落實相關的配套政策，減輕經濟聯社的負擔，規范經濟聯社的內部管理，鼓勵條件成熟的聯社完善股份制改革，同時大力完善城中村的市政基礎設施建設，解決農轉居民的生活用水問題，這就為城中村的空間改造逐步掃清了機制障礙。在改制中，各經濟聯社還將村民的素質提升貫穿其中，比較好地解決了城中村的社會治安問題，促進了村民向市民的轉變。這些舉措注重解決村民長遠發展和生計問題，充分體現了實事求是、執政為民的要求，是落實科學發展觀的具體體現。

三、從荔灣區城中村改造中的人本管理看社會管理的創新

荔灣區城中村改造中實施人本管理的實踐說明，城中村社會管理的創新可以通過以下路徑實現。

1、城中村社會管理的創新必須以維護城中村村民的根本利益為前提。城中村改造主要是圍繞土地的征集而展開的，因而，在某種程度上說，城中村改造實際上是政府、經濟聯社和社會力量（如開發商）三個改造主體在土地問題上的利益博弈，任何一方都希望在這場利益博弈中獲得滿意的收益。作為開發商當然希望通過城中村改造獲得更多的經濟回報，而代表國家和城市形象的市、區政府則希望通過城中村改造徹底解決城中村城鄉并存的二元結構問題，實現城鄉一體化的和諧發展，不僅徹底改變城中村的臟亂差現象，提升城市的整體形象，更可以盤活城市的現有土地資源，提升土地存量的拓展和發展空間。而作為社員代表的經濟聯社則希望通過城中村改造帶動聯社集體經濟的發展，進一步提升聯社經濟的市場競爭力，促進集體經濟的壯大和可持續發展，進而使農轉居民盡快享受到現代化的成果。

在三方的利益博弈中，很顯然，政府是站在城市全局的整體利益上來考慮的，因而，城中村的多數干部和社員都能站在政府的立場上理解政府的行政作為，也期盼政府主持公道，城中村干群之所以希望城中村改造由政府來主導，主要是擔心開發商或其他人的插手，只顧及自己的利益而犧牲了城中村村民的利益。這說明，政府在城中村改造上的行政作為體現了人民政府是城中村改造的主心骨和依靠，在事關群眾切身利益的大事上，人民政府要真正代表和維護廣大群眾的根本利益。如果政府的決策或政府工作人員的行政作為背離或傷害了群眾的利益，政府的公信力就會失去根基。所以，城中村改造應堅持“政府為主導、聯社為主體、多方參與”相結合的原則。這不僅是城中村村民的愿望，也是城中村改造的一個基本原則。

2、城中村社會管理的創新要圍繞城中村的產業改造，促進城中村的經濟發展進行。城中村改造包括機制改造、空間改造、產業改造和村民的思想觀念改造等四大改造。其中，產業改造是基礎，它是從經濟發展的角度對城中村原有產業進行的提升。沒有城中村自身集體經濟的發展，就不可能為城中村改造提供足夠的資金，也不可能從根本上改變城中村村民的生計與發展問題。從目前廣州市各個城中村的實際情況看，經濟發展不平衡，主要是原有產業發展不平衡，因此，必須以產業改造為切入，帶動城中村的全面改造與發展。事實上，產業升級改造恰恰是城市區域發展的中心，城村一體化發展，升級整合現有產業，既增加經濟聯社的集體收入，又增加城市稅收，還能同步有計劃的推進城中村人居環境的整治改造，最大限度地調動各個經濟聯社的積極性。總之，以產業升級促改造帶發展，政府和經濟聯社圍繞共同的目標跳雙人舞，步伐才能一致，效果才會更佳。

3、城中村社會管理的創新要著眼于幸福社區的構建，不斷提高城中村村民的生活質量。城中村改造是一個以發展為目的、促進城中村村民生活提高的“民心工程”，不僅關系城市形象的塑造，更關系到城中村村民的發展與長遠幸福，必須依靠群眾，發動群眾，充分尊重城中村干群的意見，體現“以村民為本”的理念。因此，要把有關城中村改造的政策向廣大群眾宣傳，讓更多的人對城中村改造的意義與法規有更深刻的理解，從而自覺地支持和參與城中村改造。建議政府部門可在改造前后建立與居民之間的信息交流平臺，使城中村居民在能夠充分接受政府各項相關政策和監督政策實施情況的同時，也能夠將自己對城中村改造的意愿和建議及時上傳到政府部門，保證政府與居民之間的信息對稱和信息通暢，在雙方互動維護下實現城中村改造的順利進行。

土地、房產與社會保障是城中村居民最敏感的話題，他們對城中村改造最關心的問題是改造之后能否安置好，補償程度如何以及社會保障的措施是否落實。其中，最突出的是保證農轉居民可以在文化、衛生、教育、醫保、社保等享受到與城市居民一樣公平地享有城市公共產品。此外，加大對城中村的市政設施建設，改善城中村的基礎條件，盡快完善交通、教育、衛生服務、娛樂休閑等方面的配套設施，完善就業培訓制度，努力增強社員的就業能力，也是他們很關心的問題。[荔灣區政府.廣州市荔灣區“城中村”改制改造工作調查報告[EB/OL]. 省略/bbbs/show.省略 ）

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4、城中村社會管理的創新要注意強化干部的公共服務意識，改善社區管理的工作效率。全心全意為人民服務是我們黨的宗旨，這一宗旨要求社區管理人員應強化公共服務意識，真正為群眾做實事，辦好事。在群眾的心目中，干部為群眾服務是天經地義的，服務態度好，實事辦得多，干部的威信就高。相反，對群眾提出的問題敷衍塞則，馬虎對待，群眾就會有意見。在城中村調研中，我們感受到比較深的一個問題是：由于干部在處理涉及村與村民利害關系問題上工作不夠細致，政策把握缺乏前瞻性，給政府的信譽造成極大損害。這說明，管理人員在城中村改造中雖然是在為群眾辦實事，但如果執行不到位，也會造成群眾的誤解。所以，在城中村改造的實施過程中，有關部門要注意聽取城中村干群的意見，并通過不同方式收集城中村改造的建議。城中村不僅有原住居民，還有許多外來工和外來業主，城中村改造中應注意解決外來工的住房問題，避免住房價格因房屋改造而波動，同時要加強和完善流動人口和特殊人群的管理和服務，完善特殊人群的管理和服務政策，特別是要加強城中村社區的環境衛生與治安的管理與服務，增強外來人員對城中村社區的歸屬感。

參考文獻

《馬克思恩格斯選集》第一卷，人民出版社1972年版，第32頁

李俊夫：《城中村改造》[M]，北京：科學出版社，2004年版

篇（3）

一、高校周邊城中村發展的特點

高校周邊城中村表現出與其他城中村相似的外部問題，諸如：道路狹窄彎曲、建筑混亂密集度高、公共衛生服務差、社會治安問題多、人口結構復雜、各項管理措施滯后、社會保障缺失等。但相對于一般的城中村，高校周邊的城中村也有其特殊性，這種特性集中表現在：從城中村的形成、發展及演進過程中，處處都有高校對其深刻影響的痕跡。

（一）商業市場指向明確，擁有特定的服務群體

大學生消費群體的消費傾向及能力，使得高校周邊城中村的商業規模不斷擴大，從前期的小型零售、小型餐飲發展成為發達、完善的一整套服務體系，進而形成了城中村特有的經濟結構。隨著商業市場的不斷演進、發展、成熟，城中村提供的服務囊括衣、食、住、行、用、娛樂等各個方面，其消費對象也覆蓋了整個高校的大學生。

（二）傍校的地理區位，對高校依賴性較強

高校周邊城中村往往與高校比鄰而居，或被幾所高校包圍或半包圍，與高校具有密不可分的關系。與其他城中村最大的差異表現在，高校周邊城中村的發展一旦離開了高校的支持，此類城中村往往便會迅速地衰落下去。高校周邊城中村的店鋪開停業也具有很強的周期性，一般隨著高校教學周期來經營運作，高校寒暑假期間，周圍城中村往往也就沒有了往日的“繁榮”景象。

（三）為高校學生提供服務，彌補高校部分缺失功能

目前高校內部的商業還比較單一，除學生食堂外，設置了一些簡單的超市、銀行ATM、小吃店等設施，師生可以就近購買生活必需品。但是，高校學生消費能力比較強，校內現有的服務無法滿足他們多樣化的需求。而許多緊鄰高校校園的地方自發形成了一定規模的商業街，給高校群體提供了餐飲、住宿、娛樂等便捷豐富的消費品，在一定程度上彌補了高校部分功能的缺失。

二、高校與周邊城中村存在的多元矛盾

高校周邊城中村正逐漸以其獨有的形式融入高校師生的生活，成為高校發展不得不面對的一種特殊存在。高校在享受其帶來的便捷廉價的生活服務的同時，也勢必要承受城中村引發的各種負面的生活成本，諸如：安全、衛生、低俗文化等。高校與城中村間無法剪斷的共生關系，必然在高校與城中村、師生與村民間產生一種文化震蕩與磨合，這種磨合的過程也是不斷產生矛盾和解決矛盾的過程。高校與周邊城中村間的多元矛盾主要集中體現在以下幾個方面。

（一）公共設施共享方面的矛盾

城中村與高校毗鄰，村民不可避免地想要共享學校的公共設施，如：操場、熱水房、健身器材、商店等等，而且村民整體素質不高，很容易造成公共設施的損毀。這樣一方面造成學校人員魚龍混雜，混亂不堪，另一方面，也增加了學校的管理成本。學校為加強管理，只能采取封校等消極措施，這樣往往會加劇村民的反彈，激化雙方的矛盾。

（二）安全方面的矛盾

1.村內提供的多樣性住房滿足了不同學生的住宿需求，但是這些住房大部分設施簡陋、房屋加蓋嚴重，且學生身處校外，高校對學生的安全管理難度加大。

2.雖然高校周邊城中村人員構成相較于一般城中村來說比較簡單，但是仍有一部分外來務工及流動人員，這些人大多來自社會底層，背景相對復雜，且沒有一個機構對其身份信息、行為進行管理和監督，這就給高校周邊的環境帶來治安隱患。

3.隨著城中村內出租行業的發展，村民開始加緊住房建設，晝夜施工。一方面，施工噪音影響學生正常作息；另一方面，因村民建房施工導致道路受阻，甚至有的施工設備直接懸掛在巷子里，沒有安全圍擋，對過路行人和學生都存在危險性。

（三）衛生方面的矛盾

1.高校周邊城中村中雖然為學生提供了餐飲、零售等廉價的商品和便利的服務，一定程度上滿足了學生對于食品多樣化的需求。但村內進行食品加工與銷售的商戶往往屬于自發組織，沒有健康衛生方面的證明，而且難以管理，這些都為學生的健康埋下隱患，從而給高校管理帶來了很大的難度。

2.村中環境以“臟、亂、差”為典型特征，道路狹窄骯臟，污水橫流，垃圾遍地，小商小販流動性大，店鋪裝修簡單，且缺少公共綠地和開敞空間。而隨著高校管理方式的開放化，校園與村莊的邊界更加模糊，學生有很大一部分的時間是在城中村度過，更加激化了學校與周邊村莊的矛盾。

三、高校周邊城中村的可改造優勢

（一）毗鄰高校的地緣優勢

1.高校優美的校園及人文環境。高校周邊城中村大多位于中心城區，生活交通便利，配套設施完善。高校良好的校園綠化環境為周邊城中村的村民提供了開敞的綠化空間，同時，其健全的操場、教室、道路、健身器材等設施，使得周城中村可以有效地實現公共資源的共享與借鑒。而高校優美的人文環境是一種得天獨厚的教育資源，可以為村民提供良好的智力支持和先進科學的管理理念，從而提高村民整體素質、轉變村民的思想、提高村民的就業技能。

2.學生消費群體帶動下的商業發展潛力。高校周邊城中村與高校臨近，學生就近消費的傾向選擇，使得沿街兩側具有較高的商業價值。許多高校周圍自發形成了一定經營規模的商業街，成為在校大學生生活不可或缺的部分。學生的消費觀念及能力客觀上刺激并帶動了周邊城中村產業結構的轉型，即從傳統的農業體系轉變為以服務學生的第三產業為主。

（二）積極尋求改變的人緣優勢

1.高校周邊城中村的村民和一般城中村的村民一樣，都是失去了土地、沒有了生活來源的人。“土地對于農民來說，不但具有生活資料的功能，同時也具有生產資料的功能，上面承載著失地農民的生活保障、就業機會、土地繼承權、資產增值等”[1]。在這種情況下，村民失去了世世代代依托其上的土地，其改變自身境遇的意愿和需求會更加迫切。

2.高校作為高等教育傳播載體，以其獨有的方式傳播著自身的思想、文化，不斷影響著城中村的文化氛圍。村民在承載傳統教化風俗的同時，也要接受校園文化的熏陶，因此，高校周邊城中村的村民在潛移默化中逐步提升自身的整體素質。村民尤其是年輕一代的村民，有強烈的改變自身經濟狀況的需要，他們中的很多人希望借助高校的教育資源，學習知識和技能，積極尋求生存境遇的改變。

四、高校周邊城中村改造思路

對于上述的高校與周邊城中村既相互依存又關系緊張的現象，筆者認為最好的辦法是從城中村自身的優勢著眼，發揮高校的資源優勢，引導城中村村民自主改造的積極性，走“政府、高校與城中村”三方聯動的改造模式。

（一）政府在城中村改造過程中擔任“領導者”的角色

在城中村改造過程中，政府相較于高校、村莊具有行政決策上的優勢，可以從宏觀上對高校、村莊的行為進行引導和把控。一是政府統籌總體改造規劃，除必要的住房商業等的規劃外，還要采取必要措施完善城中村基礎設施建設。二是作為高校與村莊的溝通媒介，將高校的培訓行為合理合法化，并把村民的就業納入就業制度的統籌范圍。三是政府能夠對村民自主改造過程中出現的過分追求利益引發的問題加以行政控制，避免不必要的矛盾與摩擦。

（二）高校在城中村改造過程中擔任“扶持者”的角色

1.高校可以利用其環境、城市規劃、經濟、公共管理等相關學科優勢，將周邊城中村作為一個課題、項目的載體來進行研究，為政府提供科學合理的規劃改造建議。

2.高校在建設規劃過程中，客觀上的這種征地行為已經剝奪了村民部分生活的權力。同時，高校作為一個文化傳播與擴散的教育主體，適時地針對村民適時開設一些關于資產經營等方面的免費培訓，可以通過提供某種智力支持，使村民能夠實現自身能力的提升，進而為解決村民今后的就業問題提供幫助。

篇（4）

Abstract: along with the urbanization process of Korla City, accelerate, center city domain expands ceaselessly, "imminent transformation of village in the city" and "urban village". This article on the Korla city "Chengzhongcun" and "suburban village" analysis of the problems, should speed up the "Villages" and "urban village" transformation step, suit one's measures to local conditions and puts forward the planning principles of feasible, provide support for the city construction management and scientific decision.

Keywords: urban village; village on the outskirts of a city; transformation; planning principles

中圖分類號：[F299.22]文獻標識碼：A文章編號：2095-2104（2013）

庫爾勒市是新疆巴州的中心城市，位于新疆西部，全市市域人口96萬，城市人口60萬，城鎮化率達到76%，正處在城鎮化加速時期。因此研究分析“城中村”與“城郊村”存在的問題，提出改造規劃原則，對推進新型城鎮化、提升城市競爭力、集約用地，提高土地收益，優化居民生活環境、美化城市面貌，具有非常重要的意義。

一、城中村與城郊村概況

（一）城中村

近年來，隨著庫爾勒城市中心城區域的不斷擴大，原來的農村逐漸被城市所包圍，中心城區里的城中村不斷增多。由于城市行政管理機制尚未到位，城中村的政治、經濟、文化和社會生活等方面表現出與現代城市的異質性，增加了城市規劃和管理的難度，也降低了城市用地的使用效率。及時地對城中村進行改造和現代化建設，使其盡快地融入城市主流，已成為現代城市建設的一項重要任務。城中村主要分布在孔雀河以南、218國道以西的區域，其中分布比較集中的兩個區域分別是新城北路一線和團結路東側。

（二）城郊村

城郊村與城中村類似，也是庫爾勒城市化過程中的階段性產物。由于它緊鄰城市建成區，在對其建設控制不力的情況下有可能阻礙城市發展，但同時城郊村也承擔了部分城市難以提供的一些功能，為庫爾勒城市化做出貢獻。因此，需要及早對其發展提出明確要求。目前庫爾勒城郊村主要分布在城市建成區西側，其中比較集中的分布在孔雀河兩岸和交通路兩側。

二、城中村與城郊村存在的主要問題

（一）嚴重影響市容市貌

目前城中村、城郊村基本保持原有村莊的形態和肌理，房屋多以土坯房為主，建筑層高為一到二層，布局較混亂，村中道路多為土路，路面狹窄，寬度為3-6米，衛生環境比較差，缺少各類市政基礎設施，村莊整體面貌與城市型的面貌十分不和諧。

（二）社會綜合治安環境差

由于城中村、城郊村管理體制與城市不同，管理力度跟不上，存在管理肓區，人口流動性較強，村莊建設布局混亂，導致這類區域常常成為社會閑散人員集中的場所，存在安全隱患，社會綜合治安環境比較差。

（三）村民居住條件比較差

由于城中村、城郊村與城市道路、各項市政基礎設施尚未接軌，房屋建筑質量差，相應的城市管理未介入，導致這些區域對外聯系不便，居住條件比較差，有些區域居民住房甚至存在比較大的火災等方面的安全隱患。

（四）城市土地使用效率比較低

城市存在與發展的基本原理之一是聚集，由于聚集效應的存在使得城市區別與鄉村而具有較高的土地使用效率。庫爾勒市也不例外,由于城中村與近郊村的存在,使得城市土地使用的整體效率降低，土地收益率低，對城市形成高效的功能組織產生一定的影響。

三、城中村與城郊村的作用與意義

城中村與城郊村雖然對社會有一定的負面影響，但我們不能以偏概全，需要全方位的理解其存在的意義和價值，才能在不影響城市發展的情況下提出切實可行的管理策略。

（一）是外來人口進入城市的“跳板”

城中村與城郊村雖然容納了一定的社會閑散人員，但是由于其比較低廉的房屋出租價格，這類地區也同時成為一些外來務工人員初到城市的落腳點。這些人員一方面通過各種務工的行為，為城市發展貢獻力量，同時也是未來轉化為城市人口的潛在力量。不論是現在還是將來，都為庫爾勒城市發展，為庫爾勒城市化做出貢獻，因此，這類區域的“跳板”作用不容忽視。

（二）是創造稅收，吸納就業的“特區”

在對城中村、城郊村的調研中我們發現，城郊村往往具有比較好的自然景觀優勢，城中村則具有深處城市腹地，生活、工作便利的優勢，加上房租相對較低，導致城郊村成為一些餐飲、娛樂集中發展的區域，而城中村則成為一些小企業發展的區域，這類產業的發展吸納一定量的就業人口，同時也為城市創造稅收。

四、城中村與城郊村的改造原則

由于城郊村與城中村在存在一定問題的同時，對城市發展也作出了一定貢獻，在了解了城中村與城郊村的這些特征之后，認為應該是堅持政府主導，市場驅動，區別對待，循序漸進的總體更新改造原則，保持城中村與城郊村在庫爾勒城市中作為容納外來人口融入城市的緩沖區和提供低成本就業機會等重要作用。

(一)堅持循序漸進原則

在有關政策法規和城市總體規劃指導下，編制城中村改造總體規劃，作為城中村更新改造管理的依據。在深入調查研究和試驗性改造的基礎上，有計劃、有步驟地推進城中村更新改造的進程。將改善基礎設施與居住環境作為初期改善內容，逐步推進，避免大拆大建。

(二)堅持區別對待原則

首先要針對建成區內的村莊和城郊村莊對城市效率影響的強度不同，居住環境質量和潛在治安問題特征不同，將城中村作為先期改造的重點區域，將城郊村改造放在遠期，做到內外有別。

其次要根據各個城中村的具體特征，例如其在城市中的區位條件、地價水平、更新改造壓力、設施配套水平、容納外來人口的能力、人居環境狀況等區別對待，確定具體的更新改造模式，防止一刀切、在改造過程中制造新的更大的矛盾和問題。

(三)堅持發揚優勢原則

針對部分在自然資源和產業發展有特色的村莊，在改造過程中應重視其資源和產業方面的優勢，強調能延續的優勢必延續，做到在改善環境的同時，為未來該區域的居民提供一定量的就業機會。

(四)加強控制管理原則

篇（5）

城中村改造一直是困擾城市發展的主要問題，隨著近年來區域和城市整體的快速發展，城中村成為城市發展的一個瓶頸。城中村在改造實踐的過程中也面臨著許多諸如產權不清晰、拆遷補償困難、土地供應不足等現實問題，但是在城市化的推進過程中，城中村改造無論從其重要性、必要性、緊迫性來講，都已經成為一個十分重要的課題。

2012年底，筆者編制了一項關于晉北朔州市城市北部的城中村――北旺莊的控制性詳細規劃，對山西北部小城市的將要納入城市發展范圍內的城中村在編制和管理控制上的方法一些探討，目前隨著筆者參與類似項目的建設過程中，通過對該類項目理論和案例的研究和初步的心得進行交流，使城中村的控制和發展走向可持續發展的道路。

一、研究背景

隨著朔州市城市建設的發展，城區功能的變遷，過去處于城市北郊的北旺莊村被逐步納入了城區的范圍，并逐步為城市建成區所包圍，由此形成了城中村。城中村對城市發展起到了一定的歷史作用，村民的生活方式雖然受到了城市生活的巨大影響，但仍保持了傳統的生活和交往習慣。隨著城市化進程的推進和城市的發展，其所呈現出來的環境問題、土地資源利用率低下及缺乏管理等矛盾日益突出，在人居環境、公共安全、社會治安等方面的負效應也正日益顯現和擴大，越來越成為城市健康發展的瓶頸。因此，改造城中村成為推進城市化進程、建設現代化城市、營造良好城市發展環境的迫切需要。本次規劃主要針對北旺莊村與城市開發建設的矛盾，進一步加快城中村改造進程，完善城市功能，提升城市品位，改善人居環境，促進城市經濟社會持續協調健康發展，特編制朔州市北旺莊村改造控制性詳細規劃。

二、現狀條件分析

北旺莊村位于朔州市城區的北部，鄰近城市開發區和北部城市副中心等城市重要的經濟增長點毗鄰。根據現狀區位和規劃的用地等方面的因素分析，該地區的區域位置優越，位于城市北部的中心位置，且在位于振武路的城市發展軸上，是城區未來發展和建設重點區域。

北旺莊現有村民410戶，其中農業人口為1135人，非農業人口為1854人，村莊主導產業以種植和商業零售業為主。建筑以晉北民宅為主，建設年代為上世紀50-60年代，地塊部分民宅因年久失修，門面破舊，沿街商店參差不齊，結構不一，影響街景美觀，低層高密度，浪費寶貴的土地資源。

三、規劃策略

黨的十六大提出統籌城鄉經濟社會發展要求，并進一步強調：“堅持以人為本，樹立全面、協調、可持續的發展觀，促進經濟社會和人的全面發展。”因此，用城鄉統籌的理念和方法指導城中村改造規劃編制有其現時性和緊迫性，按照科學發展觀的要求，合理配置公共資源，妥善處理城鄉發展中的各種利益關系。

規劃目標：規劃協調城中村區域與城市拓展之間的關系，整合區域內土地資源，提出適宜的空間發展模式，合理配置公共資源，實現城鄉一體化與公共服務均等化，改善區域物質空間環境，體現城市地方特色，引導城鄉協調發展。

規劃思路與對策：

1、挖掘土地潛力，加強土地整合，增強板塊效益。

由于良好的區位優勢與交通優勢，需要充分利用其土地開發潛力，在有限的土地上，創造更多的經濟效益、社會效益、環境效益。城中村現狀土地分布凌散，從城市規劃全局性角度出發，規劃編制中采取打破村屬地域界限，整合周邊國有土地、共同開發建設的模式，以增強土地板塊效益，并進一步整體進行土地開發及市政基礎設施配建，提升了土地利用價值。

2、深化和落實上位規劃，服從城市整體利益原則

城中村改造規劃編制也是落實和深化上位規劃的過程。確定城中村土地利用功能要求以及建設強度。改造規劃編制中既要綜合考慮村集體經濟發展、村民安居就業等相關方面，同時還要保障城市公共利益，為公共設施留下建設空間，特別是落實規劃中確定的公共服務設施、市政公用設施等“五線”控制要求。以城市總體規劃的宏觀、長遠、全局性的布局為指引，尊重合理確定規劃區的性質及功能，注重規劃區的景觀規劃，體現城市景觀控制。

3、完善城市功能原則

應當在用地性質的規劃上，完善城市功能，利用環境優勢與交通優勢，改善城市居住環境，提升城市形象，完善城市功能。規劃從城市整體來布置，以振武路為軸線，形成合理分布并有機聯系的三大功能片區。

（1）中部的城市公共服務區

沿城市主干道振武路布置商務辦公、商業、教育和文化娛樂等城市公共服務設施，最大發揮該區域的區位優勢，完善綜合服務功能。

（2）北部和南部居住綜合區

位于區域的北部和南部，根據規范配置生活配套設施（幼托、文化、體育、商業、衛生服務、養老助殘設施）、社區綠地及慢行步道等，提升了城市形象，重新塑造了區域城市景觀，將該城中村改造為融入城市的新型居住社區。

4、保證市場可操作性

城中村改造工作由政府主導組織推進，適應市場經濟體制下城市建設的要求，注重規劃用地的確定性與市場經濟的多樣性相結合，合理確定用地，使規劃具有較強的宏觀調控能力和市場應變能力。在成本過大、強度要求過高的情況下，仍應在交通、日照、消防等規劃要求基礎上，制定適宜地塊強度指標，并統籌考慮下轉移部分容積率，以增強改造實施的可操作性。保持生態環境合理地安排各項建設用地，保持彈性，留有余地，形成一個有利于滾動開發和可持續發展的城市布局結構，創造經濟環境。

5、城市設計原則

規劃應當運用城市設計的方法，綜合考慮自然環境、人文因素和村民生活需要，對城市空間環境作出統一規劃，體現塞北特有的地域特色，通過對地塊與周邊總體形態把控的同時，

結合天際線、地租水平尺度，以內緊外松的空間形態，再現朔州邊塞地域特色。提高城市的環境質量、生活質量和景觀的藝術水平。進而提出地塊上有關建筑形態及公共空間形態的控制內容和指標。

四、結語

針對城市新區這種成片大規模、高水平、高品質開發的前提下，其城中村改造不僅要滿足安置遷建用地、改善城中村公共服務設施和提升城市功能等要求，更要滿足新區開發建設的需求，因此從推進城中村改造，進而加快城市開發建設方面來說，需對城中村改造重新認識，進行有效調控，塑造城市文化特色，從而促進城市的可持續發展。

參考文獻：

[1]李春云. 太原市“城中村”改造的實踐與探索 [J].. 科技情報開發與經濟，2011，（4）

篇（6）

經過調研，__區確定把改造城中村、提高農民生活水平作為一項重要工作。調查中發現，城中村改造需要大批有經驗、有信息的人員協助招商洽談、提供相關政策、辦理相關手續，為此，__區專門成立了招商局、城區改造辦公室等機構，加強指導，協調市、區相關部門為城中村建設服務。實踐證明，城中村改造不能放任自流，需要政府的引導和規劃，尤其在城中村改造階段，政府的引導和支持是非常必要的。政府既要針對項目提供跟蹤服務，保證運作成功，又要搞好監督，避免盲目開發損害群眾利益，防止產生社會不安定因素。

為保證城中村建設順利開展，__區政府特別注重做好三方面的工作。一是充分論證，慎重決策。對擬建項目的市場定位、商業價值及發展前景進行充分論證，以此保證決策的準確性。二是確保項目的可操作性。項目既要符合規劃、城建、環保等部門的規定，還要根據城中村的實際經濟能力確定建設方式和規模，對采用合作開發建設方式的要明確各方法律責任。三是兼顧各方利益，以免產生社會不安定因素。在拆遷改造建筑密度大的村民住宅區時，區政府還減免收取土地收益金和有關配套費用，根據被拆遷村民的經濟能力和故土觀念確定安置房。這些措施的實施，有力地推動了城中村改造。

二、明確發展方向，實施“退二進三”戰略近年來，為爭創全國衛生城市、全國優秀旅游城市，__市、區兩級政府不斷加大投資力度，創造優良環境，改變城市面貌。道路、綠化等公共設施的建設需要占用城中村的土地，同時住房市場化改革使轄區內各單位職工對商品房的消費能力大增，房地產商看好城中村的地理位置，紛紛到__區投資，這無疑給__區城中村建設帶來了機遇。

經過調查論證，__區對城中村的發展方向形成一致意見，即“退二（產業）進三（產業）”，保留少數經營狀況好、有發展前途的工業企業，關停大部分村集體企業，大力發展以房地產為主的第三產業，壯大集體經濟，改變落后的村容面貌，最終實現城鄉一體化。

目前，各城中村因地制宜，利用各自或宜居或宜商的地理位置優勢，改造建設全面展開，大批建設項目落戶城中村。河南科技大學學生公寓、同樂建材市場、金夢家具市場、地久商務大廈等項目均已投入使用，并取得良好的經濟和社會效益。在南村和興隆寨兩個村，建成了興隆花園、興隆新村、珠江路商業街、南華新村等本地有名的地產項目，不僅改變了以前臟、亂、差的舊農村形象，而且壯大了集體實力，村民住進了環境優美的新社區，享受到了城中村改造帶來的許多福利。

三、完善基礎設施，發揮城中村的區位優勢__區大多數城中村位于城區繁華地帶，部分位于城鄉接合部，區位優勢非常明顯。但在城中村改造之前，區位優勢還僅僅是潛在的，并沒有發揮出來，因為大多數城中村基礎設施不完善、自然環境差、社會治安混亂、沒有吸引力。城中村改造的首要任務就是要完善基礎設施、改善周邊環境。

由于多數城中村集體經濟實力較弱，而改造成本又較高，因此，__市及__區政府加大了對城中村改造的投資力度，對涉及水、電、道路、綠[！]化等的公共基礎設施建設給予了必要的財政支持。按照城市總體發展規劃，__市先后實施了改造南昌路為觀光示范路、新修建并綠化洛河、澗河河堤等工程，這些工程大大改善了沿線幾個城中村的周圍環境。

地處

篇（7）

全南縣地處江西省最南端，素有“江西南大門”之稱，總面積1535平方公里，總人口21萬，轄9個鄉（鎮）86個行政村，1057個村民小組。大部分城中村集中在縣城周邊規劃區內的金龍鎮、城廂鎮等兩個鄉鎮。

（一）主要特點

一是城中村面積大人口多。全南縣城中村共涉及金龍鎮河背村等9個行政村，93個自然村。其中：處于縣城建成區，已經完全沒有農業耕地的一類村莊有46個村小組，村民約1745戶，人口約6280人；處于縣城建成區周邊，還有少量農業耕地的二類村莊有10個村小組，村民約376戶，人口約1456人；處于縣城建成區郊區，還有較多農業耕地的三類村莊有37個村小組，村民約1546戶，人口5772人。

二是經濟發展基礎弱。目前，縣城建成區內的許多城中村，為了縣城的發展，已將大部分賴以生存的土地奉獻給了縣城建設，由此也產生了許多失地農民。這就使得這些村委既沒有集體經濟發展資金，又失掉了土地這一賴以生存的基本生產資料和最可靠的生活保障，導致集體經濟發展乏力，失地農民沒有就業保障，群眾生活水平日益下降。

三是社會保障待遇低。縣城建成區內的村民大部分仍然為農業戶籍，由于大部分農用地已被征收，成為“種田無地、就業無崗、社保無份”的邊緣群體，生活在城市的邊緣，處于社會保障的真空地帶，已影響到城鄉社會穩定。

四是群眾生存環境差。城中村范圍的市政基礎設施不完善，致使生活污水橫流、垃圾隨意堆放、道路交通不暢。城中村范圍內的房屋建筑建設年代久遠，大多數已成為危房，嚴重危及群眾身體健康和生命財產安全。城中村范圍缺少公建或公益設施，給群眾的居住、出行、休閑帶來較大不便，居民的生存居住環境與黨的“十”提出的推動城鄉發展一體化，促進城鄉共同繁榮的要求不相符。

（二）存在問題

一是土地“瓶頸”問題難以突破。土地問題事關規劃、拆遷和安置補償等問題，涉及村民的根本利益，是城中村改造工作中公認的“瓶頸”問題。因“城中村”現有村落的房屋建筑密度大，道路體系凌亂且寬度小僅容人行通過，城中村改造必然需增加村莊建設用地，一方面由于村莊周圍少部分空地均為村民個人所有，村集體基本上無自留地，新增建設用地必須從村民之中征收，相當多的村民對失去自留地后的就業、經濟收入等問題十分擔憂，在實際土地征收中存在一定難度；另一方面村民原宅基地占地面積大小不一，如對城中村進行整體拆遷改造，部分村民不愿騰讓宅基地，要求拆一補一予以安置，使得原本就不足的建設用地難以滿足安置要求。

二是農村傳統的居住理念阻礙居住方式的轉變。許多村民特別是一些中老年人，把“單家獨院、有天有地”視為理想居家。他們對新穎、集約化的多層住宅懷有一定的畏懼心理，害怕在新的居住環境和社會關系中生活不能適應。

三是城中村改造中的違章建筑處理問題。由于村莊內的違章建筑大多為亂搭亂建，對村莊原有布局造成了較大的破壞，如對城中村整體改造，必定涉及到違章建筑的拆除和補償問題；對一部分保留的違章建筑戶在依法辦理相關審批手續后，按照“一戶一宅”宅基地的規定必須收回原老宅基地，實際操作過程中對原老宅基地難以收回，造成土地資源分配不公平，對城中村整體改造工作造成較大的阻礙。

二、城中村改造的必要性

實行城中村改造是貫徹落實黨的十提出的統籌城鄉發展的具體舉措，也是搶抓政策機遇、借勢城市建設的一項緊迫任務，更是推動城鎮化建設提質的一個重要載體，對于提高縣城城市化水平，實現經濟社會又好又快發展具有重要意義。

（一）實行城中村改造有利于加快城市化進程。縣城是全縣的政治、經濟、文化中心，也是一個縣的對外窗口。而城中村的存在直接影響縣城形象，影響城市化水平的提高。城市化水平的高低又直接影響著全縣的形象，影響著全縣經濟的發展。所以積極穩妥地解決城中村問題，促其經濟管理體制和社會管理體制向現代化城市管理體制和方式轉變，使城中村直接融入城市，對于加快城市化進程具有舉足輕重的作用。

（二）實行城中村改造有利于高效利用土地，提升城市承載能力。目前國家實行嚴格的土地政策，地方土地資源日益緊缺，而縣城建設又需要大量的建設用地，城市的發展正逐漸從粗放的外延式擴張向內涵式集約發展轉變，在這種情況下，改造城中村，盤活效益低下的城中村土地，騰出更多建設用地，緩解土地供求緊張矛盾，已成為歷史的必然，因此科學合理的城中村改造，將會大大促進城市土地潛力的提高，拓展縣城發展空間，提升城市的承載能力和經濟發展水平。

（三）實行城中村改造有利于改善居住環境，提高居住生活質量。通過高標準的規劃設計和改造，會使原來的城中村融入縣城，從根本上解決原來城中村基礎設施建設薄弱、建筑密度大，居住環境臟、亂、差，生產生活質量低劣等問題，改造后配套綠化、休閑、健身、環衛、物業等基礎設施，這將會極大地提高村民居住生活質量，讓他們更好地共享縣城發展帶來的成果。

（四）實行城中村改造有利于提升縣城形象，促進招商引資。城中村改造不是簡單的拆舊村建新村，拆平房建樓房，更不是低水平的重復建設，而是通過高標準規劃，高標準建設，將落后的村莊建設成為凸現城市現代化氣息的文明社區，將會變成縣城一道獨特的風景扮靚縣城，提升縣城品位，使縣城容貌得到顯著改觀，城市形象得到顯著提升，城市現代魅力進一步顯現。這樣以來，縣城環境質量的改善，城市化水平的提升必將對招商引資、項目建設產生極大的推動作用。

（五）實行城中村改造有利于城中村自身發展。加快城中村改造是城中村自身經濟和社會發展的需要。城市化發展也需要城中村在環境衛生、城建、治安等方面向社會化轉變，需要村民向市民轉變。對城中村改造，將其城市化，是城中村經濟社會發展難得的一次機遇，也是實現又好又快發展的必然選擇，無論是從城市整體發展還是從城中村自身發展來看，目前的存在形式都有其嚴重弊端，如果不加以改造，必然對經濟、社會、環境等各方面發展帶來嚴重制約。

三、城中村改造模式探討

在調研過程中，由于各“城中村”地理位置、經濟實力、房屋狀況等情況不同，經聽取較大多數村民及有關鄉鎮的意見建議，建議采取以下幾種模式進行改造較為合理。

（一）拆舊建新型。即在政府引導下，由村委會組織，由村民自行籌資建設，完成原有舊房拆除，在原宅基地上回遷建設的全部工作。拆舊建新改造模式的優點有：一是不需增加村莊建設用地，村民按原有宅基地面積進行重建；二是不改變村民原有的“生存、生產、生活”模式；三是該改造村民普遍較愿意接受，實施難度相對較小。存在的缺點有：一是由于保持村莊原有建筑布局，村莊道路、排水等設施用地維持原貌，對于布局凌亂的村莊將無法從根本上改變村民居住環境，出現僅有新村沒有新貌；二是部分宅基地面積小的村民，由于滿足不了新建宅基地的需求，對改造缺乏積極性。拆舊建新改造模式僅適用于村莊建筑布局較為整齊，原有村莊道路滿足要求的村落。

（二）原址重建型。即由村委會統一組織，對原有村落進行整體拆除，在不嚴重違反規劃的前提下，對原有宅基地重新合理分配給村民自行進行房屋建設。其優點有：一是對村莊布局進行科學合理規劃，能夠從根本上改善村民居住和生活條件；二是不改變村民原有“生存、生產、生活”模式。存在的缺點有：一是需要得到全體村民的積極支持，同意全面拆除；二是對村莊無房戶、多房戶的宅基地合理分配存在一定的難度。此模式適用于村莊規模小，原有村莊用地面積滿足村莊整體新建規劃用地需求的村莊。

（三）原址商業開發型。即由村委會統一組織，對原有村落進行整體拆除，在不嚴重違反規劃的前提下，對原有宅基地在滿足規劃條件下進行多層住宅或專業市場建設，由村民按原房屋面積比例進行分配。其優點有：一是對村莊布局進行科學合理規劃，能夠從根本上改善村民居住和生活條件；二是對有條件的村莊，可利用地理優勢，開發商品住宅或商業店面，從一定程度上解決失地村民的經濟來源問題。存在的缺點有：一是需要得到全體村民的積極支持，同意房屋全面拆除；二是所建房屋為多層住宅或專業市場，為確保工程質量，必須嚴格執行工程建設程序。此模式適用于原有村民接受居住多層住宅方式的轉變，村莊位于縣城中心區域或靠近主要道路附近，具有一定商業價值的路段。

（四）異地新建型。即在原有村莊附近另行征收一定規模的建設用地，用于城中村改造用地。其優點有：對村莊布局進行科學合理規劃，能夠從根本上改善村民居住和生活條件。存在的缺點是：必須解決新建村莊建設用地問題。此模式適用于：一是戶數較少的村莊進行整體搬遷，將其并入附近較大規模的村莊進行改造；二是對原有村莊建筑密度大，實行拆舊建新、原址重建等改造模式無法從根本上解決村民居住和生活條件的村莊，對一部分村民進行易地建設，騰讓出的宅基地由國土部門收回，用于安置另一部分村民的改建和公共設施建設用地。

（五）新征預留型。即政府在征收集體土地中，按照所征農用地面積的10%左右留做村莊建設用地，其余征為國有。塊內土地除優先安置原“城中村”范圍內村民，剩余土地按照規劃確定的用地性質進行商品房開發，辦理土地證和房屋產權證。其優點有：對有條件的村莊，可利用地理優勢，建設商業店面，從一定程度上解決失地村民的經濟來源問題；存在的缺點是：已完成土地征用的村莊村民意見較大，可能要求政府按相同條件解決。此模式適用于目前還保留有較多農業耕作的村莊。

四、推進城中村改造的對策與建議

對縣城城中村進行科學合理的改造，是縣城建設擴容提質的重要方面，更是全面建成小康社會的客觀要求，對推進城鄉統籌發展，做美做精縣城，提高城鎮化水平具有十分重要的意義，推進城中村改造重點要抓好以下五個方面。

（一）提高認識，深化理念。城中村改造表面上是一個城市建設問題，實質上是社會組織變革問題。城中村改造的本質是經濟耕作方式的變化，隨之而來的是社會身份的變更，建筑形態的變化是這種經濟形式變化帶來的一種表象而已。實踐中由于對城中村改造問題的這種艱巨性和關聯性認識不足，往往簡單地著眼于建筑形式的變化而忽視了對經濟耕作方式的變革，結果改造工作總是遇到這樣那樣的阻力，舊的問題一邊在解決，新的問題又隨之產生，政府規劃在執行中往往走樣，致使改造效果有時不理想，有時一改再改，造成很大的浪費。城中村改造的實質就是要改掉城中村，讓村莊與城市融為一體。城中村改造的目標就是要實現“農民變居民、村莊變社區、集體土地變國有土地、集體經濟轉為混合經濟”。要實現這一目標，需要在城市規劃、土地制度、組織形式、社會保障等方面同時努力，需要民政、勞動、規劃建設、國土資源等各個部門協同做好相關工作。

（二）加強領導，高位推動。城中村改造涉及社會各個方面，要加強對城中村改造組織領導，成立縣級層面的城中村改造建設領導小組，組織城中村改造調查研究，制定出臺相關政策、規定和措施，協調解決城中村改造建設過程中的各種矛盾和問題，推動改造工作順利有序地進行。

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1 城中村產生的根源

城中村問題是我國城市化進程中所獨有的一種現象，主要是我國現有的城鄉二元結構模式所導致。隨著經濟的不斷發展，城市的用地不斷擴展，原來的一些村莊被納入城市范圍，但其土地仍保有其原有集體屬性。這些村莊雖位于城市之中，但其建設管理方法仍延續原有農村宅基地管理模式，即由村集體進行宅基地分配，村民在其上自行進行建設。由于建設管理及建設方式仍延續原有農村的習慣，與周邊的城市環境格格不入，村民仍沿襲原有的鄉土、親緣和地緣關系。脫胎于農民的城中村非農化群體，比較其他社會群體而言，這一群體對社會保障有著更為獨特而強烈的需求。隨著耕地的全部被征用，城中村民被迫突然地進入了城市生活，但就適應城市生活的技能而言，這些人普遍一無技術、二無文化、三無任何其他優勢，是一個注定要在城市中被邊緣化的社會群體。

2 充分把握“城中村”改革改造的重要意義

2.1有利于拓展城市空間，優化資源配置

“城中村”土地利用率低，通過改造，有利于優化土地資源配置，為城市發展騰出新的空間。

2.2有利于改變城市面貌，提升城市品位

“城中村”布局雜亂，建設無序，形式土而單調。通過改造可重塑形象，提高城市品位和競爭力。

2.3有利于改善生活環境，提高居民素質

“城中村”相對封閉，基本保持農村傳統生活方式，觀念陳舊，管理滯后，環境臟亂差，通過改造，促其向現代城市方式轉變，居住環境、思想觀念、行為方式、整體素質得到提高。

2.4有利于統籌城鄉發展，加快城市化進程

伴隨著城市外延式擴張的深入，內涵式城市化被提到議事日程，對人居環境及人口素質水平較低的“城中村”改造成為推進城市化的重要環節，加快“城中村”的城市化是統籌城鄉發展、真正實現城市一元發展的關鍵，與實現農村城市化和城市現代化的戰略目標緊密相關，有利于“城中村”村民真正融入城市，享受城市化的美好生活。

3 當前城中村改造引發的社會問題

分析，我國城中村改造引發的社會問題主要可以概括為以下幾個方面：

3.1缺乏對城市整體的規劃

城中村改造經驗不足，缺乏對城市整體的規劃，開發商開發用地及居民住宅用地調節失衡。由于城市化初期的開發大多為開發商開發用地，導致重新建設規模盲目擴大，土地利用效率十分低下，留給農民的土地越來越少，非法占地和亂堆濫建等現象也屢禁不絕。這種只看重局部和短期利益而不著眼于長期持續性發展的過度開發將導致區域土地結構的嚴重失衡，土地資源的浪費也必不可免。

同時，用地的不科學也直接導致村內的建設缺乏統一規劃，城市建設秩序混亂。居民住宅區建設品質低劣，容積率過高，采光通風條件也相當惡劣。

3.2村莊建設水準低下，配套設施嚴重短缺

村莊的經濟水平發展速度未能與建筑建設取得同步提高，雖然在村莊建設中，現代居民住宅比例尚高，但與之相配的公建服務、市政設施、公共綠地等卻明顯不足，城市化建設也只見表面高樓不見實質文化提升。有些地區甚至因“城中村”依舊執行農村集體所有制和農村經營體制而無法被管理部門正式納入城市規劃管理。

3.3建筑密度大，居住環境差

城中村因位于城中，一些村子位置較好，房屋租賃有一定市場，村民為了增加出租面積，街道兩旁的樓都伸展出來，幾乎把露天的地方全部塞滿。由于房屋建筑密度高，采光通風條件差，加之違法違章搭建與亂倒垃圾等臟亂現象突出，村容村貌一般都比較差，村民生活環境質量差。

3.4消防隱患較多，治安形勢嚴峻

城中村內街巷狹窄彎曲，城市規劃建設管理缺位，村莊建設無序發展，違章建筑不少，安全隱患較多。城中村外來人口集聚，缺乏管理，治安形勢嚴峻。

4 加強城中村改造規劃的對策

4.1堅持規劃引導，積極推動成熟項目

城中村改造必須堅持符合城市規劃的要求，在整體合理維持和有序過渡現有廉租屋及低端都市加工業、服務業功能的基礎上，積極為城市支柱產業和優勢傳統產業發展提供配套服務，在優勢區位條件下積極發展商業辦公、信息服務、旅游服務等高附加值產業，引導村民和村集體經濟通過與城市產業融合來實現發展，避免一味地要求高容積率，嚴格控制人口和住宅規模，完善市政和公共配套設施。

4.2“城中村”改造，必須與加強城市社區建設相結合

撤村建居后，農民變成了居民，成為城市社區的一員，要針對農民變成市民這類人群的特點，最大限度地發揮社區管理和服務的功能。規劃設計中要著重考慮到開展社區文化、社區教育、社區服務等工作，從思想觀念、行為方式、社區管理方面徹底把“城中村”居民的傳統農村生活方式轉變為現代化城市生活方式，使“城中村”居民徹底告別舊有的生活方式，走進現代城市文明社區，成為真正的城市人。

4.3“城中村”改造，必須實行政府調控與市場運作相結合的手段

“城中村”改造是推進城市化的大事，也是城市化進程中的一件難事。前期調研中既了解群眾思想工作的意識，又要考慮政策制定的深度和力度。

4.4發揮市場資源配置作用

城中村改造是一項艱巨而復雜的系統工程，需要政府、城中村、開發商在市場作用下合力推進。因此，政府必須明確自身的職能定位，有所為有所不為。堅持政府調控與市場運作相結合的辦法，由政府統籌安排項目計劃，統一規劃審批改造片區，平衡征地拆遷補償標準，組織對土地進行公開“招、拍、掛”；同時依靠市場進行公平競爭開發，通過市場運作籌集建設資金，解決建設資金缺口問題。

4.5提高城中村改造規劃和建設方案的科學性

城中村與老城區一樣，人口密度高、人均收入低、人居環境差，“城中村”還有歷史遺留問題、經濟利益問題、生活方式問題，因此改造起來難度較大。建議政府將城中村改造規劃與“十二五”規劃、年度土地供應計劃和年度建設用地計劃等相銜接，協調城市存盤土地的開發進度，保障城中村改造有一個穩定的房地產市場環境。深入研究不同城中村的位置、特點和問題，針對不同片區、不同類型城中村的具體情況，制定不同的改造策略，以多種改造模式對城中村進行改造。

4.6加強對城中村建房的監督和管理

目前，城中村內違法違建戶較多，城中村的村（居）民在宅基地搶蓋、加蓋的現象較為突出，對違建和搶建、加建房屋的拆遷賠與不賠的問題，在具體工作上難以把握。如果賠償了，則違建、搶建之風會越演越烈，也有違背政策之嫌；如不賠償拆遷工作便難以開展，甚至上訪。這就要求相關部門切實加強對建房的監督和管理，夯實管理工作責任，打消村（居）民套取拆遷補償資金的念頭，做到補償公平、群眾不受損失，同時也能為拆遷改造創造有利的條件。

結語：總而言之，合理的進行城市規劃，改造城中村的用地規模，加強城市的管理制度。再加上政府的大力支持，加強基礎設施建設，合理的安置拆遷，規劃好城市中的土地用地規模和形式，提高城中村居民的素質與技能，保障城中村居民的既得利益。城中村的問題一定會有所改善。

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一、城中村概念綜述

城中村是指在城市高速發展的進程中，落后于時展步伐、遠離現代城市管理之外、生活質量水平低下的居民區。［1］“城中村”的出現及發展具有其特殊性。“城中村”出現的原因也是多方面的:從城市化發展來說。在過去改革開放的30多年中，我國的城市數目從1978年的320個發展到的662個。城市建成區面積由3．6萬平方公里擴張到9萬多平方公里。城市化的快速發展就必然要通過征收農村耕地以獲得其擴展的空間。而當地失去耕地的農民卻仍然留在原居住地并擁有自己的宅基地，所謂的“城市包圍農村”的運動便發生了，城市里鑲嵌農村，逐漸形成了“城中村”。從制度角度來說，是我國城鄉、土地二元管理結構、體制所造成的，這也是深層次的產生原因。“城中村”內成為了城市與農村“二元所有制結構”同時存在、并行發揮作用的“邊緣社區”特征，因此既不同于傳統農村又無法融入現代城市生活的“城中村”必然應運而生。綜上，土地的二元所有制結構是造成“城中村”形成的根本原因。這種結構下村民可以低價甚至無償地取得土地的使用權，然后村民通過自發建造房屋出租給外來人口以獲取租金收益最大化。由于土地和房屋租金收益最大化的誘惑便導致了“城中村”現象的進一步加劇。

二、西安城中村改造過程中出現的主要問題及原因

(一)拆遷過程中的村民抗議引發

在城中村改造過程中利益的博弈主要來自于三個方面:政府、開發商、和村民。在城中村改造過程中政府與開發商都是其推動因素，也存在著更加緊密的利益關聯。而村民顯然成為這一過程中的阻力因素，因為城中村改造直接切斷了大部分村民的主要收入來源(租金收益)但政府又不能在后續保障中為村民提供就業、經營等其他收入保障。這種種對未來不確定的擔憂以及改造過程中的不公正行為都將引起消極的對抗心理，由此引發一系列的利益沖突與社會矛盾的出現。

(二)拆遷過程中的開發商與黑惡勢力聯合強拆

開發商與黑惡勢力的聯合以暴力、恐嚇、甚至是制造流血事件在城中村改造中屢見不鮮。我們可以看到這背后既折射著開發商拿地的巨大利益驅動、黑社會對法治民主生活的踐踏，更隱藏著政府為追求GDP的土地經濟，官員希望通過改造過程而提升政績以默許開發商與惡勢力的暴力行為，而村民只能成為弱勢的一方艱難爭取自己的權益。

(三)拆遷中的政府“尋租”行為及基層干部“分肥”現象

“尋租”行為發生的主客體為政府主管部門及其官員與開發商之間的利益輸送，包括開放商對市政項目的資金支持，對主管官員的行賄受賄、政治獻金等行為以換取政府政策有利于開放商的拿地行為;而較低層次的“尋租”行為發生主客體則是基層拆遷工作人員與大多普通村民，被拆遷戶通過紅包、送禮的行為以換取拆遷工作人員在房屋評估、補償標準劃定等具體操作行為上有利于自己。而這些“尋租”現象往往造成的后果是政府在城中村改造中的權威與公信力大大下降，村民對于公平、公正度表現出強烈質疑。

(四)“后拆遷時代”所引發的部分社會問題

“拆遷暴富魔咒”的出現，［3］多數村民一夜暴富、財富急劇增長、生活方式改變的同時其家庭生活及生存狀況也出現了新的危機。在經歷城中村改造的居民中，許多人尤其是年輕人的消費心理發生了巨大變化，攀比、揮霍現象比比皆是，再加上賭博等的興起，短短幾年就可能重新回到甚至比以前更差的生活狀態。如何解決“后拆遷時代”村民引導就業、社會保障、生活發展就成為政府公共服務的一項重要課題。

三、如何更好的進行城中村改造工作的思考城中村改造項目合法、合理、科學、民主的推進，我們需要從以下幾方面入手:

(一)加強溝通機制，切實尊重村民的權益保障

《西安市城中村改造管理辦法》規定，“城中村改造方案須經村民(或戶代表)大會通過形式決議后，由區城中村改造主管機構初審，市城中村改造管理機構審查同意后，報市人民政府審批”。［6］當前村民群體與開發商、政府的社會地位不平等性、對話機制不公正性是引發新一輪拆遷中矛盾出現的關鍵因素。因此，作為城中村改造主導因素的政府部門勢必應當構建新的對話機制，以平等姿態與村民協商一致，拓寬溝通渠道，提高工作中的服務意識，切實尊重村民群體的合法權益。

(二)加快立法進程，明確城中村改造的規范、標準

鑒于目前我國還沒有專門針對城中村集體規劃改造的法律出臺，也沒有適用城中村房屋拆遷評估的相關法律依據，因此，國家制定統一的城中村改造法規是必要的。［7］目前改造工程進入一個瓶頸時期，更亟待一部真正意義上的“城中村改造”相關法律的出臺，通過法律對政府改造過程中行為的規范化、透明化、法制化，實現標準統一、補償合理、程序規范以贏得村民對政策的支持。

(三)完善政府職能，體現改造中的政府責任—政府主導

在城中村改造過程中政府應當做到以下幾點:1、在城中村改造項目的各個環節將具體信息及時、準確的向村民透明、公開，充分保障村民的知情權;2、成立專門的一村一點式城中村改造工作領導小組，及時有效掌握信息、協調各方，具有針對性且簡化程序、提高效率。3、必須充分尊重市場價值規律、對城中村改造補償金額評估上公平、公正的同時保障開發商的利潤空間，以避免開發商雇傭黑惡勢力強拆的出現，避免干群關系緊張。［8］

(四)完善社會保障，妥善統籌“后拆遷時代”村民及租戶的生存、生活問題

“城中村”村民利用區位地理優勢而對擁有的土地、房屋實現收益的最大化，利用新的“房租經濟”模式而迅速蛻變為新的“食利階層”。［9］面對“后拆遷時代”問題，應該做到以下幾點:1、建立健全城市一體化社會保障機制，真正將改造后的村民納入到社保體制中去，實現生活基本保障解除其后顧之憂;2、積極鼓勵引導村民創業就業，開展各種免費技能培訓項目，創造更多村民就業崗位，實現其可持續發展。3、加強城市廉租房建設，保障城市外來人口的居住生活要求、降低其生存成本、加強其社會服務管理［10］。綜上，必須在總結經驗教訓的基礎上更加強調政策執行的貫徹度，重新定位政府所扮演的角色職能、更加廣泛的聽取和吸收村民意見愿景、推進我們的城中村改造相關法治進程、妥善處理各方利益。

作者：王耀南 單位:延安大學公管學院

參考文獻:

［1］名冊解釋:城中村［EB/OL］，搜狐教育2010．

［2］沈瑩，李志民．城中村外來人口類型及居住問題調查研究［J］．唐都學刊，2010．(03)

［3］趙海均．拆遷時代的三大悲劇［EB/OL］中華網，2013．

［4］張秀琴．誰來過問城中村中農民工的居住權［J］．城市化與社會發展，2010．(06)

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三年未達成

2009年，武漢市全面啟動對全市城中村的改造建設。武漢市政府在當年2月出臺的《關于進一步加快城中村改造建設工作的文件》要求在2011年年底前，完成二環線內56個城中村綜合改造任務。

當初的三年限期已逾，時至今日，二環內城中村的改造目標仍然沒有徹底完成，相關部門領導再次表示：“2015年，武漢將徹底告別城中村”。

原二環內56個城中村現已改造48個，眼看就快拆完了。

但自去年下半年起，二環內城中村改造工作卻突然進入緩滯階段。“2009年、2010年，開發商拿地都恨不得搶，現在卻有流拍的。”但武漢市城中村綜合改造領導小組辦公室副主任葉齊偉對《新楚商》記者說，“受政策調控的影響，開發商拿地的熱情跟往年相比有了消減。目前的城中村改造進度也受到影響，可以說是‘在艱難中推進’吧。”

今年年初，原本要拿硚口區建榮村的萬科地產因為資金問題放棄了這塊好地，最終，由政府出面牽頭，該地塊被廣州電子集團接下。

由于政策、資金等問題調整戰略的房企并非萬科一家，在市場遇冷的情況下，開發商拓展領地的欲望暫時有所消減。

盡管如此，武漢城中村改造的規模和速度仍然在全國位居前列。據相關數據顯示，目前武漢市計劃改造村共156個，與同樣面臨城中村改造現狀的廣州、鄭州、太原等城市相比，改造總量居首，成為全國城中村改造的一個典型樣本城市。

“這可沒什么好驕傲的。”某業內人士對記者說，“這只能說明，武漢的城市化進程太慢了，這是我們落后于別人的表現。”

自從2009年武漢確定了二環內56個城中村的改造目標之后，此后三年的改造之路并不是一馬平川。除了樓市連遭調控打擊，或多或少影響了開發商的參與熱情之外，拆遷過程中的阻力也令城中村改造之路維艱。

但三年改造也算是有了可以拿出來交代的成績，改造方方面面的影響也在緩慢凸顯。有業內人士說，這還只是開始，在未來的幾年內，城中村改造對武漢這座城市的影響將會顯著并集中呈現。而今，城中村改造已經成為全民話題。

被拆的村民有一個疑問：拆遷補償能令我滿意嗎？

開發商有一個疑問，參與城中村的改造到底能給我帶來多少盈利？

買房人有一個疑問，城中村的全面開發會對房價有什么影響？

……

事實上，像城市化進程中的任何一次改革或變動一樣，城中村改造圓過“一夜致富”的拆遷夢，也會讓得不到滿足的村民鬧情緒；城中村改造能樹立起開發商的知名度，也可能給房企帶來難以預知的風險。

中國指數研究院華中區研究副總監李國政說：“別的城市想要繼續發展已經很難找到空間，只能在舊建筑老廠房的基礎上拆除重建，而武漢城中村卻給房地產發展提供了大量質優價低的土地，從這一層面來說，武漢城中村改造給房地產發展帶來了更多機會。”

武漢城中村改造辦公室主任葉齊偉告訴記者，從現在已經掛牌的城中村面積來算，不久的將來這些村的開發將會給武漢提供4000萬方的商品房。依照現在的消化速度，短期內武漢樓市都將呈現供大于求的局面。這對于平抑商品房的價格會起到有效的影響。

談起下一步的工作計劃，葉齊偉說：“今年的目標，二環內全部要啟動拆遷，已經掛牌的，要打破僵局。與此同時，外環的開發改造也開始逐步推進了。”

開發商“進村”

2012年上半年，武漢共出讓24宗城中村土地，除一宗流拍，另23宗土地成交金額達179.7205億元，占上半年總成交金額的65.83%。武漢城中村土地出讓在房地產市場下行的情勢下仍未冷場。

6月27日，名流置業公告稱，為保障公司在武漢地區的中長期發展需要，公司董事會提請股東大會授權公司參與武漢長豐村“城中村”改造項目，預計總投資不超過65億元人民幣，其中2012年計劃投入約20億元。

消息一出，業界嘩然，業內將名流這一堪比豪賭的行動形容為“蛇吞象”。畢竟，一個總資產108億的地產企業要用超過半壁江山的老本玩轉一個大項目，如不成功，代價巨大。

有相關數據顯示，今年一季度，名流置業的營業收入僅為3.21億元，而2011年全年，名流置業總營收額為18.13億。而公司短期借款和一年內到期的非流動負債總計則達10.17億。事實上，從2008年開始，名流置業的凈利潤水平便出現逐年下滑態勢，從3.14億元跌至1.67億元。

與介入武漢城中村改造的另外幾家房地產大戶相比，名流置業的資本實力并不令人普遍看好。那么，名流此舉意欲何為？有分析師認為，城中村土地低成本的誘惑和近期競爭對手們懶于拿地的審慎態度，是造成名流“不管不顧”出手的主要原因。

“目前武漢三環線以內可供成片開發的土地已經寥寥無幾，城中村的地塊相對完整，面積大，而且大多數地處鬧市，開發價值是顯而易見的。從去年到現在，受房地產調控的影響，整個土地交易市場都很冷清，這造成了即便一些黃金地帶的城中村地塊也身價不高，因此有部分開發商選擇此時抄底也是解釋得通的。”某業內人士如此分析，“在目前市場下行的情況下，名流這樣大的手筆實屬特例。但這也從一個側面反映出房企對城中村改造項目前景的信心。”

不過，從某些方面來看，這種所謂的“信心”似乎也是無奈之舉。數據顯示，目前武漢土地供應的主要來源即是從城中村改造中產生的，且城中村土地比例占到土地總供應量的一半以上。對開發商來說，城中村改造不僅意味著可以拿到地，而且可以拿到含金量很高的土地。由于歷史原因，武漢的城中村不少都集中在繁華地段。因此，城中村拿地，似乎成了那些致力于在武漢占據一席之地的房企繞不開、躲不掉的必由之路。

“前幾年，武漢供地的主要來源還集中在一些老企業、舊廠房方面，該拆的拆，該建的建。這幾年這種土地已經極其稀少了，開發商拿地沒有什么選擇，要么選擇郊區的凈地，要么就是城中村。郊區的凈地地理位置普遍比較偏僻，房企競爭也很激烈，成本又高。在這種情況下，包括萬科在內的開發商越來越多地介入城中村改造項目，這也是一個必然的選擇。”武漢萬科地產戰略部總監文汗青對記者說。

有業內人士認為，開發商參與城中村改造，在土地成本方面優勢較大。此前福星惠譽股份取得城中村改造，所獲取紅霞村地塊和賀家墩地塊的樓面地價分別只有1014元/平方米、2381元/平方米，位于武漢洪山區的三角路村城中村，樓面地價也僅2858元/平方米，低于同期同區位其他項目的地價。而當時武漢中心城區土地招拍掛價格則幾乎不會低于4000元/平方米。城中村土地以其地塊完整、面積大，且質優價廉等優勢成為開發商趨之若鶩的香餑餑。

2009年以后城中村改土地現已經投入供應。2010年，萬科正式涉足武漢城中村改造并很快嘗到甜頭，以萬科“金色城市”項目為例，去年僅此一個項目開盤即售出3000套，一時間創造了武漢同類商品房的銷售記錄。該項目更是極大影響了南湖片區的房價。據了解，該樓盤為裝修房，均價約在6500——6700左右，與同期推盤的商品房相比，價格優勢極為顯著。

“城中村項目一般靠規模取勝。”中國指數研究院華中區研究副總監李國政認為，“所謂薄利多銷，打個比方，以前開發商賣一套房子賺30萬，現在可能賺15萬。城中村土地的出讓方式決定了開發商拿地成本不會很高，賣的房子也都不會貴，開發商要回籠資金，追求的是銷售速度。”

目前，萬科在武漢已經接連拿下5個城中村改造項目。萬科地產戰略部總監文汗青說，萬科將會持續跟進武漢城中村改造項目，但跟進的速度、方式與節奏會根據市場情況進行戰略調整。

機遇風險并存

對于武漢本地房企福星惠譽來說，通過參與城中村改造以獲取土地儲備，是其一直以來的發展模式。2010年7月2日，福星惠譽以9.77億元的價格拿下江漢區賀家墩城中村改造地塊，同年12月，福星再次斥資近60億元，拿下4宗城中村地塊。

2010年12月，福星以29億元拿下姑嫂樹村城中村改造項目，雖然樓面地價較市價較為便宜，但根據估算拆遷及安置費用逾40多億元，即姑嫂樹城中村改造福星惠譽將出資70多億元。這筆龐大的開支使公司面臨嚴峻的資金壓力。據了解，目前該項目拆遷因資金問題仍處于半停滯狀態。

城中村改造在帶給開發商們無限機遇的同時，也帶來風險。中國指數研究院華中區副總監李國政說，城中村改造項目對開發商的資金實力和運作經驗提出了很高的要求。

“過去小企業拍的地一般是‘凈地’，不像城中村往往存在復雜背景、地下管網什么的，城中村改造的內容還包括設計、拆遷、還建等長期細致工作，不是有錢就搞得好的。而現在又是市場下行時期，整個武漢的房地產市場都比較低迷，房子賣得慢。沒有經驗的小企業搞城中村的話，一個項目就能把自己搞死。”曾參與過城中村開發項目競地的一家地產企業負責人對記者說，開發商在城中村拿地方面應該量力而行。要看自己的風險控制能力，看經驗。還需要大筆資金周轉。

一名正在參與武漢城中村改造的企業負責人告訴記者，城中村改造涉及各方利益，看似利好誘人，實則情況復雜，沒有資質和能力的開發商很難處理好隨時可能面臨的個中問題。“雖然不少城中村已經完成拆遷掛牌，但從長遠來看，武漢城中村改造并不是一朝一夕的事，可能涉及許多遺留問題。因為利益分配的復雜性，大量城中村項目一會兒是誘人的大餐、一會兒又變燙手山芋。”他說。

那么，在如此風險之下，開發商參與城中村改造到底賺錢嗎？能賺多少？

“不能說沒賺錢，但是賺得不多，城中村項目利潤很薄。”萬科戰略部總監文汗青告訴記者，“現在武漢城中村拆遷的模式等于是企業承擔了一部分政府改造的功能，除了拆遷成本，企業還要負擔引入配套，修建道路等責任，這些都是需要開發商墊錢來做的。”文汗青認為，賺錢并不是大型房企涉足城中村改造的首要目的。“參與城市化進程、做大規模、形成品牌效應……這些都是我們考慮的因素。”

走出城中村

武漢過去曾“中國最大縣城”之稱。從衛星圖上“俯瞰”全城，密密麻麻的城中村落如星羅棋布占據三鎮。據目前相關調查，武漢城中村的數量和規模現已居全國之最。而與此同時，由城中村引發的環境、治安、社會保障等問題，也無時不刻不在對本地政府進行著執政能力考查。

近年來，全國各地政府紛紛著手治理城中村問題，武漢作為城中村問題大戶，首當其沖地走在了前面。

武漢的城中村和其他城市并無二致：村道里擠滿了無照經營的小吃攤，路兩邊高豎起排排電線桿，各種線纜盤根錯節。樓房間距逼仄，相鄰兩樓的住戶之間低聲可以互聞，仰頭便是“一線天”……這些也是武漢大大小小城中村給人的直接觀感。

城市化必將遣散城中村。作為村民，有的人守著老家不愿離去，有的人懷揣著一個叫做“拆遷致富”的夢，高高地標出心理期待，等待挖掘機開進村莊，成為“失地農民”。而層出不窮的關于城中村村民與開發商斗智斗勇的故事，也是城市化的一大特色。

提起拆遷，武漢市城中村改造辦公室副主任葉齊偉對記者說出了當下存在的最大問題：“現在最大的問題是，很多村民的違建房都要求按照合法國有土地的市場標準來補償，也不管你什么國有土地集體土地，坐地要價。我們不能強拆，造成現在的改造進度放緩。但雖然進展緩慢，畢竟還是沒有停，事情在往良好的方向發展。”

早在2004年9月，武漢市就制定了《關于積極推進城中村綜合改造工作的意見》，提出了“城中村”改造的目標任務。具體包括：“經濟組織改制”，改村集體經濟的雙層經營模式為適應市場經濟要求的現代企業管理模式；“戶籍改登”，將城中村村民農業戶口改登為城市居民戶口；“村改居”，依法撤銷村民委員會，組建社區居民委員會；“福利改保障”，村改按月發放福利為一次性納入城市社會保障體系；“土地改性”，將“城中村”的集體土地轉變為國有土地；按照城市管理規范要求，建設文明社區，充分考慮村企業的發展及村民融入城市等問題，永久性地解決失地農民的生計問題。

2009年，武漢市全面啟動“城中村綜合試點改造”。與許多地方“城中村”改造征地補償拆遷的思路不同。雖然也是走“政府引導、市場化運作”的路子，但武漢市“城中村綜合試點改造”將定位提升到了“償還歷史舊賬”和“建立責任政府”的高度：“將村集體組織的改制、村民身份轉換與村灣改造同時進行，改造要體現‘依法行政，有情操作’，通過市場化運作的方式解決問題，在政策框架內，改造要充分考慮到村民的利益。”

綜合對比全國其他城中村改造的模式和辦法，武漢“城中村”改造最大特點在于土地出讓實行徹底的市場化道路，全部土地以項目捆綁、掛牌底價方式出讓。按“城中村”綜合改造政策規定，開發用地與還建用地捆綁成項目后，采取公開供地，并規定其掛牌底價為安置房建設成本和本宗地價之和的1.15倍。這多出的15％一方面用于保護村民利益：即讓有開發資質的村集體經濟組織，在爭取自行改造的競爭中處于有利地位，有效保護村集體經濟的利益和落實改造資金；另一方面是給前期進入但最終未能獲地的開發商以適當補償：即先期進入的開發商即便在土地掛牌后沒能拍到該地塊，也可以獲得15％的補償，同時村集體仍可獲得還建安置房的建設資金以及村集體土地的補償金。

在基礎設施配套資金方面，土地出讓金、增值收益的60%劃轉給“城中村”所在的區財政專戶儲存，專用于“城中村”綜合改造中的基礎設施建設，例如道路、排水、綠化、供水、燃氣、供電、電信、郵政等；40%由市政府統籌用于“城中村”市政基礎設施配套建設，真正實現“專款專用”。按照武漢市“城中村”改造辦法，村民身份變為市民之后，將全部進入社保范疇。政策規定，允許村民上溯10年補繳養老金。按以村民平均年齡55歲，武漢市民平均壽命76歲計算，村民只需再交5年保費，政府就將承擔他今后20年的生活保障。此外，武漢市還規定，“城中村”村民轉居民后，在兩年內還享受農村計劃生育二胎政策。

在這種改造模式下，武漢誕生了類似于鐵橋村這樣的“標本村”。漢陽區永豐街鐵橋村改造后，該村首創“出租公寓”，將村民自住的“鐵橋新家園”與“出租公寓”同步規劃，兩個項目分塊開發。股民用超過自住的還建面積入股，參與集中建設“股民公寓”，公寓房產權仍歸股民所有，集體管理，集體對外租賃，增加了股民財產性收入，提供了大量就業機會。