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時(shí)間：2023-07-09 09:01:17
序論：好文章的創(chuàng)作是一個(gè)不斷探索和完善的過(guò)程，我們?yōu)槟扑]十篇房地產(chǎn)法律法規(guī)范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來(lái)更深刻的閱讀感受。
說(shuō)課是教師面對(duì)同行和專家，以先進(jìn)的教育理論為指導(dǎo)，將自己對(duì)課程標(biāo)準(zhǔn)、教材的理解和把握、課堂程序的設(shè)計(jì)和安排、學(xué)習(xí)方式的選擇和實(shí)踐等一系列教學(xué)元素的確立及其理論依據(jù)進(jìn)行闡述的一種教學(xué)研究活動(dòng)。實(shí)踐證明，說(shuō)課活動(dòng)有效地調(diào)動(dòng)了教師投身教學(xué)改革，學(xué)習(xí)教育理論，鉆研課堂教學(xué)的積極性，是提高教師素質(zhì)，培養(yǎng)造就研究型、學(xué)者型青年教研究師的最好途徑。本文結(jié)合高等職業(yè)教學(xué)的特點(diǎn)，是對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)的“房地產(chǎn)法律法規(guī)”課程為對(duì)象的一次說(shuō)課。
一、說(shuō)課程目標(biāo)
1．課程性質(zhì)
在確定課程目標(biāo)前，首先分析課程的性質(zhì)。根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)人才培養(yǎng)方案，《房地產(chǎn)法律法規(guī)》課程的性質(zhì)是專業(yè)基礎(chǔ)課，它有兩個(gè)方面的作用，一是通過(guò)它的學(xué)習(xí)為專業(yè)課打下基礎(chǔ)，同時(shí)起到鏈條的作用，將房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)的三大技能：經(jīng)紀(jì)、評(píng)估和營(yíng)銷串聯(lián)起來(lái)，讓學(xué)生從宏觀上把握專業(yè)內(nèi)容。二是培養(yǎng)學(xué)生房地產(chǎn)法律意識(shí)，為學(xué)生的職業(yè)發(fā)展打下基礎(chǔ)。
2．課程目標(biāo)
對(duì)課程性質(zhì)和人才培養(yǎng)方案的分析確定課程目標(biāo)。該課程要求為學(xué)生的專業(yè)課和職業(yè)發(fā)展打下基礎(chǔ)，因此需要幫助學(xué)生建立房地產(chǎn)法律法規(guī)體系。結(jié)合人才培養(yǎng)方案，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)是以房地產(chǎn)中介服務(wù)為導(dǎo)向，因此幫助學(xué)生建立房地產(chǎn)法律法規(guī)體系的同時(shí)，突出以房地產(chǎn)中介服務(wù)為核心，從而讓學(xué)生能夠知法、用法和守法，成為房地產(chǎn)從業(yè)的高素質(zhì)人才。
知法、用法和守法是課程目標(biāo)的三個(gè)層次。知法為知識(shí)目標(biāo)，讓學(xué)生能夠掌握相關(guān)法律法規(guī)。用法為能力目標(biāo)，讓學(xué)生能夠運(yùn)用法律知識(shí)分析解決問(wèn)題。守法為情感價(jià)值觀目標(biāo)，讓學(xué)生將法律意識(shí)轉(zhuǎn)化為自覺(jué)行使權(quán)利和履行義務(wù)的法律行為。
二、說(shuō)學(xué)情及學(xué)習(xí)方法指導(dǎo)
1．學(xué)情分析
《房地產(chǎn)法律法規(guī)》課程開(kāi)設(shè)在大一的第一二學(xué)期，總課時(shí)為72個(gè)。該課程面對(duì)的是大一的學(xué)生，學(xué)情分析重點(diǎn)放在知識(shí)結(jié)構(gòu)和學(xué)習(xí)方法上。大一的學(xué)生，對(duì)房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)了解相對(duì)較少，這就要求教師在講授相關(guān)知識(shí)的時(shí)候，注意知識(shí)的銜接，對(duì)相關(guān)概念做適當(dāng)?shù)慕忉尯完U述，幫助學(xué)生建立感性和理性的認(rèn)識(shí)。在學(xué)習(xí)方法上，大一的學(xué)生學(xué)習(xí)較主動(dòng)，但文化基礎(chǔ)薄弱，學(xué)習(xí)的自主性較差，因此教師在上課的時(shí)候應(yīng)注重培養(yǎng)學(xué)生正確的學(xué)習(xí)方法。正所謂，授人以魚(yú)，僅供一飯之需，授人以漁，則終身受益。學(xué)生知道怎么學(xué)，比學(xué)什么更重要，學(xué)習(xí)方法的好壞，直接影響到學(xué)生的學(xué)習(xí)成績(jī)。
2．學(xué)習(xí)方法指導(dǎo)
根據(jù)《房地產(chǎn)法律法規(guī)》的特點(diǎn)重點(diǎn)培養(yǎng)學(xué)生三種學(xué)習(xí)方法，自主學(xué)習(xí)法、合作學(xué)習(xí)法和反思學(xué)習(xí)法。
房地產(chǎn)法律法規(guī)變化多，更新快，需要培養(yǎng)學(xué)生自主學(xué)習(xí)法。我國(guó)以商品房為主的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展歷程不長(zhǎng)，但發(fā)展速度快，很多法律法規(guī)都是在實(shí)踐中不斷完善。房地產(chǎn)行業(yè)由于關(guān)系到民生，國(guó)家將它作為宏觀調(diào)控的重點(diǎn)對(duì)象，因此房地產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī)變化多，更新快。比如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資本金制度，即投資項(xiàng)目的資本金占總投資的比例，從最初的20%，調(diào)整到30%，再調(diào)整到35%，由于08年的全球金融危機(jī)，為了加快經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，國(guó)家將資本金比例調(diào)回30%。這就要求學(xué)生養(yǎng)成自主學(xué)習(xí)的習(xí)慣，不斷更新相關(guān)法律法規(guī)的知識(shí)，適應(yīng)社會(huì)的發(fā)展。自主學(xué)習(xí)法的培養(yǎng)，是通過(guò)在課堂上以學(xué)生為主，根據(jù)課程目標(biāo)，設(shè)置思考題，促使學(xué)生獨(dú)立思考和分析，在課堂外布置拓展型題，讓學(xué)生在業(yè)余時(shí)間自學(xué)。
房地產(chǎn)法律法規(guī)的綜合實(shí)踐性強(qiáng)，需要培養(yǎng)學(xué)生合作學(xué)習(xí)法。房地產(chǎn)法律法規(guī)案例或者項(xiàng)目調(diào)查常常涉及多個(gè)知識(shí)點(diǎn)，比如對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)類型的調(diào)研，就會(huì)涉及到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)樓盤(pán)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)等相關(guān)知識(shí)，綜合實(shí)踐性強(qiáng)，單個(gè)學(xué)生完成學(xué)習(xí)任務(wù)比較困難，因此培養(yǎng)學(xué)生合作學(xué)習(xí)法，讓學(xué)生以小組為單位共同完成學(xué)生任務(wù)。在這個(gè)過(guò)程中，教師和學(xué)生，學(xué)生和學(xué)生之間形成積極交流信息的合作關(guān)系，調(diào)動(dòng)學(xué)生學(xué)習(xí)的積極性。
反思學(xué)習(xí)法促進(jìn)自主學(xué)習(xí)和合作學(xué)習(xí)的效率。根據(jù)原認(rèn)知理論，通過(guò)培養(yǎng)學(xué)生的反思學(xué)習(xí)法，讓學(xué)生選擇能達(dá)到目標(biāo)的最適當(dāng)?shù)膶W(xué)習(xí)，檢測(cè)達(dá)到目標(biāo)的情況，必要時(shí)采取補(bǔ)救措施，總結(jié)達(dá)到目標(biāo)的成功經(jīng)驗(yàn)和失敗教訓(xùn)，及時(shí)調(diào)整自己的學(xué)習(xí)方法，提高學(xué)習(xí)效率。
三、說(shuō)課程內(nèi)容
根據(jù)教學(xué)目標(biāo)，結(jié)合學(xué)情分析，確定課程內(nèi)容。教學(xué)目標(biāo)要求學(xué)生建立房地產(chǎn)法律法規(guī)體系，突出房地產(chǎn)中介服務(wù)，因此課程內(nèi)容上涵蓋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主要環(huán)節(jié)，即從土地取得，到房屋拆遷、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)市場(chǎng)，到物業(yè)管理，并以房地產(chǎn)中介服務(wù)為導(dǎo)向。
根據(jù)課程內(nèi)容，從而組織教學(xué)資源。教學(xué)資源包括教材和其他參考資料。教材是課程內(nèi)容最主要的資源，課程內(nèi)容的實(shí)現(xiàn)離不開(kāi)教材。根據(jù)課程內(nèi)容的要求，選擇戚瑞雙主編的《房地產(chǎn)法律法規(guī)》，它也是高職高專房地產(chǎn)類規(guī)劃教材。其他資源包括（1）文獻(xiàn)資料，輔助建立課程理論框架，（2）視頻資源，幫助建立感性認(rèn)識(shí)；（3）案例資源，提供案例分析材料；（4）網(wǎng)絡(luò)資源，提供課程擴(kuò)展材料。（下轉(zhuǎn)第104頁(yè)）
（上接第20頁(yè)）
四、說(shuō)教學(xué)設(shè)計(jì)
1．課程設(shè)計(jì)理念
課程設(shè)計(jì)的理念是與專業(yè)能力結(jié)合，縮短教學(xué)與專業(yè)的距離；以能力培養(yǎng)為中心，應(yīng)用為目的；以學(xué)生為中心，激發(fā)學(xué)生學(xué)習(xí)興趣。
2．課程設(shè)計(jì)思路
與專業(yè)能力相結(jié)合，即根據(jù)房地產(chǎn)中介服務(wù)技能細(xì)化出具體能力，以該能力培養(yǎng)為核心，組織教學(xué)。激發(fā)學(xué)生學(xué)習(xí)興趣，通過(guò)導(dǎo)入案例引出法律法規(guī)，再進(jìn)行知識(shí)應(yīng)用，最后總結(jié)和反思，達(dá)到能力的培養(yǎng)的目的。在這個(gè)過(guò)程中，讓學(xué)生能夠知法、用法和守法的目的。
3．說(shuō)教學(xué)方法
怎樣展開(kāi)法律法規(guī)這就涉及到教師的教學(xué)方法。本門(mén)課教師主要的采用的教學(xué)方法是啟發(fā)式教學(xué)和案例教學(xué)啟發(fā)式教學(xué)主要有兩種形式，問(wèn)題設(shè)置和現(xiàn)狀分析。問(wèn)題設(shè)置即將問(wèn)題擺在學(xué)生面前，通過(guò)問(wèn)題的分析，引出法律法規(guī)。現(xiàn)代教學(xué)論研究指出，感知不是學(xué)習(xí)產(chǎn)生的根本原因，產(chǎn)生學(xué)習(xí)的根本原因是問(wèn)題。問(wèn)題能夠激發(fā)學(xué)生求知欲，激發(fā)學(xué)生活躍的思考；沒(méi)有問(wèn)題學(xué)生就感覺(jué)不到問(wèn)題的存在，也就不會(huì)去思考。現(xiàn)狀分析即將現(xiàn)狀擺在學(xué)生面前，通過(guò)對(duì)現(xiàn)狀的分析引出法律法規(guī)。比如在講解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)類型的時(shí)候，以學(xué)校附近某樓盤(pán)為例，通過(guò)分析投資商和建設(shè)單位，引出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)類型法律法規(guī)，讓學(xué)生得到了感性認(rèn)識(shí)，同時(shí)也將理論聯(lián)系實(shí)踐。
案例教學(xué)在法律法規(guī)教學(xué)中應(yīng)用較為普遍，本門(mén)課也以案例教學(xué)為主要教學(xué)方法，通過(guò)組織學(xué)生對(duì)案例的閱讀、思考、分析、討論和交流，甚至包括調(diào)查等活動(dòng)，教給學(xué)生分析和解決問(wèn)題的方法，進(jìn)而提高分析和解決問(wèn)題的能力。作者將案例分為導(dǎo)入型案例和分析型案例。導(dǎo)入型案例與該節(jié)知識(shí)緊密聯(lián)系，或者能夠幫助學(xué)生有直觀的認(rèn)識(shí)。比如在講解房地產(chǎn)估價(jià)公司時(shí)，以某房地產(chǎn)估價(jià)公司的視頻介紹為導(dǎo)入，讓學(xué)生建立感性的認(rèn)識(shí)。分析型案例，主要是讓學(xué)生利用所學(xué)的知識(shí)進(jìn)行案例分析，也有文字和視頻材料。比如在講解轉(zhuǎn)讓實(shí)質(zhì)時(shí)，學(xué)生對(duì)轉(zhuǎn)讓實(shí)質(zhì)感性認(rèn)識(shí)少，認(rèn)識(shí)不深刻，通過(guò)視頻的方式讓學(xué)生運(yùn)用理論知識(shí)，解決問(wèn)題，幫助學(xué)生加深認(rèn)識(shí)，激發(fā)學(xué)生的興趣。
五、課程評(píng)價(jià)
有效的評(píng)價(jià)能夠及時(shí)了解教學(xué)狀況，也是教師反思和改進(jìn)教學(xué)的有力手段。本門(mén)課主要通過(guò)形成性評(píng)價(jià)和終結(jié)性評(píng)價(jià)來(lái)實(shí)現(xiàn)。形成性評(píng)價(jià)包括：（1）學(xué)習(xí)參與度，（2）學(xué)生知法、用法的能力，（3）學(xué)生之間的自評(píng)和互評(píng)。終結(jié)性評(píng)價(jià)即為期末考試測(cè)評(píng)。
【參考文獻(xiàn)】
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我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的規(guī)模越來(lái)越大，這是一個(gè)突出的情況。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局出版的《中國(guó)大型房地產(chǎn)與建筑業(yè)企業(yè)—2004》年鑒，2003年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)達(dá)到37123個(gè)，完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資10154億元，企業(yè)資產(chǎn)總值40486億元，經(jīng)營(yíng)總收入9137億元，利潤(rùn)總額506億元。這表達(dá)的是2003年的事。2005年1-8月，房地產(chǎn)業(yè)共完成投資9958.42億元人民幣，比2004年同期增長(zhǎng)23.9%。在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局列舉的二十個(gè)行業(yè)中，房地產(chǎn)業(yè)投資完成總額的比重僅次于制造業(yè)（27.5%），位居第二。2005年上半年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資6193.06億元，同比增長(zhǎng)23.5%。這些數(shù)字說(shuō)明整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)在數(shù)量達(dá)到了一個(gè)空前的規(guī)模，而且從投入的資金來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)也遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)其他大部分行業(yè)。可以說(shuō)房地產(chǎn)在我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中有舉足輕重的意義。
2.房?jī)r(jià)問(wèn)題是房產(chǎn)市場(chǎng)的核心問(wèn)題
住房不是簡(jiǎn)單的商品，具有很強(qiáng)的“公共產(chǎn)品”的屬性。老百姓只有“居者有其屋”，社會(huì)才能長(zhǎng)治久安，經(jīng)濟(jì)才能持續(xù)發(fā)展。房?jī)r(jià)得建立在普通百姓能承擔(dān)的范圍內(nèi)，最近兩年，我國(guó)的房?jī)r(jià)飛速上漲把約70%的民眾隔離在市場(chǎng)之外，從而這個(gè)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題轉(zhuǎn)換成社會(huì)問(wèn)題甚至政治問(wèn)題，才引起了政府的密切關(guān)注。房產(chǎn)價(jià)格雖依據(jù)市場(chǎng)，但是價(jià)格嚴(yán)重超出消費(fèi)群體的承載能力，市場(chǎng)必然出現(xiàn)了問(wèn)題，盡管對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)是否已經(jīng)出現(xiàn)比較嚴(yán)重的泡沫存在著很大爭(zhēng)議，是否確實(shí)存在嚴(yán)重的泡沫問(wèn)題也尚未有定論，但普通城鎮(zhèn)居民的家庭收入增長(zhǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上飆升的房?jī)r(jià)，商品房空置率居高不下已是不爭(zhēng)的事實(shí)。
二、房?jī)r(jià)居高不下的原因分析
國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展階段與發(fā)展要求決定了我國(guó)住宅仍將成為持久的消費(fèi)熱點(diǎn)。我國(guó)居民的生活水平不斷提高，拉動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求。1978年至2004年，我國(guó)城鎮(zhèn)化水平由17.9%提高到41.8%，城鎮(zhèn)人口從1.7億增加到5.4億，全國(guó)城市總數(shù)由193個(gè)增加到661個(gè)。能否抑制房地產(chǎn)出現(xiàn)的泡沫，關(guān)鍵要看政府的調(diào)控政策能否落實(shí)。落實(shí)政策的難點(diǎn)在于能否平衡各方面的利益關(guān)系，特別是地方政府的利益。房地產(chǎn)業(yè)的絕大部分稅種，都屬于地方稅，為了增加地租收入和快速拉高地方GDP，地方政府以各種政策為地產(chǎn)業(yè)大開(kāi)方便之門(mén)，以房地產(chǎn)大企業(yè)的投資帶動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，如果地方政府只顧自己利益，國(guó)家各項(xiàng)政策措施就難以落實(shí)，抑制房地產(chǎn)泡沫的希望就會(huì)落空。只有把各項(xiàng)政策貫徹落實(shí)到位，抑制房地產(chǎn)泡沫才有希望。三、對(duì)規(guī)范房產(chǎn)市場(chǎng)的法律規(guī)制建議
1.調(diào)控房?jī)r(jià)漲幅的必要性
關(guān)系到百姓安居樂(lè)業(yè)的問(wèn)題，老百姓只有“居者有其屋”，社會(huì)才能長(zhǎng)治久安，經(jīng)濟(jì)才能持續(xù)發(fā)展。據(jù)世界主要國(guó)家和地區(qū)人均GDP在1000美元至3000美元階段的消費(fèi)結(jié)構(gòu)變動(dòng)規(guī)律，居民住房消費(fèi)支出一般占到家庭收入比重的15％－30％；住房消費(fèi)超過(guò)收入30％的家庭，即存在過(guò)度負(fù)擔(dān)。據(jù)我國(guó)主流媒體一項(xiàng)調(diào)查，目前31.8％的購(gòu)房者月供占到月收入的50％以上，已超過(guò)國(guó)際上公認(rèn)的住房消費(fèi)警戒線。當(dāng)居民手中的錢(qián)大部分用于償還房子的貸款，而嚴(yán)重影響了其他的家庭消費(fèi)，他們就成了“房奴”。中國(guó)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的資金主要來(lái)源于銀行的貸款。與國(guó)際上的主要金融機(jī)構(gòu)相比，中國(guó)金融機(jī)構(gòu)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力相對(duì)較弱，如果中國(guó)房地產(chǎn)出現(xiàn)嚴(yán)重泡沫并破滅，對(duì)金融機(jī)構(gòu)產(chǎn)生的殺傷力更大，對(duì)整體經(jīng)濟(jì)的影響程度也就更深。
2.明確房產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展模式
目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的許多問(wèn)題也在于沒(méi)有對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)根據(jù)中國(guó)的實(shí)際情況作一個(gè)清楚的定位。今年的政府工作報(bào)告中明確地提出了要確立“具有中國(guó)特點(diǎn)的住房建設(shè)和消費(fèi)模式”這個(gè)目標(biāo)。這是對(duì)目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的清楚定位。當(dāng)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)消費(fèi)者的市場(chǎng)時(shí)，那么政府必然會(huì)出臺(tái)一系列政策來(lái)保護(hù)住房消費(fèi)者的利益，并采取相應(yīng)的信貸政策、稅收政策來(lái)遏制國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資行為。可以說(shuō)，盡管早幾年的房地產(chǎn)宏觀調(diào)整政策對(duì)這方面有所明確，但是出臺(tái)的政策效果十分有限。因?yàn)椋纬删哂兄袊?guó)特色的住房消費(fèi)模式，也就得生產(chǎn)適應(yīng)這種消費(fèi)模式的住房產(chǎn)品。把一個(gè)剛發(fā)展起來(lái)的國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)或是看作消費(fèi)品市場(chǎng)或是看作投資品市場(chǎng)。如果中國(guó)也以國(guó)際慣例把房地產(chǎn)市場(chǎng)作為投資品市場(chǎng)而不是消費(fèi)品，那么無(wú)論是發(fā)展模式還是政策效果都將完全不一樣了。
3.多種調(diào)控手段相結(jié)合
要真正實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)市場(chǎng)健康有序的發(fā)展，房?jī)r(jià)得到控制，單單依靠一兩種手段是不會(huì)達(dá)到效果的。除了國(guó)家制定法律和一系列的調(diào)控政策以外，還要綜合運(yùn)用各種手段，包括稅收、信貸、監(jiān)管等其他的規(guī)制方式，這樣才能達(dá)到預(yù)期的目的。房?jī)r(jià)上漲的原因的多樣的這就決定了規(guī)制房?jī)r(jià)的方式也要多樣化。多種政策要結(jié)合起來(lái)。稅收和信貸相結(jié)合，在各個(gè)方面都加強(qiáng)監(jiān)管，尤其在市場(chǎng)交易中能堅(jiān)持客觀公正的輿論導(dǎo)向。在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管方面，最好能建立一個(gè)專門(mén)的監(jiān)管機(jī)構(gòu)，專門(mén)收集市場(chǎng)的不誠(chéng)信，不規(guī)范的行為和現(xiàn)象，提出相應(yīng)的整改方案，向政府的管理機(jī)構(gòu)或國(guó)家權(quán)力機(jī)關(guān)做出建議甚至立法的提案最初來(lái)源。
參考文獻(xiàn)：
長(zhǎng)期以來(lái)，學(xué)術(shù)界對(duì)稅法與民法的關(guān)系沒(méi)有達(dá)成共識(shí)，理論上糾纏不清，體現(xiàn)為實(shí)務(wù)操作的混亂。最高人民法院再審的稅務(wù)行政第一案之“廣州德發(fā)房產(chǎn)公司與廣州稅稽一局案”（以下簡(jiǎn)稱“廣州德發(fā)案”）最令人關(guān)注的問(wèn)題，是《稅收征管法》第35條第6項(xiàng)所謂計(jì)稅依據(jù)明顯偏低又無(wú)正當(dāng)理由的適用，特別是本案中稅務(wù)機(jī)關(guān)調(diào)整基于拍賣(mài)價(jià)格的計(jì)稅依據(jù)，正好反映稅法與民法的法際關(guān)系爭(zhēng)議和稅收核定權(quán)能否否定拍賣(mài)行為，理論價(jià)值十分突出。最高人民法院在判決書(shū)中的邏輯表明：稅法要以民法為基礎(chǔ)，這是稅法和民法關(guān)系的一個(gè)基本原則，但在特定理由的情況下，民法關(guān)系在稅法體系中可以不予認(rèn)可。有效的拍賣(mài)行為并不能絕對(duì)地排除稅務(wù)機(jī)關(guān)的應(yīng)納稅額核定權(quán)，但稅務(wù)機(jī)關(guān)行使核定權(quán)時(shí)仍應(yīng)有嚴(yán)格限定。本文對(duì)以上問(wèn)題進(jìn)一步探討。
一、問(wèn)題緣起：房地產(chǎn)拍賣(mài)成交價(jià)的疑問(wèn)
拍賣(mài)價(jià)格與稅收核定權(quán)，是最高人民法院“廣州德發(fā)案”的行政判決書(shū)的關(guān)鍵詞。筆者以“拍賣(mài)行為、競(jìng)價(jià)”為關(guān)鍵詞，以2019年7月1日為截止日，分別在“北大法寶網(wǎng)”“中國(guó)裁判文書(shū)網(wǎng)”“無(wú)訟”三大網(wǎng)站檢索得到行政裁判文書(shū)及最高人民法院的指導(dǎo)性案例83個(gè)、120個(gè)、100個(gè)，因此本文以案例數(shù)量最多的中國(guó)裁判文書(shū)網(wǎng)為案例來(lái)源依據(jù)。依據(jù)裁判文書(shū)中當(dāng)事人雙方是否以拍賣(mài)行為有效為爭(zhēng)議焦點(diǎn)以及法院是否對(duì)該爭(zhēng)議做出了詳細(xì)的裁判說(shuō)理的標(biāo)準(zhǔn)，分析提取了2組典型案例供交流參考，詳見(jiàn)右上表。本文以“廣州德發(fā)案”為例，分析司法案例的判決理由存在的問(wèn)題。
（一）否定拍賣(mài)價(jià)格缺乏法律依據(jù)拍賣(mài)行為是市場(chǎng)行為，通過(guò)拍賣(mài)方式產(chǎn)生的價(jià)格是一種市場(chǎng)價(jià)格，應(yīng)受法律保護(hù)和認(rèn)可。但最高人民法院在“廣州德發(fā)案”再審判決書(shū)中認(rèn)為：“即便德發(fā)公司對(duì)拍賣(mài)成交價(jià)格無(wú)異議，稅務(wù)機(jī)關(guān)基于國(guó)家稅收利益的考慮，也可以不以拍賣(mài)價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)，另行核定應(yīng)納稅額。”用國(guó)家稅收利益否定拍賣(mài)價(jià)格，但并沒(méi)有指出拍賣(mài)行為違反法律規(guī)定，否定拍賣(mài)行為的法律依據(jù)值得思考。
（二）否定拍賣(mài)價(jià)格的“正當(dāng)理由”缺乏正當(dāng)性拍賣(mài)價(jià)格的效力與稅法核定權(quán)在實(shí)質(zhì)上代表著稅法和民法領(lǐng)域思維的碰撞。雖有稅捐法自主、民事法優(yōu)位或各應(yīng)按其目的解釋的觀點(diǎn)，但基于法律體系的統(tǒng)一性，盡可能求其協(xié)調(diào)仍為一般接受的觀點(diǎn)。我國(guó)稅法和民法的銜接不是很好，同一主體行為，在民法上采用的概念不一定適用稅法領(lǐng)域，形成維護(hù)稅法領(lǐng)域的獨(dú)有法律秩序時(shí)無(wú)法同時(shí)維護(hù)民法領(lǐng)域的整體秩序。廣州德發(fā)公司的拍賣(mài)程序合法，也沒(méi)有法定機(jī)構(gòu)認(rèn)定的拍賣(mài)行為無(wú)效，稅務(wù)機(jī)關(guān)未能證明德發(fā)公司在拍賣(mài)活動(dòng)中存在惡意串通等違法行為，納稅申報(bào)也并無(wú)任何違法違章行為，但是涉及到國(guó)家稅收安全的計(jì)稅依據(jù)問(wèn)題上，判決書(shū)對(duì)稅務(wù)機(jī)關(guān)的稅收核定行為進(jìn)行了分析，認(rèn)為在國(guó)家利益面前，稅法的稅收核定權(quán)是可以突破民法的契約自由，這實(shí)質(zhì)上加重了稅法和民法的秩序沖突。
（三）稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定有計(jì)稅依據(jù)無(wú)正當(dāng)理由的權(quán)力缺乏法律規(guī)制我國(guó)目前缺乏對(duì)正當(dāng)理由進(jìn)行判定的立法，正當(dāng)理由是一個(gè)難以界定的概念，具有一定的主觀性，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)正當(dāng)理由的認(rèn)定主觀隨意性過(guò)大，缺乏必要的監(jiān)督和規(guī)制。納稅人在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中確定的交易價(jià)格在稅務(wù)機(jī)關(guān)的稅收核定權(quán)面前顯得十分脆弱，稅務(wù)機(jī)關(guān)核定征收權(quán)具有明顯的主觀性和自由裁量性，很有可能侵犯到納稅人的財(cái)產(chǎn)權(quán)，侵犯到納稅人的民事權(quán)利。如果稅務(wù)機(jī)關(guān)的稅收核定權(quán)泛濫適用則會(huì)沖擊民法的自愿原則，與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向相違背，造成“意思自治”原則和核定征稅權(quán)的失衡。
二、理論審思：基于實(shí)質(zhì)課稅原則對(duì)拍賣(mài)價(jià)格的檢視
（一）稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按照實(shí)質(zhì)課稅原則認(rèn)定涉稅事實(shí)對(duì)于實(shí)質(zhì)課稅原則，有觀點(diǎn)認(rèn)為：當(dāng)要件事實(shí)之認(rèn)定所必要的事實(shí)關(guān)系和法律關(guān)系的外觀和實(shí)體復(fù)雜交錯(cuò)時(shí)，不應(yīng)按外觀而應(yīng)按實(shí)體來(lái)判斷和認(rèn)定事實(shí)關(guān)系和法律關(guān)系。實(shí)質(zhì)課稅原則的重要內(nèi)涵在于“實(shí)質(zhì)重于形式”，當(dāng)形式上沒(méi)有滿足課稅要件，此時(shí)需要從實(shí)質(zhì)上對(duì)課稅事實(shí)進(jìn)行認(rèn)定，以實(shí)際內(nèi)容為準(zhǔn)，而非外部的表現(xiàn)形式。法律、行政法規(guī)賦予稅務(wù)機(jī)關(guān)征收稅款的權(quán)力，面對(duì)復(fù)雜多樣的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和交易安排，在履行法定職責(zé)過(guò)程中，不可避免地需要對(duì)涉稅法律行為進(jìn)行判定和識(shí)別。如果稅務(wù)機(jī)關(guān)不能通過(guò)民事交易的合法形式去探究交易安排的實(shí)質(zhì)，則其稅款征收工作將難以正常開(kāi)展，從而造成國(guó)家法定稅收收入流失，而有違稅收公平原則，因此稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按照實(shí)質(zhì)課稅原則認(rèn)定涉稅事實(shí)。
（二）實(shí)質(zhì)課稅原則下拍賣(mài)價(jià)格的效力拍賣(mài)行為是一種民事行為，民事法律強(qiáng)調(diào)契約自由，拍賣(mài)價(jià)格是市場(chǎng)博弈產(chǎn)生的結(jié)果，拍賣(mài)活動(dòng)公開(kāi)、公正，拍賣(mài)程序合法有效，拍賣(mài)的保證金、保留價(jià)等符合交易習(xí)慣，在沒(méi)有違反拍賣(mài)相關(guān)法律法規(guī)和交易習(xí)慣的情況下，稅務(wù)機(jī)關(guān)是不能否定拍賣(mài)價(jià)格的，否則就會(huì)打破社會(huì)整體自由競(jìng)爭(zhēng)秩序，違反公平、高效運(yùn)行的市場(chǎng)價(jià)值目標(biāo)。
（三）實(shí)質(zhì)課稅原則進(jìn)行稅收核定的邊界利用實(shí)質(zhì)課稅原則進(jìn)行稅收核定的邊界是法律和交易習(xí)慣，稅務(wù)機(jī)關(guān)否定計(jì)稅依據(jù)必須經(jīng)法定程序并依照法律規(guī)定進(jìn)行。如果不能依照法律規(guī)定否定計(jì)稅依據(jù)，則稅務(wù)機(jī)關(guān)就以違反交易習(xí)慣進(jìn)行稅收核定。如果納稅人利用合法且符合交易習(xí)慣的拍賣(mài)形式來(lái)安排交易，稅務(wù)機(jī)關(guān)就不能對(duì)其進(jìn)行稅收核定，以免侵害法律秩序的安定性。為了不妨害法律的安定性或?yàn)E用核定征收權(quán)，其在解釋稅法和補(bǔ)充稅法漏洞時(shí)應(yīng)有一定限制，如果毫無(wú)限制地適用，稅收法定主義的精神將名存實(shí)亡，任何交易活動(dòng)可能依據(jù)實(shí)質(zhì)課稅原則而征稅，必將導(dǎo)致民事主體的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)難以預(yù)測(cè)，法律秩序的安定性和穩(wěn)定性也無(wú)法維持。對(duì)課稅對(duì)象要求從本質(zhì)考量，這一方面會(huì)要求其表面法律形式符合實(shí)質(zhì)法律形式，另一方面要求法律形式符合經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)。當(dāng)行為人的行為形式和實(shí)質(zhì)不符時(shí)，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)對(duì)其做出調(diào)整，按其實(shí)質(zhì)征稅。而當(dāng)納稅人不違背經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)時(shí)，納稅人的主觀狀態(tài)會(huì)得到稅法的尊重。
三、法律規(guī)制：房地產(chǎn)拍賣(mài)中稅收核定的路徑優(yōu)化
（一）拍賣(mài)成交價(jià)合法條件下的稅收核定規(guī)制1.拍賣(mài)行為屬于正當(dāng)理由。部分地市地方稅務(wù)局的《住宅存量房交易計(jì)稅價(jià)格異議處理辦法》規(guī)定內(nèi)容是“對(duì)于申報(bào)價(jià)格明顯低于評(píng)估價(jià)格的，應(yīng)進(jìn)一步經(jīng)過(guò)規(guī)定程序確認(rèn)申報(bào)交易價(jià)格偏低是否有正當(dāng)理由，經(jīng)確認(rèn)有正當(dāng)理由的，予以認(rèn)可，以下情況可視為有正當(dāng)理由：拍賣(mài)。”由此可知我國(guó)稅務(wù)主管部門(mén)認(rèn)為拍賣(mài)價(jià)格是作為申報(bào)價(jià)格低于評(píng)估價(jià)格時(shí)的正當(dāng)理由，通過(guò)拍賣(mài)行為得出的價(jià)格是受到稅務(wù)機(jī)關(guān)的認(rèn)可和尊重的。2.拍賣(mài)價(jià)格是市場(chǎng)公允價(jià)格。拍賣(mài)行為作為一種市場(chǎng)行為，是平等主體達(dá)成的契約，經(jīng)過(guò)公開(kāi)競(jìng)價(jià)程序，可以視為市場(chǎng)的公允價(jià)格。因此，最高人民法院認(rèn)為，依照法定程序進(jìn)行的拍賣(mài)活動(dòng)，由于經(jīng)過(guò)公開(kāi)、公平的競(jìng)價(jià)，無(wú)論拍賣(mài)成交價(jià)格的高低，都是充分競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果，較之一般的銷售方式更能客觀地反映商品價(jià)格，可以視為市場(chǎng)的公允價(jià)格。如果沒(méi)有法定機(jī)構(gòu)依法認(rèn)定拍賣(mài)行為無(wú)效或者違反拍賣(mài)法的禁止性規(guī)定，原則上稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)尊重作為計(jì)稅依據(jù)的拍賣(mài)成交價(jià)格，不能以拍賣(mài)價(jià)格明顯偏低為由行使核定征收權(quán)。3.稅務(wù)機(jī)關(guān)不能對(duì)市場(chǎng)公允價(jià)格進(jìn)行稅收核定。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)具有很強(qiáng)的靈活性，市場(chǎng)是自由的，市場(chǎng)主體具有自主性，其可以根據(jù)交易環(huán)境和個(gè)體條件隨時(shí)調(diào)整經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略。拍賣(mài)作為一種特殊的買(mǎi)賣(mài)方式，當(dāng)然可能會(huì)與一般的市場(chǎng)價(jià)格之間存在偏差。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，民事主體可以自由地與其他民事主體形成私法上的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，只要納稅人并未違反法律的禁止性規(guī)定和公序良俗，則稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)尊重契約自由。私人必須在私法制度上規(guī)劃、從事其社會(huì)的、經(jīng)濟(jì)的活動(dòng)。這些活動(dòng)在私法上的效力自然以民事法為其依據(jù)。基于國(guó)家之課稅權(quán)，為獲取財(cái)政收入固得向表征負(fù)稅能力之稅捐客體所歸屬之人課征稅捐，但稅捐之課征應(yīng)符合比例原則，不應(yīng)扭曲私人之社會(huì)的、經(jīng)濟(jì)的活動(dòng)。為了法的安定性，稅捐法應(yīng)繼受民事法之基本價(jià)值與原則，應(yīng)利用民事法之術(shù)語(yǔ)，并按民事法的觀點(diǎn)解釋繼受自民事法的概念。雖然最高人民法院對(duì)房地產(chǎn)拍賣(mài)行為與稅務(wù)機(jī)關(guān)稅收核定權(quán)兩者之間的關(guān)系并沒(méi)有表明明確的態(tài)度，但是拍賣(mài)被認(rèn)為是最體現(xiàn)公共利益最大化和最符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)性質(zhì)的公平交易方式，如果納稅人在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，沒(méi)有利用拍賣(mài)行為來(lái)掩蓋非法目的的交易，沒(méi)有惡意串通等違反民法和拍賣(mài)法的相關(guān)行為，也沒(méi)有違反拍賣(mài)的交易習(xí)慣，則由此產(chǎn)生的拍賣(mài)價(jià)格是市場(chǎng)公允價(jià)格，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)尊重拍賣(mài)行為，不能進(jìn)行稅收核定。拍賣(mài)價(jià)格是交易雙方在平等自愿的基礎(chǔ)上達(dá)成合意的結(jié)果，第三方或者其他部門(mén)不應(yīng)干預(yù)。作為一種合同行為，其無(wú)效通常需要留待法院依法定程序判定，即使工商行政管理機(jī)關(guān)作為拍賣(mài)監(jiān)督機(jī)關(guān)，也無(wú)權(quán)直接判定。一般情況下，拍賣(mài)方式?jīng)]有違反民法和拍賣(mài)法的禁止性規(guī)定，如果未經(jīng)法院認(rèn)定拍賣(mài)行為違法或者無(wú)效時(shí)，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)尊重拍賣(mài)價(jià)格，不必另行核定。在廣州德發(fā)案中，由于德發(fā)公司的拍賣(mài)行為與我國(guó)法律規(guī)范并不違背，雖然拍賣(mài)得出的價(jià)格偏低，但是這是交易雙方達(dá)成合意的結(jié)果，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)該予以肯定和尊重。
一、現(xiàn)行法律存在問(wèn)題
（一）土地征用制度不健全
要規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)必須從源頭入手：嚴(yán)格控制土地征用。現(xiàn)行的土地法律規(guī)范重要包括《城市規(guī)劃法》和《土地管理法》以及一些地方自己出臺(tái)的相關(guān)規(guī)定，但遺憾的是這些法律對(duì)于土地征用過(guò)程中可能存在的問(wèn)題規(guī)定的普遍過(guò)于籠統(tǒng)，有些實(shí)質(zhì)性的問(wèn)題更是只字未提，這樣的話不利于房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的健康發(fā)展。
（二）拆遷賠償制度的不合理
在現(xiàn)行的賠償制度中，賠償數(shù)額的確定是一個(gè)老大難的問(wèn)題，按照現(xiàn)行的土地法的相關(guān)規(guī)定。城市的土地屬于國(guó)家所有，農(nóng)村的土地屬于集體所有。但土地上的房屋等其他不動(dòng)產(chǎn)去屬于私有，這二者的分離在造成了在賠償?shù)臅r(shí)候只是賠償房屋及其不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值，再加之賠償標(biāo)準(zhǔn)的偏低等因素導(dǎo)致了大量釘子戶的出現(xiàn)，比如近期的“宜黃事件”，這在一定程度上破壞了和諧社會(huì)的構(gòu)建。
（三）商品房預(yù)售款的監(jiān)管存在問(wèn)題
在具體的實(shí)踐中，由于法律對(duì)房屋預(yù)售有相當(dāng)嚴(yán)格的規(guī)定，許多房地產(chǎn)企業(yè)由于自身資金不足問(wèn)題就會(huì)想盡各種辦法拿到預(yù)售許可證，從而將房屋購(gòu)買(mǎi)者的預(yù)購(gòu)房款套入自己囊中，然而由于其自身資金的不足也就難免其將預(yù)購(gòu)房款挪作他用，這種情況則很容易的就導(dǎo)致資金鏈斷裂的情況發(fā)生，最終使購(gòu)房者的權(quán)益受到損害，從而不利于房地產(chǎn)交易市場(chǎng)穩(wěn)定的發(fā)展。最近各地相繼了規(guī)范挪用預(yù)售款的政策，預(yù)售資金將全部存入在商業(yè)銀行開(kāi)設(shè)的專用賬戶監(jiān)管，而開(kāi)發(fā)商在任何情況下要使用這筆資金都需要經(jīng)過(guò)審批，資金將只能用于指定樓盤(pán)的建設(shè)。這只是一個(gè)開(kāi)始，在實(shí)際的運(yùn)用過(guò)程中會(huì)遇到很多問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商同樣可以巧立名目來(lái)提取預(yù)售款。要徹底解決這個(gè)問(wèn)題，還需要做長(zhǎng)期的努力。
（四）行政強(qiáng)制拆遷所帶來(lái)的問(wèn)題
在實(shí)際的過(guò)程中，各地政府特別是基層政府，為了完成拆遷任務(wù)，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)強(qiáng)制拆遷的行為，這會(huì)使群眾更加的反感，激起群眾的憤怒，從而發(fā)生過(guò)激的行為，這不利于社會(huì)的穩(wěn)定，也不利于房地產(chǎn)的交易。近日據(jù)法制晚報(bào)報(bào)道，新拆遷條例有望近期出臺(tái)，行政強(qiáng)拆將被取消，這對(duì)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)來(lái)說(shuō)是一個(gè)利好消息。
二、房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的存在的風(fēng)險(xiǎn)
隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的進(jìn)步，人們的消費(fèi)觀念發(fā)生的變化直接導(dǎo)致了在房地產(chǎn)市場(chǎng)中按揭制度的盛行，銀行業(yè)隨之大量的向社會(huì)發(fā)放貸款來(lái)獲取利潤(rùn)。然而由于我國(guó)法律體系存在的諸多問(wèn)題，使我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在著大量的風(fēng)險(xiǎn)，具體而言這些風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
（一）預(yù)售中存在的問(wèn)題
房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)規(guī)避法律的方式順利的申請(qǐng)預(yù)售許可，而預(yù)售許可又可能導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)預(yù)售房款挪作他用，這又可能導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的斷裂，從而使那些本該用于房屋建設(shè)的資金不能到位，最后造成房屋的交付不能或者不能交付，使購(gòu)房者的權(quán)益受到難以彌補(bǔ)的損害。雖然現(xiàn)在出臺(tái)了設(shè)置預(yù)售款專用賬戶的文件，但是能不能有效地防止這一現(xiàn)象的發(fā)生還有待驗(yàn)證。
（二）房地產(chǎn)交易中存在大量的欺詐現(xiàn)象
由于法律規(guī)范存在漏洞，直接導(dǎo)致了“一房多賣(mài)”等現(xiàn)象的發(fā)生，這樣不利于整個(gè)市場(chǎng)交易的穩(wěn)定，增加了欺詐存在的可能性。然而現(xiàn)有的法律在對(duì)待此類問(wèn)題時(shí)多是將其定性為民事欺詐行為，這不能從對(duì)此類違法者予以有效地打擊也加劇了風(fēng)險(xiǎn)的存在。
（三）房地產(chǎn)企業(yè)自身的問(wèn)題
資金問(wèn)題肯定是不能回避的，但在具體的實(shí)踐中有些開(kāi)發(fā)商為了在短期內(nèi)回收資金和再生產(chǎn)，故而將土地抵押給銀行以獲得預(yù)售許可從而對(duì)房屋進(jìn)行預(yù)售。但由此產(chǎn)生糾紛時(shí)沒(méi)有法律依據(jù)使得購(gòu)房者的權(quán)益得不到保障。
三、預(yù)防、控制房地產(chǎn)交易市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的建議
（一）完善房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)于預(yù)售的相關(guān)法律法規(guī)
立法機(jī)關(guān)應(yīng)從源頭入手抓住最根本的問(wèn)題。除了各地出臺(tái)的規(guī)范預(yù)售款的文件，國(guó)家更應(yīng)該對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)售作更為嚴(yán)格的相關(guān)規(guī)定，加強(qiáng)對(duì)預(yù)收款的監(jiān)管，確保專款專用。
（二）嚴(yán)格房地產(chǎn)市場(chǎng)的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，提高準(zhǔn)入門(mén)檻
相關(guān)部門(mén)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)本地區(qū)、本行業(yè)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管，嚴(yán)格的控制準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，確保房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)生；同時(shí)要堅(jiān)決的對(duì)那些信譽(yù)差、資質(zhì)低的企業(yè)進(jìn)行淘汰，從而達(dá)到降低房地產(chǎn)企業(yè)違約的風(fēng)險(xiǎn)的目的。
（三）定期公布房地產(chǎn)企業(yè)抵押擔(dān)保的信息
公布企業(yè)的抵押擔(dān)保信息有利于購(gòu)房者在決策的時(shí)候作出更為合理的判斷，使購(gòu)房者的權(quán)益得到更為合理的保障。
（四）銀行應(yīng)加強(qiáng)對(duì)貸款企業(yè)相關(guān)資質(zhì)的審查
銀行在發(fā)放貸款的時(shí)候應(yīng)兼顧地區(qū)及客戶結(jié)構(gòu)的審查，將貸款投放到那些信譽(yù)好、發(fā)展成熟的企業(yè)上；同時(shí)要嚴(yán)格控制對(duì)貸款的滾動(dòng)發(fā)放；另外一個(gè)方面要防止貸款詐騙的現(xiàn)象，確保房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。
（五）加強(qiáng)執(zhí)法
相關(guān)部門(mén)應(yīng)加大對(duì)土地市場(chǎng)的監(jiān)管力度，防止土地浪費(fèi)現(xiàn)象的發(fā)生；另外也要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管力度，重點(diǎn)打擊那些惡性炒房引發(fā)的行為，加大對(duì)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)中欺詐行為的打擊力度。
四、結(jié)束語(yǔ)
綜上所述，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)試產(chǎn)存在的問(wèn)題不是輕而易舉就可以解決的，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行全面的修改現(xiàn)在又不可行，因此我們只能在現(xiàn)有的法律框架體系下對(duì)該問(wèn)題循序漸進(jìn)的予以解決。我們可以對(duì)法律作進(jìn)一步更為細(xì)化的規(guī)定，加強(qiáng)對(duì)土地的統(tǒng)一管理，將國(guó)家的調(diào)控與市場(chǎng)的調(diào)控有機(jī)的結(jié)合起來(lái)，徹底完善土地管理法與房地產(chǎn)市場(chǎng)交易的相關(guān)規(guī)定，合理的預(yù)防和控制房地產(chǎn)交易市場(chǎng)中存在的風(fēng)險(xiǎn)。
參考文獻(xiàn)：
房地產(chǎn)問(wèn)題是社會(huì)各界十分關(guān)注的熱點(diǎn)，國(guó)家在房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)制中，如何進(jìn)行角色定位，有效限制和協(xié)調(diào)權(quán)力配置，強(qiáng)化國(guó)家責(zé)任，完善各項(xiàng)財(cái)稅、土地、金融、住房保障制度，從法律的角度解決以上問(wèn)題，在現(xiàn)有法律制度的基礎(chǔ)上進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)法律規(guī)制體系建設(shè)，也就成為了法學(xué)界需要解決的任務(wù)。
一、我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀
隨著國(guó)家政策的導(dǎo)向，“去庫(kù)存，去杠桿”政策的實(shí)施，一二線城市房?jī)r(jià)只增不減，二線城市房產(chǎn)庫(kù)存仍然是無(wú)人問(wèn)津，此尷尬現(xiàn)象也是引人深思的。房地產(chǎn)行業(yè)存在如下問(wèn)題：
（一）主要城市房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快
2003年以來(lái)房?jī)r(jià)一路飆升，全國(guó)各大中城市房?jī)r(jià)上漲多呈提速態(tài)勢(shì)，雖然2015年中央出臺(tái)了“史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策”，但是高昂的房?jī)r(jià)仍是普通民眾無(wú)法承受的。
（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序不規(guī)范
我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序混亂，因?yàn)槿鄙俦O(jiān)管，或者相關(guān)部門(mén)執(zhí)行不力，開(kāi)發(fā)商的問(wèn)題尤為嚴(yán)重，囤積土地、炒買(mǎi)地皮，違規(guī)建設(shè)、增加層數(shù)、突破規(guī)劃、虛假宣傳、哄炒房?jī)r(jià)，拖欠偷逃稅款等行為時(shí)有曝光。所有這些無(wú)不是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的干擾，無(wú)不是對(duì)消費(fèi)者權(quán)益和國(guó)家利益的侵害。由此可見(jiàn)，健全市場(chǎng)監(jiān)管制度，落實(shí)監(jiān)管措施，建立監(jiān)管責(zé)任追究制度，任重道遠(yuǎn)。
（三）房地產(chǎn)信息披露機(jī)制不完善
目前，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還沒(méi)有建立起一個(gè)統(tǒng)一、規(guī)范的價(jià)格信息平臺(tái)，市場(chǎng)參與者無(wú)法獲得準(zhǔn)確的信息，政府各部門(mén)信息不對(duì)稱，不準(zhǔn)確現(xiàn)象非常嚴(yán)重。市場(chǎng)參與者在獲得信息的過(guò)程中普遍遇到信息取得較難，存在信息失真滯后等問(wèn)題。
二、當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)法律規(guī)制存在的問(wèn)題
（一）權(quán)力缺乏有效配置
房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)制的權(quán)力是法律授權(quán)的權(quán)力。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)法律規(guī)制涉及的范圍很廣，具體包括產(chǎn)業(yè)、計(jì)劃、投資、金融、財(cái)政、稅收、土地、住房保障等多種法律制度，不同的法律制度在設(shè)計(jì)上的規(guī)范原則、調(diào)整方式都不相同，需要一部宏觀調(diào)控基本法進(jìn)行統(tǒng)一，對(duì)宏觀調(diào)控領(lǐng)域從法律制度上進(jìn)行規(guī)范，協(xié)調(diào)不同層次、不同領(lǐng)域法律規(guī)范的關(guān)系。從實(shí)踐上來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)制需要中央的地方的配合，宏觀調(diào)控和市場(chǎng)監(jiān)管是統(tǒng)一的，中央和地方在發(fā)揮規(guī)制作用的同時(shí)均需要以對(duì)方行為效果作調(diào)整，地方的積極配合是中央規(guī)制行為有效發(fā)揮作用的重要條件，但實(shí)踐中效果并不理想，中央與地方互相制約、掣肘。
（二）方式缺乏法律依據(jù)
房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防采取規(guī)制方式為零散的通知及相應(yīng)的實(shí)施規(guī)定。無(wú)論通知還是通告都不能滿足房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)法律規(guī)制體系要求達(dá)到的形式要件，不是正式的法律淵源。這些通知在制定上質(zhì)量不高，連續(xù)性較差，未能洞察市場(chǎng)根本問(wèn)題，在實(shí)施效果上，常常難以達(dá)到預(yù)期目的，這樣的規(guī)制方式顯然會(huì)為人所詬病。其中以限購(gòu)令的爭(zhēng)議最大。
三、房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)法律規(guī)制的對(duì)策
（一）健全金融法律體系
房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)的一個(gè)主要特征就是金融風(fēng)險(xiǎn)。銀行是我國(guó)目前房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的主導(dǎo)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所需資金對(duì)銀行貸款有很高程度的依賴性，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)集中，y行很難監(jiān)控借款人對(duì)貸款的使用情況，壞賬風(fēng)險(xiǎn)較高。一旦風(fēng)險(xiǎn)失去控制，銀行將承受難以挽回的巨大損失。在我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)不斷發(fā)展的當(dāng)前，建議從加強(qiáng)金融監(jiān)管和創(chuàng)新金融手段、分散風(fēng)險(xiǎn)兩大方面完善房地產(chǎn)市場(chǎng)金融體系。
（二）完善土地法律體系
九層之臺(tái)起于壘土，土地是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的基礎(chǔ)，通過(guò)調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)土地供應(yīng)量與供應(yīng)方式，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)主體相應(yīng)作出調(diào)整，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，建議通過(guò)合理土地規(guī)劃、土地出讓、土地價(jià)格指導(dǎo)、嚴(yán)格法律責(zé)任的方式，完善房地產(chǎn)土地法律制度。
（三）完善住房保障法律制度
房地產(chǎn)市場(chǎng)自身的調(diào)節(jié)作用不足以滿足不同群體的住房需求，政府需要承擔(dān)更多的責(zé)任，為低收入群體提供基本住房保障。強(qiáng)化政府住房保障責(zé)任，完善住房保障標(biāo)準(zhǔn)。
房地產(chǎn)市場(chǎng)涉及全社會(huì)和每個(gè)人的根本利益，房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)過(guò)重影響了我國(guó)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展。在房地產(chǎn)業(yè)快速崛起的同時(shí)，產(chǎn)生了許多影響房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的風(fēng)險(xiǎn)，盡管國(guó)家不斷采取多種手段，試圖解決房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在的問(wèn)題，但在此過(guò)程中，也暴露了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)制中許多亟待解決的法律問(wèn)題，國(guó)家如何對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效規(guī)制，合理規(guī)制，依法規(guī)制，這是我們必須要解決的一大難題。筆者期待，在各方不斷努力和通力合作之下，定能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的有效規(guī)制，希望本篇論文能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)法律規(guī)制略盡綿薄。
中圖分類號(hào)：C812文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1006-5954 （2011） 04-71-03
作為發(fā)展中大國(guó)的首都和一個(gè)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展達(dá)到一定水平，注重和諧、關(guān)注民生，人口又高度聚集的大城市，北京應(yīng)以更開(kāi)放的姿態(tài)、更廣闊的視角和更人性的理念審視房地產(chǎn)市場(chǎng)，解決住房問(wèn)題。但由于北京房地產(chǎn)市場(chǎng)化的時(shí)間還較短，尚未出現(xiàn)一輪完整的周期波動(dòng)，因此學(xué)習(xí)和總結(jié)發(fā)達(dá)國(guó)家大都市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的規(guī)律，吸取發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò)程中的教訓(xùn)，對(duì)研究下一階段房地產(chǎn)發(fā)展方向具有重要意義。
一、國(guó)際大都市房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律及特點(diǎn)
（一）房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)的關(guān)系
1.房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)總量中占較大比重
從目前的數(shù)據(jù)看，各大都市的房地產(chǎn)在地區(qū)生產(chǎn)總值中均占有較大比重，是第三產(chǎn)業(yè)中的重要行業(yè)。如紐約的房地產(chǎn)業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重2006年達(dá)到15.8%，是第三產(chǎn)業(yè)中的第一大行業(yè)。倫敦的房地產(chǎn)業(yè)及商務(wù)服務(wù)業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重2007年為30.3％。東京的房地產(chǎn)業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重1980年以來(lái)呈現(xiàn)穩(wěn)步上升的態(tài)勢(shì)，2000年以來(lái)基本保持在12%左右，2007年為12.9%。
2.房地產(chǎn)業(yè)稅收貢獻(xiàn)大，且集中在保有環(huán)節(jié)
根據(jù)美國(guó)、英國(guó)和日本的稅收制度，房地產(chǎn)主要在保有環(huán)節(jié)征稅，一般根據(jù)房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值，按一定的比率征收；流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅種較少且稅率較低。因此，紐約、倫敦、東京地方政府從房地產(chǎn)業(yè)主要獲得財(cái)產(chǎn)稅收入。香港特區(qū)政府從房地產(chǎn)取得的收入主要包括賣(mài)地收入、物業(yè)稅、差餉等。
3.房地產(chǎn)波動(dòng)與經(jīng)濟(jì)波動(dòng)聯(lián)系密切
從國(guó)際大都市房?jī)r(jià)走勢(shì)看，表現(xiàn)出一定的周期性規(guī)律。同時(shí)，研究也顯示：房地產(chǎn)市場(chǎng)周期與經(jīng)濟(jì)周期相吻合，是一種正相關(guān)關(guān)系，波長(zhǎng)大體一致。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)的繁榮、衰退期超前于宏觀經(jīng)濟(jì)，而復(fù)蘇、蕭條期滯后于宏觀經(jīng)濟(jì)，見(jiàn)表1。
（二）房地產(chǎn)與社會(huì)的關(guān)系
1.住房存量應(yīng)與人口規(guī)模基本相適應(yīng)
確保住房存量與人口規(guī)模，以及由此決定的家庭戶總數(shù)基本適應(yīng)，甚至略微超過(guò)家庭戶總數(shù)，是保證房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展的根本條件之一，也是保證居民有良好生活品質(zhì)的前提條件。在這方面，國(guó)際大都市有較成功的做法和經(jīng)驗(yàn)。如紐約，2008年全市有303.3萬(wàn)戶家庭，住宅332.8萬(wàn)套，住宅存量與家庭戶數(shù)基本保持一致，住房空置率為8.9%。寬松的住房供應(yīng)保障了居民較好的居住條件，91.9%的住宅平均每個(gè)臥室居住人數(shù)低于1個(gè)人，5.3%的住宅平均每個(gè)臥室居住人數(shù)在1~1.5個(gè)人之間，僅2.8%的住宅平均每個(gè)臥室居住人數(shù)在2個(gè)人以上。
2.房?jī)r(jià)變動(dòng)與購(gòu)房適齡人口的變化趨勢(shì)正相關(guān)
發(fā)達(dá)國(guó)家的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)與購(gòu)房適齡人口（指25~44歲人口）的增長(zhǎng)有顯著的正相關(guān)關(guān)系，該特點(diǎn)在美國(guó)和日本表現(xiàn)尤為明顯。上世紀(jì)70年代以來(lái)，美國(guó)的購(gòu)房適齡人口呈現(xiàn)持續(xù)上漲態(tài)勢(shì)，從1980年的6323萬(wàn)人增加到1995年的8476萬(wàn)人，房?jī)r(jià)也表現(xiàn)出持續(xù)上漲態(tài)勢(shì)。日本從上世紀(jì)90年代開(kāi)始購(gòu)房適齡人口總體呈現(xiàn)出下降態(tài)勢(shì)，從1990年的3558萬(wàn)人下降到1995年的3374萬(wàn)人，2010年為3464萬(wàn)人，房?jī)r(jià)也表現(xiàn)為持續(xù)下跌。
3.房?jī)r(jià)收入比處于合理區(qū)間
國(guó)際上通用的房?jī)r(jià)收入比，是以住宅套價(jià)的中位數(shù)，除以家庭年收入的中位數(shù)。世界銀行認(rèn)可的合理的房?jī)r(jià)收入比在4~6之間。以這一標(biāo)準(zhǔn)衡量，紐約等國(guó)際大都市居民的住房支出處于相對(duì)合理區(qū)間。瑞士、德國(guó)、瑞典等房?jī)r(jià)收入比長(zhǎng)期在2~3之間。倫敦的房?jī)r(jià)收入比自1990年以來(lái)一直保持在5以下。
（三）房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)部關(guān)系
1.存量房比例高，新建房比例低
紐約等國(guó)際大都市都非常注重存量房的維修和保護(hù)，以促進(jìn)存量資源的可持續(xù)利用。這些城市的新建住房市場(chǎng)較小，起主要作用的是二手房交易市場(chǎng)。在這些城市的住房總量中，新建房的比例極低。如紐約，2008年其全部住房中，42.9%建于1939年前，38.5%的房屋建于20世紀(jì)40~70年代，1970年后建設(shè)的住宅僅占18.5%，其中2000年后建設(shè)的僅占3.6%。
2.自有與租賃并重
自有住房與租賃房并重是紐約等國(guó)際大都市房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要特征之一。由于受人員流動(dòng)性大、房?jī)r(jià)相對(duì)較高等因素影響，在紐約、東京等國(guó)際大都市中，租賃是居民解決住房問(wèn)題的重要手段。如2008年，紐約家庭自有住宅擁有率為34%，而租房比例達(dá)到66%，大大超過(guò)前者。 2003年?yáng)|京住宅擁有率達(dá)到44.5%，而租房的戶數(shù)約占非空置住宅總戶數(shù)的一半以上，租房比例位居全日本首位。
（四）政府與房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)系
1.在住房供給短缺階段，政府大規(guī)模興建保障性住房
上世紀(jì)50~80年代，隨著工業(yè)化和城市化快速推進(jìn)，大多數(shù)發(fā)達(dá)國(guó)家（地區(qū)）均面臨嚴(yán)重的住宅短缺，為緩解供需矛盾，各國(guó)（地區(qū)）政府均經(jīng)歷了大約30年的大規(guī)模興建公房階段。在建設(shè)高峰期，英國(guó)保障性住房存量占住房總量的比重超過(guò)50%，香港超過(guò)45%，新加坡超過(guò)90%。發(fā)達(dá)國(guó)家住房保障體系發(fā)展過(guò)程中，大多先發(fā)展適用于低收入人群的廉租房，其次才發(fā)展適用于中低收入人群的限價(jià)房。美國(guó)廉租房占住房總量的比重為17%，歐盟國(guó)家平均為18%左右。法國(guó)則規(guī)定，人口超過(guò)5萬(wàn)的城鎮(zhèn)中，廉租住房占全部住房的比例不能低于20%，否則將受到處罰。
2.政府采用多種手段調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)
美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家（地區(qū)）政府均綜合運(yùn)用立法、財(cái)政、稅收、金融等各種手段，以保護(hù)公民居住權(quán)、保證本地區(qū)住房目標(biāo)的實(shí)施進(jìn)度及預(yù)期效果的實(shí)現(xiàn)。
3.政府對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管
政府干預(yù)行為主要包括引入多元化的市場(chǎng)主體、監(jiān)管市場(chǎng)主體及其行為、抑制投機(jī)和炒作、懲戒失信等，也有直接使用價(jià)格管制等極端手段的。如德國(guó)，按照法律規(guī)定房租漲幅在三年內(nèi)不得超過(guò)20%；所有大中型城市都要制定每年更新的“租價(jià)表”，根據(jù)“租價(jià)表”制定“合理房?jī)r(jià)”。
二、從國(guó)際比較看北京房地產(chǎn)發(fā)展存在的隱憂及問(wèn)題
（一）城市化快速推進(jìn)、人口擴(kuò)張集聚對(duì)住房需求形成較大壓力
1.常住人口和購(gòu)房適齡人口呈持續(xù)增加態(tài)勢(shì)
國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，當(dāng)一國(guó)城市化率（城市人口占總?cè)丝诘谋戎兀┰?0%~70%這一區(qū)間時(shí)，城市化進(jìn)入加速階段，城市房?jī)r(jià)總體上漲。當(dāng)城市化率處于30%~50%之間時(shí)，人口遷移主要表現(xiàn)為農(nóng)村人口進(jìn)入城市，全國(guó)城市房?jī)r(jià)漲幅總體比較接近。當(dāng)城市化率處于50%~70%之間時(shí)，人口遷移以城市之間相互移動(dòng)為主，農(nóng)村人口向城市遷移為輔，這一階段大城市的房?jī)r(jià)漲幅將會(huì)明顯高于中小城市。近幾年，北京市常住人口及購(gòu)房適齡人口均呈現(xiàn)持續(xù)增長(zhǎng)趨勢(shì)。根據(jù)抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)估算，2009年北京購(gòu)房適齡人口為667.3萬(wàn)人，比2000年增加143.2萬(wàn)人。
2.目前住房存量相對(duì)城鎮(zhèn)人口總量明顯不足
2009年，全市城鎮(zhèn)人口1491.8萬(wàn)人。若以戶均2.6人測(cè)算，相當(dāng)于有573.8萬(wàn)戶城鎮(zhèn)常住人口，需要的住房存量在570萬(wàn)套以上。而據(jù)2007年房屋普查數(shù)據(jù)顯示，全市國(guó)有土地上成套住宅僅為378.57萬(wàn)套，平房78.45萬(wàn)間。
（二）城市處于擴(kuò)張期，存量建筑壽命短，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)可持續(xù)發(fā)展
近30年來(lái)，北京城市建成區(qū)迅速擴(kuò)大，老城區(qū)進(jìn)行了較大規(guī)模的改造，北京房屋主體是新近建成的建筑，部分建筑物使用壽命較短。我國(guó)的住宅壽命平均為30多年，而發(fā)達(dá)國(guó)家一般都超過(guò)70年，有的可達(dá)百年以上。據(jù)2007年房屋普查數(shù)據(jù)，當(dāng)年全市國(guó)有土地上存量房屋中，僅有1.67%建于1949年前，8.08%建于1949~1979年，1979年后建成的房屋占到了88.4%，其中2000年以后建的占到了48.39%。
（三）忽視房地產(chǎn)市場(chǎng)周期規(guī)律，市場(chǎng)參與者對(duì)未來(lái)價(jià)格過(guò)度樂(lè)觀的預(yù)期，容易累積房?jī)r(jià)泡沫
如同其他國(guó)際大都市的房地產(chǎn)發(fā)展中體現(xiàn)出的周期性規(guī)律一樣，北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)同樣會(huì)表現(xiàn)出周期性規(guī)律，價(jià)格不可能永遠(yuǎn)上漲。自從2009年以來(lái)中央出臺(tái)一系列調(diào)控政策以來(lái)，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了趨冷跡象，但由于房屋價(jià)格沒(méi)有明顯回落，市場(chǎng)參與者購(gòu)房熱情依然高漲。
（四）重自有輕租賃，租賃外部環(huán)境亟待改善
在改善住房方式上，擁有自主住房是多數(shù)居民的第一選擇。政府在保障房的設(shè)計(jì)上，也是偏向于產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，而不是租賃。如對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房的管理方式，即是如此。
（五）房?jī)r(jià)收入比高，加重社會(huì)財(cái)富分配不公
近幾年來(lái)，北京房?jī)r(jià)上漲較快。2010年1~7月，四環(huán)以內(nèi)的期房住宅達(dá)到了3.4萬(wàn)元/平方米，四環(huán)至五環(huán)也達(dá)到了2萬(wàn)元/平方米。而2009年，全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為2.7萬(wàn)元，家庭平均可支配收入約為8萬(wàn)元（以3口之家計(jì)算）。對(duì)于一個(gè)年收入8萬(wàn)元的家庭來(lái)說(shuō)，要購(gòu)買(mǎi)一套四環(huán)以內(nèi)的90平方米期房住宅，需要38.3年的可支配收入，四至五環(huán)內(nèi)也需要22.5年。
（六）保障性住房供給不足
從人口發(fā)展趨勢(shì)和市場(chǎng)供需情況看，北京目前仍處于住房短缺階段。1998年以來(lái)，北京住房供應(yīng)體系的主體一直是完全市場(chǎng)化運(yùn)作的商品房，經(jīng)濟(jì)適用房居于次要地位，且其比重持續(xù)下降，限價(jià)房和廉租住房目前供應(yīng)量還未形成規(guī)模。以經(jīng)濟(jì)適用房為例，1999年經(jīng)濟(jì)適用房完成投資占當(dāng)年全部商品住宅投資的比重為11.3%，此后總體處于下降趨勢(shì)，2007年曾一度下降到2.9%。
（七）政府“監(jiān)管角色”和“參與角色”沖突
作為管理者和監(jiān)管者，政府希望人人享有適當(dāng)住房。作為參與者和受益者，政府希望房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展。這兩種角色產(chǎn)生沖突時(shí)，有可能弱化住房保障功能的發(fā)揮。從政府內(nèi)部看，中央政府是市場(chǎng)的干預(yù)者，而地方政府是地方房地產(chǎn)市場(chǎng)的直接參與者，在利益格局下對(duì)房地產(chǎn)業(yè)依賴度高。因而，在中央的調(diào)控和地方利益有沖突的情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控又極易產(chǎn)生博弈。
三、國(guó)際大都市房地產(chǎn)發(fā)展對(duì)北京的借鑒與啟示
（一）促進(jìn)都市圈協(xié)調(diào)發(fā)展與人口合理流動(dòng)，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展
在京津冀都市圈一體化的背景下，做好中長(zhǎng)期人口預(yù)測(cè)，并據(jù)此制定科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)淖》拷ㄔO(shè)計(jì)劃以適應(yīng)未來(lái)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展。
（二）對(duì)商品房領(lǐng)域，要堅(jiān)持市場(chǎng)化取向，盤(pán)活存量，加強(qiáng)監(jiān)管
盤(pán)活空置房。可以通過(guò)政府收購(gòu)、征收房產(chǎn)稅、對(duì)出租戶進(jìn)行補(bǔ)貼等形式盤(pán)活空置房。如歐盟國(guó)家中房屋閑置率最低的荷蘭（低于2%），法律允許無(wú)房者入住閑置一年以上的空房。
完善租賃市場(chǎng)。借鑒國(guó)外的成功經(jīng)驗(yàn)，利用法律規(guī)范住房租賃市場(chǎng)，建立起對(duì)租房者良好的保護(hù)機(jī)制。同時(shí)，對(duì)租房者實(shí)施補(bǔ)貼計(jì)劃，大力增加公共租賃住房的供應(yīng)。
（三）對(duì)保障房領(lǐng)域，要明晰責(zé)權(quán)，央地合力，加快推進(jìn)保障房工業(yè)化生產(chǎn)方式
在大力興建保障性住房的同時(shí)，要做到：盡快出臺(tái)相關(guān)法律，明晰政府和公民責(zé)權(quán)，培植獨(dú)立于商品房開(kāi)發(fā)的保障房建設(shè)體系。加快以工業(yè)化方式推進(jìn)保障房建設(shè)，發(fā)揮其經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。充分發(fā)揮中央和地方兩種積極性。
（四）引導(dǎo)大眾樹(shù)立正確的市場(chǎng)預(yù)期和健康的消費(fèi)觀
引導(dǎo)市場(chǎng)參與者正確認(rèn)識(shí)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律，了解房地產(chǎn)市場(chǎng)存在周期變動(dòng)這一客觀事實(shí)。全面公開(kāi)市場(chǎng)信息，為市場(chǎng)參與者判斷形勢(shì)、做出理性預(yù)期提供基礎(chǔ)。積極引導(dǎo)消費(fèi)者樹(shù)立合理的住房消費(fèi)觀念，使個(gè)人消費(fèi)行為回歸理性，鼓勵(lì)消費(fèi)者根據(jù)自身的能力和實(shí)際需要，合理安排住房消費(fèi)。
■ 參考文獻(xiàn)
中圖分類號(hào)：G4
文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A
文章編號(hào)：1672-3198（2014）09-0136-02
1房地產(chǎn)法課程教學(xué)目標(biāo)
“房地產(chǎn)法”是我校房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與管理專業(yè)的專業(yè)基礎(chǔ)課，也是本專業(yè)的核心課程之一。本課程的教學(xué)目的在于培養(yǎng)學(xué)生在房地產(chǎn)方面的相關(guān)知識(shí)，了解房地產(chǎn)法的體系；熟悉房地產(chǎn)法的基本知識(shí)，基本理論和基本方法；掌握房地產(chǎn)法的調(diào)整范圍和特征，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要環(huán)節(jié)及相關(guān)法律的規(guī)定，房產(chǎn)交易的主要法律制度制度。從而培養(yǎng)學(xué)生運(yùn)用所學(xué)房地產(chǎn)法律、法規(guī)、政策來(lái)分析和解決現(xiàn)實(shí)生活及工作中的實(shí)際問(wèn)題的能力。
房地產(chǎn)法是國(guó)家制定和認(rèn)可的，用以調(diào)整房地產(chǎn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。房地產(chǎn)法課程的教學(xué)內(nèi)容主要包括以下幾方面：房地產(chǎn)權(quán)屬法律制度、建設(shè)用地制度、國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償法律制度、城市規(guī)劃管理法律制度、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)管理法律制度、房地產(chǎn)交易法律制度、房地產(chǎn)權(quán)屬登記法律制度、房地產(chǎn)稅費(fèi)法律制度、物業(yè)管理法律制度、住房公積金法律制度等。由此可知，房地產(chǎn)法教學(xué)不僅涉及民法基礎(chǔ)知識(shí)，還廣泛涉及經(jīng)濟(jì)法、稅法等法律知識(shí)。因此，提高房地產(chǎn)法課程的教學(xué)效果不僅要求教師具有淵博的法學(xué)知識(shí)，還應(yīng)加強(qiáng)課程資源建設(shè)，改進(jìn)教學(xué)方法。
2房地產(chǎn)法課程建設(shè)的必要性
2.1房地產(chǎn)行業(yè)的人才需要
過(guò)去十幾年，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展，成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一。目前我國(guó)城市化水平約為50%，而發(fā)達(dá)國(guó)家普遍超過(guò)70%，如果在21世紀(jì)中葉可以達(dá)到這種水平，則每年需要有1600萬(wàn)人口轉(zhuǎn)入城市，這需要相應(yīng)規(guī)模的城市基礎(chǔ)設(shè)施、商業(yè)設(shè)施，特別是住宅建筑，形成了對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理人才的大量需求。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)人才的需求迅猛增長(zhǎng)。從近幾年對(duì)各行業(yè)職位需求的分析來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)的職位需求數(shù)量居前列。作為當(dāng)今的房地產(chǎn)專業(yè)人才，不僅僅需要具備相關(guān)的專業(yè)知識(shí)與技能，還需要掌握一定的相關(guān)法律知識(shí)，這樣才能適應(yīng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)策劃及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)工作。在以往的教學(xué)中，通過(guò)對(duì)一些畢業(yè)生的跟蹤調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)在從事諸如房地產(chǎn)銷售等中介行業(yè)工作時(shí)，經(jīng)常會(huì)涉及到相關(guān)法律知識(shí)。可見(jiàn)物業(yè)管理法規(guī)課程教學(xué)的實(shí)用性，因此在物業(yè)管理教學(xué)的過(guò)程中加強(qiáng)行物業(yè)管理法規(guī)課程的建設(shè)革，幫助學(xué)生更好的學(xué)習(xí)相關(guān)法律知識(shí)有很大的必要性。
2.2從房地產(chǎn)法課程的教學(xué)內(nèi)容分析
我國(guó)當(dāng)前的房地產(chǎn)行業(yè)正在飛速發(fā)展，在它走向成熟和完善的過(guò)程中，房地產(chǎn)管理方面的法律法規(guī)也在不斷地進(jìn)行著更新與完善，而我們的教材總是存在滯后性，造成教學(xué)內(nèi)容難以適應(yīng)現(xiàn)實(shí)需要。我國(guó)的房地產(chǎn)專業(yè)起步相對(duì)較晚，相關(guān)的專業(yè)教學(xué)設(shè)備及教學(xué)資源也不完善。在實(shí)際教學(xué)工作中，相應(yīng)的教學(xué)教材和案例都比較少，這就給房地產(chǎn)法教學(xué)帶來(lái)了很大的困難。
2.3從房地產(chǎn)法課程的教學(xué)方法上分析
我國(guó)目前的房地產(chǎn)法課程主要是通過(guò)課堂講授的方式進(jìn)行教學(xué)，這種傳統(tǒng)的教學(xué)模式忽視了房地產(chǎn)法學(xué)習(xí)中的實(shí)踐的重要性。同時(shí)單一的教學(xué)形式造成學(xué)生處理、解決問(wèn)題的能力受到了限制，使得學(xué)生走向社會(huì)實(shí)踐后會(huì)感覺(jué)手足無(wú)措。在學(xué)校的考核教學(xué)工作中，只重視理論知識(shí)的閉卷考試并不能對(duì)學(xué)生的實(shí)際應(yīng)用能力進(jìn)行考核，這就不利于學(xué)生實(shí)踐技能的提高。
3房地產(chǎn)法課程建設(shè)措施
3.1建設(shè)教學(xué)團(tuán)隊(duì)
專業(yè)是興校之基石，而師資是強(qiáng)專業(yè)的根本保障，優(yōu)秀的師資團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)該由具有較強(qiáng)的學(xué)習(xí)能力、良好的科研素養(yǎng)和先進(jìn)的專業(yè)教學(xué)水平的成員組成。而建設(shè)這樣一支專業(yè)教師隊(duì)伍，可以采用“走出去，請(qǐng)進(jìn)來(lái)”的辦法。走出去”是指學(xué)校現(xiàn)有專業(yè)教師到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)掛職，深人企業(yè)一線。“請(qǐng)進(jìn)來(lái)”是指從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所引進(jìn)熱衷于教育事業(yè)的行業(yè)專才或與企業(yè)合作共同開(kāi)展專業(yè)建設(shè)研究和實(shí)施工作。同時(shí)制定相應(yīng)的鼓勵(lì)政策，支持資源專業(yè)教師參加房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)資格考試。
3.2拓展教學(xué)內(nèi)容
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)涉及的社會(huì)關(guān)系復(fù)雜，房地產(chǎn)法課程框架體系應(yīng)該是一個(gè)以調(diào)整房地產(chǎn)法律關(guān)系的法律法規(guī)為主，其他法律法規(guī)中的相關(guān)條款內(nèi)容也要參與適用。因此，我們?cè)诮虒W(xué)中拓展教學(xué)內(nèi)容，以房地產(chǎn)策劃、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)工作所需的法律知識(shí)為主線，重點(diǎn)簡(jiǎn)述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要環(huán)節(jié)及相關(guān)法律的規(guī)定和房產(chǎn)交易的主要法律制度來(lái)安排教學(xué)，建構(gòu)了“以法理為基礎(chǔ)，以房地產(chǎn)法律為核心，以房地產(chǎn)部門(mén)規(guī)章為主干，以其他有關(guān)法律規(guī)范為補(bǔ)充，以房地產(chǎn)業(yè)務(wù)內(nèi)容為主線”的框架體系。在教學(xué)中，既講法律對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)關(guān)系的規(guī)范，又把法律、法規(guī)與現(xiàn)實(shí)政策結(jié)合起來(lái)針對(duì)現(xiàn)實(shí)生活中的具體應(yīng)用具體剖析、講解。進(jìn)而調(diào)動(dòng)學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣，培養(yǎng)學(xué)生解決實(shí)際問(wèn)題的能力。
3.3改革教學(xué)方法
房地產(chǎn)法不是一門(mén)很強(qiáng)理論的學(xué)科，更重要的是實(shí)踐，與人們的生活息息相關(guān)，房地產(chǎn)法的教學(xué)按照一般的法律法規(guī)的傳授方法，很難讓學(xué)生真正理解掌握，必須使用案例教學(xué)法將干澀的房地產(chǎn)法律知識(shí)和理論與生活中發(fā)生的事情相結(jié)合，是學(xué)生能夠?qū)⒃境橄蠓蛇\(yùn)用變成形象具體的運(yùn)用，從而更好理解掌握所學(xué)到的法律知識(shí)，更主要的是在今后的生活之中學(xué)生能夠用這樣的法律知識(shí)解決生活之中的問(wèn)題。一般現(xiàn)在的教學(xué)主要是以教為中心，整個(gè)課堂教學(xué)都是以教師為中心，應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)變過(guò)去的教學(xué)模式，變成學(xué)為中心，將學(xué)生變成課堂的主體，增加教師與學(xué)生的互動(dòng)頻率，從而能激發(fā)學(xué)生對(duì)知識(shí)學(xué)習(xí)的熱情和興趣，最終使學(xué)習(xí)變成輕松的事情。
3.4建設(shè)教學(xué)資源
房地產(chǎn)法規(guī)課程教學(xué)內(nèi)容不斷拓寬，而課時(shí)數(shù)量有限，我們必須改變傳統(tǒng)教學(xué)中一只筆、一本書(shū)、一塊黑板就能完成教學(xué)的狀態(tài)，充分運(yùn)用現(xiàn)代教學(xué)手段。運(yùn)用多媒體課件組織教學(xué)，運(yùn)用大屏幕投影儀、錄像帶、網(wǎng)絡(luò)視頻等現(xiàn)代教學(xué)手段。同時(shí)在教學(xué)過(guò)程中還應(yīng)加強(qiáng)案例庫(kù)、試題庫(kù)等教學(xué)資料的建設(shè)。
3.5完善考核評(píng)價(jià)
由于房地產(chǎn)法課程實(shí)踐性較強(qiáng)，同時(shí)綜合運(yùn)用能力要求較高，尤其在現(xiàn)實(shí)案例方面。以往在筆試測(cè)試中很難全面的測(cè)試學(xué)生對(duì)于法律法規(guī)的整體掌握情況，只能考核其中的基本概念和理論，很難考核出法律法規(guī)的現(xiàn)實(shí)運(yùn)用情況；同時(shí)由于考試時(shí)間的限制，即使有案例分析的考題，也僅能就少數(shù)法規(guī)的一部分內(nèi)容進(jìn)行測(cè)試，而且試題多偏重理論性，不能較全面地考核學(xué)生對(duì)生活中的現(xiàn)實(shí)案例的綜合分析和解決能力。因此，建議課程考試采用筆試和案例分析相結(jié)合的方式進(jìn)行。對(duì)于理論性較強(qiáng)的法律制度知識(shí)采用筆試測(cè)試，仍采用閉卷考試方式，重在基本知識(shí)掌握情況的考查；對(duì)于應(yīng)用性較強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)案例采用實(shí)訓(xùn)的方式，即讓學(xué)生結(jié)合課堂所討論的案例或者是學(xué)生自己感興趣案例，運(yùn)用所學(xué)房地產(chǎn)法知識(shí)和理論進(jìn)行分析、論證，撰寫(xiě)案例分析報(bào)告。考試成績(jī)的構(gòu)成包括以下三方面：（1）平時(shí)成績(jī)占總成績(jī)的20%，由作業(yè)、出勤和課堂表現(xiàn)等綜合評(píng)定。（2）案例分析成績(jī)占總成績(jī)的30%，結(jié)合課堂所討論的案例或者是學(xué)生自己感興趣案例，運(yùn)用所學(xué)房地產(chǎn)法知識(shí)和理論進(jìn)行分析、論證，撰寫(xiě)案例分析報(bào)告，根據(jù)報(bào)告質(zhì)量和課堂參與情況給予案例分析成績(jī)。（3）期末筆試成績(jī)占總成績(jī)的50%，采取閉卷考試的方式進(jìn)行。
參考文獻(xiàn)
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二、我國(guó)房地產(chǎn)法律體系存在的問(wèn)題及可資借鑒之處
（一）我國(guó)目前房地產(chǎn)法律體系存在三大問(wèn)題
我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)法律成單行法律法規(guī)有《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》等，也有散見(jiàn)于《民法通則》、《中華人民共和國(guó)合同法》中的若干條款，從總體上看較為零散，尚未形成一個(gè)完整的體系。
1.國(guó)家權(quán)力與房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人權(quán)利不匹配。現(xiàn)行房地產(chǎn)管理存在著濃重的行政特色。國(guó)家既是土地所有者，又是社會(huì)管理機(jī)構(gòu)，行政部門(mén)制定房地產(chǎn)方面的法律法規(guī)，往往從管理者的角度對(duì)有關(guān)的權(quán)利進(jìn)行規(guī)范，即行政權(quán)力與民事權(quán)利不分，造成國(guó)家權(quán)力超出應(yīng)有限度，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人的權(quán)利極度萎縮。
2.房地產(chǎn)立法內(nèi)容不全面。目前，我國(guó)房地產(chǎn)法律體系缺少“相互配合、相互協(xié)調(diào)”的相關(guān)法律法規(guī)。房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)的產(chǎn)業(yè)，門(mén)類眾多，范圍廣泛，非常需要大量“相互配合、相互協(xié)調(diào)”的法律、法規(guī)和規(guī)章來(lái)加以規(guī)范，房地產(chǎn)立法內(nèi)容的不全面會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)規(guī)制的不完善。
3.房地產(chǎn)立法相對(duì)滯后。立法部門(mén)往往根據(jù)“房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)需要和經(jīng)驗(yàn)總結(jié)”形成法律制度，導(dǎo)致法律規(guī)定不恰當(dāng)、法律表達(dá)不嚴(yán)謹(jǐn)，法律作用難發(fā)揮。從內(nèi)容上看，房地產(chǎn)法律條文比較簡(jiǎn)單，缺乏可直接操作的規(guī)范。國(guó)家政策時(shí)常起著法的作用，降低了法制適用的效力。
（二）英美國(guó)家、我國(guó)香港地區(qū)房地產(chǎn)法律體系可借鑒的地方
英美國(guó)家和香港特別行政區(qū)已經(jīng)形成一整套較為完備的房地產(chǎn)法律體系，可供我國(guó)借鑒。英國(guó)是較早制定住房法規(guī)的國(guó)家，有關(guān)房地產(chǎn)交易的法律、法規(guī)、條令最常見(jiàn)的有50多種。英國(guó)還建立了先審查后開(kāi)發(fā)的土地許可制度，土地開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)交易明顯受城市規(guī)劃的約束和指導(dǎo)，非常重視環(huán)境保護(hù)和土地的有效利用，房地產(chǎn)交易若違反城市規(guī)劃法，將被視為無(wú)效。美國(guó)憲法規(guī)定，使用土地必須給予土地所有者必要的補(bǔ)償。美國(guó)房地產(chǎn)交易法規(guī)幾乎涉及有關(guān)土地、房產(chǎn)、金融等所有方面。美國(guó)法律要求必須保持土地在科學(xué)、歷史、生態(tài)、環(huán)境、水資源、風(fēng)景等方面的價(jià)值和質(zhì)量。違反法律規(guī)定利用、占有、開(kāi)發(fā)公有土地，破壞公有土地的環(huán)境質(zhì)量，將受到處罰。我國(guó)香港特別行政區(qū)房地產(chǎn)法律體系，包括房地產(chǎn)權(quán)歸屬的規(guī)定、城市規(guī)劃和建筑物方面的技術(shù)立法，以及房地產(chǎn)管理和房地產(chǎn)司法審裁等各方面的法律。從土地開(kāi)發(fā)到建筑工程，乃至房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理、房地產(chǎn)爭(zhēng)議的解決等，都有章可循，有法可依，比
較系統(tǒng)、完善。歸納起來(lái)，英美國(guó)家和我國(guó)香港地區(qū)的房地產(chǎn)法律體系有如下可借鑒的地方。1.要有可持續(xù)發(fā)展思想。房地產(chǎn)法律體系注重生態(tài)環(huán)境保護(hù)，注重國(guó)家利益和個(gè)人利益關(guān)系，注重人與自然的和諧關(guān)系，注重加強(qiáng)房地產(chǎn)建設(shè)與城市規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃、環(huán)境保護(hù)之間的配合。
2.改變立法思維模式。房地產(chǎn)法律體系要以保護(hù)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人的權(quán)利為主，改變以行政部門(mén)為主的管理模式。
3.注重房地產(chǎn)法與其他法規(guī)的協(xié)調(diào)和配合。房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、租賃、抵押、轉(zhuǎn)讓、使用時(shí)，必須遵循原則性規(guī)定和一般法律制度，房地產(chǎn)的立法還應(yīng)考慮其他法律的制約因素。
三、加快我國(guó)房地產(chǎn)法制建設(shè)步伐
近年來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，但相應(yīng)的房地產(chǎn)法律體系尚不健全，整治房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序、健全房地產(chǎn)法律體系是立法部門(mén)應(yīng)該重視的一項(xiàng)重要工作，只有通過(guò)制度改革和建設(shè)，才能使其走向法治化的發(fā)展軌道。
（一）相關(guān)制度的建設(shè)
1.基本制度。公民的居住選擇權(quán)應(yīng)得到法律的尊重和維護(hù)；公民購(gòu)買(mǎi)住房應(yīng)享有消費(fèi)者的一切權(quán)利；政府提供適量保障性住房；征收住房轉(zhuǎn)讓所得稅等。
2.公示制度。出臺(tái)公務(wù)員(包括其他公職人員)財(cái)產(chǎn)申報(bào)和公示制度。
3.稅制制度。健全中央和地方財(cái)力與事權(quán)相匹配的體制。完善省以下財(cái)政體制，增強(qiáng)基層政府提供公共服務(wù)的能力。
（二）相關(guān)法律的建設(shè)
1.加強(qiáng)對(duì)公民居住權(quán)的保護(hù)力度。我國(guó)現(xiàn)行《憲法》沒(méi)有明確規(guī)定居住權(quán)的內(nèi)容，有關(guān)民事法律規(guī)范在公民居住權(quán)保護(hù)方面存在著缺陷，導(dǎo)致現(xiàn)實(shí)生活中人們的居住權(quán)無(wú)法得到公平的保護(hù)。應(yīng)在憲法層面明確保護(hù)公民的居住權(quán)，使居住權(quán)不再被定位為純粹的私權(quán)，應(yīng)將居住權(quán)“社會(huì)化”或“公益化”。
1 前言
近幾年，隨著經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的快速發(fā)展，帶動(dòng)了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展起來(lái)，已經(jīng)成為了國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)體系的重要成分。房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，逐漸的改善了人們的居住條件，從而提高了生活水平，同時(shí)，也帶動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，增加了地方財(cái)政收入，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和建設(shè)和諧社會(huì)產(chǎn)生了積極影響。但是，在不斷發(fā)展壯大的過(guò)程中，卻出現(xiàn)了很多問(wèn)題。房地產(chǎn)發(fā)展問(wèn)題引起了全社會(huì)的高度關(guān)注。
2 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中的問(wèn)題
2.1對(duì)目標(biāo)認(rèn)識(shí)模糊，缺乏相關(guān)政策
近些年，為了實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需平衡，政府有效控制房?jī)r(jià)的快速上漲，保證居者有其屋。一方面，由于缺少對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的認(rèn)識(shí)，導(dǎo)致對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理上存在的問(wèn)題和長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展計(jì)劃認(rèn)識(shí)模糊，甚至出現(xiàn)片面和錯(cuò)誤的認(rèn)識(shí)。再加上，對(duì)目標(biāo)認(rèn)識(shí)模糊，使得短期的政策和長(zhǎng)期的規(guī)劃思路完全不統(tǒng)一，更嚴(yán)重的出現(xiàn)相違背的現(xiàn)象。缺乏科學(xué)、合理的政策，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)跟隨政策的改變而出現(xiàn)波動(dòng)，擾亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常發(fā)展，而且相關(guān)政策的不完善給投資者創(chuàng)造了可乘之機(jī)，擾亂了市場(chǎng)正常發(fā)展的秩序。另一方面，政府對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理處于被動(dòng)的狀態(tài)，只注重事物管理，然而卻缺少長(zhǎng)期的規(guī)劃，對(duì)事后的調(diào)控較多。
2.2缺乏完善的機(jī)制，只是形式上的管理
對(duì)房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)管理已經(jīng)有了一段時(shí)間，現(xiàn)如今，已經(jīng)成為了政府管理的重點(diǎn)。尤其是在近幾年來(lái)，政府加大了對(duì)房地產(chǎn)的管理力度，出臺(tái)了很多相關(guān)的政策。但是，都沒(méi)有收到良好的效果，大多數(shù)政策只是流于形式，管理不到位。其中有些政策在實(shí)施的過(guò)程中，可操作性不強(qiáng)，出現(xiàn)很多問(wèn)題，各項(xiàng)政策的實(shí)施遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上政策的制定。有關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的措施大多數(shù)都是采用自上而下的形式加以落實(shí)，各級(jí)政府監(jiān)督、管理、調(diào)控等工作還沒(méi)有加以明確規(guī)定。現(xiàn)如今，房地產(chǎn)行業(yè)正處在快速發(fā)展的階段，而且房地產(chǎn)行業(yè)具有高收益和低成本的特點(diǎn)，使得房地產(chǎn)成為地方財(cái)政收入的主要來(lái)源。如果不能從根本上打破房地產(chǎn)官商結(jié)合的現(xiàn)象，那么房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理將會(huì)很難管理，對(duì)于國(guó)家出臺(tái)的宏觀政策也只是形式上的管理，很難發(fā)揮有效的作用。
2.3缺乏健全的法律法規(guī)
從全世界各個(gè)國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r來(lái)看，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)正常運(yùn)行的必要條件就是要有完善的法律法規(guī)。然而，在我國(guó)國(guó)內(nèi)，房地產(chǎn)行業(yè)正處在飛速發(fā)展的階段，房地產(chǎn)行業(yè)缺少健全的法律法規(guī)。一方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理應(yīng)該具備從開(kāi)發(fā)、建設(shè)、管理的完整體系，然而現(xiàn)如今我國(guó)還沒(méi)有一個(gè)完善的管理房地產(chǎn)市場(chǎng)的法律。事實(shí)表明，我國(guó)房地產(chǎn)法律法規(guī)的建設(shè)根本不能滿足當(dāng)前房地產(chǎn)飛速發(fā)展的需求，出現(xiàn)了很多法律真空現(xiàn)象。另一方面，目前對(duì)房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)管理主要憑借行政權(quán)威，大多數(shù)相關(guān)文件的頒布都是以國(guó)務(wù)院的名義頒布的，相關(guān)法律缺乏嚴(yán)肅性、普遍性。盡管在某些領(lǐng)域已經(jīng)建立了相關(guān)法律法規(guī)，但是具體的實(shí)施要求并不完善，導(dǎo)致土地市場(chǎng)有章不循、執(zhí)法不嚴(yán)，如果長(zhǎng)時(shí)間進(jìn)行下去，必然會(huì)形成惡性循環(huán)。并且如果現(xiàn)有的各項(xiàng)法律法規(guī)沒(méi)有真正落實(shí)，那么將會(huì)直接降低法律的效力。
3解決房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理問(wèn)題的相關(guān)對(duì)策
3.1制定合理的發(fā)展計(jì)劃，指導(dǎo)短期實(shí)踐
在充分了解我國(guó)的特殊基本國(guó)情的基礎(chǔ)上，要更加明確房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的整個(gè)思路，發(fā)揮短期效應(yīng)的作用，并且還要制定合理的發(fā)展計(jì)劃，從而進(jìn)一步滿足人們的住房需求，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)和諧、穩(wěn)定的發(fā)展。對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展情況作詳細(xì)的調(diào)查，根據(jù)市場(chǎng)的調(diào)查結(jié)果，合理的制定中長(zhǎng)期的發(fā)展計(jì)劃，而且，這也是保證房地產(chǎn)健康、穩(wěn)定發(fā)展的途徑，從而有效避免出現(xiàn)“漲則緊，跌則松”的狀態(tài)。
3.2建立并完善各項(xiàng)管理機(jī)制
現(xiàn)如今，房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)濟(jì)管理方面存在很多問(wèn)題，只憑借簡(jiǎn)單的行政命令很難把問(wèn)題解決。由此看來(lái)，只有從根本上改善房地產(chǎn)管理體制才能有效解決當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)不和諧的局面。結(jié)合當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況，因地制宜，建立并完善各項(xiàng)管理制度，從而有效的避免一切做法產(chǎn)生消極的影響。對(duì)于腐敗和官商結(jié)合的不法行為政府要給予嚴(yán)厲的打擊，與此同時(shí)，還要在社會(huì)上大力宣傳典型的負(fù)面例子，警示人們，從而營(yíng)造良好的房地產(chǎn)氛圍，保證房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展下去。
3.3進(jìn)一步完善相關(guān)的法律法規(guī)
中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2014）05-0-01
一、我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理過(guò)程中存在的問(wèn)題
（一）缺乏連續(xù)性政策，目標(biāo)模糊不清。近幾年，我國(guó)政府一直將管理重點(diǎn)放在調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)供需平衡方面，以此控制國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)速度和供應(yīng)數(shù)量。然而，我國(guó)政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)管理方面，存在缺乏連續(xù)性政策，導(dǎo)致管理目標(biāo)模糊不清。首先，我國(guó)政府管理目標(biāo)是抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)需求。目前，我國(guó)政府不能從本質(zhì)上認(rèn)識(shí)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題，不能有針對(duì)性地制定長(zhǎng)期的經(jīng)濟(jì)管理政策，不能對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行有效的管理。同時(shí)，政府的短期政策和長(zhǎng)期政策存在控制目標(biāo)不一致問(wèn)題，大大降低房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)管理效果。不連續(xù)、不合理的經(jīng)濟(jì)管理政策會(huì)擾亂房地產(chǎn)行業(yè)，為不法投機(jī)者提供可乘之機(jī)，不利于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的良好發(fā)展。例如，經(jīng)濟(jì)適用房、房產(chǎn)稅收、國(guó)五條等政策的執(zhí)行情況，都充分說(shuō)明我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理存在目標(biāo)模糊不清，缺乏連續(xù)性政策。
（二）相關(guān)法律、法規(guī)體系的不健全。從國(guó)外房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理政策有效執(zhí)行的前提是完善的法律、法規(guī)體系。目前，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)處于初級(jí)發(fā)展階段，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理缺乏完善的法律、法規(guī)。雖然房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理貫穿于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建設(shè)、交易和后期管理的整個(gè)階段，但我國(guó)目前尚未建立貫穿房地產(chǎn)整個(gè)階段的經(jīng)濟(jì)管理法。同時(shí)，我國(guó)房地產(chǎn)法律、法規(guī)建設(shè)落后于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，經(jīng)常出現(xiàn)房地產(chǎn)法律存在真空的現(xiàn)象。我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理文件主要以國(guó)務(wù)院名義頒發(fā)，或者以國(guó)家部委辦公室的名義頒發(fā)，諸如國(guó)11條、新國(guó)4條等。這些房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理法，缺乏嚴(yán)肅性、穩(wěn)定性和適用性。雖然我國(guó)政府在房地產(chǎn)特定領(lǐng)域建立初步的法律、法規(guī)，但缺乏相應(yīng)的管理?xiàng)l例和實(shí)施細(xì)則，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)常出現(xiàn)政令不通、有法不依、執(zhí)法不嚴(yán)等現(xiàn)象。
二、我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理建議和對(duì)策
在充分了解我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，分析房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理存在的問(wèn)題，利用歸納、總結(jié)和分類的方法，提出我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理對(duì)策。
（一）制定連續(xù)性政策，明確管理目標(biāo)。目前，我國(guó)正處于體制改革的重要時(shí)期，需要不斷進(jìn)行產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變，所以我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)鍵就是“轉(zhuǎn)型和發(fā)展”。“我國(guó)政府需要充分認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于改善國(guó)民居住條件和提高生活質(zhì)量的重要作用，以及其在我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的特殊地位。”政府需要制定連續(xù)性發(fā)展規(guī)劃。我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)處于初級(jí)發(fā)展階段，需要制定連續(xù)性發(fā)展規(guī)劃，以保證房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。同時(shí)，在連續(xù)性發(fā)展規(guī)劃的背景下，政府需要明確房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理目標(biāo)，以此緩解日益增長(zhǎng)的城鄉(xiāng)居民實(shí)際居住需求和城鎮(zhèn)化建設(shè)需求之間的矛盾。連續(xù)性政策的制定可以維護(hù)社會(huì)的穩(wěn)定，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和諧，保證房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。其三，應(yīng)制定長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃。在了解我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的基礎(chǔ)上，我國(guó)政府出臺(tái)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)管理長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃，以此保證房地產(chǎn)行業(yè)健康、穩(wěn)定地發(fā)展，避免出現(xiàn)“越長(zhǎng)越調(diào)，越調(diào)越長(zhǎng)”的調(diào)控常態(tài)。從房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r來(lái)看，我國(guó)一直處于人多地少的情況中，所以政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)管理目標(biāo)進(jìn)行明確規(guī)定，積極引導(dǎo)國(guó)民住房消費(fèi)，切實(shí)承擔(dān)起政府的社會(huì)保障職責(zé)。房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)管理短期目標(biāo)的明確，可以幫助政府建立和完善住房保障體系，有效控制炒房、囤房等擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)的違法行為。
（二）完善相關(guān)法律、法規(guī)體系。目前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于初級(jí)階段，各項(xiàng)法律、法規(guī)需要逐步地建立和完善，進(jìn)而形成具有中國(guó)特色的完整的房地產(chǎn)法律、法規(guī)體系。其一，房地產(chǎn)法律、法規(guī)體系建立過(guò)程漫長(zhǎng)。完善的法律、法規(guī)體系，可以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范化地運(yùn)行，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的合法化管理。房地產(chǎn)行業(yè)直接關(guān)系到社會(huì)經(jīng)濟(jì)，影響國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定。“我國(guó)政府需要建立符合房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律的法律、法規(guī)體系，使中、低收入購(gòu)房者可以享受國(guó)家的宏觀調(diào)控政策。”其二，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。在現(xiàn)有房地產(chǎn)法律、法規(guī)條件下，住房業(yè)主尚未獲得法律方面的確認(rèn)和保護(hù)，房地產(chǎn)涉及的多元化的復(fù)雜財(cái)產(chǎn)關(guān)系尚未得到有效的規(guī)范。目前，我國(guó)房地產(chǎn)秩序長(zhǎng)時(shí)間脫離正常經(jīng)濟(jì)軌道，經(jīng)常出現(xiàn)矛盾糾紛，業(yè)主維權(quán)困難等問(wèn)題，所以我國(guó)需要完善相關(guān)法律、法規(guī)，使得房地產(chǎn)秩序回歸到正常經(jīng)濟(jì)軌道。我國(guó)政府對(duì)相關(guān)法律、法規(guī)體系進(jìn)行完善，既可以規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，又避免出現(xiàn)政府過(guò)度干預(yù)房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)象。同時(shí)，完善的法律、法規(guī)體系，可以全方位、多角度、多層次地保障宏觀調(diào)控體系的建設(shè)。其三，不斷地完善房地產(chǎn)法律。目前，我國(guó)政府不斷地完善《土地管理法》、《建筑法》和《城市房地產(chǎn)管理法》等法律，并出臺(tái)相關(guān)的法規(guī)，促進(jìn)《房地產(chǎn)法》的出臺(tái)。這些法律、法規(guī)將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建設(shè)、交易和后期服務(wù)納入到經(jīng)濟(jì)管理中，標(biāo)志著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)法律、法規(guī)體系的建立，提高房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)政策的層次性、嚴(yán)肅性和穩(wěn)定性。
（三）完善我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理途徑。我國(guó)政府需要完善房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理管理途徑，以此提高經(jīng)濟(jì)管理的效率。首先，認(rèn)真核算投資總額。開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目可行性報(bào)告通過(guò)審核以后，其必須選擇適合的經(jīng)理去完成項(xiàng)目。在房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，嚴(yán)格按照可行性研究報(bào)告、項(xiàng)目投資總額進(jìn)行施工。因?yàn)轫?xiàng)目投資總額的確定直接關(guān)系到項(xiàng)目的成敗，所以政府要嚴(yán)格審核開(kāi)發(fā)商的資金情況。工程人員對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行初步估算之后，制作出資金流量表，并交有關(guān)部門(mén)進(jìn)行審核，并載入相應(yīng)檔案，為政府制定經(jīng)濟(jì)管理政策提供依據(jù)。政府依據(jù)社會(huì)的實(shí)際發(fā)展需要和開(kāi)發(fā)商的自身運(yùn)轉(zhuǎn)情況，來(lái)確定開(kāi)發(fā)商的投資總額。政府在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前對(duì)開(kāi)發(fā)商的投資總額進(jìn)行核算，既可以有效地降低開(kāi)發(fā)商投資失誤的幾率，又可以減少投資失敗給地方經(jīng)濟(jì)造成的損失。其次，加強(qiáng)開(kāi)發(fā)商的成本控制。房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)管理的關(guān)鍵是成本控制，而成本控制又是開(kāi)發(fā)商提高自身效益的主要手段。成本控制既關(guān)系到開(kāi)發(fā)商的經(jīng)濟(jì)效益，又關(guān)系到住房的未來(lái)使用價(jià)值，所以成本控制是總額核算之后的又一關(guān)鍵問(wèn)題。房地產(chǎn)日常支出是成本控制中比較容易的一項(xiàng)，但日常支出中的業(yè)務(wù)費(fèi)用控制卻很難有效進(jìn)行，這主要?dú)w咎于業(yè)務(wù)費(fèi)用具有較大的彈性。成本管理者要具有較強(qiáng)的責(zé)任意識(shí)，保證成本控制的有效進(jìn)行。同時(shí)，我國(guó)政府應(yīng)該建立、完善成本控制制度，避免出現(xiàn)成本控制漏洞。另外，開(kāi)發(fā)商采用合理包干的方式，提高相關(guān)人員的成本節(jié)約積極性。再次，在項(xiàng)目定性前進(jìn)行利潤(rùn)預(yù)期核算。我國(guó)加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)管理的最終目標(biāo)是保證房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)的良好發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展關(guān)系到地方部門(mén)之間的關(guān)系，也關(guān)系到地方政府利潤(rùn)的獲得。在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的過(guò)程中，地方政府應(yīng)該將利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)作為自己的目標(biāo)。在項(xiàng)目定性前進(jìn)行利潤(rùn)預(yù)期核算，既從根本上保障開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)，又帶動(dòng)了地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
三、結(jié)束語(yǔ)
我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于初級(jí)發(fā)展階段，相關(guān)法律、法規(guī)還不完善，大大影響了我國(guó)政府經(jīng)濟(jì)管理的執(zhí)行效果。我國(guó)政府需要客觀、準(zhǔn)確地了解房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的力度，制定切實(shí)可行的宏觀政策，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)健康、穩(wěn)定的發(fā)展。另外，我國(guó)政府應(yīng)該借鑒國(guó)外房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，提高我房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理水平，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
[1]余凱.中國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制研究[J].首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)學(xué)報(bào)，2008（4）：12.
