序論：好文章的創作是一個不斷探索和完善的過程，我們為您推薦十篇房地產開發投資協議范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質，帶來更深刻的閱讀感受。

篇（1）

為了適應房地產開發經營業務發展的需要，進一步規范房地產開發企業財務行為，加強房地產開發企業財務管理，現就房地產開發企業財務管理若干問題補充規定如下：

一、房地產開發企業之間簽訂項目開發合同、合資開發項目，暫按如下規定處理：1.項目開發合同中規定按投資額比例分配項目開發產品的，主辦企業收到投資各方開發資金作應付賬款管理。項目開發完畢并辦理竣工驗收手續后，主辦企業按合同規定分配投資各方項目開發產品，應按實際成本沖轉開發產品及相應的應付賬款。投資各方對分回的開發產品應及時作為存貨管理。2.項目開發合同中規定按投資額比例分配項目利潤的，主辦企業收到投資各方開發資金作預收賬款管理。項目開發完畢并辦理竣工驗收手續后，主辦企業對外出售項目開發產品，應將預收賬款轉為營業收入，并相應結轉營業成本。項目利潤形成后，按合同規定分配項目利潤。

二、房地產開發企業與其他無房地產開發經營權的單位簽訂合資開發項目合同，合同中規定按各方出資比例分配項目開發產品的，房地產開發企業收到出資各方資金作預收賬款管理。項目開發完畢并辦理竣工驗收手續后，房地產開發企業按合同規定分配出資各方項目開發產品，應按合同規定的轉讓價格計入營業收入，并相應沖轉預收賬款，結轉營業成本。合同中規定按各方出資比例分配項目利潤的，按第一條第二款規定執行。

三、房地產開發企業出資與土地方合作開發項目，按照法律、法規的規定，應辦理土地使用權過戶登記手續。需調整土地使用權出讓金的，按照調整后的土地使用權出讓金計入開發成本；不需支付土地使用權出讓金的，按照合同、協議約定的價值計入開發成本。項目開發完畢并辦理竣工驗收手續后，房地產開發企業分配合作方開發產品，按照合同、協議約定的價值計入營業收入，并相應結轉營業成本。

四、房地產開發企業接受委托代建房屋及其他工程，不需辦理土地使用權過房戶登記手續。在工程竣工驗收辦妥交接手續后，應按照委托方確認的結算價款，計入營業收入，并結轉代建工程相關成本。

五、房地產開發企業按照實際成本將開發產品轉作自用固定資產，應視同銷售處理，并按照國家有關規定繳納各種稅費。

六、房地產開發企業出售自用房屋類固定資產，應作如下處理：1.出售合同中土地使用權與地上建筑物分開作價的，土地使用權轉讓收入計入其他業務收入，該項土地使用權（無形資產）攤余價值及在出售過程中交納的有關稅費計入其他業務支出。地上建筑物出售收入扣除清理費、該地上建筑物的殘值以及出售過程中交納的稅費后的凈收入計入營業外收入。2.出售合同中實行房地產統一作價的，房地產出售收入扣除該項房地產的賬面凈值、清理費、出售過程中交納的各種稅費和其他費用后的凈收入或凈支出，計入營業外收入或營業外支出。出售的自用房屋類固定資產屬于職工住房的，所取得的凈收入計入企業住房周轉金。

七、房地產開發企業出售周轉房時，應將周轉房轉作開發產品處理，并按照合同、協議約定價值計入營業收入，按照周轉房的攤余價值結轉營業成本。

八、房地產開發企業按照國家法律、法規的規定取得預售許可證后，方可上市預售商品房。預售商品房所得的價款，只能用于相關的工程建設，并作為企業預收賬款管理。商品房竣工驗收辦理移交手續后，應將預收賬款轉為營業收入。

九、房地產開發企業在新建商品房未辦理房地產初始登記、取得房地產權證前，與承租人簽訂商品房租賃預約協議，取得的商品房預租價款，作為預收賬款管理。商品房竣工驗收辦理租約手續后，應將預收賬款轉為營業收入。

十、房地產開發企業對已取得房地產權證的商品房采取先出租給承租人使用，再根據合同、協議約定出售給該承租人，所取得的價款應按下列情況處理：租賃期間取得的價款作為租金收入計入營業收入；租賃期滿，承租人愿意購買該商品房，企業取得的售房價款計入營業收入。

十一、房地產開發企業出售商品房時與買受人約定，在出售后的一定年限內由企業以出租的方式進行包租。企業出售商品房時，與買受人簽訂售房合同、協議并不據價款結算賬單，按照合同、協議約定的價款計入營業收入。出租期間，收取的房屋租金作為其他應付款處理。合同、協議中約定，租金收入可用于沖抵售房價款，企業應將其他應付款沖轉應收賬款。

十二、房地產開發企業為開發房地產而借入的資金所發生的利息等借款費用，在開發產品完工之前，計入開發成本。開發產品完工之后而發生的利息等借款費用，計入財務費用。

十三、房地產開發企業在經營初期當年無營業收入或能夠取得少量的營業收入，但確需發生業務招待費的，須經主管財政機關批準后，方可按當年完成房地產開發工作量（即開發成本的當年借方發生額）的60％預計營業收入，并在下列限額內據實列入待攤費用；預計全年營業收入在1500萬元以下的，不超過年預計營業收入的5‰；預計全年營業收入超過1500萬元（含1500萬元）但不足5000萬元的，不超過該部分預計營業收入的3‰；預計全年營業收入超過5000萬元（含5000萬元）但不足1億元的，不超過該部分預計營業收入的2‰；預計全年營業收入超過1億元（含1億元）的，不超過該部分預計營業收入的1‰。房地產開發企業自出售開發產品實現營業收入的年度開始，應將待攤的業務招待費，在3－5年之內分期攤入管理費用。

十四、經有權機關批準建設的公共配套設施，建設規模占開發項目比重較大的，經主管財政機關批準后，房地產開發企業可按照建筑面積或投資比例采取預提辦法從開發成本中計提公共配套設施費。預提的公共配套設施費只能用于相關的工程建設，不得挪作他用。采取預提辦法建設的公共配套設施，房地產開發企業不得有償轉讓。單獨立項且已落實投資來源、能夠有償轉讓的公共配套設施，不得從開發成本中預提公共配套設施費。

十五、房地產開發企業出售商品房時，按照國家規定代為收取的住宅共用部位、共用設施設備維修基金（以下簡稱維修基金）作為代收代繳款項管理，并專戶存儲。按照國家規定，房地產開發企業向房地產行政主管部門或物業管理企業移交維修基金時，相應沖轉代收代繳款項。維修基金在移交房地產行政主管部門或物業管理企業之前而滯留在房地產開發企業期間，產生的利息凈收入轉入本金，不得挪作他用。

篇（2）

二、項目融資的內涵、運作機制和應用領域

1.項目融資的內涵。

項目融資作為一種重要的融資方式，自身還處于不斷地發展過程中，目前尚沒有一個統一、公認的定義。從廣義上講，凡是為了建設一個新項目、收購一個現有項目或者對已有項目進行債務重組所進行的融資都可以稱為項目融資。世界銀行將項目融資定義為資本投資開發設施，能夠提供商品和服務的項目[1].歐洲一直采用這一寬泛的定義[2].從狹義上講，各國學者和國際組織對其定義表述有所不同。美國銀行家彼得·內維特（Nevit.P.K）在其《項目融資》（1996年）一書中提出，項目融資是“為一個特定經濟體所安排的融資，其貸款人在最初考慮安排貸款時，滿足于使用該經濟實體的現金流量和收益作為償還貸款的資金來源，并且滿足于使用該經濟實體的資產作為貸款的安全保障”[3].巴塞爾委員會在《巴塞爾新資本協議》中指出，項目融資（ProjectFinance,PF）是一種融資方法，貸款人主要將單個項目產生的收益作為還款來源和資金安全性的保障，是專業貸款的一個子類。我國學者在總結各類定義的基礎上，提出項目融資是“以一個特定的經濟實體（項目）為融資對象，以項目的現金流量和收益為償還所融資金的來源，以項目的資產作為融資的安全保障（抵押）的一種融資方式[4].”項目融資更為簡明的定義是：以特定項目的現金流量和資產為基礎的有限追索或無追索融資。與傳統的公司融資比較，項目融資具有以下主要特征[5]:

（1）以項目為融資導向。

安排項目融資的依據是項目未來的現金流量和項目資產，而不是項目投資者的資信。項目貸款人更加關注的是項目建設期間能夠產生的現金流量用于償還貸款的能力，項目的融資規模、融資成本以及融資結構與項目的預期現金流量和項目的資產價值直接相聯系。

（2）無追索或有限追索。

當項目的經濟強度不足以清償債務時，貸款人不得追索或者僅在某一特定階段或在規定范圍內進行追索。除此之外，無論項目出現什么問題，貸款人均不能追索到項目借款人除項目資產價值和未來現金流量以及所承擔的義務以外的任何財產。

（3）有效分散投資風險。

針對大型項目投資面臨的各種風險，項目融資充分發揮“收益分享、風險分擔”的原則，將項目的各種風險在項目的主要參與者和其他利益相關者之間進行合理分配，而不是由項目投資者一方單獨承擔項目的全部風險，減輕了投資者的壓力。

（4）資產負債表外融資。

根據項目融資風險分擔原則，貸款人對債務的追索僅限于項目公司的資產和現金流量，因而可以將項目融資安排為不需要進入投資者資產負債表中的貸款形式，即實現表外融資，有利于投資者將有限的財力從事更多的投資活動。

2.項目融資的運作機制。

項目融資主要由四個基本模塊組成：項目的投資結構、融資結構、資金結構和信用保證結構。

（1）項目的投資結構。

即項目的資產所有權結構，指項目投資者對項目資產權益的法律擁有形式和項目投資者之間的法律合作關系。目前，國際上常用的項目投資結構有單一項目子公司、公司型合資結構、合伙制及有限合伙制結構、信托基金結構和非公司型合資結構等形式。

（2）項目的融資結構。

融資結構指項目投資者取得資金的具體形式，是項目融資的核心部分。投資者在投資結構上達成共識以后開始設計和選擇合適的融資結構來實現投資者的融資目標和要求。常用的項目融資模式有：杠桿租賃、產品支付、利用“設施使用協議”融資、BOT、ABS等多種模式，也可以按照投資者的要求對幾種模式進行組合、取舍和拼裝。

（3）項目的資金結構。

項目融資的資金由三部分構成：股本資金、準股本資金、債務資金。三者的構成及其比例關系即項目的資金結構，其中核心問題是債務資金。項目融資常用的債務資金形式有：商業銀行貸款、銀團貸款和租賃等。資金結構在很大程度上受制于投資結構、融資結構和信用擔保結構，通過靈活巧妙地安排項目的資金構成比例，選擇恰當的資金形式，可以達到既減少投資者自身資金的直接投入，又提高項目綜合經濟效益的雙重目的。

（4）項目的信用擔保結構。

對貸款銀行而言，項目融資的安全性來自項目本身的經濟強度和項目之外的各種直接或間接擔保。擔保可以由項目投資者提供，也可以由與項目有直接或間接利益關系的參與各方提供；可以是直接的財務保證，也可以是間接或非財務性的擔保，所有擔保形式的組合，就構成了項目的信用擔保結構。

項目融資的整體結構設計通過開發商、貸款銀行與其他參與方之間的反復談判，完成融資的模塊設計并確定模塊間的組合關系。通過對不同方案的對比、選擇、調整，最后產生一個令參與各方都比較滿意的最佳方案。

3.項目融資的應用領域。

項目融資最早應用于石油、礦業等資源開發領域。20世紀30年代世界經濟危機使美國大批企業資產狀況惡化、信譽度降低，按照傳統的以企業財務狀況和資信等級為基礎的公司融資方式難以獲得銀行貸款，企業面臨山窮水盡的局面。這時美國德克薩斯州的石油開發項目另辟蹊徑，采用項目融資方式獲得了足夠資金。項目開發商、投資者以及貸款銀行約定采取“產品支付協議”的方式歸還貸款，即貸款銀行不從石油產品的銷售收入中獲取貸款本息，而是從特定的石油礦區未來產出的全部或部分石油產品的收益權中獲取本息。這種新型的貸款方式，相對于以借款人自身的資信和信用為擔保的傳統方式，將對貸款的風險評估對象從借款人轉移到了現存的產品上。

20世紀70年代以后，項目融資開始應用于基礎設施建設項目。面對日益增加的基礎設施建設項目，單純依靠財政預算、政府撥款的方式愈加困難。此時項目融資為本來由政府投資興建的基礎設施項目開辟了新的融資渠道。政府將基礎設施項目授予企業經營，獲得特許權的企業負責項目的融資、建設和經營，承擔項目的債務責任和投資風險，在特許權期滿后將基礎設施項目再交移給政府。我國改革開放以來，項目融資也被引入和介紹到我國的企業界和金融界，并在一些大型投資項目中得到成功的運用。特別是進入20世紀90年代以后，BOT方式得到廣泛使用。如三亞鳳凰機場、重慶地鐵、深圳地鐵、北京京通高速公路、廣西來賓電廠等項目[6].

目前，項目融資在世界各地運用更加普及，涉及項目遍布礦產資源的勘探和開采、基礎產業和大型基礎設施建設等領域，甚至在軍事工程中得到成功應用。在實踐中，項目融資本身在融資結構、追索形式、貸款期限、風險管理等方面也在不斷地創新和發展。

三、我國大型住宅房地產開發實施項目融資的必要性

我國城鎮住房制度改革以來，以住宅開發為主的房地產業獲得空前發展，成為國民經濟的支柱性產業。近些年，大型住宅開發建設項目逐漸成為城市建設運營的主角和房地產開發的主流。然而，大型住宅建設項目開發需要大量的資金投入，如何籌集足夠的開發資金是房地產開發商面臨的最為關鍵的問題。在目前國家對房地產行業進行深度宏觀調控期間，過去依靠銀行貸款和項目銷售回款的融資模式越來越不適應新形勢發展需要，拓寬融資渠道、提高融資能力是房地產企業急需解決的現實問題。項目融資以其獨特的融資機制和在分散風險方面的特殊作用，使其在大型工程項目建設資金籌集方面發揮了重要作用，已成為卓有成效且日趨成熟的融資手段。因此，大型住宅房地產開發項目積極引入項目融資，對于解決我國房地產企業面臨的資金緊張問題具有重要意義。

1.有利于緩解房地產企業融資困境。

資金是企業賴以生存的命脈，房地產企業作為典型的資金密集型行業，具有資金需求量大、資金循環周期長、資金回籠速度慢等特點，因此對資金的依賴性更強，對資金的良好運轉要求也更高。隨著我國房地產宏觀調控力度的不斷加大，房地產企業融資環境從緊，企業資金問題面臨嚴峻挑戰。2011年，全國房地產開發企業資金來源83246億元，比上年同期增長14.83%,增速回落12.1個百分點，增速連續兩年下滑；全國房地產開發投資61740億元，比上年同期增長27.9%,增速回落5.3個百分點。2011年資金來源和投資增速差值-13.1%,連續兩年為負差，缺口相比2010年擴大了5.3個百分點，可見資金入不敷出的現象較為嚴重。同時，2011年房地產開發企業本年資金來源與投資額比是1.35,比上年降低0.15,資金保障能力不足也顯而易見。項目融資具有表外融資和提高財務杠桿的功效，其依據房地產開發項目本身的經濟強度來實現融資，因此引起的債務無須計入投資人的資產負債表中，進而避免在資信評估時影響房地產企業的信用地位和籌資能力。同時，采用項目融資一般可以獲得較高的貸款比例，提高財務杠桿系數，進而拓寬房地產企業融資規模，緩解企業融資困境。

2.有利于降低房地產企業信貸風險。

我國房地產企業是典型的全能式開發模式，從買地、建造、論文格式、賣房到管理都由房地產開發企業獨立完成。在追求利潤最大化的同時，房地產企業也將風險集中到自身身上。在融資方面，目前的房地產融資模式尚沒有形成風險分擔機制，房地產企業既是資金的需求者，又是融資的主體，承擔債務的全部責任。同時，房地產業本身沒有屬于行業的專業金融機構，行業內用于房地產開發的長期資金嚴重不足。在宏觀調控和信貸緊縮的背景下，傳統的“銀行貸款+預售融資”的資金融通方式遇阻，對企業的生存和發展構成了直接的威脅。項目融資屬于有限追索，有限追索權的存在使項目的風險與投資人的其他資產相分離，貸款人只能以項目資產和項目未來收益作為還款來源，投資人從而可以避免做無上限的抵押或擔保。項目融資的另一大特點是風險分擔，項目融資的各參與方可以依據各方的利益要求，通過嚴格的法律合同把責任和風險合理分擔，從而降低房地產企業的信貸風險以及市場風險。

3.有利于轉變我國房地產業務發展模式。

目前房地產開發主要有兩種模式[7]:一是以賣樓獲得（預售）的客戶融資和銀行按揭融資為主的“香港模式”,也叫全能開發模式，是以開發商為中心的一條縱向價值鏈，從買地、建造、賣房到管理都由一家開發商獨立完成，房子建好后，房地產公司不持有物業，直接出售。其特點是項目開發周期長，開發商追求利潤最大化，不愿意與他人分享收益。二是以市場化資本運作為主的“美國模式”,也叫專業化模式，在這種模式中，房地產投資、開發、物業經營等各方面業務環節都高度分化、相對獨立，不同類型的業務要由專業化的獨立公司來自主實施完成。其特點是專業化的程度相當高，每一個環節通過完成各自的任務獲取利潤，是一條橫向價值鏈，真正的幕后主導是資本，開發商、建筑商、中介商以及其他環節都屬于圍繞資本的價值鏈環節。從發達國家房地產業發展情況看，開展資本運作和專業細分是房地產業的發展趨勢。今后的房地產企業，不僅是一個開發企業，更是一個資本企業，資本驅動日益成為房地產業的運作核心。我國房地產業經過20多年的發展，尚處于以房地產開發商為核心的階段，缺乏專業化分工，屬于典型的全能開發模式。適應未來發展需要，房地產業的創新發展有賴于融資方式的轉變，開展項目融資，在分散風險、分享收益的原則下，其實質是實現了房地產開發的專業分工，改變現有房地產企業的全能運作開發模式。

4.有利于推動我國房地產金融市場的發展。

我國房地產金融市場的發展滯后于房地產業的發展，市場配置資金的作用并未得到充分發揮，出現了房地產企業資金短缺與儲蓄資金大量沉淀并存的局面，分散的社會資金難以集中應用到房地產項目，社會公眾、各方面投資者難以分享房地產業發展的收益。房地產開發企業實施項目融資，將有助于提高資本市場的運營效率，更好地發揮資本市場應有的籌資和資源配置功能。更為重要的是為我國投資者提供了一種風險明確、收益穩定、容易把握、能夠滿足不同投資策略和風險偏好的投資工具，使我國大量的居民儲蓄能夠高效地轉化為投資。同時，項目融資中的很多模式屬于直接融資方式，項目融資的發展客觀上突出了直接融資和證券市場的作用，使間接融資的地位相對下降，并促使商業銀行改變其功能，從而推動我國房地產金融市場的發展，加速房地產金融體系創新的進程。

四、我國大型住宅房地產開發實施項目融資的可行性

傳統的項目融資主要應用于石油、天然氣等能源開發、基礎設施建設以及飛機、輪船等大型制造業項目。近些年，大型商業房地產開發項目也開始引入項目融資這一新的融資模式，并在實踐中取得較好效果。然而，項目融資在大型住宅房地產開發項目中尚未得到真正意義上的應用。其原因：一方面是項目融資比較復雜，對市場風險、財務評價等可行性研究要求較高，而住宅房地產開發在可行性研究方面還不足以使貸款機構確信貸款的安全；另一方面是項目融資在分散風險的同時，也分散了項目收益，在我國房地產業高速發展時期，房地產開發商追求利潤最大化，不愿與他人分享房地產業發展的收益。盡管如此，隨著我國社會經濟的發展和城鎮化進程的不斷加快，大型社區和物業開發的逐漸增多，項目融資的優勢必將愈加凸顯，相信不久的將來，項目融資與傳統的公司融資將一并成為房地產開發企業的重要融資手段。目前，大型住宅房地產開發已經基本具備實施項目融資的條件。

1.大型住宅房地產開發可以通過項目公司實施項目融資。

以項目為導向安排融資是項目融資的一個顯著特點。大型住宅房地產開發通常以成立項目公司的方式來運作。所謂房地產項目公司，即以房地產項目為對象從事單項房地產開發經營的有限責任公司，往往開發一個項目即設立一個項目公司，待項目開發完畢后，即注銷項目公司。公司的股東（開發商）利用項目公司制度可以合理規避法律風險，即使項目投資失敗，開發商僅以出資額為限承擔有限責任。項目公司作為獨立的生產經營者，簽署一切與項目建設、生產和市場有關的合同，安排項目融資，負責建設經營并擁有項目。在項目建設期間，投資者為貸款機構提供完工擔保。項目公司的法律關系比較簡單，便于貸款機構就項目資產設定抵押擔保權益，融資結構上較易于被貸款機構接受。項目融資的債務風險和經營風險大部分限制在項目公司中，易實現有限追索和非公司負債型融資，并且可以利用大股東的資信優勢獲得優惠的貸款條件。同時，項目資產的所有權集中在項目公司，管理上較靈活，項目公司可直接運作項目，也可僅在法律上擁有項目資產，而將項目運作委托給另外的管理公司[8].目前的房地產抵押貸款基本以項目資產作為償還擔保，很多住宅房地產開發項目的融資活動已經具有了項目融資的特點。[ LunWenData.Com]

2.大型住宅房地產項目開發具有穩定的凈現金流量。

進行項目融資的先決條件就是項目能夠產生穩定的現金流。住宅房地產開發直接形成住宅產品，并直接進入銷售階段，大約三到四年左右時間完成一個房地產開發周期，即資金周轉期。與其他領域的項目融資比較，房地產開發前期只有大規模投入，而沒有現金回流，只有在房屋預銷售之后才能產生現金回流。盡管如此，由于住宅產品具有價值量大、保值增值的特點，從長期看其價格始終呈現穩定上漲的趨勢，且價格增長速度要遠高于GDP縮減指數。同時，房地產價格波動幅度遠遠小于股票等金融資產價格波動幅度。隨著中國經濟的快速發展，人均可支配收入不斷增加，在利率下降、外匯管制、債券市場不發達、股票市場欠完善的情況下，房地產也成為了百姓投資的重要工具和抵抗通脹的重要手段。因此，隨著房地產價格的穩定上漲，房地產開發未來的現金流必然是穩定的。住宅地產也是房地產的最大板塊，歷年來都占房地產投資的70%左右，如此大的投資規模和穩定的現金流也使得項目融資在住宅房地產開發中具有廣泛的應用空間。

3.我國市場經濟運行機制的不斷完善為房地產項目融資提供了良好的外部環境。

項目融資是一項復雜的系統工程，涉及項目談判、簽約、履行及違約的仲裁和處理，風險的分擔、利潤、稅收和其他條件的執行手續、渠道與擔保等問題，這些問題需要在完善的市場經濟環境下通過相關法規加以強化。經過三十年的發展，我國市場經濟體制逐漸完善，相關政策法規相繼頒布，銀監會、證監會和保監會逐步放松對金融機構的直接監管，早在2003年中央銀行就已經提出“要積極推進住房貸款證券化”.這些對于項目融資在房地產業的運用提供了必要的法律依據和法律保障，為項目融資的開展營造了良好的外部環境，也極大地解除房地產項目融資在我國的社會風險和經濟風險。

4.眾多項目融資的成功案例為大型住宅房地產開發實施項目融資積累了豐富經驗。

項目融資自誕生以來，在世界各國已經積累了豐富的經驗和眾多成功的案例。特別是在歐美國家，項目融資的應用范圍已經擴大到房地產開發等領域[9].

20世紀80年代，項目融資被介紹到我國的企業界和金融界，已經在一些大型投資項目中得到了成功的運用，不僅促進了我國經濟的發展，同時積累了豐富的項目融資經驗，培養了大批從事項目融資的專業人才。近些年，項目融資在我國大型商業房地產項目開發中開始探索性嘗試，如大連萬達集團與國際商業巨頭聯合開發商業房地產的“訂單模式”已經具有項目融資的特征。這些都為項目融資在大型住宅房地產開發中的運用提供了有益借鑒以及人才支持。

此外，我國具有充裕的開展項目融資的資金來源。2012年底，我國城鄉居民儲蓄余額近40萬億。除居民儲蓄資金外，還有一些投資機構，如保險公司、社?；?、商業銀行和證券投資等存有大量投資資金，這為項目融資提供了充足的資金保障。

五、大型住宅房地產開發實施項目融資的運作程序

房地產開發實施項目融資同其他類型項目融資的運作程序基本相同。對比其他項目融資，房地產開發項目融資主要包括六個步驟：投資決策分析、融資決策分析、融資模式選擇、融資談判、融資執行以及貸款償還[10].

1.投資決策分析。

在進行房地產開發投資之前，房地產開發企業首先進行可行性分析?？尚行苑治鲆话惆ǎ簩曳煞ㄒ幍日攮h境的分析，對市場需求情況及市場前景的預測，對資金可獲得性的全面考慮，對項目可能面臨的各種風險進行估計，由于項目融資的特性，融資方更為注重對項目風險的識別和防范；對項目收益的估計，根據已往經驗，對項目的投資量、資金成本、銷售收入做一個初步的估計，得出項目收益的估計值，看是否值得投資。在項目可行性研究和風險分析基礎上，房地產開發企業做出是否進行項目開發建設的投資決策。

2.融資決策分析。

在決定對某一住宅房地產項目進行投資以后，房地產開發企業將決定采用何種融資方式為項目進行籌集資金。是否采用項目融資，主要取決于項目資金籌集可行途徑的比較、對債務責任分擔的要求、項目融資數量及時間上的要求和綜合評價。項目融資決策分析是一項復雜的綜合分析和評價工作，通常需要聘請融資顧問為其提供咨詢，對項目的融資能力和可能的融資方案進行分析比較，提出項目融資建議方案，項目投資者據此作出項目融資決策。

3.融資模式選擇。

當房地產開發企業決定采用項目融資方式以后，正式聘用融資顧問開始研究和設計項目的融資結構。項目融資結構設計的一項關鍵性工作就是要完成項目的風險分析和評估，在此基礎上，根據項目的經濟強度和各利益主體與項目的契約關系，確定項目的債務承擔能力、項目風險在項目參與者之間的合理分配及其相關的項目信用保證結構。這一階段確定的融資模式并不一定是最后采用的融資模式，開發商還需要與融資方進行談判才能最終確定。

4.融資談判。

房地產開發企業完成前面幾個階段的工作，就有了與融資方進行項目融資談判的基礎，可以有選擇地向潛在融資方發出參加項目融資的邀請書，便可以與有興趣地融資方開始談判。一般情況下單個金融機構不愿承擔較大風險，開發商可以選擇邀請苦干個融資方聯合的銀團進行項目融資。在與融資方的談判過程中，開發商應注意保持靈活態度，當談判陷入僵局時找出適當的變通方法繞過難點，防止融資談判拖延過長時間，造成更大的損失。融資方可能會對項目融資的模式提出不同的看法，開發商應進行權衡選擇。融資談判結束之后，房地產開發企業（或項目公司）與融資方簽署融資協議及相關的法律文件，確定各方權力與義務。

5.融資執行。

與融資方的談判結束，雙方簽署正式的項目融資法律文件之后，項目融資進入執行階段。在這一階段，開發商或項目公司負責項目的建設管理，保證項目進展按融資協議規定時間進行；同時開發商將對項目的按期按質完成承擔有限責任。融資方實時監督項目的工程進展，考察項目是否按融資協議規定執行，進而根據資金預算和建設日程表安排貸款的提取。在某些情況下，融資方還需要參加部分項目的決策。在融資協議的執行過程中，開發商應與融資方必須保持密切的聯系，解決融資協議中沒有規定的新問題，直至項目的完工。

6.貸款償還。

房地產開發結束之后，項目融資進入貸款償還階段。房地產項目融資與一般的生產項目融資有些不同。當生產項目建成之后，還需要投入相當的運營資金才能使項目進入正常的生產經營階段。而且項目進入經營運轉之后，通常需要相當長的一段時間才能產生足夠的資金償還全部貸款。而房地產項目本身就是產品，可以直接進入銷售階段，因此貸款償還的時間一般要短得多。項目開發完工后，開發商依賴房產銷售收入按融資協議規定的方式和數量將貸款償還融資方，并移交相關法律文件，結束項目融資協議。

在整個房地產項目融資實施過程中，各個階段與步驟并不是孤立的，后一階段的實施情況會對前面決策產生影響。如開發商考慮融資談判的實際情況與進展，可能修改融資方式或是項目融資的模式；融資執行過程中出現了協議中沒有規定的情況，則需要各方再次談判協商。

六、結論

通過對大型住宅房地產開發實施項目融資的相關問題分析，可以看出：

第一，大型住宅房地產開發實施項目融資十分必要。特別是在房地產業面臨持續宏觀調控的背景下，房地產企業能夠尋求和實現的融資渠道比較有限，不僅面臨著資金狀況的緊張，也面臨著信貸收緊狀態下的融資成本上升，同時還面臨著房屋銷售增速回落、回籠資金困難而形成的還款壓力。在這種情況下，開展項目融資，不僅有利于降低房地產企業資金壓力，減少房地產企業投資風險，同時有利于房地產企業適時轉型。

篇（3）

一、引言

自從1984年“房地產”被正式命名以來，房地產業就作為一個獨立的行業在國民經濟運行中發揮著舉足輕重的作用，并帶動了其他相關產業的發展。1998年，改福利分房制度為貨幣化分配形式以后，人們只能通過市場途徑取得自己所需要的住房，“商品房”的概念深入人心，在此后房價連年攀升。高昂的房價在帶動我國經濟增長的同時，也吸引了眾多投機資金的進入，越來越多的人開始買不起房子。尤其是2003年以后，這個現象更為嚴重，很多人對連年高漲的房價產生了不滿情緒。我國政府采取了一系列的宏觀調控政策以抑制房地產市場中的投機行為，雖然產生了一定的積極作用，但是所采取的這些措施，都沒能解決房地產市場中存在的根本問題，房價仍遠遠高于其使用價值，市場中的投機行為依然盛行，房地產市場中蘊藏著很大的風險。

二、中國房地產市場中的投機表現

1、房地產開發投資增長過快

進入21世紀以來，房地產開發投資呈每年上漲的態勢，2010年房地產開發投資額達到48267億元，是2000年的9.68倍；2000—2010年間房地產開發投資平均增速高達19.37%。從房地產開發投資占全社會固定資產投資比重和房地產開發投資占GDP比重來看，國際上公認這兩項指標的警戒水平分別為10%和5%。圖1顯示，我國的房地產開發投資占全社會固定資產投資比重自2000以來均遠超過15%，在2004年甚至達到18.7的高位；房地產開發投資占GDP比重從2000年的5.6%上升至2010年的12%，均超警戒水平。大量的投機行為導致了房地產市場投資增長過快，市場過熱的局面。

2、商品房價格持續上漲

雖然房價的年增長處于波動狀況，且2003—2010年商品房價格上漲幅度較大，波動幅度也較大，但房價始終呈現上漲態勢。圖2顯示，中國商品房價格由2000年的2111.6元/平方米上升至2010年的5032元/平方米，增長了1.38倍。面對房價不斷上升的趨勢，投資者預期房產價值在未來會進一步升值，因此房價持續走高的同時，我國的房地產需求依然強勁，投機行為更為盛行。

3、土地價格顯現增長趨勢

住房不是空中樓閣，不能建在空中，必須要有土地的支撐。因此，有了土地就意味著擁有房地產開發的優先權和主動權。經濟學家林毅夫認為，在經濟發展中，隨著社會總需求的增長，因供給彈性越小的要素，價格增長越快。土地的供給彈性很小，同時作為不可再生資源，具有稀缺性的特性，這使得土地有了很大的升值空間，從而誘使投資者通過低價買入地皮，等待土地升值之日高價賣出，以謀取暴利，這一循環模式導致土地價格呈現增長的趨勢在所難免。

三、中國房地產市場發展政策

針對目前房地產市場中的投機行為引致的買房難等民生問題，我們要采取一系列有效的措施來抑制房地產投機行為，引導我國房地產市場長久健康的發展，實現絕大多數百姓長久以來“居者有其屋”的理想。筆者認為可從土地供給、稅收和政府角度出發制定政策措施。

篇（4）

2、房地產開發面臨的主要風險

2.1　政治風險

是指一個國家所處的國際國內政治環境變動（如戰爭、罷工、社會動蕩）及相應的政策法律調整（如金融政策和財政政策變動、土地使用制度改革、住房制度改革），造成房地產開發商經濟上的損失。對房地產開發商影響最為直接的是金融政策和財政政策。就金融政策而言，實行緊的貨幣政策還是實行松的貨幣政策直接影響開發者和購買者所持有的資本，影響項目的開發和出售。同時銀行關于房地產方面的業務也會對房地產的需求發生影響。就財政政策而論，政府實行緊的財政政策還是實行松的財政政策，對房地產的稅收政策，對住宅是實行福利供給政策還是實行對低收入階層采取有限的補貼政策，政府對房地產的投資等，都會對房地產開發和需求發生影響。這一風險在我國尤其需要關注。

2.2　經濟風險

是指由于經濟形勢（如市場需求、購買力、利率、稅率、匯率等）變動導致房地產開發商經濟上的損失。由于從可行性研究到樓盤上市的時段內，市場需求變動的可能性很大，消費者對戶型結構及單元面積的偏好也會發生變化。原來的細分市場上該類物業還供不應求，而不久卻可能大量積壓，難免使投資收益遠遠偏離預期。通貨膨脹時期，紙幣貶值，價格全面上漲，房地產雖然具有一定的抵抗通貨膨脹的能力，但其價格也會上漲。而人們手中持有的貨幣量是一定的，這樣購買力相對下降，可能無力支付日漸升值的房地產，從而導致房地產企業開發的項目難以售出而承擔風險。一般來說，房地產開發資金需要量大，完全依靠自有資金周轉是非常困難的，通常需要采用外界資金，如向銀行貸款和預售。以自己開發的房地產作為抵押獲得用于該項投資的貸款時，如果不能按照抵押貸款協議規定的期限償付本息時，就必須承擔作為抵押品的房地產將可能成為他人財產的風險。采用預售房屋籌集開發資金時，如果不能按照預售協議規定的日期交房，就必須承擔支付巨額的賠償金的風險。

2.3　自然風險

是指由于自然因素（如洪水、火災、地震等）對房地產開發造成的影響，從而使房地產開發商造成經濟上的損失。自然風險出現的機會較少，但是一旦出現，造成的損失是相當大的。

2.4　技術風險

是指由于科技進步、技術結構及其相關變量的變動給房地產開發商可能帶來的損失。例如，由于科技進步可能對房地產商品的適用性構成威脅，迫使開發商追加投資進行房地產的更新、翻修和改造。由于建筑設計變動可能導致建安工程成本增加，從而影響項目形成后的租售。

2.5　經營風險

是指由于開發商因開發項目經營管理不善導致預期收益不能實現，或不足以補償經營費用的可能性。該類風險主要歸因于開發商主觀上對開發成本、租金售價、開發周期以及資金籌措等的預測錯誤和決策失誤。

3、導致房地產開發風險的因素剖析

3.1　政策環境與經濟形勢

房地產開發由于與國家經濟形勢緊密相關，因此，在很大程度上受到政府政策的控制。如：政府對租金售價的控制，對外資的控制，對土地使用的控制，對環境保護的要求，尤其對投資規模和金融的控制，以及新稅務政策的制訂，都可能對房地產開發商構成風險。在我國尤其需要關注。

經濟繁榮時，由于各產業擴大生產，使房地產供不應求，房地產價格不斷升高。而在經濟衰退時，社會對房地產需求能力受到抑制，產品開始出現難以脫手的現象，此時，開發商的資金已經投入，形勢的波動使其作出反映并進行調整是相當遲鈍的，短時間內很難變化或找到其他替代者，從而會使開發商陷入困境。

3.2　房地產市場的發育程度與供求狀況

在市場經濟條件下，一個發育完善的市場應具備：信息充分、商品同質、廠商買者自由出入以及交易雙方數量眾多四個基本條件。而一個發育不充分的市場必然會給房地產開發商帶來一定的風險。

從總體上講，房地產市場是地區性的市場，當地房地產市場供求變化對開發商的影響要比整個國家房地產市場供求變化對開發商的影響大的多。只要當地經濟發展是健康的，房地產需求就不會發生大的變化。房地產開發的強度取決于潛在的開發商對租售收益的預期。當租金、售價因房屋供應短缺而上升時，開發商便會紛紛開發房地產，但由于開發需要一定的時間，待開發完成時，市場供求可能已發生了變化，致使開發的物業難以租售。

3.3　開發時機的選擇

經濟運行有快速和滯緩交替出現的周期性特點，房地產投資也是有周期性的。投資周期包括高峰—收縮—低谷—恢復四個階段。在高峰期，國民經濟迅速增長，經濟處于高峰期，由于各產業擴大生產，使得房地產供不應求，房地產價格不斷升高。在收縮期，國家緊縮銀根，控制投資規模，社會對房地產需求能力受到抑制，產品開始出現難以脫手的現象。在低谷期，社會信貸關系進一步緊張使得工業和建筑業投資銳減，投資產品價格降低但難以出售。在恢復期，國家放松銀根，降低利率，社會對房地產的需求量開始增大，價格逐漸回升，此時正是房地產投資的黃金時期。從較長時間看，在投資收縮期、低谷期搞企業兼并或作準備投資，在投資高峰期、恢復期大力投資，必能獲取較大盈利，避免較大虧損。

3.4　開發地點的選擇

房地產的不可移動性、區域性和個別性，決定了它所處的地理位置極為重要。房地產行業有句名言：第一是區位，第二是區位，第三仍是區位，可見房地產開發地點的選擇對開發商至關重要。房地產開發商搶占中心或門戶區位是普通常識，問題的關鍵是如何預測近期將形成的新的中心區位或新的門戶區位。在繁華地段開發房地產項目將實現最大的開發利潤，但這一范圍可能已不存在一塊可供開發的土地，開發商只好為獲得更大的選址范圍而放棄一部分利潤。同時，房地產開發所涉及的地理環境條件，甚至社會經濟條件處于不斷的變化發展過程中，這會使開發商經受著風險的考驗，需要有一定的預見性。開發商若能及早投資開發具有價值增長潛力的地塊，則幾年后將會獲取較大的利潤。

3.5　開發類型的選擇與開發規模的確定

房地產開發過程是巨額資金投入的過程，從購買土地、工程建設到推出廣告、上市銷售或出租，均需要投入大量的資金。而作為開發商，通常難以完全用自有資金來完成一開發項目。一般都是在投入一筆啟動資金如地價款或前期費用后，通過各種借貸、預售等融資手段來籌集開發資金，滾動開發。所以，對于房地產開發商來說，資金的籌措是項目能否按期、按質完成的重要一環。房地產開發規模越大，開發商承擔的風險也就越大。

3.6　開發周期的長短

房地產開發及交易需要較長的時間，尤其是對于大中型開發項目，從尋找機會、可行性研究、購買土地、勘測設計、籌措資金、前期準備到工程施工、竣工，以及制訂價格、推出銷售及簽署成交合同，往往需要幾年時間才能完成。在房地產商品開發過程中，很難在一開始就能對整個開發期內的各項費用和收益流動作出精確的估計，只能是大概的測算。而在這一較長的開發期內，房地產市場的供求變化，消費者喜好的改變，社會經濟形勢的興衰，國家有關政策的調整，物價的漲跌，匯率及利率的變動都將是難以精確預測的。可是房地產項目一旦確定，資金一經投入，就很難根據情況的發展而加以改變和調整。開發期越長，各種社會經濟環境條件發生變化的可能性就越大，各種費用特別是后期費用和房屋售價或租金就更加難以確定，風險也就越大。

此外，開發商的素質、開發方式的確定也是導致房地產開發風險的重要因素。

4、處置房地產開發風險的具體措施

4.1　事先有效避開風險源地

篇（5）

第三條  外國公司、企業、其他組織及個人（以下簡稱外商）經批準在云南省開辦的外商獨資、中外合資、中外合作的房地產開發經營企業（以下簡稱外商開發企業），以及國內投資，經批準從事向境外銷售房屋、轉讓土地使用權的房地產開發經營企業（以下簡稱國資企業），在我省從事涉外房地產開發經營，均應遵守本辦法。

第四條  除成片開發土地外，外商投資開發經營涉外房地產應主要采取中外合資經營、合作經營方式。

第五條  云南省城鄉建設委員會主管全省涉外房地產開發建設工作。

第六條  外商開發企業的房地產開發經營活動必須遵守中國的法律、法規。

外商開發企業在我國法律、法規以及經批準的合同、章程規定范圍內，有權自主進行房地產開發經營。

外商開發企業經營房地產的合法權益，受中國法律保護。

第七條  凡已同中華人民共和國建立外交關系或設有商務代一機構的國家和地區的外商，均可申請在我省開放城市或地區設立外商開發企業，我省四級（含四級）以上房地產開發企業，也可申請從事涉外房地產開發經營，有關部門根據開發建設設項目需要和有關規定，予以批準或不批準。

第八條  外商到我省投資舉辦獨資、中外合資、中外合作經營外商開發企業的，按下列程序辦理申請設立企業的各項手續：

（一）舉辦獨資企業，應就擬投資項目選定場地，經場地所在地建設、土地管理、經貿部門提出書面意見。舉辦合資、合作經營企業，應先與中方合營者協商達成一致意見后，簽署共同投資的意向書或協議書。

（二）獨資企業投資者或投資者委派其國內代表、投資咨詢服務公司等機構向對外經貿部門呈報設立企業的申請書。合資、合作的中方合營者向計劃部門呈報項目可行性研究報告書。

（三）獨資企業申請者經對外貿部門批準同意設立外商開發企業。

領到企業批準證書后于30天內持有關批準文件證書，到工商行政管理部門辦理注冊登記，領取營業執照；屬合資、合作項目的，可行性研究報告書報建設部門提出書面審查意見后，報計劃部門審批后，合資、合作各方在充分協商的基礎上，正式簽定開發企業章程、合同，報對外經貿部門批準。

（四）申請設立合資、合作外商開發企業。由中方合營者向對外經貿部門呈報設立企業的申請報告。經審查批準，領取企業批準書后，于30天內持有關批準文件、證書，到工商行政管理部門辦理注冊登記，領取營業執照。外商開發企業營業執照簽發日期，為該企業的成立日期。

（五）外商開發企業在領取營業執照后60天內，持有關批準文件、證明到省建委核定資質等級，領取開發企業資質等級證書。

第九條  外商或合資、合作的中方合營者到對外經貿部門申請設立外商開發企業時，或到工商行政管理部門辦理注冊登記時需提交下列文件：

（一）設立獨資或合資、合作企業的申請書；

（二）獨資者提交舉辦獨資企業的可行性研究報告。合資、合侮營者提交投資項目可行性研究報告及批準文件；

（三）企業章程及首屆董事會人選名單。合資、合作者還需提交合營各方簽署的合同；

（四）獨資者提交投資者的營業執照副本或身份證副本。合資、合作經營者提交合營各方的營業執照副本；外方以個人身份投資的，可提交身份證影印件。

（五）投資者或投資各方的資信證明；

（六）有關城市規劃、用地的意見書、協議書、土地使用權出讓合同及政府有關部門簽署的意見、批準文件、證書。

第十條  外商開發企業到省建委確認資質等級時，除提交第九條二、三、四、五款規定的文件外，還應提交企業負責人、技術負責人、管理人員等有關名冊和證書。

第十一條  外商或合資、合作的中方合營者按第八條規定的程序辦理有關批準手續時，場地或項目所在市、縣有關部門有審批權的，由所在市、縣有關部門按規定的權限辦理批準手續；當地沒有審批權限的，由外商或合資、合作的中方合營者直接呈有審批權的地、州、市或省級業務部門辦理，予以批準或不批準，或轉報國務院有關部門審批。

第十二條  由中方提供土地、外商提供資金、不設立外商開發企業的中外房地產開發經營合作項目，以及國資企業從事涉外房地產開發經營，手續從簡，由建設部門提出書面審查意見后，報計劃部門審批。其中，合作各方就項目所簽署的合同須報對外經貿部門批準。

第十三條  外商開發企業和國資企業在我省從事房地產開發經營，統一由建設部門（房地產管理部門）行使城市規劃、土地開發、土地轉讓、設計施工，以及房屋銷售、租賃、轉讓、抵押和企業資質的行業歸口管理權，并接受其它有關部門的指導、檢查和監督。

第十四條  外商開發企業和國資企業在我省從事涉外房地產開發經營，其土地使用權的取得、轉讓、出租、抵押和終止，必須按照《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的規定辦理。

中方房地產企業擬提供土地使用權與外商合資或合作經營房地產的，需在申請設立外商開發企業前，按前款要求取得土地合作權。并在外商開發企業領取營業執照之日起三個月內，與外商開發企業簽定土地使用權轉讓合同，經土地所在地房地產管理部門辦理監證手續。土地管理局核發土地使用權證后，始得行使土地使用權。

由中方提供土地，外商提供資金，不設立外商開發企業的涉外房地產開發經營項目，在辦理土地使用權出讓手續前，不得進行土地使用權轉讓。

第十五條  外商開發企業的土地開發、房屋建設必須遵守我國有關城市規劃、土地管理、設計施工的有關法律、法規。

第十六條  外商開發企業和國資企業建造的住宅，其設計標準由企業自行確定。

第十七條  外商開發企業經營的房屋和土地使用權，以及中方房地產企業與外商投資合作建造的房屋，可以依照我國法律、法規的規定，在中國境內、境外出售、交換、贈予、繼承。上述經營活動和法律行為在中國境外進行的，應取得中華人民共和國駐該國或地區大使館、領事館、商務代表機構的認證。沒有與我國建立外交關系或沒有在我國設立商務代表機構的國家或地區的企業、經濟組織或個人，不得成為受讓人。在我國境內進行的，應到房地產交易所進行監證。

第十八條  房屋可以整幢出售，也可以分層、分套出售。房屋出售時，其占用的土地使用權隨之轉移。其房屋的所有權的期限與其占用的土地使用權的期限相同。

第十九條  外商開發企業和國資企業出售、租賃、交換房屋或轉讓土地使用權，以及中方房地產企業和外商投資合作建造的房屋出售、租賃，其價格由企業或合作雙方自行確定。但應將出售、出租價格報房屋所在地房地產管理部門和物價局備案。房屋出售價格明顯低于市場價格時，政府有優先購買權。

國資企業出售、出租房屋必須按規定繳納土地收益金。

第二十條  企業預售期貨房屋，賣方持有該房屋建設項目的《土地使用證》和《建設工程規劃許可證》買賣雙方應簽訂《房屋預售合同》，到房屋所在地房地產交易所辦理監證手續。賣方收取的房屋預售款，必須先用于支付及清償該房屋的建設費用。

第二十一條  企業出售現貨房屋，賣方必須持有該房屋的房屋所有權證。買賣雙方應簽訂《房地產買賣契約》，并到房屋所在市、縣房地產交易所辦理監證手續。

第二十二條  企業出租房屋，租賃雙方應訂立《房地產租賃契約》，并到房屋所在市、縣房地產交易所辦理監證手續。

第二十三條  依照本辦法開發經營的房屋產權可以抵押。房屋產權用以抵押時，相應的土地使用權同時抵押。

第二十四條  房屋所有權和土地使用權抵押時，抵押人與抵押權人應簽定抵押合同，并在30天內按規定辦理抵押權監證、登記手續。未經監證、登記的抵押行為無效。

第二十五條  抵押人不能按期還款時，抵押權人有權依照中國法律、法規和合同的規定處置抵押物。

第二十六條  因處分抵押物而取得房屋所有權和土地使用權的，抵押人和抵押權人應按規定辦理權屬變更登記。

第二十七條  辦理房屋產權、土地使用權和房屋、土地他項權利登記，以及辦理房屋買賣、租賃監證手續，登記機關和監證單位可按省物價局規定的標準收取登記費和監證費。

第二十八條  外商開發企業在辦理工商登記后30天內，應向所在地稅務機關辦理稅務登記。依照我國稅法規定納稅。

第二十九條  外商開發企業經營房地產中有關外匯事宜，依照我國外匯管理規定辦理。

第三十條  外商開發企業在房地產經營中產生合同爭議時，當事人應當通過協商或者調解解決；協商或調解無效的，由中國仲裁機構仲裁。也可由合同規定的仲裁機構仲裁。

當事人沒有在合同中訂立仲裁條款，事后又沒有達成書面仲裁協議的，可向我國有管轄權限的人民法院起訴。

第三十一條  涉外房地產開發經營活動中需要公證的事項，當事人應依法辦理公證。

第三十二條  香港、澳門、臺灣地區的公司、企業，以及其它組織和個人在我省從事涉外房地產開發經營活動，參照本辦法和其它有關港、澳、臺投資的法律、法規、辦法執行。

第三十三條  對違反本辦法規定的，由有關部門根據我國法律、法規進行處理。

篇（6）

1 我國房地產行業風險的現狀

無論在什么樣的社會形態，房地產終究都會是人類從事社會活動和日常生活的重要載體，是人類社會生產和發展的不可或缺的生活資料和生產資料。而且房地產業正是伴隨著經濟的發展、社會的進步慢慢發展起來的。我國對于房地產的研究始于20世紀90年代，隨著我國房地產業的發展繁榮而興起和深入，目前國內專家學者主要把房地產風險研究集中于從投資到收益整個環節中所存在的風險。

1.1我國房地產開發投資的現狀

在通貨膨脹時期，當物價上漲率超過一定限度時，在通貨膨脹壓力下，人們認為房地產投資具有保值、增值作用。但事實上，房地產投資的這種優越性是以長期的經濟發展趨勢而言的，受特定經濟條件與多種客觀因素的制約和影響。在紛繁復雜的現實經濟活動中，“經濟發展工業化、城市化地價上漲房地產增值” 并不是一成不變的簡單的直線關系。所以，在房地產開發投資過程中，開發商不能盲目地開發投資，要做好對開發投資過程中存在的風險的分析并做好防范措施。

1.2我國房地產開發投資的特點

房地產投資指的是投資者將現有資金投入到房地產的開發經營以及服務等活動當中，以期望將來獲得明顯的收益。房地產投資能夠為投資者帶來巨大的收益，這是由于其具有以下幾個特點。首先，房地產投資的其中一個明顯的優點就是可以用債務的形式來進行籌資，如通過抵押的形式，充分發揮投資杠桿作用。其次，房地產作為投資產品較一般的投資商品而言具有價值含量高、供需變化速度慢的特點。再次，相比于其他投資方式，房地產投資更加重視對于投資區位的選擇。最后，房地產投資區別于證券投資，流動性較差，投資者往往很難在短時間內將其由實物變換為現金，因此易產生資金流動困難的風險。這也導致了投資者的其他投資行為受到了影響。所以，投資者應妥善考慮好所投資房地產的利用類型。

2 我國房地產行業風險的防范對策

2.1宏觀環境風險的防范對策

2.1.1國家需要完善房地產政策

目前的房地產政策，特別是近兩年出臺的政策都是在房價上漲過快和銷售量上漲過快的情況下出臺的?，F在房地產市場兩極分化，一二線城市房價不斷上漲，三四線城市房子空置卻率不斷上升，房子建了一堆卻沒有人買也沒有人住，最后成了鬼城。在這種情況下，政府除了加息和上調存款準備金率外，還應放寬制度和改善性的房貸利率，對信譽好的房地產企業在信貸上給予支持。

2.1.2融資創新

房地產企業獲取投資回報的最重要的因素在于財務杠桿利益，失去財務杠桿，便使得凈資產收益率大幅降低。過去企業一直都主要依賴銀 行信貸來獲得財務杠桿，隨著新的法律法規的出臺以及銀根縮緊，企業獲得信貸的能力越來越弱。房地產行業本是資本密集型產業，在新的形勢下，企業要想繼續獲取高額的杠桿利益，只能從融資方式的創新人手，這是房地產企業能賴以生存的基礎，因此房地產行業的創新關鍵在于融資方式的創新。

2.1.3完善房地產金融的法律環境

確定房地產金融的法律地位，同時要建立健全有關房地產金融的法律法規，創造有利于房地產金融業務發展的良好環境。根據國內外的實際情況，制定適合房地產金融市場不斷發展的政策、法規，保證房地產金融市場的健康發展，有效控制房地產金融風險。

2.2市場風險的防范對策

2.2.1密切關注市場動態

經營管理階段是房地產投資的關鍵階段之一，該環節的成敗直接關系到企業的生死存亡。在經營管理中，房地產商應密切關注市場的動態發展，了解需求狀況，采取靈活而合理的定價措施，避免或減輕因高價或低價帶來的風險。為回避企業自身營銷經驗不足、營銷手段不當的風險，可通過營銷方案，充分利用人豐富的營銷經驗，采用靈活多變的營銷方式，拓寬營銷渠道，降低營銷風險。

2.2.2促進房地產金融市場的發展和完善

由于我國房地產市場起步較晚，在快速發展的過程中也暴露出一些問題亟需解決，其中房地產金融風險是一個突出的問題。人民銀行為降低金融風險對開發企業自有資金的比例、個人貸款首付款比例等作出了規定，顯然僅僅通過這些手段還無法系統地解決當前房地產市場存在的金融風險，甚至調控不當還會引起房地產市場的波動，抑制供給和需求。因此，為從根本上解決當前房地產金融市場存在的風險，應建立全國性的住房擔保體系，利用其政策優勢和資金規模優勢對房地產貸款市場進行調控，從而促進房地產金融市場的發展和完善。

2.2.3與施工企業達成期權協議，降低市場風險

如果房地產企業能和施工企業之間達成一個期權協議：所有工程款到竣工驗收時結算，并且，房地產企業有權按雙方在項目開盤是約定的價格將該項目部分產品折抵全部工程款支付給施工企業，那么情況將完全不同了。我們發現在實際操作中，有實力的施工企業很愿意和房地產企業達成這樣的期權協議，施工企業有效地規避了房地產企業的信用風險，只要工程項目能順利建成就不存在拖欠工程款的問題，同時施工企業投入的資金也作為資本取得了利息回報。房地產企業的也能利用這一期權交易降低風險。

3 總結

投資者在對房地產進行風險預測和分析時，應注重從宏觀和客觀兩個方面進行考慮，采取必要的措施降低投資風險，提高投資效益。投資者應從主觀上樹立正確的風險意識，加強投資的可行性研究，采用定性分析的方法對投資風險進行總體把握。

參考文獻：

篇（7）

2、房地產開發面臨的主要風險

2.1政治風險

是指一個國家所處的國際國內政治環境變動（如戰爭、罷工、社會動蕩）及相應的政策法律調整（如金融政策和財政政策變動、土地使用制度改革、住房制度改革），造成房地產開發商經濟上的損失。對房地產開發商影響最為直接的是金融政策和財政政策。就金融政策而言，實行緊的貨幣政策還是實行松的貨幣政策直接影響開發者和購買者所持有的資本，影響項目的開發和出售。同時銀行關于房地產方面的業務也會對房地產的需求發生影響。就財政政策而論，政府實行緊的財政政策還是實行松的財政政策，對房地產的稅收政策，對住宅是實行福利供給政策還是實行對低收入階層采取有限的補貼政策，政府對房地產的投資等，都會對房地產開發和需求發生影響。這一風險在我國尤其需要關注。

2.2經濟風險

是指由于經濟形勢（如市場需求、購買力、利率、稅率、匯率等）變動導致房地產開發商經濟上的損失。由于從可行性研究到樓盤上市的時段內，市場需求變動的可能性很大，消費者對戶型結構及單元面積的偏好也會發生變化。原來的細分市場上該類物業還供不應求，而不久卻可能大量積壓，難免使投資收益遠遠偏離預期。通貨膨脹時期，紙幣貶值，價格全面上漲，房地產雖然具有一定的抵抗通貨膨脹的能力，但其價格也會上漲。而人們手中持有的貨幣量是一定的，這樣購買力相對下降，可能無力支付日漸升值的房地產，從而導致房地產企業開發的項目難以售出而承擔風險。一般來說，房地產開發資金需要量大，完全依靠自有資金周轉是非常困難的，通常需要采用外界資金，如向銀行貸款和預售。以自己開發的房地產作為抵押獲得用于該項投資的貸款時，如果不能按照抵押貸款協議規定的期限償付本息時，就必須承擔作為抵押品的房地產將可能成為他人財產的風險。采用預售房屋籌集開發資金時，如果不能按照預售協議規定的日期交房，就必須承擔支付巨額的賠償金的風險。

2.3自然風險

是指由于自然因素（如洪水、火災、地震等）對房地產開發造成的影響，從而使房地產開發商造成經濟上的損失。自然風險出現的機會較少，但是一旦出現，造成的損失是相當大的。

2.4技術風險

是指由于科技進步、技術結構及其相關變量的變動給房地產開發商可能帶來的損失。例如，由于科技進步可能對房地產商品的適用性構成威脅，迫使開發商追加投資進行房地產的更新、翻修和改造。由于建筑設計變動可能導致建安工程成本增加，從而影響項目形成后的租售。

2.5經營風險

是指由于開發商因開發項目經營管理不善導致預期收益不能實現，或不足以補償經營費用的可能性。該類風險主要歸因于開發商主觀上對開發成本、租金售價、開發周期以及資金籌措等的預測錯誤和決策失誤。

3、導致房地產開發風險的因素剖析

3.1政策環境與經濟形勢

房地產開發由于與國家經濟形勢緊密相關，因此，在很大程度上受到政府政策的控制。如：政府對租金售價的控制，對外資的控制，對土地使用的控制，對環境保護的要求，尤其對投資規模和金融的控制，以及新稅務政策的制訂，都可能對房地產開發商構成風險。在我國尤其需要關注。

經濟繁榮時，由于各產業擴大生產，使房地產供不應求，房地產價格不斷升高。而在經濟衰退時，社會對房地產需求能力受到抑制，產品開始出現難以脫手的現象，此時，開發商的資金已經投入，形勢的波動使其作出反映并進行調整是相當遲鈍的，短時間內很難變化或找到其他替代者，從而會使開發商陷入困境。

3.2房地產市場的發育程度與供求狀況

在市場經濟條件下，一個發育完善的市場應具備：信息充分、商品同質、廠商買者自由出入以及交易雙方數量眾多四個基本條件。而一個發育不充分的市場必然會給房地產開發商帶來一定的風險。

從總體上講，房地產市場是地區性的市場，當地房地產市場供求變化對開發商的影響要比整個國家房地產市場供求變化對開發商的影響大的多。只要當地經濟發展是健康的，房地產需求就不會發生大的變化。房地產開發的強度取決于潛在的開發商對租售收益的預期。當租金、售價因房屋供應短缺而上升時，開發商便會紛紛開發房地產，但由于開發需要一定的時間，待開發完成時，市場供求可能已發生了變化，致使開發的物業難以租售。

3.3開發時機的選擇

經濟運行有快速和滯緩交替出現的周期性特點，房地產投資也是有周期性的。投資周期包括高峰—收縮—低谷—恢復四個階段。在高峰期，國民經濟迅速增長，經濟處于高峰期，由于各產業擴大生產，使得房地產供不應求，房地產價格不斷升高。在收縮期，國家緊縮銀根，控制投資規模，社會對房地產需求能力受到抑制，產品開始出現難以脫手的現象。在低谷期，社會信貸關系進一步緊張使得工業和建筑業投資銳減，投資產品價格降低但難以出售。在恢復期，國家放松銀根，降低利率，社會對房地產的需求量開始增大，價格逐漸回升，此時正是房地產投資的黃金時期。從較長時間看，在投資收縮期、低谷期搞企業兼并或作準備投資，在投資高峰期、恢復期大力投資，必能獲取較大盈利，避免較大虧損。

3.4開發地點的選擇

房地產的不可移動性、區域性和個別性，決定了它所處的地理位置極為重要。房地產行業有句名言：第一是區位，第二是區位，第三仍是區位，可見房地產開發地點的選擇對開發商至關重要。房地產開發商搶占中心或門戶區位是普通常識，問題的關鍵是如何預測近期將形成的新的中心區位或新的門戶區位。在繁華地段開發房地產項目將實現最大的開發利潤，但這一范圍可能已不存在一塊可供開發的土地，開發商只好為獲得更大的選址范圍而放棄一部分利潤。同時，房地產開發所涉及的地理環境條件，甚至社會經濟條件處于不斷的變化發展過程中，這會使開發商經受著風險的考驗，需要有一定的預見性。開發商若能及早投資開發具有價值增長潛力的地塊，則幾年后將會獲取較大的利潤。

3.5開發類型的選擇與開發規模的確定

房地產開發過程是巨額資金投入的過程，從購買土地、工程建設到推出廣告、上市銷售或出租，均需要投入大量的資金。而作為開發商，通常難以完全用自有資金來完成一開發項目。一般都是在投入一筆啟動資金如地價款或前期費用后，通過各種借貸、預售等融資手段來籌集開發資金，滾動開發。所以，對于房地產開發商來說，資金的籌措是項目能否按期、按質完成的重要一環。房地產開發規模越大，開發商承擔的風險也就越大。

3.6開發周期的長短

房地產開發及交易需要較長的時間，尤其是對于大中型開發項目，從尋找機會、可行性研究、購買土地、勘測設計、籌措資金、前期準備到工程施工、竣工，以及制訂價格、推出銷售及簽署成交合同，往往需要幾年時間才能完成。在房地產商品開發過程中，很難在一開始就能對整個開發期內的各項費用和收益流動作出精確的估計，只能是大概的測算。而在這一較長的開發期內，房地產市場的供求變化，消費者喜好的改變，社會經濟形勢的興衰，國家有關政策的調整，物價的漲跌，匯率及利率的變動都將是難以精確預測的?？墒欠康禺a項目一旦確定，資金一經投入，就很難根據情況的發展而加以改變和調整。開發期越長，各種社會經濟環境條件發生變化的可能性就越大，各種費用特別是后期費用和房屋售價或租金就更加難以確定，風險也就越大。

此外，開發商的素質、開發方式的確定也是導致房地產開發風險的重要因素。

4、處置房地產開發風險的具體措施

4.1事先有效避開風險源地

例如，放棄某地區的房地產開發以防止市場風險。通常是，預測到在某邊貿地區長期效益不能保證或某個地區將有自然災害頻繁發生等而作出的決策。有效地避開風險源地可完全解除某種風險，但意味著同時也放棄了從事該活動所帶來的利益，故此種避免風險的措施，要受到一定的限制，即使采用，也應在前期工作階段盡早作出，這樣可大大減少不必要的風險投資費用。

4.2采用多樣化（或組合化）投資

就是把資金有選擇地投放到不同類型的房地產開發項目上?？赏顿Y建造不同收入層次居民所需的不同類型住宅、寫字樓、商店和娛樂場等，以減少未來收益的不確定性。因為各種不同類型房地產的開發風險大小不一，收益高低相應不同。一般而言，開發項目收益率相對較高的風險大，開發項目收益率相對較低的風險小。如果資金分別投入到不同的房地產開發項目，整體開發風險就會降低，其實質就是用個別房地產開發的高收益去彌補個別低收益的房地產損失，最終獲取一個較為平均的收益。房地產多樣化投資的關鍵是如何合理地確定投入不同類型的房地產的資金比例，使得即可降低開發風險又可獲取較高的收益率。

4.3以財務方式控制風險

具體有以下三種基本方法：1）通過正當、合法的非保險手段（如合同條款的擬定）將風險轉嫁給其他經濟單位。如房地產開發商將施工中危險性較高的工作轉包給其他的專業性施工單位，從而減少自己的風險責任。再如實行項目股份化，將經營風險分散到全體股東身上等。對某些超過開發商能力的風險，或保險無法提供的情況下，此種方法發揮著特有的作用。2）通過向保險公司投保，以繳納保險費為代價，將風險轉移給保險公司承擔。保險作為一種及時、有效、合理的分攤損失和實施經濟補償的方式，一直是處置風險的主要手段，但保險的使用仍是有限的，因為并非所有風險都可以保險，而且在很多情況下，保險并不能提供充分的補償。3）以自身財力，直接承擔風險損失的補償責任。如將預計有可能發生的損失直接攤入日常經營成本，又如建立風險損失補償基金或建立自保公司。近年來，以組建專業自保公司作為主要形式的自留風險手段，已在國內外成為一種十分引人注目和具有廣闊發展前景的手段，而這種主動自留風險手段的選擇與實踐，應遵循法律規定，如對法定保險、強制保險的風險標的能否自留，就受到很大的限制，同時還要受自身經濟實力的制約。

4.4對房地產市場進行全面的調查，作出科學的預測

要仔細分析房地產開發周期并預測其變動，以選擇最佳開發時機；分析房地產開發所涉及的地理環境條件并預測其變化，以及早投資開發具有價值增長潛力的地塊；要了解國家政策并預測國家未來對房地產政策有何變化，是限制還是鼓勵，同時，要分析社會對房地產市場的需求類型和需求量并預測其變化，以確定開發項目和開發規模；要利用一切可能得到的信息資料，充分考慮到其他開發項目的競爭，盡可能準確地預測擬開發項目的費用與收益。

4.5在工程完工前，就與租戶、客戶簽訂租約或預售合同

這樣，工程完工后房地產空置的風險，租金下降的風險，售價跌落的風險，都可通過預租預售的安排來避免。當然，預租、預售時，還應注意一個問題，這就是開發商的風險降低意味著與其交易的客戶的風險提高。所以，開發期越長，其他行業的客戶就越不愿意與開發商簽定固定價格的合同。若要預租或預售，則租金、售價就會被壓得較低。

4.6通過簽約盡量固定那些對利潤敏感的變量

例如，利息支出增長的風險可通過簽定固定利率貸款合同來減小；建造費用增加的風險可通過與建筑企業簽定固定預算合同來減??；工程不能按期完工的風險可通過承包合同中延期罰款的條款來降低。

4.7盡早完成開發項目，以降低在開發期內由于社會經濟條件的變化而帶來的風險。并在開發過程中加強項目管理，控制成本，保證質量。

此外，還應根據開發的需要有針對性地對從事房地產開發的人員進行培訓。根據開發商自身的資產負債能力與獲取資本的能力，合理確定開發方式。

參考文獻

篇（8）

新開發時代的這種市場規范和成熟首先表現在房地產開發增速將放緩，隨著2003年6月中國人民銀行的121號文件，國務院18號文件和相關規范土地使用制度的出臺，以及2004年4月28日國務院發出通知，將房地產投資項目資本金比例由20%提高到30%及以上，這些政策將對房地產業的開發產生一定影響，預計2005年房地產開發投資增長速度將放緩，但由于投資慣性，全年仍將保持再20%左右增長。房地產開發在國家宏觀調控下將走上平穩增長的發展階段。

對于房地產開發的兩大市場——商品房市場和住宅市場都不會有太大的變化：商品房市場供求將會繼續趨于平穩。見附圖（1）自1999年以來，竣工銷售面積比例呈逐年下降的趨勢，由1.47下降到1.23。表明整個商品房市場供給一直大于需求，但兩者的差距在逐漸縮小，預計2005年商品房仍將呈現供大于求的局面。而住宅市場仍將保持供略大于求態勢。見附圖（2）1999-2003年我國住宅竣工銷售面積比，由1999年供大于求的1.36下降到2002年供小于求的0.93，03年住宅竣工銷售面積比上升為1.13，呈現供略大于求局面，2004年各地政府紛紛推出經濟適用房抑制房價增長過快，預計2005年全國住宅市場竣工銷售面積比仍將大于1?？梢姡康禺a開發市場的供求關系一直在保持平衡，市場秩序不會出現混亂局面。

面對房地產業在政策調控下整體環境的變化，房地產開發企業必須要逐步走上規模化，集團化的道路。無論是33號令還是4號令，新土地政策讓積習已久的協議土地出讓方式淡出歷史視野，取而代之的是招投標的土地出讓方式。以前，有些開發商的開發優勢不是資金，也不是自身實力，而是“關系”。有關系的開發商就能順利拿到地，而沒“關系”的開發商干著急沒辦法。這道“關系檻”給一批雖然有實力，但是無“關系”的企業造成不小的障礙。政府堵上協議出讓的口子后，那些掌握“關系”的失去了效力，將逐漸淡出市場。一批房地產發展商、一批項目將會垮掉?？宓舻牟皇悄姆N類型的房地產發展商，而是資金不足、資金鏈條繃得很緊的房地產發展商。無論它是什么類型，無論它是大還是小，都會出現房地產公司的優化組合現象。房地產企業將會處于轉型期，那些能夠適應這種轉型的，將會得到更大的發展；無法適應這種轉型的，被淘汰或者被其他企業兼并也是在所難免。這也就意味著終結了以“地主”為代表的土地文明時代，迎來了以“資本”為代表的新開發時代。在這個新時代里，只有走上規?；瘓F化，增強自身實力才是房地產開發企業的生存之道。

篇（9）

如何確認銷售收入成為房地產企業工作的重心，對房地產的發展以至國民經濟的健康發展有著重要意義。在全國房地產市場逐漸走向成熟和局部出現過熱的情況下，國家加強了對房地產市場的宏觀調控，使得房地產企業面臨著越來越多的問題和挑戰，特別是房地產企業的財務和成本控制管理等問題。因此房地產企業銷售收入的確認同一般的生產企業相比具有特殊性，房地產開發企業會計銷售收入同稅法銷售收入的確認有存在一定差距。

一、房地產開發企業銷售收入的確認

1.房地產銷售收入確認的范圍

房地產銷售收入通?？梢岳斫鉃殚_發商公司自主進行房產的開發并且進行自主的進行售賣，而獲得的經濟收入，這其中主要包括土地售賣利益、商品房售賣利益收入以及相關設施的售賣利益收入等。房地產開發公司進行自主售賣的房產存在這樣的情況，售賣之前并沒有和購房者進行相關合同的簽訂，或者是開發商公司在房產還沒有進行開發之前就已經和購房者簽訂好了協議，然后根據協議進行房地產的開發建設。一般情況下，開發商公司進行回遷安置房屋的售賣需要按照拆遷面積的情況合理的納入“房地產銷售收入”核算范圍內，同時，用于開發商固定資產的房產是一般不會被納入“房地產銷售收入”的核算范圍。

2.房地產行業收入確認的原則

進行房地產銷售收入的確認工作應該達到以下幾點標準要求：第一，開發商公司沒有對于房產商品的風險承擔以及報酬所得的權利，而是將其一并給予購房者；第二，開發商公司已經不具有商品房屋的管理以及保留的相關權利；第三，房屋出售所獲得的利益滿足可靠的計量；第四，所得到的經濟利益可以在公司內部進行流轉使用。開發商公司進行出售的房屋可以簽訂購銷合同，而簽訂時間也沒有十分嚴格的要求，在房屋進行竣工驗收之前之后都可以完成簽訂。依據國家相關法律法規的內容，房地產開發公司在沒有獲得房屋的相關銷售或者預售的證件之前，使不得將房屋進行售賣的。若進行預售，那么預售的價錢只可以符合預收性質的價款，這是因為所進行售賣的房屋沒有進行有效的驗收，所以預收價款不可以等同為銷售收入。只有當相關的驗收手續以及證件齊全以后，才可以進行預收款的轉換，將“預收施款”轉為“銷售收入”。

3.房地產開發企業收入確認的時限

（1）關于開發產品預售收入確認問題

房地產開發公司使用預售的手段將商品進行售賣，售賣所得的經濟利益應該按照相關規定，進行利潤率計算，并且計算出預計營業利潤額，然后將所得數據加入同一時間段內的企業應該進行的收入計算，等到所售賣的房屋徹底交工時再進行結算調整。預計營業利潤額=預售開發產品收入×利潤率，預售收入的利潤率是需要相關稅務單位依據當地的具體經濟情況進行確定。當進行預售的產品竣工以后，開發商公司需要將所得的經濟效益進行及時的計算，并且依據相關內容將成本進行計算，并且要將實際所得的經濟利潤進行結算，同時要將納稅所用數額進行計算，最后計算出其與該項開發產品全部預計營業利潤額之間的差額。

（2）關于開發產品銷售收入確認問題

房地產開發企業開發、建造的，以后用于出售的住宅、商業用房、以及其他建筑物、附著物、配套設施等應根據收入來源的性質和銷售方式，按下列原則分別確認收入的實現：采取一次性全額收款方式售房的，應于實際收到價款或取得了收款憑據時，確認收入的實現；采取分期付款方式售房的，應按銷售合同或協議約定付款日確認收入的實現。付款方提前付款的，應在實際付款日確認收入的實現；采取銀行按揭方式售房的，其首付款應于實際收到日確認收入的實現，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現；采取委托方式售房的，應按以下原則確認收入的實現：采取支付手續費方式委托售房的，應按實際收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現；采取視同買斷方式委托售房的，應在收到代銷單位代銷清單時按合同或協議規定的價格確認收入的實現；采取包銷方式委托售房的，應在付款日按包銷合同或協議約定的價格確認收入的實現，如包銷方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現。

二、房地產開發企業的財務管理

1.房地產開發企業財務管理的含義

眾所周知，房地產行業對于整個社會的經濟發展來說占據著飛鏟重要的影響作用，房地產行業的運行并不是孤立進行的，與其有直接或者間接關聯的行業以及領域是很多的，這就使得影響房地產公司的財務管理的因素也非常的多。房地產公司的財務管理不僅包括對于外界公司的經濟統計，同時其主要的內容是自身公司內部的經濟財務的管理活動，以及公司內部未來經濟的發展變化情況，總的來說，房地產開發企業的財務管理內容包括內外兩個內容，一個是相關公司的財務來往情況，一個是自身公司的財務情況。這就使得房地產行業在其財務管理方面要做的科學并且合理，這樣才可以將復雜的財務情況進行有效的管理，并且取得很好的預想成果，進而獲得更好的市場發展需求。

2.房地產開發企業財務管理目前存在的主要問題

（1）缺乏財務預算經驗和管理意識

很多開發商企業總是存在這樣的誤解，如果得到了土地的使用權，并且在該土地上組織人員進行工程的設計以及施工，最后得到建造好的房屋便可以進行售賣，最后便可以得到預想的經濟效益，但是實際進行中，卻并不是如此的。若房地產開發公司在進行土地的收購已經相關事項方面沒有進行應有的預算以及統計，便開始進行工程的建造，那么這就會導致經濟目標沒有辦法十分準確并且正確的確定，這樣就會影響開發商公司對成本的指標分解以及合理的預算，不僅如此，還非常容易造成資金管理的不合理運行，而財務管理工作也就只能單純的落實在會計核算方面，對于成本的控制難以進行把握，最后加大成本投資。

（2）前期工作準備不夠

不少房地產企業在項目前期準備中，過于關注成本控制，缺乏成本預算、核算以及財務計劃制定等工作。企業沒有根據實際情況進行分析，過度控制成本，致使后期工程建設時成本超標，使得最終效益不理想。沒有正確的進行成本預算、核算，一味的壓低成本，會使得項目的財務管理不夠科學合理，最終給企業造成經濟損失，甚至可能造成企業的財務體系崩潰，不利于企業的穩定發展。

（3）成本控制體系不夠完善

房地產的項目工程建設，需要較長的時間才能完成，并且工程過程包含了多個方面，這使得企業的成本控制體系必須完整、全面，才能確保工程的順利進行。而我國的房地產企業對于成本控制和財務管理，多數是分開管理，這使得最終效益和預計效果差異過大。成本從項目決策開始，到拿地、建設、開盤銷售，一直在增加，這些都是初期成本預算要統計分析的，而多數房地產企業的成本控制體系都不完善，無法科學管理建設項目的成本控制。

3.加強房地產開發企業財務管理的措施

（1）完善房地產業金融市場

根據房地產業的實際需要和房地產金融市場的實際承載能力，積極推進房地產抵押貸款的證券化和房地產信托等金融工具的發展，激勵金融產品創新，降低房地產開發企業的融資成本，提高了融資市場的效率；適當引進國外先進的金融工具和操作手段，同時以發行B股、H股或外匯債券的形式，擴大在國際市場的資金籌措面，加速房地產金融的國際化進程；加快完善房地產金融立法，推動房地產金融健康發展。房地產金融立法從兩方面入手：一是修改完善現有的法律法規，如《證券法》、《擔保法》、《保險法》等不適應房地產金融發展與創新的地方；二是盡快出臺相關法律法規，如《產業基金法》及涉及全社會的信用立法等。房地產金融的創新離不開法律的保障，特別是在證券市場乃至整個金融市場、房地產市場發育并不成熟的情況下，房地產金融業的法制建設具有更為重要的意義。

（2）提升對房地產開發行業對市場的洞察和判斷能力

房地產行業需要其對未來市場有準確并且長遠的預見以及洞察能力，但這并不是非常容易做到的，在財務管理方面，這需要相關專業能力及其強并且富有十分豐富經驗的財務管理人員，這要求他們能夠對于市場的實際發展現狀以及將來的發展方向進行準確的判斷以及定義。同時，還要求管理人員對于自身公司的財務情況有一個全面以及十分正確的掌握，這樣才可以保障開發生公司能夠對于進行的項目有一個十分明確的認知?？偟膩碚f，加強房地產開發公司財務管理人員的市場判斷以及洞察能力是企業發展的必然所需，這就要求公司以及財務管理部門等相關人員的同時切實的努力。

（3）制定合理的協同管理規劃房地產企業可以根據自身的財務狀況，結合市場特點，建立一套財務管理和成本控制有效結合管理的體系，促使成本控制和財務管理有效連接起來，實現財務管理和成本控制協同管理的高效性。并且定期對財務會計人員進行專業的培訓，使他們不斷提高專業素養，全面了解新興技術，有助于及時發現財務管理和成本控制管理中的問題，確保企業資金安全，而且還能推進財務管理和成本控制的協同管理工作，促進系統的快速建立。

（4）推行全面預算模式

依據房地產開發公司的本身的特點，采取按照資金預算以及項目作為基礎依據，同時進行公司年度責任的預算管理方式，這樣可以很好的實現預期效果。項目預算指的是房地產開發公司將進行開發的工程項目當作預算目標，同時對于建設過程中的項目對其建設過程中可能出現的規劃設計費用、開發的投資成本以及其他可能產生的相關費用進行事先的預算以及整體的把控。

（5）明確房地產開發企業的開發目標

明確房地產開發企業的開發目標其中較為重要的內容便是對于施工項目地點以及施工時間的準確認定，然后才是進行一次的施工以及銷售環節。房地產開發公司進行一個項目的開始，最先便是進行項目地址的選擇與確定，通常情況下，開發商對于進行住宅或者是辦公項目的地址選擇時時并不相同的，而且考慮的因素有很多，這些因素的確定不僅是開發商需要考慮的內容，對于購房者來說，其也是十分重要的考慮內容，只有購房者對于相關條件因素感到滿意，開發商進行項目的建設才是有意義的。不僅如此，項目地址的確定對于相關投資商來說也是非常重要的，只有地點選的科學合理，那么才會吸引更多的投資商。另外還有科學的項目選址，能夠幫助開發商企業進行接下來的一系列工作，對于財務管理來說，企業成本的核算和財務處理的效率都會有所上升。

三、結束語

房地產行業和其他行業有著明顯的區別，一定程度上來講，房地產開發行業的收入確認的客觀性要低于其他行業。當前的市場經濟發展迅速，對于房地產開發行業來說既是一個機遇，但同時也是一個挑戰。企業想要在激烈的競爭中獲得一定的地位，那么就需要滿足市場的發展需求。進行成本控制以及財務管理的有機結合，不僅可以保障企業內容更加和諧的發展，同時還可以將企業的各項資源合理的分配優化，進一步提升企業的經濟效益。

參考文獻

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[3]石芯月，王宏波.淺析中國房地產企業財務風險成因及控制策略[J].社科縱橫，2017，32（1）：64-67.

篇（10）

    信報訊（記者賀文華）昨天，北京市發改委投資處負責人透露，我市對新批房地產開發項目在立項前，要進行交通、人口密度、容積率等方面論證，凡交通論證沒有通過的，實施一票否決，不予立項。

    市發改委投資處處長宋宇表示，調查發現我市房地產發展過程中目前存在的主要問題和矛盾是，房地產開發投資、布局需要調整，城區住宅規模過大、發展空間過于擁擠，城鄉一體化進程緩慢；存量房市場成交量低，租賃房市場發展嚴重滯后；政府引導調控作用不明顯；房地產對經濟發展的貢獻不到位。

    宋宇表示，今后在北京不光是房地產項目，任何新開發的基建項目，在立項前的審批過程中，都要實施交通一票否決，新建項目都應考慮對周邊交通環境的影響，尤其是要嚴審控制四環以內的新批房地產開發項目。

    此外，市發改委還表示，要加強房地產結構的供應。目前存量房市場成交量低，租賃房市場發展嚴重滯后；規范房地產秩序，加強對房地產項目變更的控制。要嚴格限制由商品房項目轉移到經濟適用房，反對“給窮人做金碗”。一些開發商為了享受到經濟適用房劃撥土地的優惠，將商品房項目中途轉為經濟適用房，一邊賣著高價，一邊享受優惠，低收入者還買不起。不允許變相地協議出讓，不允許私下轉移；嚴格執行房地產開發項目的資本金制度；對土地的一級開發嚴格規劃立項。及時發現并嚴厲打擊非法用地。政府的管理重心由對項目的審批，前移到對一級土地開發的審查。