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時(shí)間：2023-05-16 16:18:36
序論：好文章的創(chuàng)作是一個(gè)不斷探索和完善的過(guò)程，我們?yōu)槟扑]十篇不動(dòng)產(chǎn)檔案管理范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質(zhì)，帶來(lái)更深刻的閱讀感受。
2 不動(dòng)產(chǎn)登記的檔案管理現(xiàn)狀
2.1 檔案交接難度較大
在原有的不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理模式中，不同類(lèi)型的檔案是由不同部門(mén)進(jìn)行管理的，包括國(guó)土、住建房管、林業(yè)、農(nóng)業(yè)等，檔案管理職權(quán)比較分散。要想實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記檔案的統(tǒng)一管理，就需要將這些部門(mén)分屬管理的所有檔案集中到一起，這就要求完成檔案的順利交接。而在交接檔案過(guò)程中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)檔案遺失、損壞現(xiàn)象，尤其是存儲(chǔ)時(shí)間的較長(zhǎng)的老檔案，極易出現(xiàn)損壞現(xiàn)象，難以保證檔案資料的完整性，影響了檔案交接的順利進(jìn)行，檔案交接難度較大。
2.2 檔案整合難度較大
檔案的科學(xué)整合，也是當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理中亟需解決的問(wèn)題。不同部門(mén)在管理不動(dòng)產(chǎn)登記檔案時(shí)，所用管理模式、管理機(jī)制、管理系統(tǒng)等都存在較大差異，并且在對(duì)檔案類(lèi)型進(jìn)行劃分時(shí)所用分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)也是不一樣的，并沒(méi)有統(tǒng)一、規(guī)范的分類(lèi)歸檔標(biāo)準(zhǔn)，在對(duì)檔案信息進(jìn)行整合時(shí)，經(jīng)常出現(xiàn)歸檔混亂現(xiàn)象。同時(shí)，不同地區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理水平參差不齊，規(guī)范管理工作存在嚴(yán)重的不平衡現(xiàn)象，落后地區(qū)仍然以紙張作為檔案信息載體，檔案信息載體類(lèi)型不統(tǒng)一，整合難度較大。
2.3 部門(mén)合并難度較大
原有檔案管理部門(mén)自身運(yùn)行機(jī)制的完整性，使得部門(mén)合并過(guò)程中困難重重。在不動(dòng)產(chǎn)登記檔案分散管理時(shí)期，各個(gè)管理部門(mén)在長(zhǎng)期實(shí)踐工作中都制定了符合自身特?c的管理標(biāo)準(zhǔn)和管理模式，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)比較完善，管理部門(mén)運(yùn)行機(jī)制比較成熟。在不動(dòng)產(chǎn)登記檔案統(tǒng)一管理模式下，只要求將管理職責(zé)進(jìn)行統(tǒng)一，沒(méi)有對(duì)其他管理職能的整合進(jìn)行明確規(guī)定，每個(gè)管理部門(mén)都希望能夠保留原有管理職能，在部門(mén)合并過(guò)程中經(jīng)常表現(xiàn)為不主動(dòng)、不配合，并且還容易出現(xiàn)管理職權(quán)沖突現(xiàn)象。
2.4 專(zhuān)業(yè)管理人才稀缺
專(zhuān)業(yè)管理人才稀缺，是影響不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理成效的主要原因之一。不動(dòng)產(chǎn)登記檔案具有動(dòng)態(tài)性、法律性、嚴(yán)謹(jǐn)性等特點(diǎn)，其管理工作專(zhuān)業(yè)性較強(qiáng)，對(duì)工作人員的專(zhuān)業(yè)能力和綜合素質(zhì)有著較高要求。但是，當(dāng)前很多檔案管理人員缺乏對(duì)不動(dòng)產(chǎn)檔案管理的深刻認(rèn)識(shí)，存在敷衍、懈怠等不良工作現(xiàn)象，對(duì)檔案管理專(zhuān)業(yè)知識(shí)掌握不足，難以承擔(dān)起不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理重?fù)?dān)。再加上不動(dòng)產(chǎn)登記檔案數(shù)量的不斷增多，所需要的檔案管理人員也越來(lái)越多，人才需求方面仍存在較大的缺口。
3 不動(dòng)產(chǎn)登記的檔案管理改善措施
要想提高不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理水平，實(shí)現(xiàn)更加理想的管理效果，就需要從工作現(xiàn)狀出發(fā)，針對(duì)其中存在的問(wèn)題提出有效的改善對(duì)策，為該項(xiàng)工作的科學(xué)、有序開(kāi)展提供保障。
3.1 制定檔案交接規(guī)范流程
檔案的順利交接是轉(zhuǎn)變不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理模式過(guò)程中，需要克服的第一個(gè)問(wèn)題，通過(guò)制定規(guī)范的檔案交接流程，可以確保后續(xù)管理工作的順利進(jìn)行。首先，國(guó)土資源部門(mén)應(yīng)制定統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記檔案交接方式，包括檔案信息整理、移交及保存方式，對(duì)檔案交接條件進(jìn)行明確規(guī)定，只有符合標(biāo)準(zhǔn)后才可以進(jìn)行交接。其次，還需要明確固定檔案交接具體時(shí)間，保證檔案交接的有序性。同時(shí)，檔案交接需要由專(zhuān)業(yè)人員完成，并提供辦公所需場(chǎng)所，為檔案交接的順利完成提供基礎(chǔ)保障。
3.2 加大檔案信息整合力度
檔案信息整合是不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理中的一項(xiàng)重要工作。首先，應(yīng)該制定統(tǒng)一的檔案分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記檔案具體內(nèi)容，對(duì)其進(jìn)行科學(xué)劃分，確保歸檔的科學(xué)性、規(guī)范性，避免出現(xiàn)檔案分類(lèi)混亂現(xiàn)象。其次，不動(dòng)產(chǎn)登記檔案信息應(yīng)逐步向三位地籍及房產(chǎn)方向發(fā)展，實(shí)現(xiàn)圖文一體化，將文字形式檔案與圖像形式檔案進(jìn)行整合，以權(quán)籍調(diào)查結(jié)果為依據(jù)，明確不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)具體歸屬情況。除此之外，還需要加快各地區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記管理平衡發(fā)展，提高檔案管理整體水平，為實(shí)現(xiàn)檔案信息的順利整合創(chuàng)造有利條件。
3.3 構(gòu)建部門(mén)協(xié)同配合機(jī)制
不動(dòng)產(chǎn)登記檔案從分散管理到統(tǒng)一管理的轉(zhuǎn)變，需要將多個(gè)部門(mén)進(jìn)行合并，這就需要構(gòu)建部門(mén)協(xié)同配合機(jī)制，確保檔案管理模式轉(zhuǎn)變的順利完成。國(guó)家應(yīng)該針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理工作的科學(xué)開(kāi)展頒布完善的法律法規(guī)，明確不同管理部門(mén)管理職能的重要性，從法律層面對(duì)部門(mén)整合進(jìn)行強(qiáng)制約束，并派遣專(zhuān)業(yè)人員進(jìn)行監(jiān)督審核，落實(shí)檔案管理部門(mén)合并情況，提出指導(dǎo)性的工作意見(jiàn)。同時(shí)，還需要以實(shí)際情況為出發(fā)點(diǎn)，制訂科學(xué)有效的統(tǒng)一計(jì)劃，清楚劃分檔案管理責(zé)任，促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記檔案統(tǒng)一管理的快速實(shí)現(xiàn)。
3.4 加大專(zhuān)業(yè)人才培養(yǎng)力度
1不動(dòng)產(chǎn)檔案管理系統(tǒng)及計(jì)算機(jī)通信技術(shù)概述
1.1不動(dòng)產(chǎn)檔案管理系統(tǒng)
不動(dòng)產(chǎn)登記是《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》確立的一項(xiàng)物權(quán)制度，是指經(jīng)權(quán)利人或利害關(guān)系人申請(qǐng)，由國(guó)家專(zhuān)職部門(mén)將有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)及其變更事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記薄的事實(shí)。不動(dòng)產(chǎn)檔案管理系統(tǒng)是依托計(jì)算機(jī)通信技術(shù)，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的結(jié)果和過(guò)程進(jìn)行詳細(xì)記錄的系統(tǒng)，為不動(dòng)產(chǎn)登記中心提供數(shù)據(jù)管理、數(shù)據(jù)查詢(xún)基礎(chǔ)服務(wù)，為其它政府部門(mén)和相關(guān)企事業(yè)單位提供不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)查詢(xún)依據(jù)，是新時(shí)代的必然產(chǎn)物，同時(shí)不動(dòng)產(chǎn)檔案管理系統(tǒng)為公眾提供合理合法的查詢(xún)服務(wù)。
1.2計(jì)算機(jī)通信技術(shù)
計(jì)算機(jī)通信技術(shù)，是以計(jì)算機(jī)終端為信息數(shù)據(jù)傳輸基礎(chǔ)單元，以現(xiàn)代化通訊技術(shù)為手段，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)信息數(shù)據(jù)進(jìn)行高效精準(zhǔn)傳輸，確保計(jì)算機(jī)與終端設(shè)備之間、計(jì)算機(jī)終端與服務(wù)器（應(yīng)用服務(wù)器/數(shù)據(jù)服務(wù)器）之間信息數(shù)據(jù)傳輸?shù)臅r(shí)效性、一致性和安全性。成熟的計(jì)算機(jī)通信技術(shù)和全面的網(wǎng)絡(luò)協(xié)議為終端間數(shù)據(jù)傳輸提供了高效、易用、安全、實(shí)時(shí)的數(shù)據(jù)傳輸方法和錯(cuò)誤處理機(jī)制，確保數(shù)據(jù)傳輸?shù)恼_性，同時(shí)通信結(jié)構(gòu)以及通信協(xié)議使通信雙方存在互相影響和重要聯(lián)系，在對(duì)計(jì)算機(jī)通信技術(shù)進(jìn)行分析研究的過(guò)程中將二者看成共同整體。隨著現(xiàn)代化信息技術(shù)的快速發(fā)展，計(jì)算機(jī)通信技術(shù)已發(fā)展成為集合光纖通信技術(shù)以及電力載波通信等現(xiàn)代化通信技術(shù)，逐步向衛(wèi)星通信技術(shù)、5G通信技術(shù)以及超光速通信技術(shù)發(fā)展。
1.3不動(dòng)產(chǎn)檔案管理系統(tǒng)應(yīng)用計(jì)算機(jī)通信技術(shù)的重要性
計(jì)算機(jī)通信技術(shù)具有良好的適應(yīng)性、傳輸高效性、數(shù)據(jù)高度一致性、數(shù)據(jù)安全性、數(shù)據(jù)實(shí)時(shí)性、抗干擾性等優(yōu)點(diǎn)，在不動(dòng)產(chǎn)檔案管理系統(tǒng)中得到廣泛的應(yīng)用。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)檔案管理系統(tǒng)來(lái)說(shuō)，主要功能是實(shí)現(xiàn)對(duì)信息數(shù)據(jù)的高效處理、按照終端使用者的具體要求對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行加工處理，確保信息數(shù)據(jù)傳輸?shù)陌踩浴r(shí)效性、可靠性和數(shù)據(jù)一致性，在此基礎(chǔ)上為不同層面的用戶(hù)提供個(gè)性化的服務(wù)。
2計(jì)算機(jī)通訊技術(shù)在不動(dòng)產(chǎn)檔案管理系統(tǒng)中的應(yīng)用
(1)管理系統(tǒng)數(shù)據(jù)處理功能中的應(yīng)用。不動(dòng)產(chǎn)檔案管理系統(tǒng)借助于計(jì)算機(jī)通信技術(shù)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)管理系統(tǒng)中辦理完畢的案卷進(jìn)行歸檔并生成電子檔案，在生成檔案時(shí)系統(tǒng)將不動(dòng)產(chǎn)管理系統(tǒng)中的表單信息頁(yè)面化，生成不能修改的PDF文檔，同時(shí)保留表單信息數(shù)據(jù)源數(shù)據(jù)，為精準(zhǔn)查詢(xún)和快速查詢(xún)提供數(shù)據(jù)基礎(chǔ)；將不動(dòng)產(chǎn)辦理過(guò)程中權(quán)利人提供的相關(guān)數(shù)字化文件形成統(tǒng)一格式的PDF文檔，按不動(dòng)產(chǎn)檔案目錄要求生成單一的完整的電子檔案，并根據(jù)檔案管理員的要求提供紙質(zhì)檔案打印功能，在進(jìn)行檔案打印時(shí)，遇到權(quán)利人提供的紙質(zhì)材料時(shí)，系統(tǒng)自動(dòng)保留空白頁(yè)，供檔案管理員將原始紙質(zhì)材料放到檔案相應(yīng)位置，最終形成完整的檔案。
（2）不動(dòng)產(chǎn)登記中心業(yè)務(wù)辦理中的應(yīng)用。不動(dòng)產(chǎn)檔案管理系統(tǒng)為不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)登記提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和審查依據(jù)。不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)登記過(guò)程中，窗口收到業(yè)務(wù)辦理申請(qǐng)，系統(tǒng)根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)以及權(quán)利人信息，自動(dòng)查詢(xún)檔案管理系統(tǒng)，根據(jù)業(yè)務(wù)規(guī)則及人員權(quán)限，將查詢(xún)結(jié)果反饋給窗口辦理人員，供業(yè)務(wù)辦理人員判斷該業(yè)務(wù)是否可以繼續(xù)辦理。如果權(quán)利人申請(qǐng)對(duì)自己名下的處房產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)移時(shí)，系統(tǒng)將查詢(xún)不動(dòng)產(chǎn)檔案管理系統(tǒng)，看該房產(chǎn)是否被標(biāo)記為查封或抵押，如果在檔案系統(tǒng)中標(biāo)注為查封狀態(tài)或抵押狀態(tài)時(shí)，系統(tǒng)將自動(dòng)告知窗口辦理人員，該房產(chǎn)不能進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移申請(qǐng)業(yè)務(wù)辦理，從而保障了新權(quán)利人的合法權(quán)益不受損害，同時(shí)也為窗口業(yè)務(wù)人員提供快速、準(zhǔn)確的判斷依據(jù)，降低由人工查詢(xún)檔案可能會(huì)有遺漏或疏忽造成誤判，避免業(yè)務(wù)辦理不符合規(guī)則的情況發(fā)生，提高窗口業(yè)務(wù)人員辦理效率。
（3）同級(jí)政府部門(mén)之間的業(yè)務(wù)辦理中的應(yīng)用。在信息化和網(wǎng)絡(luò)化迅速發(fā)展的當(dāng)下，法院可以通過(guò)法院系統(tǒng)向不動(dòng)產(chǎn)檔案管理系統(tǒng)發(fā)送查封申請(qǐng)，不動(dòng)產(chǎn)檔案管理員在檔案系統(tǒng)中能夠?qū)崟r(shí)收到查封提醒，檔案管理人員對(duì)申請(qǐng)書(shū)的內(nèi)容進(jìn)行審核無(wú)誤后，向不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)發(fā)起查封強(qiáng)制執(zhí)行申請(qǐng)，該申請(qǐng)會(huì)第一時(shí)間出現(xiàn)在不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)的待辦事項(xiàng)中，即使不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)辦理人員沒(méi)有對(duì)該業(yè)務(wù)進(jìn)行辦理，在當(dāng)事人辦理其他相關(guān)業(yè)務(wù)時(shí)，系統(tǒng)都會(huì)提示要對(duì)該當(dāng)事人名下指定的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行查封，同時(shí)系統(tǒng)也不允許當(dāng)前正在辦理的業(yè)務(wù)繼續(xù)，強(qiáng)制業(yè)務(wù)辦理人員結(jié)束當(dāng)前業(yè)務(wù)的辦理，轉(zhuǎn)入查封業(yè)務(wù)辦理流程，從而避免由于時(shí)間差的原因或人為原因造成法院無(wú)法執(zhí)行查封申請(qǐng)，減少相應(yīng)權(quán)利人的經(jīng)濟(jì)損失。法院在某些案件執(zhí)行完畢后，對(duì)當(dāng)事人名下的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行解除查封也可以直接通過(guò)系統(tǒng)間的接口進(jìn)行解除查封申請(qǐng)。
(4)企事業(yè)單位之間業(yè)務(wù)辦理中的應(yīng)用。當(dāng)事人在購(gòu)房時(shí)以及在實(shí)際生活過(guò)程中，需要以房產(chǎn)進(jìn)行抵押向銀行申請(qǐng)貸款時(shí)，傳統(tǒng)的做法是當(dāng)事人向銀行提出抵押申請(qǐng)，當(dāng)事人依據(jù)銀行憑證到不動(dòng)產(chǎn)檔案管理室申請(qǐng)無(wú)抵押憑證，最后將憑證交至銀行，然后進(jìn)行相應(yīng)貸款手續(xù)辦理，以及進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)抵押登記等業(yè)務(wù)辦理。在計(jì)算機(jī)信息化和網(wǎng)絡(luò)高速發(fā)展的當(dāng)下，在銀行與不動(dòng)產(chǎn)檔案管理系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)對(duì)接的條件下，當(dāng)事人可以直接向銀行申請(qǐng)貸款，銀行系統(tǒng)根據(jù)當(dāng)事人提供的相關(guān)資料，向不動(dòng)產(chǎn)檔案管理系統(tǒng)發(fā)起無(wú)抵押查詢(xún)，在得到查詢(xún)結(jié)果后進(jìn)行判斷是否進(jìn)行貸款，如果具備貸款條件則向不動(dòng)產(chǎn)檔案管理系統(tǒng)發(fā)起抵押貸款業(yè)務(wù)申請(qǐng)，不動(dòng)產(chǎn)檔案管理系統(tǒng)向不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)發(fā)起抵押貸款登記申請(qǐng)，并將抵押登記結(jié)果反饋給銀行以繼續(xù)后續(xù)貸款流程。在貸款清還完畢后，銀行系統(tǒng)向不動(dòng)產(chǎn)檔案系統(tǒng)發(fā)起解除抵押貸款申請(qǐng)，不動(dòng)產(chǎn)檔案管理系統(tǒng)向不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)發(fā)起解除抵押登記申請(qǐng)并將結(jié)果反饋給銀行，同時(shí)不動(dòng)產(chǎn)檔案管理系統(tǒng)根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)辦理結(jié)果更新檔案信息。通過(guò)銀行系統(tǒng)與不動(dòng)產(chǎn)檔案管理系統(tǒng)之間的數(shù)據(jù)共享和業(yè)務(wù)聯(lián)動(dòng)，提高了業(yè)務(wù)辦理效率、簡(jiǎn)化了業(yè)務(wù)辦理流程、提升了用戶(hù)滿(mǎn)意度。
中圖分類(lèi)號(hào)：D923.2 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1009-914X（2017）12-0331-01
【前言】我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)的所屬權(quán)需要建立在依法登記的前提下，只有在經(jīng)過(guò)依法登記的情況下不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的建立、變更、轉(zhuǎn)讓和注銷(xiāo)才能產(chǎn)生法律效力。我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)機(jī)構(gòu)的主要工作任務(wù)就是將不動(dòng)產(chǎn)歸屬權(quán)進(jìn)行登記，形成不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理系統(tǒng)。
不動(dòng)產(chǎn)登記檔案不僅包括不動(dòng)產(chǎn)登記本，還有各種與之相關(guān)的文件、圖表和網(wǎng)上登記信息等內(nèi)容，包括文字信息，圖表信息，聲像影像等，記錄載體包括紙張、光盤(pán)等。因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)登記檔案的復(fù)雜繁瑣，所以不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記檔案管理的工作并不輕松。
一、我國(guó)當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)的特點(diǎn)
1.不動(dòng)產(chǎn)在固定機(jī)構(gòu)進(jìn)行統(tǒng)一登記
不動(dòng)產(chǎn)，顧名思義，就是指自然性質(zhì)上或者法律規(guī)定上不可移動(dòng)的財(cái)產(chǎn)。因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)的位置不可隨意改變，不動(dòng)產(chǎn)的登記體現(xiàn)出唯一性的原則，所以在一個(gè)區(qū)域內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記只由固定的機(jī)構(gòu)進(jìn)行登記。不動(dòng)產(chǎn)的統(tǒng)一固定登記更有利于不動(dòng)產(chǎn)登記檔案的統(tǒng)一管理。
2.具備法律效力
我國(guó)對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的登記都有明文規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記檔案的管理一般由行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)，不動(dòng)產(chǎn)登記一般都是在政府機(jī)構(gòu)進(jìn)行注冊(cè)，改正等。由行政機(jī)構(gòu)所認(rèn)證的登記，登記信息作為原始憑證被登記部門(mén)保存，形成的不動(dòng)產(chǎn)登記檔案受到法律保護(hù)，具備法律公信力。
3.檔案格式要求嚴(yán)格規(guī)范
不動(dòng)產(chǎn)登記檔案是可變的。隨著不動(dòng)產(chǎn)政策的調(diào)整改變，不動(dòng)產(chǎn)登記流程會(huì)改變，不動(dòng)產(chǎn)登記檔案也會(huì)隨著改變。不動(dòng)產(chǎn)登記主要采取文本形式，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記格式有著嚴(yán)格要求，檔案的記錄必須嚴(yán)謹(jǐn)、規(guī)范、準(zhǔn)確、詳細(xì)。不動(dòng)產(chǎn)登記檔案可以在法庭上作為法律文件，具有法律效力，所以登檔案的格式必須嚴(yán)謹(jǐn)規(guī)范，避免因?yàn)閮?nèi)容模糊而造成糾紛。
4.檔案保存時(shí)效長(zhǎng)
隨著不動(dòng)產(chǎn)所屬人的變動(dòng)，不動(dòng)產(chǎn)登記檔案也會(huì)隨之改變，但是登記檔案的法律效力是不會(huì)改變的。不動(dòng)產(chǎn)登記檔案的時(shí)效期非常長(zhǎng)，有效地保證了不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)保護(hù)，使不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬問(wèn)題得到穩(wěn)妥的保障。
二、我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記檔案管理的現(xiàn)狀
1.檔案的準(zhǔn)確性欠缺
不動(dòng)產(chǎn)登記檔案是具備法律效力的，登記工作中最重要的任務(wù)就是保證數(shù)據(jù)的真實(shí)性和準(zhǔn)確性，登記檔案的準(zhǔn)確性直接關(guān)系到登記者的法律權(quán)益。登記檔案準(zhǔn)確性的欠缺也會(huì)導(dǎo)致行政部門(mén)的誠(chéng)信危機(jī)，對(duì)行政部門(mén)的執(zhí)法過(guò)程造成阻礙。目前，我國(guó)一些地區(qū)仍存在不動(dòng)產(chǎn)檔案登記管理不嚴(yán)謹(jǐn)?shù)默F(xiàn)象，檔案信息缺失，資料數(shù)據(jù)模糊等現(xiàn)象。
2.不動(dòng)產(chǎn)登記管理檔案資料數(shù)據(jù)庫(kù)不完善
由于技術(shù)問(wèn)題，不動(dòng)產(chǎn)登記管理檔案資料數(shù)據(jù)庫(kù)經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)連接錯(cuò)誤，比如一棟別墅完成變更所屬權(quán)后，所屬權(quán)在數(shù)據(jù)庫(kù)上仍然顯示不動(dòng)產(chǎn)的所屬人是變更前的所屬人。這些錯(cuò)誤對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的后續(xù)工作產(chǎn)生的消極影響，阻礙了不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理的開(kāi)展。
3.檔案管理技術(shù)落后，沒(méi)有實(shí)行現(xiàn)代化
檔案管理的數(shù)字化對(duì)檔案的管理工作來(lái)說(shuō)是個(gè)提高管理準(zhǔn)確性和便捷性的新方式，檔案管理的信息化能夠提高檔案管理的效率。現(xiàn)在部分地區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理過(guò)于依賴(lài)紙質(zhì)文件，信息化水平低，管理技術(shù)落后。
4.檔案的存放雜亂
國(guó)家規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)的登記要合法規(guī)范，最重要的目的還是為了人民。規(guī)范的不動(dòng)產(chǎn)登記會(huì)為群眾提供便利，減輕負(fù)擔(dān)。但是，一些地區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)登記檔案存放雜亂，多處存放，群眾在查詢(xún)時(shí)非常不方便。
三、改變當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理方面缺陷的策略
1.不動(dòng)產(chǎn)的登記行為進(jìn)行規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化
對(duì)當(dāng)前的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行整合統(tǒng)一，規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)登記檔案文件的書(shū)寫(xiě)，規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理，提高不動(dòng)產(chǎn)登記檔案數(shù)據(jù)的真實(shí)性和準(zhǔn)確性。促進(jìn)行政部門(mén)工作的嚴(yán)謹(jǐn)性，提高行政部門(mén)的社會(huì)公信力，推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記檔案管理的后續(xù)工作順利進(jìn)行。
2.完善檔案管理資料數(shù)據(jù)庫(kù)，應(yīng)用現(xiàn)代化技術(shù)
優(yōu)化不動(dòng)產(chǎn)登記檔案信息資源數(shù)據(jù)庫(kù)，緊隨現(xiàn)代科技發(fā)展，運(yùn)用二維碼等信息技術(shù)將不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理進(jìn)行優(yōu)化，整合。使不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理變成一張條理清晰的信息網(wǎng)。在各部門(mén)之間實(shí)現(xiàn)便捷交流，為不動(dòng)產(chǎn)登記的后續(xù)工作提供技術(shù)支持。
3.對(duì)資源進(jìn)行優(yōu)化整理，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記檔案進(jìn)行高效管理
引進(jìn)先進(jìn)的管理理念，建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記檔案管理制度，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)資源進(jìn)行合理有效地規(guī)劃，進(jìn)行高效管理，減少在管理過(guò)程中耗費(fèi)的人力和物力資源。
三、對(duì)當(dāng)前新常態(tài)下不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記檔案管理的反思
建立起不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理制度，使不動(dòng)產(chǎn)登記成為更加高效且規(guī)范的機(jī)構(gòu)，這是一個(gè)革故鼎新的過(guò)程。在這個(gè)過(guò)程中要制定目標(biāo)，逐步地進(jìn)行實(shí)施，將行動(dòng)落實(shí)到實(shí)處，規(guī)范管理機(jī)制，形成規(guī)范的不動(dòng)產(chǎn)登記管理流程，不僅為群眾提供便利，更為行政機(jī)構(gòu)提高了社會(huì)公信力。當(dāng)前我國(guó)提出的政策，正為我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記檔案管理提供了創(chuàng)新的平臺(tái)，這是一個(gè)機(jī)遇，要把握得當(dāng)才能為不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理的高效化提供強(qiáng)勁的動(dòng)力。
參考文獻(xiàn)
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2018年，新組建的中華人民共和國(guó)自然資源部，開(kāi)始對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記檔案實(shí)施集中管理。不動(dòng)產(chǎn)登記檔案是指在不動(dòng)產(chǎn)登記工作中形成的具有保存價(jià)值的各種形式各種載體的原始性憑證和材料。不動(dòng)產(chǎn)登記檔案客觀、全面、真實(shí)記錄了工作過(guò)程中的各種活動(dòng)，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)各項(xiàng)工作的開(kāi)展具有重要的參考價(jià)值和指導(dǎo)意義。
1不動(dòng)產(chǎn)登記檔案的特點(diǎn)
1.1復(fù)雜性。不動(dòng)產(chǎn)登記主要涉及土地、海域、房屋及林木等定著物，涉及的部門(mén)和內(nèi)容多。從不動(dòng)產(chǎn)登記的類(lèi)別來(lái)看，包括首次登記、變更登記、注銷(xiāo)登記、查封登記等；而從具體不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利來(lái)看，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》中明確了十大類(lèi)適用不動(dòng)產(chǎn)登記的權(quán)利，包括集體土地所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、地域權(quán)及宅基地使用權(quán)，等等。可以看出，不動(dòng)產(chǎn)登記工作本身就比較復(fù)雜，而從不動(dòng)產(chǎn)登記的具體運(yùn)行來(lái)看，各項(xiàng)工作的程序也十分復(fù)雜，譬如，房屋登記工作，需要全面了解土地信息、常住人口、房屋銷(xiāo)售面積等，需要搜集記錄大量的內(nèi)容和數(shù)據(jù)。而我國(guó)疆域遼闊且人口眾多，不動(dòng)產(chǎn)登記工作十分復(fù)雜，相對(duì)應(yīng)檔案管理工作也具有復(fù)雜性，管理難度大。1.2動(dòng)態(tài)性。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，不動(dòng)產(chǎn)交易成為市場(chǎng)交易的一種普遍形式，最為常見(jiàn)的即商品房交易。有交易就會(huì)涉及不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的變化。不動(dòng)產(chǎn)登記工作是動(dòng)態(tài)發(fā)展的一項(xiàng)工作，需要即時(shí)更新相關(guān)的信息，以確保信息的準(zhǔn)確性，從而確保產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益。基于此，不動(dòng)產(chǎn)檔案同樣需實(shí)時(shí)更新，真實(shí)客觀地反映不動(dòng)產(chǎn)交易的各項(xiàng)活動(dòng)，檔案管理工作要求及時(shí)、全面、客觀、真實(shí)。1.3專(zhuān)業(yè)性。從專(zhuān)業(yè)性的角度來(lái)看，不動(dòng)產(chǎn)登記檔案具有其獨(dú)特性，是一種特殊的專(zhuān)業(yè)檔案，2016年，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》頒布，其中第六章第九十四條明確了不動(dòng)產(chǎn)登記檔案的具體內(nèi)容：一是不動(dòng)產(chǎn)登記簿等不動(dòng)產(chǎn)登記結(jié)果；二是不動(dòng)產(chǎn)登記原始資料，如申請(qǐng)人身份材料、登記原因等。［1］可以說(shuō)，不動(dòng)產(chǎn)登記檔案存儲(chǔ)了權(quán)利人的所有登記信息，能夠?yàn)橄嚓P(guān)職能部門(mén)和個(gè)體用戶(hù)提供不動(dòng)產(chǎn)登記信息、出具相關(guān)證明，相比于一般的文書(shū)檔案，不動(dòng)產(chǎn)登記檔案具有較強(qiáng)的專(zhuān)業(yè)性。
2不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理的問(wèn)題分析
2.1管理難度比較大。不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理難度大主要源于三點(diǎn)原因：一是檔案意識(shí)薄弱。不動(dòng)產(chǎn)登記檔案以法律的形式明確了物權(quán)所有者的權(quán)利，能夠保護(hù)物權(quán)所有者的合法權(quán)益。但在檔案管理的實(shí)際工作中仍存在意識(shí)不強(qiáng)的問(wèn)題，部分單位并未出臺(tái)符合工作實(shí)際的配套管理制度，檔案管理缺乏規(guī)范性。二是配套設(shè)施不完善。互聯(lián)網(wǎng)+時(shí)代，檔案的信息化建設(shè)、數(shù)字化管理成為發(fā)展趨勢(shì)，但由于資金問(wèn)題，部分基層管理部門(mén)仍存在基礎(chǔ)設(shè)施和設(shè)備不健全的問(wèn)題，這不利于檔案的規(guī)范化管理。三是檔案數(shù)量與日俱增。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的繁榮發(fā)展，城市規(guī)模不斷擴(kuò)大，房地產(chǎn)市場(chǎng)十分活躍，不動(dòng)產(chǎn)管理活動(dòng)在社會(huì)生活中發(fā)揮著越來(lái)越大的作用，也造成了各種不動(dòng)產(chǎn)檔案資料的不斷累積。［2］發(fā)達(dá)省份的市級(jí)單位產(chǎn)生的不動(dòng)產(chǎn)檔案存卷可能多于100萬(wàn)卷且資料分散保存在各個(gè)不同的部門(mén)，難以實(shí)現(xiàn)檔案的統(tǒng)一規(guī)范化管理。2.2信息更新不及時(shí)。前文已經(jīng)提到，不動(dòng)產(chǎn)登記檔案工作具有較強(qiáng)的動(dòng)態(tài)性，隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮發(fā)展，不動(dòng)產(chǎn)交易的數(shù)量和頻次與日俱增，房產(chǎn)權(quán)屬的變更成為普遍現(xiàn)象，這就要求不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理工作做到信息的即時(shí)更新，以確保信息的準(zhǔn)確性和真實(shí)性。但從不動(dòng)產(chǎn)登記工作的實(shí)際運(yùn)行來(lái)看，全國(guó)范圍內(nèi)每天的交易次數(shù)多，可能存在應(yīng)發(fā)生變更的不動(dòng)權(quán)屬，但不動(dòng)產(chǎn)檔案尚未緊隨權(quán)屬的變更而即時(shí)更新數(shù)據(jù)，這樣就可能造成后期產(chǎn)生法律糾紛問(wèn)題。此外，隨著經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的需求，國(guó)家的土地政策也歷經(jīng)了多次改變，由于檔案意識(shí)薄弱或者專(zhuān)業(yè)人員不足等原因，不動(dòng)產(chǎn)登記檔案信息更新不及時(shí)，從而產(chǎn)生系列后續(xù)問(wèn)題。2.3管理格局不成熟。不動(dòng)產(chǎn)登記檔案涉及的內(nèi)容十分廣泛，既包括自身各檔苑論壇類(lèi)業(yè)務(wù)工作行程的檔案資料，還包括從不同部門(mén)，如農(nóng)業(yè)部門(mén)、林業(yè)部門(mén)、房管部門(mén)等移交過(guò)來(lái)的檔案資料，形成了一個(gè)十分龐大的檔案信息資源庫(kù)。目前，不動(dòng)產(chǎn)檔案管理工作主要由自然資源和規(guī)劃部門(mén)負(fù)責(zé)，能夠有效解決城鎮(zhèn)化建設(shè)中住房拆遷安置補(bǔ)償問(wèn)題和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中房地產(chǎn)交易問(wèn)題。但不動(dòng)產(chǎn)登記檔案涉及多個(gè)部門(mén)，部分領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)登記檔案工作機(jī)制尚不成熟，仍存在收集不齊全完整、保管不規(guī)范等問(wèn)題，這就給不動(dòng)產(chǎn)登記檔案的規(guī)范化管理帶來(lái)了不良影響。如何進(jìn)一步完善管理格局，逐步實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記檔案的統(tǒng)一規(guī)范化管理值得探究。2.4數(shù)字化管理不健全。“互聯(lián)網(wǎng)+”時(shí)代，信息技術(shù)快速發(fā)展，“互聯(lián)網(wǎng)+不動(dòng)產(chǎn)登記”大大提升了不動(dòng)產(chǎn)登記工作的效率，但給不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理帶來(lái)了沖擊，主要體現(xiàn)為三個(gè)方面：一是不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)更加注重精簡(jiǎn)流程，業(yè)務(wù)部門(mén)完成登記后，未即時(shí)與檔案管理部門(mén)完成有效對(duì)接，由此造成業(yè)務(wù)工作與歸檔工作脫節(jié)。二是“互聯(lián)網(wǎng)+不動(dòng)產(chǎn)登記”，此種工作方式能夠?qū)崿F(xiàn)“不見(jiàn)面審批”，推行“無(wú)紙化辦公”，但部分機(jī)構(gòu)忽視電子文件的歸檔，只是在業(yè)務(wù)系統(tǒng)中完成信息的相關(guān)登記，并未完整保存好業(yè)務(wù)過(guò)程中形成的各類(lèi)電子文件，導(dǎo)致登記材料缺失影響正常歸檔。三是“互聯(lián)網(wǎng)+不動(dòng)產(chǎn)登記”形成的檔案資料包括紙質(zhì)和電子兩種載體，相比于傳統(tǒng)的紙質(zhì)檔案管理，檔案管理的手段和方式均需進(jìn)行調(diào)整。［3］
3不動(dòng)產(chǎn)登記檔案規(guī)范化管理探析
3.1參照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，完善管理制度。完善的管理制度能夠?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)登記檔案的規(guī)范化管理提供執(zhí)行依據(jù)，為實(shí)現(xiàn)檔案管理的規(guī)范化、科學(xué)化、現(xiàn)代化，各省市職能部門(mén)均結(jié)合自身不動(dòng)產(chǎn)登記工作實(shí)際出臺(tái)了相應(yīng)的管理規(guī)范。譬如，2019年，湖南省不動(dòng)產(chǎn)登記中心制定的《不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理規(guī)范》正式，立足湖南省不動(dòng)產(chǎn)登記工作實(shí)際，明確了不動(dòng)產(chǎn)登記檔案的分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)、歸檔范圍及保管期限等相關(guān)規(guī)范，［4］對(duì)于推動(dòng)省內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)登記檔案的管理具有重要意義。職能部門(mén)出臺(tái)的相關(guān)管理規(guī)范在檔案管理方面發(fā)揮著重要作用，完善相關(guān)管理制度要參照相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)，如《中華人民共和國(guó)檔案法》《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》等，這些是開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)檔案管理工作的重要參照標(biāo)準(zhǔn)，在遵循法律法規(guī)的前提下，要以上述規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)為主要指導(dǎo)依據(jù)。3.2理順工作機(jī)制，實(shí)施動(dòng)態(tài)管理。不動(dòng)產(chǎn)登記檔案具有較強(qiáng)的實(shí)時(shí)性，需要進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理，保障產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益。實(shí)施動(dòng)態(tài)管理需關(guān)注三點(diǎn)內(nèi)容：一是實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)工作與檔案工作的無(wú)縫對(duì)接。不動(dòng)產(chǎn)登記工作本身就具有動(dòng)態(tài)性，任何環(huán)節(jié)的變動(dòng)、任何信息的更改均會(huì)影響檔案，檔案管理工作要緊隨業(yè)務(wù)工作的進(jìn)度適時(shí)更新相關(guān)信息。二是明確各職能機(jī)構(gòu)的職責(zé)。不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理工作涉及多個(gè)部門(mén)，各部門(mén)之間應(yīng)強(qiáng)化交流，對(duì)檔案管理工作進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，明確各職能部門(mén)在檔案管理中的作用并督促落實(shí)各項(xiàng)工作，確保檔案收集的齊全完整。三是要強(qiáng)化檔案意識(shí)。通過(guò)宣傳教育進(jìn)一步強(qiáng)化產(chǎn)權(quán)人、業(yè)務(wù)辦理人員和檔案管理人員的檔案意識(shí)，各參與人員意識(shí)到檔案的重要性有利于實(shí)現(xiàn)各方的良性溝通，有利于做好檔案數(shù)據(jù)的更新工作。3.3掌握核心技術(shù)，推進(jìn)數(shù)字管理。“互聯(lián)網(wǎng)+”時(shí)代，不動(dòng)產(chǎn)登記檔案面臨新的機(jī)遇與挑戰(zhàn)，檔案管理的模式需要進(jìn)一步完善以適應(yīng)不斷變化的形勢(shì)。不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理機(jī)構(gòu)應(yīng)充分運(yùn)用大數(shù)據(jù)、云存儲(chǔ)等先進(jìn)技術(shù)，實(shí)現(xiàn)檔案的智能化管理。推進(jìn)數(shù)字化管理可以從三個(gè)方面著手：一是逐步推進(jìn)傳統(tǒng)載體檔案的數(shù)字化建設(shè)。將以前遺留的紙質(zhì)載體檔案進(jìn)行數(shù)字化處理，采用OCR識(shí)別技術(shù)將數(shù)字化形成的圖像文件轉(zhuǎn)化為文字文件，實(shí)現(xiàn)檔案的全文檢索。二是建立不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)各業(yè)務(wù)系統(tǒng)與檔案管理系統(tǒng)的有效對(duì)接，用大數(shù)據(jù)思維管理檔案，檔案的收集、利用等各項(xiàng)工作均實(shí)現(xiàn)在線辦理。三是注重信息化人才的引進(jìn)與培養(yǎng)。不動(dòng)產(chǎn)登記檔案的數(shù)字化管理是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，是一個(gè)持續(xù)性發(fā)展的工作，需要專(zhuān)業(yè)的人才作保障。
在人才引進(jìn)階段，注重考察人才的專(zhuān)業(yè)技能、信息技術(shù)及職業(yè)素養(yǎng)。此外，注重人才的培養(yǎng)，系統(tǒng)開(kāi)展專(zhuān)業(yè)技能、信息技術(shù)、知識(shí)結(jié)構(gòu)和服務(wù)理念等方面的培訓(xùn)，以更好地適應(yīng)不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理工作出現(xiàn)的新變化和新需求。
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中圖分類(lèi)號(hào)：G272 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1009-914X（2017）14-0194-01
一、不動(dòng)產(chǎn)登記檔案整合和集約化管理的必要性
從某種角度來(lái)說(shuō)，不動(dòng)產(chǎn)登記檔案整合有著重要的依據(jù)，即《物權(quán)法》，明確指出不動(dòng)產(chǎn)登記檔案要由登記機(jī)構(gòu)統(tǒng)一管理，相關(guān)部門(mén)必須永久保存這些檔案信息，也就是說(shuō)，相關(guān)部門(mén)需要根據(jù)已有的資料，有效開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)登記檔案重建工作，優(yōu)化利用相關(guān)法律法規(guī)，加以規(guī)范，動(dòng)態(tài)管理各類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，物權(quán)登記是建立在檔案基礎(chǔ)上的，也是各項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記工作有序開(kāi)展的關(guān)鍵所在，是物權(quán)歸屬不可或缺的關(guān)鍵性依據(jù)，可以為社會(huì)全面發(fā)展提供關(guān)鍵性證明，有效維護(hù)社會(huì)大眾的合法權(quán)益。在這一背景下，有效整合不動(dòng)產(chǎn)登記檔案已成為一種必然趨勢(shì)。其整合的必要性利于社大眾隨時(shí)隨地查找所需的不動(dòng)產(chǎn)登記檔案信息，滿(mǎn)足他們?cè)谶@方面的客觀需求，有效提高他們滿(mǎn)意度。此外，在新形勢(shì)下，檔案管理工作已被提出全新的要求，必須加強(qiáng)其集約化管理，這是不動(dòng)產(chǎn)登記工作開(kāi)展的必然結(jié)果，也符合檔案檔案管理的客觀要求，促使分散的不動(dòng)產(chǎn)檔案信息處于統(tǒng)一化網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)體系中，高效保管重要的信息數(shù)據(jù)，尤其是成果性資料，確保不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)工作有序開(kāi)展，有效提高不動(dòng)產(chǎn)登記檔案方面的服務(wù)質(zhì)量。
二、不動(dòng)產(chǎn)登記檔案整合和集約化管理
1、不動(dòng)產(chǎn)登記檔案整合具體內(nèi)容
在日常管理過(guò)程中，檔案管理人員必須全方位客觀分析不動(dòng)產(chǎn)登記檔案，根據(jù)其特點(diǎn)、性質(zhì)、作用等，準(zhǔn)確把握整合不動(dòng)產(chǎn)登記檔案的核心內(nèi)容，其并不指單一方面。檔案管理人員必須站在客觀的角度，準(zhǔn)確、完整登記不同領(lǐng)域的不動(dòng)產(chǎn)檔案，比如，房屋、土地，要根據(jù)相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng)一化管理不動(dòng)產(chǎn)登記檔案，為檔案使用者提供優(yōu)質(zhì)的檔案服務(wù)。不動(dòng)產(chǎn)登記檔案部門(mén)需要全方位有效整合檔案管理人員，使其積極、主動(dòng)參與到不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理中，要根據(jù)他們已有的管理水平，多角度對(duì)其進(jìn)行系統(tǒng)化培訓(xùn)，引導(dǎo)他們學(xué)習(xí)最新知識(shí)、最新理念等，強(qiáng)化他們責(zé)任意識(shí)，具備扎實(shí)的檔案管理知識(shí)，通過(guò)不同形式提高業(yè)務(wù)技能，熟練操作各類(lèi)設(shè)備設(shè)施，提高他們綜合素質(zhì)，更好地開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理工作。此外，不動(dòng)產(chǎn)登記檔案整合內(nèi)容還體現(xiàn)其集約化整合，集中管理多種不動(dòng)產(chǎn)登記檔案，使其具有鮮明的“標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化”特點(diǎn)，為不動(dòng)產(chǎn)登記檔案工作有序開(kāi)展提供重要保障，有效提高海量檔案資源利用率，避免出現(xiàn)嚴(yán)重的浪費(fèi)問(wèn)題。
2、不動(dòng)產(chǎn)登記檔案整合難點(diǎn)
在社會(huì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)背景下，不動(dòng)產(chǎn)登記檔案信息數(shù)據(jù)呈爆發(fā)式增長(zhǎng)，其管理難度大幅度增加，想要對(duì)其進(jìn)行合理化整合，檔案管理人員必須全方位客觀分析各方面影響因素，準(zhǔn)確把握其整合難點(diǎn)，采取針對(duì)性措施有效整合不動(dòng)產(chǎn)登記檔案信息。具體來(lái)說(shuō)，就檔案移交來(lái)說(shuō)，如果移交之前的整理工作不到位，不動(dòng)產(chǎn)登記檔案整理等方面質(zhì)量也會(huì)受到影響，而各個(gè)登記部門(mén)采用的管理形式、管理手段以及具有的管理水平并不相同，會(huì)在一定程度上增加不動(dòng)產(chǎn)登記檔案整合難度，一定要準(zhǔn)確把握這方面難點(diǎn)，科學(xué)整合各類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)登記檔案。同時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)登記檔案入庫(kù)難度也比較大，其入庫(kù)是一項(xiàng)系統(tǒng)化、復(fù)雜化工程，極易受到多方面因素影響，需要做好檔案信息分類(lèi)工作，根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)具體要求，進(jìn)行合理化分類(lèi)，比如，土地、房屋、林地，需要根據(jù)各方面情況，科學(xué)補(bǔ)建不動(dòng)產(chǎn)登記檔案，正確、完整錄入對(duì)應(yīng)的信息數(shù)據(jù)，便于其及時(shí)導(dǎo)入到所構(gòu)建的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理平臺(tái)中，各方面都必須建立在相關(guān)規(guī)定的基礎(chǔ)上，加上不動(dòng)產(chǎn)登記檔案信息數(shù)據(jù)頻繁增加，類(lèi)型又多樣化，整合難度相當(dāng)大，需要花費(fèi)大量的“人力、物力、財(cái)力”，否則，不動(dòng)產(chǎn)登記檔案整合工作將無(wú)法順利進(jìn)行。此外，在科學(xué)技術(shù)發(fā)展的浪潮中，各類(lèi)技術(shù)頻繁出現(xiàn)，不斷應(yīng)用到檔案管理中，合理化便編寫(xiě)檔案庫(kù)的位號(hào)，借助物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，條形碼、二維碼等，和電子登記信息相同作用，構(gòu)建關(guān)聯(lián)，還要對(duì)檔案進(jìn)行掃描，構(gòu)建影像檔案等，都在無(wú)形增加了檔案整合難度。
3、不動(dòng)產(chǎn)登記檔案集約化管理
在新形勢(shì)下，不動(dòng)產(chǎn)登記檔案工作日漸統(tǒng)一展開(kāi)，檔案信息數(shù)據(jù)海量增長(zhǎng)，類(lèi)型日漸復(fù)雜化，檔案信息數(shù)據(jù)管理已成為一大難點(diǎn)。在這一背景下，檔案部門(mén)必須安排專(zhuān)業(yè)人員對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記檔案進(jìn)行必要的集約化管理，優(yōu)化利用先進(jìn)的技術(shù)，計(jì)算機(jī)技術(shù)、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)等，充分發(fā)揮其多樣化作用，借助信息化手段，加大數(shù)字不動(dòng)產(chǎn)檔案建設(shè)力度，確保不動(dòng)產(chǎn)登記檔案各項(xiàng)工作有序開(kāi)展，具有鮮明的信息化特點(diǎn)。在集約化管理方面，檔案管理人員必須以社會(huì)市場(chǎng)為導(dǎo)向，多層次優(yōu)化利用一系列相關(guān)技術(shù)，云計(jì)算、大數(shù)據(jù)，根據(jù)各分檔案情況、特點(diǎn)等，為其配置合理化的身份證，科學(xué)設(shè)置其中的芯片，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記檔案信息進(jìn)行一系列操作，比如，定位、監(jiān)督，最大化降低不動(dòng)產(chǎn)登記檔案信息出現(xiàn)失聯(lián)現(xiàn)象，為提高檔案管理工作整體質(zhì)量做好鋪墊。檔案部門(mén)要優(yōu)化利用移動(dòng)通信技術(shù)，借助多樣化優(yōu)勢(shì)，大力推廣移動(dòng)通信終端，便于檔案信息使用者自動(dòng)查詢(xún)相關(guān)數(shù)據(jù)信息，可以借助檔案網(wǎng)站，加大宣傳力度，促使檔案管理人員全方位正確認(rèn)識(shí)不動(dòng)產(chǎn)登記檔案，認(rèn)真做好本職工作，充分發(fā)揮微信平臺(tái)作用，促使檔案管理人員相互探討、交流，比如，不動(dòng)產(chǎn)登記檔案政策、社會(huì)大眾提出的意見(jiàn)、建議等，進(jìn)一步優(yōu)化不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理工作，提高其集約化管理水平。
三、結(jié)語(yǔ)
總而言之，在新形勢(shì)下，不動(dòng)產(chǎn)登記檔案具有鮮明的“系統(tǒng)化、復(fù)雜化”特點(diǎn)，其整合和集約化管理重要性不斷顯現(xiàn)。在日常工作中，檔案管理人員必須全方位正確認(rèn)識(shí)不動(dòng)產(chǎn)登記檔案，準(zhǔn)確把握其整合內(nèi)容以及難點(diǎn)，加強(qiáng)其集約化管理。以此，確保不動(dòng)產(chǎn)登記檔案工作有序開(kāi)展，最大化提高檔案信息利用率，將其靈活應(yīng)用到實(shí)踐中，充分展現(xiàn)其多樣化價(jià)值，促使新時(shí)期不動(dòng)產(chǎn)登記檔案事業(yè)不斷向前發(fā)展，走上健康穩(wěn)定發(fā)展的道路。
參考文獻(xiàn)
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完整、準(zhǔn)確、安全的不動(dòng)產(chǎn)登記檔案信息資源是審查和確定產(chǎn)權(quán)、保障所有權(quán)人合法權(quán)益的重要依據(jù)，是進(jìn)行城市規(guī)劃和建設(shè)必不可少的基礎(chǔ)材料，是反映城市房屋和土地現(xiàn)狀的縮影，也是衡量一個(gè)城市管理和房地產(chǎn)管理水平的重要標(biāo)志之一，在國(guó)土資源保護(hù)、地籍調(diào)查、住房保障、法院訴訟、國(guó)家稅收、戶(hù)籍管理、個(gè)人信用管理等領(lǐng)域發(fā)揮重要作用。
二、不動(dòng)產(chǎn)登記檔案信息資源特點(diǎn)
（一）專(zhuān)業(yè)憑證性
不動(dòng)產(chǎn)登記檔案記載了不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的歸屬和沿革，反映了不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利狀況，專(zhuān)業(yè)性要求高。如房屋面積的丈量、土地界限的認(rèn)定、房地產(chǎn)平面圖的測(cè)繪等，都必須由具有專(zhuān)業(yè)資質(zhì)的部門(mén)出具報(bào)告。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬狀況的記錄和管理都是唯一能夠合法證明權(quán)利人與房屋土地之間權(quán)利關(guān)系的原始憑證，為實(shí)施產(chǎn)權(quán)管理和產(chǎn)權(quán)保障提供可靠的法律依據(jù)。
（二）復(fù)雜多樣性
一是構(gòu)成復(fù)雜多樣，由土地、房屋、草原、林地、海域等五大方面構(gòu)成，涵蓋了不動(dòng)產(chǎn)登記的所有形式。二是形式復(fù)雜多樣，傳統(tǒng)紙質(zhì)檔案與現(xiàn)代電子檔案相結(jié)合，原始檔案資料以紙質(zhì)為主，現(xiàn)代電子檔案以圖像文件為主。三是信息復(fù)雜多樣，空間地理信息與屬性綜合信息相融合，既含有與地理分布有關(guān)的數(shù)據(jù)，也包括權(quán)利屬性、自然狀況等基本信息。
（三）動(dòng)態(tài)連續(xù)性
不動(dòng)產(chǎn)登記中的房屋土地登記與老百姓日常生活息息相關(guān)，現(xiàn)代社會(huì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的高度發(fā)展，也促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易劇增。從土地的劃撥、流轉(zhuǎn)，房屋的買(mǎi)賣(mài)、過(guò)戶(hù)、繼承，甚至是房屋的司法拍賣(mài)，一宗土地、一處房產(chǎn)的來(lái)龍去脈全部體現(xiàn)在不動(dòng)產(chǎn)登記檔案中，自始至終反映房屋產(chǎn)權(quán)的真實(shí)情況。在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移在頻繁中更替，甚至存在一次買(mǎi)賣(mài)的過(guò)戶(hù)辦理尚未完成而下一次的買(mǎi)賣(mài)轉(zhuǎn)移已促成的現(xiàn)象。因此，具有動(dòng)態(tài)常規(guī)性和連續(xù)必然性。
（四）流通增量性
不動(dòng)產(chǎn)登記檔案信息，通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易的流通，不斷擴(kuò)大不動(dòng)產(chǎn)登記信息的使用范圍，促進(jìn)區(qū)域間房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展與壯大，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。不動(dòng)產(chǎn)交易的頻繁，決定了不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)量不斷增加，從而導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)登記檔案的不斷擴(kuò)容。永久保存的不動(dòng)產(chǎn)登記檔案，必然要求高質(zhì)量的保存條件。
以上特點(diǎn)決定了不動(dòng)產(chǎn)登記檔案信息資源管理模式要有利于保障不動(dòng)產(chǎn)登記檔案的專(zhuān)業(yè)性，全面管理復(fù)雜多樣的不動(dòng)產(chǎn)登記檔案，管理模式要適應(yīng)于其動(dòng)態(tài)連續(xù)性，保障不斷增長(zhǎng)的不動(dòng)產(chǎn)登記檔案的保存和管理。
三、不動(dòng)產(chǎn)登記檔案信息資源管理模式
2015年3月1日《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》正式實(shí)行，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作在全國(guó)全面鋪開(kāi)。《物權(quán)法》規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記簿由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)永久保存。不動(dòng)產(chǎn)登記簿損毀、滅失的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依據(jù)原有登記資料予以重建。由此可見(jiàn)，不動(dòng)產(chǎn)登記檔案是不動(dòng)產(chǎn)登記工作的原始依據(jù)，是不動(dòng)產(chǎn)登記工作開(kāi)展的基礎(chǔ)和基石，其重要性不言而喻。因此，不動(dòng)產(chǎn)登記檔案信息資源管理模式的確定和建立至關(guān)重要。
不動(dòng)產(chǎn)登記檔案基本由兩種介質(zhì)構(gòu)成，電子檔案和紙質(zhì)檔案，因此，不動(dòng)產(chǎn)登記檔案信息資源管理模式涵蓋虛擬管理與物理管理兩個(gè)方面。
（一）不動(dòng)產(chǎn)檔案信息資源虛擬管理模式
虛擬管理是相對(duì)于物理管理模式而言的，是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)檔案信息資源中電子檔案信息資源的管理，必須符合“四統(tǒng)一”中對(duì)信息平臺(tái)建設(shè)的要求，即應(yīng)建立不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)審批、交易和登記信息在有關(guān)部門(mén)間依法依規(guī)互通共享，消除“信息孤島”；推動(dòng)建立不動(dòng)產(chǎn)登記信息依法公開(kāi)查詢(xún)系統(tǒng)，保證不動(dòng)產(chǎn)交易安全，保護(hù)群眾合法權(quán)益。
不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)應(yīng)當(dāng)匯集管理行政區(qū)劃內(nèi)的各類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)檔案信息數(shù)據(jù)資源，成為不動(dòng)產(chǎn)登記檔案數(shù)據(jù)中心，建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記信息查詢(xún)系統(tǒng)，并按管理層次和登記類(lèi)別設(shè)置查詢(xún)權(quán)限，統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)對(duì)內(nèi)、對(duì)外查詢(xún)服務(wù)，維護(hù)交易安全，保障個(gè)人隱私，確保信息數(shù)據(jù)準(zhǔn)確、完整和安全。
（二）不動(dòng)產(chǎn)檔案信息資源物理管理模式
即不動(dòng)產(chǎn)登記檔案的實(shí)體管理，主要指紙質(zhì)檔案、權(quán)籍圖冊(cè)的管理。筆者認(rèn)為，就目前全國(guó)各省市不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理的現(xiàn)狀而言，館藏檔案、管理水平、庫(kù)房條件、發(fā)展規(guī)模、人員管理狀況不一，面對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理問(wèn)題，要因地制宜，采取不同的管理模式，符合檔案管理的基本原則：統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、分級(jí)管理，維護(hù)檔案的完整與安全，便于社會(huì)各方面利用。不動(dòng)產(chǎn)登記檔案專(zhuān)業(yè)性程度較高，按照統(tǒng)一管理的程度不同，可劃分為高度集中式、相對(duì)集中式兩種模式。
1.高度集中式
即實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)登記檔案統(tǒng)一、集中管理，應(yīng)建設(shè)不動(dòng)產(chǎn)登記檔案館庫(kù)，統(tǒng)一存儲(chǔ)各類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)體檔案，確保檔案保管條件符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)本行政區(qū)劃內(nèi)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)登記結(jié)果和原始資料進(jìn)行集中存放與保管。
高度集中式管理模式的優(yōu)點(diǎn)是能夠集中保管不動(dòng)產(chǎn)登記檔案，有利于不動(dòng)產(chǎn)登記檔案的完整與安全，但其同時(shí)要求建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)的檔案庫(kù)房，以滿(mǎn)足不斷增長(zhǎng)的不動(dòng)產(chǎn)登記檔案的存放，而不同地區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)登記檔案的增速和增量不同，難以預(yù)計(jì)。以無(wú)錫為例，目前無(wú)錫房地產(chǎn)檔案館藏房產(chǎn)檔案約為240萬(wàn)卷，庫(kù)房面積約為1500平方米，密集架總?cè)萘考s為1600立方米，日益增長(zhǎng)的房產(chǎn)檔案數(shù)量造成不小的庫(kù)房建設(shè)壓力。一方面是不斷地豐富館藏，另一方面要不斷地優(yōu)化館藏。如果采用高度集中式管理模式，在不動(dòng)產(chǎn)登記檔案庫(kù)房管理制度的基礎(chǔ)上，需要科學(xué)合理建設(shè)庫(kù)房甚至新建庫(kù)房，相關(guān)方案的制定、審批、動(dòng)工建設(shè)等手續(xù)需要一定的周期性，相關(guān)資金、人員也要及時(shí)到位。
2.相對(duì)集中式
即按照不動(dòng)產(chǎn)類(lèi)型對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記檔案進(jìn)行相對(duì)集中保管，其中房屋等建筑物、構(gòu)筑物和森林、林木等定著物應(yīng)當(dāng)與相應(yīng)土地、海域登記檔案相關(guān)聯(lián)，可通過(guò)二維碼、物聯(lián)網(wǎng)等現(xiàn)代信息技術(shù)實(shí)現(xiàn)。
相對(duì)集中式的管理模式，可在現(xiàn)有庫(kù)房管理?xiàng)l件基礎(chǔ)上進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理，不需要大規(guī)模的人財(cái)物調(diào)動(dòng)，可以在不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理的實(shí)踐中逐漸摸索管理模式的適用性。缺點(diǎn)是庫(kù)房管理存在局限性，僅就某一類(lèi)型的不動(dòng)產(chǎn)登記檔案進(jìn)行管理，分散的庫(kù)房存在一定的安全隱患，在登記機(jī)構(gòu)統(tǒng)一的前提下，分別存放保管的不動(dòng)產(chǎn)登記檔案易出紕漏，甚至造成檔案資料遺漏、遺失。
無(wú)論是高度集中式還是相對(duì)集中式，都應(yīng)當(dāng)執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化、一體化、實(shí)用化和科學(xué)化原則，建設(shè)符合標(biāo)準(zhǔn)的現(xiàn)代庫(kù)房，建立高效、安全的管理模式，達(dá)到管理規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、科學(xué)化。具體來(lái)說(shuō)，一是建立不動(dòng)產(chǎn)登記檔案各項(xiàng)管理制度，包括歸檔、鑒定與銷(xiāo)毀、庫(kù)房管理等，規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理；二是采用先進(jìn)的現(xiàn)代信息技術(shù)管理不動(dòng)產(chǎn)登記檔案，逐步實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化管理，由檔案管理向信息管理轉(zhuǎn)變，由數(shù)據(jù)管理向知識(shí)管理轉(zhuǎn)變；三是提高管理人員素質(zhì)，完善工作人員的知識(shí)結(jié)構(gòu)，全面掌握檔案專(zhuān)業(yè)知識(shí)、不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)知識(shí)及現(xiàn)代信息技術(shù)。
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不動(dòng)產(chǎn)登記檔案是不動(dòng)產(chǎn)登記檔案利用服務(wù)工作得到順利開(kāi)展的重要資源，是不動(dòng)產(chǎn)登記工作的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，主要由不動(dòng)產(chǎn)登記簿與登記原始資料所組成，是物權(quán)公示作用的最鮮明體現(xiàn)。不動(dòng)產(chǎn)登記檔案在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控、法院訴訟、住房保障、個(gè)人信用管理等方面都具有良好的應(yīng)用價(jià)值。但隨著大數(shù)據(jù)時(shí)代的到來(lái)，當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)登記檔案利用服務(wù)工作在信息共享以及服務(wù)水平等方面存在一定不足，信息化服務(wù)能力有待提升，因此就當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)登記檔案利用服務(wù)問(wèn)題提出可行的對(duì)策，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記工作的開(kāi)展具有重要意義。
1 不動(dòng)產(chǎn)登記檔案利用服務(wù)中存在的問(wèn)題
不動(dòng)產(chǎn)登記檔案在利用目的、利用主體、利用對(duì)象、利用方式上也有較大差異，如：在利用主體上，可以是自然人、權(quán)利人、利害關(guān)系人、國(guó)家有關(guān)機(jī)關(guān)等，但不同的利用主體其利用權(quán)限是有所區(qū)別的，這種差異使不動(dòng)產(chǎn)登記檔案的利用服務(wù)方式要求更為準(zhǔn)確和細(xì)致。
不動(dòng)產(chǎn)登記檔案服務(wù)面臨著條塊化分割的問(wèn)題，各有關(guān)部門(mén)掌握著自己的數(shù)據(jù)庫(kù)和檔案管理系統(tǒng)，各部門(mén)之間的信息并不能共享和利用，數(shù)據(jù)格式不一致，系統(tǒng)無(wú)法對(duì)接，為檔案利用帶來(lái)了很大的不便。
近年來(lái)，雖然出臺(tái)了大量的相關(guān)制度，但缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃指導(dǎo)，造成內(nèi)容龐雜，標(biāo)準(zhǔn)不一，并沒(méi)有達(dá)到制定標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范的目的，甚至有些基本內(nèi)容并不符合工作規(guī)律，無(wú)法執(zhí)行，給實(shí)際工作帶來(lái)困擾，降低了檔案部門(mén)的公信力和權(quán)威性。
由于管理基礎(chǔ)的不同，數(shù)據(jù)的整合仍在進(jìn)行，各地的不動(dòng)產(chǎn)登記檔案利用服務(wù)水平不一，且大多數(shù)自動(dòng)化程度不高，部分內(nèi)容還需要人工輔助查詢(xún)，尚未全面實(shí)現(xiàn)遠(yuǎn)程異地查詢(xún)和自助查詢(xún)信息化服務(wù)水平遠(yuǎn)落后于利用需求的增長(zhǎng)，使得利用效果大打折扣，滿(mǎn)意度較低，無(wú)法獲得利用者的認(rèn)可。
2 不動(dòng)產(chǎn)登記檔案利用服務(wù)的策略
2.1 轉(zhuǎn)變不動(dòng)產(chǎn)登記檔案利用服務(wù)模式
在當(dāng)前社會(huì)發(fā)展新形勢(shì)下，為更好的推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記檔案利用服務(wù)的高效開(kāi)展，提高服務(wù)質(zhì)量與水平，應(yīng)當(dāng)在管理機(jī)構(gòu)不斷優(yōu)化整合的基礎(chǔ)上，加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)登記檔案的集成管理，規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理與服務(wù)機(jī)構(gòu)的各項(xiàng)工作，從而為不動(dòng)產(chǎn)登記檔案利用服務(wù)模式的轉(zhuǎn)變以及服務(wù)水平的提升打下良好的基礎(chǔ)。通過(guò)研究可知，不動(dòng)產(chǎn)登記檔案的集成管理，是不動(dòng)產(chǎn)登記檔案利用服務(wù)工作得以高效開(kāi)展的重要前提條件。
第一，應(yīng)當(dāng)逐步完善內(nèi)控機(jī)制，提高依法履職的能力。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)檔案管理的基本要求是保證檔案的真實(shí)性，從而提高不動(dòng)產(chǎn)登記檔案利用服務(wù)的整體效果。尤其是在社會(huì)發(fā)展新形勢(shì)下，更應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持做到依法履職，積極完善內(nèi)部控制機(jī)制，保證不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理工作的高效開(kāi)展，從而提高不動(dòng)產(chǎn)登記檔案利用服務(wù)的質(zhì)量。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)結(jié)合實(shí)際情況建立健全內(nèi)部管理與控制機(jī)制，完善相關(guān)管理制度，切實(shí)保證不動(dòng)產(chǎn)登記檔案信息的真實(shí)性與完整性，保證后續(xù)不動(dòng)產(chǎn)登記檔案利用服務(wù)工作的高效開(kāi)展。
第二，積極探索互聯(lián)網(wǎng)下的不動(dòng)產(chǎn)登記檔案利用服務(wù)工作新模式。隨著信息時(shí)代的到來(lái)，新媒體的出現(xiàn)與應(yīng)用為不動(dòng)產(chǎn)登記檔案利用服務(wù)提供了可靠的支持，不動(dòng)產(chǎn)登記檔案利用服務(wù)的開(kāi)展，應(yīng)當(dāng)對(duì)移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)加以合理應(yīng)用，不斷創(chuàng)新不動(dòng)產(chǎn)登記檔案利用服務(wù)模式，從而促進(jìn)檔案利用服務(wù)水平的不斷提升。新媒體對(duì)于社會(huì)工種信息需求的影響主要體現(xiàn)在技術(shù)維度與傳播維度兩個(gè)方面，新媒體基于移動(dòng)通信技術(shù)能夠滿(mǎn)足用戶(hù)的多元需求，不再受時(shí)間、地點(diǎn)等條件的限制。而在傳播維度方面，新媒體能夠?qū)崿F(xiàn)雙向傳播，便于公眾開(kāi)展深度互動(dòng)，提高信息服務(wù)的質(zhì)量與有效性。隨著信息時(shí)代的到來(lái)，不動(dòng)產(chǎn)登記檔案利用服務(wù)的能力與效率也明顯改善，為促進(jìn)相關(guān)問(wèn)題的妥善解決，不動(dòng)產(chǎn)登記檔案利用服務(wù)相關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)積極探尋便捷高效的信息查詢(xún)服務(wù)模式，并通過(guò)各部分之間的分工協(xié)作與溝通配合，規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)登記信息的互通共享以及校驗(yàn)核對(duì)，強(qiáng)化業(yè)務(wù)銜接，從而切實(shí)提高不動(dòng)產(chǎn)登記檔案利用服務(wù)質(zhì)量與效率。
2.2 提升信息化服務(wù)能力
隨著大數(shù)據(jù)時(shí)代的到來(lái)，不動(dòng)產(chǎn)登記檔案利用服務(wù)應(yīng)當(dāng)實(shí)現(xiàn)信息資源共享，提高信息化服務(wù)能力，從而促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記檔案利用服務(wù)相關(guān)問(wèn)題的妥善解決。
第一，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)登記信息資源的合作共享。具體來(lái)講，不動(dòng)產(chǎn)登記管理與服務(wù)相關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)在合法合規(guī)的前提，利用互聯(lián)網(wǎng)與中介機(jī)構(gòu)開(kāi)展合作，消除信息壁壘，減少時(shí)間與空間上的限制，從而真正實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記信息資源的共享。
第二，加強(qiáng)統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理系統(tǒng)的開(kāi)發(fā)與推廣應(yīng)用。在不動(dòng)產(chǎn)登記檔案利用服務(wù)過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)對(duì)不同類(lèi)型不動(dòng)產(chǎn)登記信息進(jìn)行優(yōu)化管理，強(qiáng)化主管部門(mén)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范意識(shí)，加大力度對(duì)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理系統(tǒng)進(jìn)行開(kāi)發(fā)和推廣應(yīng)用，最大程度上避免多頭管理等問(wèn)題的出現(xiàn)，切實(shí)提高不動(dòng)產(chǎn)登記檔案利用服務(wù)效率。
2.3 完善保障和投入機(jī)制
第一，強(qiáng)化不動(dòng)產(chǎn)登記檔案服務(wù)機(jī)構(gòu)和人員的獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)建立健全針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記檔案利用服務(wù)工作的獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制，對(duì)在此項(xiàng)工作中表現(xiàn)突出，在服務(wù)模式創(chuàng)新、服務(wù)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、服務(wù)流程再造、服務(wù)手段完善及信息平臺(tái)建設(shè)、數(shù)據(jù)資源整合與對(duì)接等方面取得新成績(jī)的機(jī)構(gòu)、個(gè)人，給予精神和物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)，樹(shù)立標(biāo)桿。通^獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制，提高檔案人員的工作積極性，同時(shí)使不動(dòng)產(chǎn)登記檔案的利用服務(wù)工作得到重視。
第二，完善不動(dòng)產(chǎn)登記檔案利用服務(wù)的成熟度和用戶(hù)滿(mǎn)意度評(píng)價(jià)機(jī)制。用戶(hù)的滿(mǎn)意度是評(píng)價(jià)檔案利用服務(wù)水平的重要指標(biāo)。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)組織相關(guān)人員和專(zhuān)家，構(gòu)建不動(dòng)產(chǎn)登記檔案利用服務(wù)成熟度評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，不斷完善用戶(hù)滿(mǎn)意度的評(píng)價(jià)機(jī)制，使不動(dòng)產(chǎn)登記檔案的利用服務(wù)工作獲得科學(xué)、合理、及時(shí)、有效的評(píng)價(jià)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)新問(wèn)題、新矛盾，并采取必要措施和手段予以解決。
結(jié)束語(yǔ)
當(dāng)前社會(huì)發(fā)展形勢(shì)下，科學(xué)技術(shù)不斷進(jìn)步，社會(huì)對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記檔案利用服務(wù)的需求也明顯加大。為更好的滿(mǎn)足社會(huì)公眾信息需求，維護(hù)公眾的切身利益，應(yīng)當(dāng)結(jié)合大數(shù)據(jù)時(shí)代下不動(dòng)產(chǎn)登記檔案利用服務(wù)中存在的問(wèn)題開(kāi)展具體分析，認(rèn)清社會(huì)發(fā)展的具體形勢(shì)，強(qiáng)化不動(dòng)產(chǎn)登記檔案利用服務(wù)的意識(shí)，轉(zhuǎn)變服務(wù)的思想觀念與具體方式，提高不動(dòng)產(chǎn)登記檔案利用服務(wù)的實(shí)效性與針對(duì)性，從而推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)工作的高效開(kāi)展。
參考文獻(xiàn)
一、前言
房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速發(fā)展，無(wú)論是征地、開(kāi)發(fā)、拆遷、補(bǔ)償，還是建設(shè)、安置、交易、管理等項(xiàng)工作日益頻繁，交易手續(xù)日漸周密，交易管理日漸規(guī)范，都必須嚴(yán)格按照國(guó)家的方針政策進(jìn)行操作，這種很強(qiáng)的政策性發(fā)映在房地產(chǎn)檔案管理上，檔案工作任務(wù)更加繁重。房地產(chǎn)的健康快步發(fā)離不開(kāi)房地產(chǎn)檔案的支持，房產(chǎn)檔案是政府職能部門(mén)依照《中華人民共和國(guó)檔案法》《城市房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理辦法》及相關(guān)法律規(guī)定形成的一項(xiàng)專(zhuān)業(yè)性較強(qiáng)的工作，房地產(chǎn)檔案是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)界定的有利存證， 是房地產(chǎn)管理部門(mén)在開(kāi)展房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理工作，組織房地產(chǎn)交易活動(dòng)的重要載體。房地產(chǎn)檔案的形成，有其特殊的專(zhuān)業(yè)要求和獨(dú)立的對(duì)象，為實(shí)施產(chǎn)權(quán)管理和產(chǎn)權(quán)保護(hù)提供了可靠的法律保障。在房地產(chǎn)檔案管理中，工作的對(duì)象是房地產(chǎn)行業(yè)的全部檔案，這些檔案材料是證明權(quán)利人與房屋土地之間權(quán)利關(guān)系的原始憑證，具有法律憑證價(jià)值，是房地產(chǎn)糾紛中形成的產(chǎn)權(quán)證、契約、文件，圖紙、表冊(cè)、照片、電子計(jì)算機(jī)軟盤(pán)等不同載體的歷史記錄，無(wú)論是租賃房屋、購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)、抵押房地產(chǎn)借款等，因此，作為檔案管理人員要對(duì)檔案的質(zhì)量負(fù)責(zé)，要確保檔案的真實(shí)性、完整性、合法性。
二、房地產(chǎn)檔案的法律作用具體體現(xiàn)
1、保障房產(chǎn)交易順利進(jìn)行
通過(guò)查閱房產(chǎn)檔案確定誰(shuí)是真正的業(yè)主和該房產(chǎn)是否有權(quán)利限制等情況，對(duì)于購(gòu)房者而言，是保護(hù)自己合法權(quán)益的重要手段。根據(jù)《物權(quán)法》第十六條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)”。第十七條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)”。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的歸屬和內(nèi)容應(yīng)以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為根據(jù)，而不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)證書(shū)只是不動(dòng)產(chǎn)登記簿所記載內(nèi)容的外在表現(xiàn)。限購(gòu)令出臺(tái)以來(lái)，房產(chǎn)管理部門(mén)提醒市民在購(gòu)房前，一定要認(rèn)真核實(shí)自身是否符合通知所規(guī)定的條件，對(duì)不符合上述規(guī)定條件者，市房地產(chǎn)主管部門(mén)將不予以辦理備案和登記過(guò)戶(hù)，由此造成的法律責(zé)任由買(mǎi)賣(mài)雙方自行承擔(dān)。市房地產(chǎn)登記部門(mén)在辦理備案和登記過(guò)戶(hù)時(shí)，要嚴(yán)格按照通知要求，核查購(gòu)房人所提交的戶(hù)籍、婚姻情況等證明材料，對(duì)不符合購(gòu)房條件，不予辦理備案及登記過(guò)戶(hù)手續(xù)。如果房屋有被法院查封、房屋已列入拆遷范圍等問(wèn)題，一般不會(huì)在房產(chǎn)證上反映出來(lái)，只有查詢(xún)房屋登記簿才能準(zhǔn)確反映房屋所有相關(guān)信息。根據(jù)《房屋登記辦法》第二十四條規(guī)定：“房屋登記簿應(yīng)當(dāng)記載房屋自然狀況、權(quán)利狀況以及其他依法應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀氖马?xiàng)”。才能代表國(guó)家管理房地產(chǎn)在所有權(quán)及相關(guān)權(quán)利進(jìn)行交易、登記、確權(quán)等管理活動(dòng)中進(jìn)行有效管理。
2、維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)
在城鎮(zhèn)住房體制改革及相關(guān)政策的推動(dòng)下，中國(guó)住宅和房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)快速發(fā)展，但也出現(xiàn)了很多不規(guī)范的問(wèn)題，如房地產(chǎn)違規(guī)開(kāi)發(fā)、廣告虛假、面積“短斤缺兩”、合同欺騙、中介市場(chǎng)魚(yú)龍混雜、物業(yè)管理不規(guī)范等。產(chǎn)生這些問(wèn)題的原因主要是社會(huì)誠(chéng)實(shí)信用觀念淡漠、信用管理體系和法律法規(guī)不健全、缺乏有效的失信懲戒機(jī)制。我們通過(guò)房地產(chǎn)信用檔案的建立，將各類(lèi)房地產(chǎn)企業(yè)和中介服務(wù)機(jī)構(gòu)及相關(guān)人員的基本情況、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)以及經(jīng)營(yíng)中的不良行為記錄都將通過(guò)建設(shè)部的一個(gè)網(wǎng)上信用檔案系統(tǒng)向社會(huì)公示，接受社會(huì)監(jiān)督。房地產(chǎn)信用檔案是覆蓋房地產(chǎn)行業(yè)所有企業(yè)和執(zhí)（從）業(yè)人員的信用信息管理系統(tǒng)，記錄了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、中介服務(wù)機(jī)構(gòu)、物業(yè)管理企業(yè)和房地產(chǎn)估價(jià)師、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理等專(zhuān)業(yè)人員的信用信息。凡是可以判斷信用狀況的信息資料，包括房地產(chǎn)企業(yè)基本情況、業(yè)績(jī)及良好行為記錄、不良行為記錄、公眾投訴及處理等，在檔案中都有記錄。房地產(chǎn)信用檔案的建立，可以提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、中介服務(wù)機(jī)構(gòu)、物業(yè)管理企業(yè)及執(zhí)（從）業(yè)人員依法經(jīng)營(yíng)、誠(chéng)實(shí)經(jīng)營(yíng)的水平，使失信者為其失信行為付出巨大代價(jià)，得不償失，并且有利于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)行為，維護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)利。消費(fèi)者要買(mǎi)房，可先上網(wǎng)了解企業(yè)信譽(yù)度和項(xiàng)目情況，做個(gè)基本判斷，然后再?zèng)Q定是否購(gòu)買(mǎi)。社會(huì)公眾也可以在網(wǎng)上直接對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)違規(guī)違紀(jì)行為進(jìn)行投訴。
三、保障房地產(chǎn)檔案法律作用的措施
1、貫穿依法治檔的理念
房地產(chǎn)交易管理部門(mén)的檔案工作必須遵循相關(guān)法律規(guī)定，在房地產(chǎn)檔案管理過(guò)程中，應(yīng)以《檔案法》、《檔案法實(shí)施辦法》、《物權(quán)法》、《城市房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理辦法》、《房屋登記辦法》等法律法規(guī)為依據(jù)。其中，《檔案法》是我國(guó)檔案管理的根本大法，連同地方制定和頒發(fā)的有關(guān)檔案法規(guī)，國(guó)家建設(shè)部頒發(fā)的《城市房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理辦法》及各地方為貫徹本法所出臺(tái)的有關(guān)文件，明確了房地產(chǎn)交易管理部門(mén)實(shí)施的房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理工作的規(guī)范。嚴(yán)格執(zhí)行部門(mén)建立的各項(xiàng)規(guī)章制度，將檔案管理工作置于法律規(guī)范和部門(mén)制度的制約之下。
2、加強(qiáng)檔案管理人員法律責(zé)任
房地產(chǎn)交易管理部門(mén)的檔案管理人員應(yīng)認(rèn)真執(zhí)行《檔案法》、《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》等有關(guān)規(guī)定，需要接受法律和法規(guī)的約束，損毀、丟失房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的；擅自提供、抄錄、公布、銷(xiāo)毀房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的；涂改、偽造房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的；擅自出賣(mài)或者轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的；不按照規(guī)定歸檔的；檔案管理工作人員，造成房地產(chǎn)權(quán)屬檔案損失的，將依法追究行政責(zé)任或刑事責(zé)任。從本崗位必須履行好的責(zé)任做起，夯實(shí)管理基礎(chǔ)，做實(shí)檔案管理工作，在自己的職責(zé)范圍內(nèi)絕不發(fā)生違法行政問(wèn)題。
總之，房地產(chǎn)檔案管理工作具有重要的法律作用，做好房地產(chǎn)檔案管理工作是我國(guó)依法管檔的重要體現(xiàn)。需要檔案管理人員加強(qiáng)法制觀點(diǎn)，依照法律規(guī)范要求做好檔案管理工作。
參考文獻(xiàn)：
1、肖愛(ài)娥.房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)檔案管理探析[J].檔案時(shí)空，2007.
伴隨著檔案管理數(shù)字設(shè)備使用率的增加，檔案管理水平大幅提升，房屋登記部門(mén)大都采用電子登記簿，很多房屋登記從業(yè)人員都未見(jiàn)過(guò)實(shí)質(zhì)的房屋登記簿，部分人員甚至簡(jiǎn)單認(rèn)為，登記簿就是房產(chǎn)檔案資料。
2007年《物權(quán)法》開(kāi)始實(shí)施，這是我國(guó)首次從法律層面提到不動(dòng)產(chǎn)登記簿的概念，該法第16、17條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。不動(dòng)產(chǎn)登記簿由登記機(jī)構(gòu)管理。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。明確了不動(dòng)產(chǎn)登記簿要高于權(quán)屬證書(shū)的證明效力，改變了以前的房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)是房屋權(quán)屬證明最高效力的做法，將登記簿的地位和意義進(jìn)行了明確規(guī)定。
房屋登記簿是房屋權(quán)利歸屬和內(nèi)容的依據(jù)。房屋登記檔案是權(quán)利人在申請(qǐng)房屋登記時(shí)向登記機(jī)構(gòu)提交的反映其產(chǎn)權(quán)來(lái)源的原始憑證以及登記過(guò)程中形成的相關(guān)材料。因此，登記檔案是登記過(guò)程中的原始材料，是判斷登記是否存在錯(cuò)誤的最基礎(chǔ)的證據(jù)材料。房屋登記簿與房屋登記檔案有以下區(qū)別：
1.兩者內(nèi)容不同
房屋登記簿是登記機(jī)構(gòu)制作的記載房屋權(quán)利狀況、自然狀況和其他狀況的法定簿冊(cè)。房屋登記檔案主要是指登記案卷。登記案卷內(nèi)除了當(dāng)事人向登記機(jī)構(gòu)提出的登記申請(qǐng)外，還有當(dāng)事人提供的各種登記文件資料，以及登記機(jī)構(gòu)在核準(zhǔn)該項(xiàng)登記時(shí)審核過(guò)程的記錄。
2.兩者公開(kāi)程度不同
登記檔案中有一些涉及當(dāng)事人個(gè)人隱私的內(nèi)容，如婚姻、收養(yǎng)、遺囑、訴訟等，不宜向公眾公開(kāi)查閱。而設(shè)置登記簿的目的是為了公示，應(yīng)當(dāng)允許公開(kāi)查閱，提供身份信息后，任何人都可以對(duì)房屋的自然狀況和權(quán)利狀況以及房屋是否設(shè)定抵押和地役等情況進(jìn)行查閱。因此，建立房屋登記簿后，房屋交易人欲知悉房屋權(quán)利狀況，通過(guò)查詢(xún)登記簿即可，而無(wú)須查詢(xún)房屋登記檔案。
可以看出，房屋登記簿是檔案資料內(nèi)容的集中體現(xiàn)，源于檔案資料，但又不是簡(jiǎn)單的檔案資料的復(fù)制版，而是經(jīng)過(guò)登記機(jī)構(gòu)審核制作后，旨在體現(xiàn)房屋的權(quán)屬和權(quán)利狀況，并且對(duì)個(gè)人隱私內(nèi)容進(jìn)行了屏蔽。而房屋檔案資料是全部的房屋登記信息。兩者在查詢(xún)方面也有明顯區(qū)別：檔案資料的查詢(xún)要比房屋登記簿嚴(yán)格很多，要嚴(yán)格按照《城市房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理辦法》的要求，查詢(xún)者必須是所有權(quán)人或者利害關(guān)系人，或者是上述辦法明確規(guī)定的相關(guān)部門(mén)。
二、房產(chǎn)檔案立卷只能按丘建檔
《城市房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理辦法》第14條規(guī)定，房地產(chǎn)權(quán)屬檔案應(yīng)當(dāng)以丘為單元建檔。許多房地產(chǎn)檔案管理部門(mén)嚴(yán)格按照此規(guī)定，以丘為單元進(jìn)行建檔，丘號(hào)的編定按照國(guó)家《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。丘是指地表上一塊有界空間的地塊，只屬一個(gè)產(chǎn)權(quán)單元時(shí)稱(chēng)獨(dú)立丘，屬多個(gè)產(chǎn)權(quán)單元時(shí)稱(chēng)組合丘。
伴隨著城市化進(jìn)程不斷加快，舊城改造、棚戶(hù)區(qū)改造、城市功能區(qū)變化，都使城市房屋狀況經(jīng)常發(fā)生變化，房屋的變動(dòng)具有不可預(yù)見(jiàn)性。《城市房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理辦法》第15條規(guī)定，房地產(chǎn)權(quán)屬檔案應(yīng)當(dāng)以房地產(chǎn)權(quán)利人（即權(quán)屬單元）為宗立卷。卷內(nèi)文件排列，應(yīng)當(dāng)按照房地產(chǎn)權(quán)屬變化、產(chǎn)權(quán)文件形成時(shí)間及權(quán)屬文件主次關(guān)系為序。因此，如果按照《城市房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理辦法》用丘建檔，我們必須給每一丘預(yù)留一定的空間，防止房屋變動(dòng)后，新形成的資料無(wú)空間存放。但由于城市變化的不可預(yù)見(jiàn)性，所留空間有可能幾年不用，也可能變動(dòng)頻繁，經(jīng)常不夠用，因此會(huì)產(chǎn)生檔案管理人員最頭疼的檔案倒架問(wèn)題。
在1990年以前，規(guī)范的房屋登記部門(mén)權(quán)屬檔案以丘為單元建檔，以房地產(chǎn)權(quán)利人為全宗立卷，將權(quán)利人的所有權(quán)登記檔案、所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記檔案、他項(xiàng)權(quán)登記檔案、他項(xiàng)權(quán)注銷(xiāo)登記檔案都集中在一起，合并組成一卷。這樣的管理模式對(duì)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)以及檔案管理的規(guī)范起到了很大促進(jìn)作用。但上世紀(jì)90年代后房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展，房產(chǎn)檔案管理現(xiàn)代化水平的不斷提升，檔案管理已經(jīng)逐步形成以電子管理為主的模式，目錄索引和檔案號(hào)的形成大都采用微機(jī)管理。如果按丘建檔和對(duì)房屋檔案的變化進(jìn)行并卷，很多城市每年十幾萬(wàn)卷新增檔案，倒架和預(yù)留空間都變得不現(xiàn)實(shí)，因此在實(shí)務(wù)中很多地方采用了流水號(hào)進(jìn)行管理。
《房屋登記技術(shù)規(guī)程》5.3.3規(guī)定，紙質(zhì)檔案宜采用每辦理1件登記所形成的材料立1個(gè)卷；合并辦理的登記材料宜合并立卷。5.3.5 紙質(zhì)檔案可采用按歸檔流水號(hào)制定編號(hào)規(guī)則。5.4.2 電子檔案應(yīng)以1次登記為1件，按件建立電子檔案目錄。從中可以看出，技術(shù)規(guī)程制定后，已經(jīng)不再要求按丘建檔，而是采用更方便檔案管理的流水號(hào)管理。根據(jù)《立法法》中關(guān)于“同一部門(mén)制定的法律沖突，新法大于舊法”的規(guī)定，雖然住建部未修改《城市房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理辦法》，但已經(jīng)不再?gòu)?qiáng)制要求按丘，并采取了開(kāi)放的態(tài)度，以適應(yīng)新技術(shù)和新形式的發(fā)展和變化。
三、律師在房產(chǎn)檔案查詢(xún)時(shí)不受限制
當(dāng)前，登記部門(mén)的很多人員對(duì)律師可以查詢(xún)房產(chǎn)的范圍不是很清楚，感覺(jué)律師是從事司法工作的人員，可以和公檢法等部門(mén)工作人員一樣，提供相關(guān)證明后就可以和公檢法部門(mén)一樣對(duì)房產(chǎn)檔案進(jìn)行查詢(xún)復(fù)制。
房屋交易管理指房屋交易管理和房屋產(chǎn)權(quán)管理
1.房屋交易管理。房屋交易是指房屋的轉(zhuǎn)讓、抵押和租賃。交易管理是對(duì)上述行為合法性的審查、確認(rèn)和備案。其主要內(nèi)容包括商品房的預(yù)售、現(xiàn)售，存量房的轉(zhuǎn)讓?zhuān)咝宰》夸N(xiāo)售和上市，企業(yè)破產(chǎn)兼并和征收安置過(guò)程中的房屋轉(zhuǎn)讓、房屋抵押、在建工程抵押、房屋租賃等交易行為的合法性審查，以及為其配套服務(wù)的合同備案、樓盤(pán)表的建立、資金監(jiān)管、房屋面積預(yù)測(cè)繪、實(shí)際測(cè)繪、檔案資料的管理和利用等。
2.房屋產(chǎn)權(quán)管理。房屋產(chǎn)權(quán)即房屋的所有權(quán)、抵押權(quán)和用益物權(quán)。房屋產(chǎn)權(quán)管理按照中編辦和國(guó)土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部文件界定，應(yīng)是房屋產(chǎn)權(quán)管理中除記載于登記簿、核發(fā)權(quán)屬證明以外的動(dòng)態(tài)管理及產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍檔案資料的管理。
3.不動(dòng)產(chǎn)登記中的房屋登記，是指將房屋的自然狀況、權(quán)利狀況以及其他事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿、核發(fā)權(quán)屬證書(shū)或權(quán)利證明的行為。
4.房屋交易管理與房屋登記是房屋產(chǎn)權(quán)管理鏈條中緊密相連的兩個(gè)環(huán)節(jié)。房屋所有權(quán)的登記公示是保障房屋交易安全的基礎(chǔ)，房屋交易審核又是防范房屋轉(zhuǎn)移登記風(fēng)險(xiǎn)的前提。沒(méi)有房屋的轉(zhuǎn)讓過(guò)戶(hù)就沒(méi)有房屋的轉(zhuǎn)移登記，房屋受讓人申請(qǐng)房屋交易過(guò)戶(hù)是為了房屋所有權(quán)登記并取得房屋所有權(quán)證，以保護(hù)自己對(duì)該房屋占有、使用、收益、處分的合法權(quán)益。交易管理和登記互為基礎(chǔ)，互相支撐，密不可分。從我國(guó)上世紀(jì)80年代末開(kāi)始的全國(guó)范圍的總登記歷程來(lái)看，是先有市場(chǎng)交易管理制度，后有房屋權(quán)屬登記制度，由于當(dāng)時(shí)交易機(jī)構(gòu)和登記機(jī)構(gòu)分設(shè)，申請(qǐng)人要跑兩個(gè)部門(mén)，遞交兩份申請(qǐng)，“辦證難”成了輿論關(guān)注的焦點(diǎn)。原建設(shè)部于2000年推行產(chǎn)權(quán)交易一體化并于2005年在全國(guó)推行房屋交易登記規(guī)范化管理，要求房屋交易和登記機(jī)構(gòu)一體化，經(jīng)過(guò)10年不懈努力，全國(guó)基本實(shí)現(xiàn)了房屋交易與登記的業(yè)務(wù)整合，很多地方實(shí)現(xiàn)了辦公系統(tǒng)合并，檔案合并，一套資料申請(qǐng)，一個(gè)窗口受理，一個(gè)窗口發(fā)證，轉(zhuǎn)移登記代行交易審核職能，方便快捷。
二、房產(chǎn)管理部門(mén)從事房屋交易和產(chǎn)權(quán)管理的法律、法規(guī)和政策依據(jù)
1. 《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第二條規(guī)定，本法所指房地產(chǎn)交易，包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。第三十七條規(guī)定，房屋轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給他人的行為。
2.中央編辦《關(guān)于整合不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)的通知》。
3.國(guó)土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于做好不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記與房屋交易管理銜接的指導(dǎo)意見(jiàn)》第二條第（一）項(xiàng)規(guī)定，各級(jí)房產(chǎn)管理部門(mén)要強(qiáng)化房屋轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃、面積管理、房屋交易檔案、房屋中介、個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)等工作。第三條第（一）項(xiàng)規(guī)定，房產(chǎn)管理部門(mén)要對(duì)新建商品房、二手房，以及保障性等政策性住房的交易活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)管，實(shí)時(shí)將依法辦理的房屋轉(zhuǎn)讓、抵押等相關(guān)交易信息提供給不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依據(jù)交易信息進(jìn)行登記。第三條第（三）項(xiàng)規(guī)定，房屋登記簿等房屋登記資料由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)管理，房產(chǎn)交易資料由房屋交易管理部門(mén)管理。第三條第（四）項(xiàng)規(guī)定，加強(qiáng)服務(wù)窗口建設(shè)。各地要按照便民利民的原則，切實(shí)做好房屋交易、不動(dòng)產(chǎn)登記窗口服務(wù)。房屋交易和登記業(yè)務(wù)辦理盡量在一個(gè)服務(wù)大廳，進(jìn)一步優(yōu)化服務(wù)流程，提升服務(wù)水平，實(shí)現(xiàn)一個(gè)窗口受理，“一站式”、規(guī)范化服務(wù)。為方便群眾辦事，對(duì)于能夠通過(guò)實(shí)時(shí)互通共享取得的信息，不得要求群眾重復(fù)提交。
4.住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《房屋交易與產(chǎn)權(quán)管理工作導(dǎo)則》第3.6、4.5、5.5條規(guī)定，房屋管理部門(mén)應(yīng)及時(shí)將預(yù)售許可信息、買(mǎi)賣(mài)合同網(wǎng)簽備案表信息、現(xiàn)售備案信息以及查封抵押和存量房轉(zhuǎn)讓信息、抵押信息以交易告知單的方式提供給不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)。
5.建設(shè)部2001年第96號(hào)令《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》。
6.建設(shè)部2001年第61號(hào)令《城市房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理辦法》。
三、房屋登記和房屋交易管理有序銜接應(yīng)堅(jiān)持的原則和指導(dǎo)思想
1.堅(jiān)決貫徹中央編辦文件精神，認(rèn)真落實(shí)《關(guān)于做好不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記與房屋交易管理銜接的指導(dǎo)意見(jiàn)》和《房屋交易與產(chǎn)權(quán)管理工作導(dǎo)則》等文件規(guī)定，確保統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記制度改革任務(wù)的順利完成。
2.充分利用現(xiàn)有資源、減少辦證環(huán)節(jié)，方便企業(yè)和群眾，降低交易登記成本。在一個(gè)辦事大廳、一個(gè)服務(wù)窗口、“一站式”服務(wù)，凡是能信息實(shí)時(shí)互通共享的不能讓申請(qǐng)人重復(fù)提交。
3.堅(jiān)持為申請(qǐng)人服務(wù)的理念，不動(dòng)產(chǎn)登記和交易管理部門(mén)要相互配合、信息共享，做到交易和登記程序簡(jiǎn)化、順暢、安全。
四、不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的主要內(nèi)容是實(shí)現(xiàn)登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊(cè)、登記依據(jù)和信息平臺(tái)“四統(tǒng)一”。國(guó)土部門(mén)是各級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記的主管部門(mén)，具體經(jīng)辦工作應(yīng)結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，可采取委托或合署辦公等形式確保不動(dòng)產(chǎn)（房屋）登記工作按期開(kāi)展
1.向當(dāng)?shù)卣浞株U述現(xiàn)房屋交易登記機(jī)構(gòu)、人員、大廳、辦公系統(tǒng)、檔案管理以及樓盤(pán)表、面積測(cè)繪、合同備案的資源優(yōu)勢(shì)；說(shuō)明房屋登記的復(fù)雜性和工作量；市級(jí)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記職責(zé)整合后，房屋交易登記具體經(jīng)辦機(jī)構(gòu)不宜拆分；國(guó)土局作為不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的管理機(jī)構(gòu)，要充分利用現(xiàn)有資源，方便群眾，可全部委托現(xiàn)房屋交易登記中心或部分委托和合署辦公的方式辦理房屋登記。目前，國(guó)土部門(mén)不具備單獨(dú)完成每年十多萬(wàn)件房屋登記工作的條件，被委托部門(mén)要自覺(jué)接受不動(dòng)產(chǎn)登記主管部門(mén)的指導(dǎo)和監(jiān)督，并為不動(dòng)產(chǎn)登記主管部門(mén)負(fù)責(zé)。如果一定要將現(xiàn)房屋交易登記工作拆分，是對(duì)原房屋交易登記一體化指導(dǎo)思想的倒退，不方便群眾房屋交易登記申請(qǐng)，思想阻力大。人員劃轉(zhuǎn)、業(yè)務(wù)切割、銜接非常困難。難免會(huì)為房屋交易登記工作帶來(lái)一定的混亂和波動(dòng)，難以保證思想不亂，工作不斷。建議如下：
第一，委托房屋交易登記中心受理、審核、登簿、發(fā)放房屋的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。登記主管部門(mén)進(jìn)行培訓(xùn)，統(tǒng)一工作流程，統(tǒng)一辦公系統(tǒng)，統(tǒng)一申請(qǐng)表格，統(tǒng)一所需要件，統(tǒng)一登記簿冊(cè)，并對(duì)辦件質(zhì)量進(jìn)行檢查把關(guān)。
第二，現(xiàn)在運(yùn)行的房屋交易登記信息辦公系統(tǒng)非常成熟完善，已運(yùn)轉(zhuǎn)20余年，交易登記無(wú)縫銜接，且配有面積測(cè)繪、地理信息系統(tǒng)、預(yù)售、合同備案、資金監(jiān)管、樓盤(pán)表、檔案（數(shù)字化圖像）查詢(xún)、統(tǒng)計(jì)等子系統(tǒng)。建議房屋交易部門(mén)和不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)共同對(duì)現(xiàn)行的信息辦公系統(tǒng)加以升級(jí)完善，在一個(gè)大的信息平臺(tái)上辦公。
第三，部分委托和合署辦公。委托交易登記中心對(duì)房屋轉(zhuǎn)移登記進(jìn)行受理、審核和繕證、發(fā)證。不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)對(duì)審核結(jié)果進(jìn)行審核確認(rèn)，記載登記簿。兩個(gè)機(jī)構(gòu)在一個(gè)大廳、一個(gè)窗口合署辦公。
2.房屋交易和房屋登記工作全部拆分時(shí)該如何銜接？
第一，將“房屋交易和登記中心”更名為“房屋產(chǎn)權(quán)交易管理中心”，其編制、級(jí)別不變。將原職責(zé)中的“房屋登記”變更為協(xié)助不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)抓好房屋登記工作。
第二，將房屋的初始登記、變更登記、注銷(xiāo)登記、異議登記、更正登記、預(yù)告登記和存量房查封登記的受理、審核、登簿、發(fā)證職責(zé)整體移交不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)。
第三，將房屋轉(zhuǎn)讓登記科更名為房屋轉(zhuǎn)讓管理科。
第四，權(quán)屬證書(shū)管理科改為房屋轉(zhuǎn)讓檔案管理科。
第五，房屋轉(zhuǎn)讓登記受理科更名為房屋轉(zhuǎn)讓受理科。
第六，預(yù)告登記科改為房屋轉(zhuǎn)讓合同管理科。
第七，初始登記科改為新建房樓盤(pán)表管理科。
第八，成立科、質(zhì)檢科、信息科、政研室、工會(huì)辦公室、督查室、房屋轉(zhuǎn)讓受理科等。
3.房產(chǎn)檔案館更名為不動(dòng)產(chǎn)檔案館。交易部門(mén)、不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)所形成的檔案資料統(tǒng)一由不動(dòng)產(chǎn)檔案館管理、查詢(xún)和利用。交易部門(mén)和不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)持單位介紹信可免費(fèi)查閱檔案資料。借閱、復(fù)印檔案資料按檔案館的規(guī)定執(zhí)行。目前，房屋交易登記資料合為一體建檔，除電子登記簿外無(wú)法分割移交。
4.對(duì)現(xiàn)在的房屋交易登記信息辦公系統(tǒng)進(jìn)行改造完善，屏蔽初始登記、變更登記、注銷(xiāo)登記、異議登記、更正登記、預(yù)告登記、存量房查封的受理、審核、登簿、繕證、收費(fèi)、發(fā)證、統(tǒng)計(jì)等功能。將原來(lái)打印房屋所有權(quán)證（他項(xiàng)權(quán)證）環(huán)節(jié)改為打印“房屋轉(zhuǎn)讓?zhuān)ǖ盅海┐_認(rèn)告知單”。
5.房屋交易和登記業(yè)務(wù)拆分后，應(yīng)在房屋交易和登記兩個(gè)子系統(tǒng)中間設(shè)置一個(gè)房屋交易登記信息共享平臺(tái)，交易和登記的結(jié)果能及時(shí)寫(xiě)入共享平臺(tái)，交易和登記工作人員能隨時(shí)查閱已交易登記的數(shù)據(jù)和圖像，實(shí)現(xiàn)信息實(shí)時(shí)互通共享。
6.在現(xiàn)房屋交易登記服務(wù)辦事大廳設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)登記服務(wù)窗口和房屋轉(zhuǎn)讓登記綜合服務(wù)窗口。不動(dòng)產(chǎn)登記窗口負(fù)責(zé)受理房屋的初始登記、變更登記、注銷(xiāo)登記等，由不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)自行負(fù)責(zé)。房屋轉(zhuǎn)讓登記綜合服務(wù)窗口由兩個(gè)機(jī)構(gòu)合署辦公。申請(qǐng)人提交原件和復(fù)印件一次性申請(qǐng)，首先經(jīng)房屋轉(zhuǎn)讓審核、打印房屋轉(zhuǎn)讓確認(rèn)告知單后，轉(zhuǎn)讓程序完結(jié)，將原件和確認(rèn)單存根掃描歸檔。由房屋轉(zhuǎn)讓審核人員將復(fù)印件和確認(rèn)單轉(zhuǎn)登記審核人員，進(jìn)行審核、記載登記簿、繕證、發(fā)證。登記部門(mén)掃描、歸檔。
