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篇（1）

關鍵詞：房地產企業；營銷能力；評價指標體系；模糊綜合評價法

3FUZZYCOMPREHENSIVEEVALUATIONONTHEMARKETINGABILITYOFREALESTATEENTERPRISESABSTRACTWiththecompetitionoftherealestatemarketincreasing,itiscriticalfortherealestateenterprisestoenhancetheirownmarketingability.Itrequiresenterprisestoevaluatetheirownmarketingcapacityaccuratelyandfindtheweaklinktoimprove.Inordertoanalysisthemarketingcapacityoftherealestateenterprises,thepaperappliesthefuzzycomprehensiveevaluationmethodtotheevaluationofthemarketingability.ThepapertrytoestablishacompleteevaluationindexsystemofthemarketingcapacityoftherealestateanduseAHPtodeterminethetargetweight,finallyUsethefuzzycomprehensiveevaluationtoevaluatethemarketingabilityoftherealestateonthebasisoftheanalysisofthecharacteristicsoftherealestatemarketinginthecaseoftherealestateenterprisesinxian.Themainelementsasfollows:ChapterI,Introduction.Themaintopicsofthispaperarethebackground,purposeandsignificance,thestudyathomeandabroad,thethoughtofthepaperandthepossibilityofinnovation.ChapterII,Thebasictheoryoftheevaluationoftherealestatemarketingability.ThechaptermainlydefinestheconceptandthecharacteristicsoftherealestatemarketingandtheimplementationstepsoftheAHP,fuzzycomprehensiveevaluationofthelawandtheDelphimethod.ChapterIII,Theevaluationindexsystemoftherealestatemarketingcapacity.Thischaptermainlyintroducesthepurpose,principles,thelogicalframeworkandthebuildingmethodsoftheevaluationindexsystem.ChapterIV,TheanalysisoftheXihuacomapy.Throughfieldresearch,collectinginformationontheXihuarealestateenterprises,thechapteranalysistherealestatecompany''''smarketingsituation.Chapterⅴ,Theimplementationprocessofthefuzzycomprehensiveevaluationontherealestatemarketingability.ThechapterdescribestheapplicationofthefuzzycomprehensiveevaluationthemarketingcapacityofrealestatetakingXihuaasanexample.ChapterVI,TherecommendationstoenhancethecapacityofmarketingofXihuacomapy.ThechaptermainlytellesthesuggestionstoenhancemarketingabilityoftheXihua.4Thepaperpresentstherealestatemarketingcapacityevaluationindexsystemandaquantitativeevaluationofthemarketingabilityoftherealestateenterprises.Italsoprovidesacomplementarytooltoimprovethebusinessefficiencyanddecision-makingrealoftheestateenterprises.

KEYWORDS:Therealestate,Themarketingcapacity,Evaluationsyste,Fuzzycomprehensiveevaluation5

目錄第一章導言

1.1選題背景

1.2研究的目的和意義

1.2.1研究的目的

1.2.2研究的意義

1.3國內外相關研究的動態綜合

1.3.1國外研究動態

1.3.2國內研究動態

1.3.3關于國內外研究的評述

1.4文本研究的思路和方法

1.4.1研究思路

1.4.2研究方法

1.5研究的主要內容

1.6論文可能的創新之處

第二章房地產企業營銷能力評價的基本理論

2.1房地產企業營銷相關概念界定

2.1.1房地產營銷

2.1.2房地產企業營銷能力

2.2房地產企業營銷能力綜合評價法介紹

2.2.1層次分析法

2.2.2模糊綜合評價法.

2.2.3德爾菲法.

第三章房地產企業營銷能力評價指標體系的建立

3.1評價指標體系構建的目的

3.2房地產企業營銷能力評價指標體系設立的原則

3.3房地產企業營銷能力評價指標體系的邏輯框架

3.4指標構建的方法

3.5房地產企業營銷能力評價指標的設定

第四章西華房地產公司營銷狀況分析

4.1公司的基本概況

4.2項目概況

4.3公司營銷戰略分析

4.4項目的營銷環境分析

4.5項目的定位

4.5.1該項目的市場細分

4.5.2項目的定位

4.6項目的營銷策劃

4.6.1產品策略

4.6.2價格策略

4.6.3營銷推廣策略

4.7項目的營銷實施保障

4.8該公司營銷工作中存在的問題

第五章房地產營銷能力模糊綜合評價法的實施過程

5.1運用層次分析法確定各層次的權重

5.2建立房地產企業營銷能力評價集V

5.3構造模糊綜合判斷矩陣

5.4進行二級模糊綜合評判

5.5進行一級模糊綜合評判

5.6結論分析

5.7影響該企業營銷能力的主要因素分析

第六章提升西華公司營銷能力的對策及建議

6.1選擇合適的營銷發展戰略

6.2提高營銷策劃的實施能力

6.3培養企業文化

6.4建立科學的營銷管理體系

6.5塑造優秀的營銷組織團隊

后記

參考文獻

致謝

作者簡介

第一章導言

1.1選題背景

房地產行業是我國國民經濟的主導產業，在現代社會經濟生活中占有舉足輕重的地位。近幾年來，我國政府實行強有力的宏觀調控政策，對房地產市場進行規范和整頓，以控制房價的快速增長和房地產市場的穩定發展。在政策的沖擊下，房地產企業之間的競爭日趨激烈，尤其中小房地產企業更是進入舉步維艱的地步。面對激烈的競爭，房地產企業提升自身營銷能力變得至關重要，這就要求企業對自身營銷能力進行準確評價，以及時發現薄弱環節，從而有針對性地進行改善。營銷能力研究作為企業能力研究的一個重要分支,有理論和實證兩個研究方向。前者從企業品牌的培育、營銷信息系統的建立與完善、市場定位、營銷網絡建設、促銷宣傳、營銷隊伍建設、改進和加強市場服務等方面對企業營銷能力進行討論,是一種橫向的研究方式；而后者則在考察企業營銷流程各個階段的基礎上,建立分析模型和指標體系,并運用數學、統計學等方法來探討提高營銷能力的途徑,是一種縱向的研究方式。兩個方向相互借鑒,并且有融合的趨勢。我國對營銷能力評價的研究尚處于探索階段，一些學者已經嘗試著將一些定量分析的方法應用到營銷能力評價中，但關于房地產營銷能力評價的理論指導仍存在空白，導致實踐中房地產企業在評價營銷能力時缺乏科學的理論指導。在實踐中，房地產營銷市場已進入全程營銷階段，大多數房地產企業尚不能從定量分析的角度來科學的衡量企業的營銷能力，僅僅依靠財務指標片面地判斷企業的營銷能力，不能及時發現營銷各個環節存在的問題，從而進行改進。當前，我國的房地產市場從總體趨勢和國家的政策導向來看，已經進入科學正規的發展階段，企業的發展需要科學的決策引領和指導。鑒于此，本文結合層次分析法和德爾菲法，以西安一房地產公司為案例詳細說明了多層次模糊綜合評價法在評價房地產企業營銷能力中的具體應用。

1.2研究的目的和意義

1.2.1研究的目的

本文在分析房地產營銷能力各評價指標要素的基礎上，結合層次分析法和德爾菲法，采用多層次模糊綜合評價法，并以一定的案例為依托，設計評價房地產營銷能力的模糊綜合評價模型，為房地產企業科學的評價企業營銷能力提供相應的指標體系和模型參考。

1.2.2研究的意義

(1)嘗試建立完整的房地產企業營銷能力評價指標體系，將模糊綜合評價法引入到房地產企業營銷能力評價中，填補目前房地產企業營銷能力評價的理論空白。

(2)房地產企業營銷能力評價是在房地產全程營銷實施完成的基礎上進行的，對企業開展營銷的戰略、實施策略和營銷保障等情況進行全面而又系統的分析與評價，為企業決策提供一種輔助工具，有助于改進企業經營效益，提高房地產企業決策和管理的水平。

(3)在評價過程中，發現企業的不足之處，或潛在的問題，通過科學分析，提出解決方案，對以后開展營銷工作將起到調整、改進的作用，增強房地產企業綜合競爭實力。

1.3國內外相關研究的動態綜合

1.3.1國外研究動態

國外對企業營銷能力的研究是以企業能力的研究為先導。正式提出這一命題的是菲利普·薩爾尼科，他于1957年最早使用企業能力的概念，他認為：能夠使一個組織比其他組織做得更好的特殊物質就是企業能力或特殊能力。在此之后，學者將企業能力稱為企業競爭力、組織競爭力、組織能力或企業動態能力等。20世紀80年代,黑特和愛爾蘭德亦曾研究了公司獨特競爭能力與戰略產業和績效的關系。到20世紀80年代后期,以波特為代表的競爭戰略理論風靡一時。波特認為，產業環境中存在著五種基本的競爭力量(即新競爭對手的進入，替代品的威脅，買方的討價還價能力，賣方的討價還價能力，以及相同行業競爭對手之間的競爭)。波特的理論從基本戰略到價值鏈，提示了企業為增強競爭力，獲取長期競爭優勢的關鍵因素。在此基礎上，C.K.Prahalad和G.Hamel于1990年在《哈佛商業評論》上發表的《公司核心能力》一文掀起了企業能力研究的熱潮。隨著企業競爭力理論研究的逐步深入，營銷競爭力作為企業競爭力重要的構成要素之一，慢慢地就引起了一些學者的興趣。Moller和Antilla在1987年和Broderick、Hooler．Saunders、Piecy在1998年分別對營銷競爭力的基本概念進行了深入的研究[1]。在他們的研究之后,以Graham．Hooley和John．Fahy為首的一批學者將他們兩者的研究成果作了一個綜合，得出了初步的營銷競爭力多層次模型。Grant對營銷競爭力構成要素的劃分與Webster和Day有所不同，他從企業競爭力的基本構成入手，對營銷競爭力的構成進行垂直細分，得出另外一個營銷競爭力多層次模型。在這個模型中,Grant認為企業自身競爭力的培育是在多種層次上發生的,個人運用自己的專業知識去解決[2]。

1.3.2國內研究動態

由于在過去一段時期內，我國企業處于粗放型增長過程中，企業營銷工作急功近利，營銷能力理論研究滯后。隨著企業生產力水平的提高、市場競爭的日益加劇，關于市場營銷的研究才有所發展。國內對營銷能力評價的研究是在借鑒國外營銷理論的基礎上逐漸發展起來。早期“職能式”營銷理論強調的是企業銷售能力，以“4P理論”為核心的“策略式”營銷理論為代表，它強調的是企業的短期營銷能力,無法適應復雜多變的營銷環境。進入21世紀，越來越多的學者開始從企業持續發展的戰略高度，重新審視新3形式下企業的營銷能力，劉玉來[3]在2005年，在綜合理論界對營銷能力的概念厘定的基礎上詳細的提出了營銷能力的概念和內涵。之后，很多學者投入到企業營銷能力的評價中，企業營銷能力評價逐漸由定性研究向定量研究發展。林映光，孫嵐在《企業營銷能力綜合評價》中將企業營銷能力評價指標體系包括產品市場競爭力，銷售活動能力，新產品研究開發能力，市場決策能力[4]；羅孝玲，劉歡在《醫藥商業營銷能力評價指標體系的研究》中將營銷能力評價指標體系設為銷售業績指標，營銷基礎要素指標，營銷決策能力指標，營銷執行能力指標；楊瑞、楊燁在《企業市場營銷能力評價指標研究》中將營銷能力評價指標體系的設定為營銷觀念、營銷信息、營銷戰略、營銷決策、營銷執行、營銷業績6個方面；瞿國忠，李海延、周君生在《企業營銷能力模糊綜合評判中》將企業營銷能力評價指標體系設定為營銷理念、營銷組織、營銷業績三方面[5]；寧振宇在《淺析我國企業營銷能力現狀及衡量指標》一文中將企業營銷能力評價指標設定為市場預測、銷售渠道、售后服務、營銷水平四個方面；楊瑞等人在《制造型企業市場營銷能力評價指標體系的研究》一文中將企業營銷能力評價指標體系設定為營銷效益、營銷觀念、營銷戰略、營銷策略、創新能力、營銷組織6個方面。此后，翟國忠，林曉光等將模糊綜合評價法運用到企業營銷能力評價中，為定量研究企業的營銷能力提供了科學的方法。林媛媛將指數平滑模型運用到企業營銷能力評價中[6]。陳成程最早將營銷能力評價的方法運用到房地產企業中，并結合房地產營銷所固有的特性建立了房地產企業營銷能力評價指標體系，為進行房地產企業營銷能力評價提供了理論支持[7]。當前國內很多關于營銷能力的研究文獻仍然把營銷能力簡單地等同于產品創新能力、分銷能力、促銷能力等營銷工作表面層次的能力，或者把營銷能力理解為理念、戰略、品牌、質量、成本、技術、推銷和網絡等能力，而沒有將營銷置于核心戰略的高度看待其能力的發展，沒有探求到營銷能力真正的持續內涵和其內在要素結構以及各要素的作用機理,很難真正引導企業的營銷實踐工作長遠的發展[8]。

1.3.3關于國內外研究的評述

綜上所述，國外對企業營銷能力評價的研究比較系統、全面，走在營銷理論研究的前沿。我國的學者對營銷能力的研究更多是在借鑒國外學者研究的基礎上，與我國的實踐結合。目前對企業營銷能力的評價研究正由定性研究向定量研究過渡，國內對企業營銷能力的定量研究尚處于初步的探討階段。雖然部分學者在理論上提出了企業營銷能力評價的指標體系，設立了評價模型，但對于不同的行業，不同的企業，在具體操作上仍有局限性。

1.4文本研究的思路和方法

1.4.1研究思路

本文從介紹房地產企業營銷能力的基本概念和相關理論入手，結合房地產全程營銷的特性和房地產企業自身的特點，建立房地產營銷能力評價指標體系，然后采用層次分4析法和模糊綜合評價法，設立評價模型，定量分析房地產企業營銷能力。

1.4.2研究方法

本論文在形成過程中，在大量查閱國內外文獻和調研的基礎上，結合理論與實踐經驗，進行定性與定量相結合的分析方法。

（1）理論和實證相結合的方法本文在闡述房地產營銷能力評價指標體系建立的基礎上，以西安一房地產公司為案例，從實證的角度闡述房地產營銷能力模糊綜合評價法的具體應用。

（2）定性和定量相結合的方法這兩種方法相互交織，貫穿全文。在定量研究方面，主要采用層次分析法和模糊綜合評價法建立模型，以進行房地產企業營銷能力的定量評價分析。在定性分析方面，除了使用標號段落以外，對于層次和邏輯聯系特別緊密的內容，使用了表格的形式以顯示其內在關系。

（3）比較分析法本文通過對評價結果與設立的房地產企業營銷能力的評級集的對比分析，從而確定房地產企業的營銷能力等級。

1.5研究的主要內容

（1）闡述房地產企業營銷能力的概念和內涵以及層次分析法、模糊綜合評價法、德爾菲法的具體內容和實施步驟。

（2）闡述房地產全程營銷中評價指標體系建立的原則、邏輯框架、指標體系確定的方法和確定評價指標體系的具體內容以及衡量因素。

（3）根據多層次分析法確定房地產營銷能力評價指標的權重，并建立多層次模糊綜合評價模型對選定公司的營銷能力進行評價。

（4）根據營銷能力評價的結果，分析該企業營銷能力中存在的問題，并提出提高企業營銷能力的具體措施。

篇（2）

關鍵詞：中小房地產企業；競爭力；指標評價

ABSTRACT

Inrecentyears,ontherealestateindustryasthecountry''''smacroeconomicpolicieshavebeenintroduced,therealestateindustryinanincreasinglycompetitiveworld.Thismakestherealestateindustryinthecompetitionbecauseoflandresources,financialresources,lackofhumanresources,alreadyatacompetitivedisadvantageofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesismoredifficult.Second,therealestatebusinessasamainsupplymarket,thecompetitivenessoftheevaluationhasnowbecomethemostrelevantissuesofconcerntoallparties.Howtoassessthecompetitivenessofsmallandmedium-sizedrealestateenterprises,soastoenhancethecompetitivenessofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesaregiventhescientificnatureoftheproposalisofpracticalsignificance.Thisarticlediscussestherealityofthedevelopmentofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesthestatusquo,theexistingproblems,alotofexternalfactorsontheimpactofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesfactors.AHPwasconstructedinaccordancewithlawcompetitivenessofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesevaluationsystem,andconstructionoftheevaluationsystemwasempiricalresearch.Finallyonthisbasistoimprovethecompetitivenessofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesofthemeasuresandrecommendations.Thespecificstructureofthearticleareasfollows:IThisarticlediscussestherealityofthedevelopmentofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesthestatusquo,theexistingproblems,alotofexternalfactorsontheimpactofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesfactors.AccordingtotheConstructionLawAHPsmallandmedium-sizedrealestateenterprisescompetitivenessevaluationsystem,andconstructionoftheevaluationsystemwasempiricalresearch.Finallyonthisbasistoimprovethecompetitivenessofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesofthemeasuresandrecommendations.Inthispaper,preliminaryplanningwillbedividedintofivesections,thespecificstructureofthearticleareasfollows:ChapterI,Introduction.Thisstudyonthebackground,thesignificanceofpurpose,researchideas,methodsandpossibleinnovation.ChapterII,Thecompetitivenessofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesoftherelevanttheoreticalbasis.Introducestheconceptofsmallandmedium-sizedrealestate3enterprisestodefineandevaluatethecompetitivenessofenterprisesinanumberoftheoreticalandevaluationmethods.ChapterIII,SmallandMedium-SizedRealEstateEnterprisesimpactoffactorsofcompetitiveness.Afocusonsmallandmedium-sizedrealestateanalysisofthecompetitivenessofenterprises,fromthegeneralcompetitivenessofenterprisesstartingwiththeimpactoffactors,therealestatebusinesswiththeimpactofcompetitivefactors,summedupthecompetitivenessofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesoftheimpactoffactors.ChapterIV,Basedonthelevelofanalysisofthecompetitivenessofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesoftheevaluation.Thecompetitivenessofenterpriseswiththegeneralprinciplesandmethodsofevaluation,inviewofthecharacteristicsofsmallandmedium-sizedrealestateenterprises,thechoiceofevaluationindex,theestablishmentofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesevaluationindexsystemandcompetitivenessoftheformula,andonthisbasisfortheempiricalresearchandanalysis.ChapterV,Enhancethecompetitivenessofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesofcountermeasuresandsuggestions.Intheoryandempiricalresearchpresentedonthebasisofhowtoimprovethecompetitivenessofsmallandmedium-sizedrealestateputforwardcountermeasuresandprospects.Thecompetitivenessofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesstilllackmaturityonthetheoreticalfoundationofthequantitativeevaluation,sincethedataforthelackofempiricalresearchliteratureless,thecompetitivenessofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesevaluationoftheresearchalsoneedstobefurtherexplored.Thisstudywillattempttomakethefollowingtwoinnovations:(1)ApplicationAHP,combiningthecharacteristicsofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesandrealestateimpactonthecompetitivenessoftheelementsofchoiceanddeterminethecompetitivenessofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesevaluationindexsystem.(2)Theapplicationofinnovation.Buildthecompetitivenessofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesevaluationindexsystemforempiricalresearch,howtoimprovethecompetitivenessofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisestotheoreticalguidance.KEYWORDS：Smallandmedium-sizedRealEstateEnterprises;Competitiveness;EvaluationofIndicators4

目錄第一章導論

1.1研究背景

1.2研究的目的和意義

1.2.1研究的目的

1.2.2研究的意義

1.3國內外研究動態

1.3.1國外學者關于競爭力的研究.

1.3.2國外學者關于企業競爭力的研究

1.3.3國內學者關于企業競爭力的研究

1.3.4國內外關于中小企業競爭力評價方法的研究

1.4研究思路與方法

1.4.1研究思路

1.4.2研究方法

1.5論文可能的創新之處

第二章中小房地產企業競爭力研究的理論基礎

2.1中小房地產企業概念的界定

2.1.1中小企業的界定

2.1.2中小房地產企業的界定

2.2企業競爭力評價的理論及相關方法

2.2.1評價理論

2.2.2評價方法

第三章中小房地產企業競爭力的影響因素分析

3.1一般企業競爭力的四大影響要素

3.1.1企業制度

3.1.2企業能力

3.1.3企業資源.

3.1.4企業外部環境

3.2房地產企業競爭力的影響要素

3.2.1土地資源

3.2.2資本規模與資金運作能力

3.2.3市場開發能力與產品競爭力

3.2.4企業發展潛力

3.3影響中小房地產企業競爭力的兩大主要因素

3.3.1政策——土地門檻提高

3.3.2經濟——資金壓力陡增.

3.4其他外部因素對中小房地產企業競爭力的影響

3.4.1銷售方式可能出現的變化對中小房地產企業競爭力的影響

3.4.2我國加入WTO對中小房地產企業的影響

3.4.3人民幣匯率升值對中小房地產企業的影響

第四章基于層次分析法對中小房地產企業競爭力的評價

4.1層次分析法

4.1.1關于層次分析法（AHP）

4.1.2層次分析法評價指標體系的構建步驟

4.2中小房地產企業競爭力評價指標選定的原則

4.2.1科學性原則

4.2.2目的性原則

4.2.3獨立性原則

4.2.4可對比性原則

4.2.5定性和定量相結合的原則

4.2.6可操作性原則

4.2.7真實性原則

4.3中小房地產企業競爭力評價指標體系的構建

4.3.1評價指標體系中指標處理的理論說明

4.3.2評價指標體系中指標處理的方法

4.3.3指標體系的評價模式

4.4中小房地產企業的現狀分析

4.4.1中小房地產企業總量多，占有市場份額大

4.4.2中小房地產企業技術性不高，家族化現象明顯

4.4.3中小房地產企業活動范圍主要在區域市場和住宅產品

4.4.4中小房地產企業更容易滿足我國市場多樣化的需求

4.4.5中小房地產企業能夠拾遺補缺，填補大企業在區域市場上的剩余空間

4.4.6中小房地產企業能夠發揮“市場規模”優勢

4.4.7中小房地產企業是市場自由競爭的有利推動者

4.5實證研究.

4.5.1企業背景介紹

4.5.2企業競爭力評價

4.5.3結論

4.6本章結論

第五章提升中小房地產企業競爭力的對策與建議

5.1政府——建立健全相關的機構和政策

5.1.1進一步完善我國中小房地產企業的管理政策和機構

5.1.2拓寬融資渠道，為中小房地產企業融資創新鋪路

5.2企業——抓住機遇，迎接挑戰，努力提高企業自身競爭力，贏得發展

5.2.1管理決策的前瞻性、科學性

篇（3）

一、問題提出的背景

2013年2月20日，“國五條”，即國務院常務會議確定的五項加強房地產市場調控的政策措施，其中第五項加強市場監管中明確了要強化企業信用管理。

隨后，2013年2月26日，國務院辦公廳了《關于繼續做好房地產市場調控工作的通知》，其中第五項加強市場監管和預期管理中也細化了對企業信用管理的要求：“加強房地產企業信用管理，研究建立住房城鄉建設、發展改革、國土資源、金融、稅務、工商、統計等部門聯動共享的信用管理系統，及時記錄、公布房地產企業的違法違規行為。對存在閑置土地和炒地、捂盤惜售、哄抬房價等違法違規行為的房地產開發企業，有關部門要建立聯動機制，加大查處力度。國土資源部門要禁止其參加土地競買，銀行業金融機構不得發放新開發項目貸款，證券監管部門暫停批準其上市、再融資或重大資產重組，銀行業監管部門要禁止其通過信托計劃融資。稅務部門要強化土地增值稅的征收管理工作，嚴格按照有關規定進行清算審核和稽查。住房城鄉建設、工商等部門要聯合開展對房屋中介市場的專項治理工作，整頓和規范市場秩序，嚴肅查處中介機構和經紀人員的違法違規行為。有關部門要加強房地產開發企業資本金管理，加大對資產負債情況的監測力度，有效防范風險。”[1]

市場經濟從一定意義上來講是信用經濟，而對企業信用的管理則能同時發揮國家宏觀調控和市場調節的作用，從而促進市場經濟的發展。房地產業，作為國民經濟的重要支柱產業之一，伴隨著房價居高不下的現狀，國家出臺了一系列政策進行調控，其中就包括對房地產企業信用的管理，可是依然存在著管理不夠規范、收效不大等問題。

其實，早在 2002年8月20日建設部就了《關于建立房地產企業及執(從)業人員信用檔案系統的通知》，房地產開發企業信用檔案現在已基本實現了部、省、市三級系統聯通、信息共享的建設目標，但仍存在著入網企業少、信用檔案內容不全、利用效果不甚理想等問題。此外，在企業信用檔案的建立過程中，最重要的不良記錄信息是以企業自報為主的，這就相當于給企業信用檔案的作用打了折扣。同時，這也體現出房地產企業信用檔案的建立缺乏與相關行政部門的協調合作，不能在信息共享上實現互聯互通。

為了規范房地產企業信用信息管理，為了實現從同業征信向聯合征信過渡，更加全面地反映房地產企業的信用狀況，促進政府信息的依法披露、資源共享，并依法保護房地產企業和社會公眾的相關權利，本文作者認為有必要推進房地產企業信用信息征集和使用管理立法。

二、問題研究的現狀

（一）國內立法的現狀

目前，我國沒有房地產企業信用信息征集和使用管理立法，只有建設部的《關于建立房地產企業及執(從)業人員信用檔案系統的通知》等規范性文件。但在企業信用信息征集和使用管理上已經有許多地方性立法實踐可予以參考借鑒，因為根據我國國情，實現全面披露全國企業信用信息是一個亟待解決的問題，實現全國性企業信用信息征集和使用管理立法也將會是一個漫長的過程，那么作為國民經濟重要支柱之一的房地產業便無法依賴全國性企業信用信息征集和使用管理立法的出臺來解決目前房地產業的企業信用問題，反而我們應該率先實現全國性房地產企業信用信息征集和使用管理立法。如此，既能解決房地產業的企業信用管理問題，又能為全國性企業信用信息征集和使用管理立法實踐鋪路。企業信用信息征集和使用管理立法實踐統計如下表一[2]：

企業信用信息征集和使用管理立法現狀

效力級別

數量

立法部門或省份

法律、行政法規

無

地方性法規

1

《廣東省企業信用信息公開條例》

部門規章

無

地方政府規章

24

深圳市、貴州省、無錫市、吉林市、沈陽市、南寧市、成都市、哈爾濱市、遼寧省、黑龍江省、鄭州市、江蘇省、太原市、山西省、安徽省、四川省、湖北省、浙江省、上海市、天津市、蘇州市、北京市、海南省

（二）國外立法的現狀

20 世紀 70 年代以來，發達國家 普遍建立了較為完善的社會信用管理法律制度。世界各國的企業信用管理的法律模式主要可以分為市場主導型模式、政府主導型模式和會員制模式。

市場主導型模式又稱作美國模式，該模式主要是通過市場化的運作，由商業性機構根據市場需要建設信用數據庫和提供信用信息服務，開展各種信用調查和信用管理事務。而政府不會直接參與商業化信用機構的經營，只是通過立法對其進行約束。政府主導型模式又稱作歐洲模式，該模式主要是通過政府力量來建立公共的信用管理機構，強制性地要求個人和企業提供真實的信用數據信息。會員制模式則主要存在于日本，它依靠行業協會建立信用信息管理中心，該中心為個人和企業的信用信息提供了交換平臺，通過內部信用信息共享機制達到收集、處理和使用信用信息的目的。會員制模式的特點表現在，政府引導建立信用信息數據庫，交由行業協會進行商業化的運營，政府不直接參與經營，同時兼具了政府管理和行業協會自主經營的特點。[3]

三、房地產企業信用信息征集和使用管理立法

（一）立法目的的定位

一直以來，我們主要依靠民法的違約賠償手段和行政的違規處罰手段治理房地產企業失信行為，但是民法作為私法具有個案處理等局限性及其事后救濟的失效性，行政手段也具有缺乏公眾參與、地方政策保護及受土地財政影響深遠等局限性。此時，倡導房地產企業信用信息征集和使用管理立法，既要同時發揮國家宏觀調控和市場自我調節作用對企業信用信息進行管理和利用，還要注意強化被征信對象在征信信息保護方面的實體性權利。

因此，房地產企業信用信息征集和使用管理立法至少應該包括以下兩個目的：第一，為了規范房地產企業信用信息征集和管理，增強企業信用意識和風險防范意識，從而建立起房地產企業信用制度；第二，保障征信和信用評估過程中當事人的合法權益。

（二）立法模/！/式的選擇

正如本文第二部分——問題研究的現狀中所談到的，目前世界上各個國家信用立法的模式主要有市場主導型模式、政府主導型模式和會員制模式三種。鑒于我們國家市場化運作不夠成熟、行業協會不夠自律的國情，大部分地方政府規章在企業信用管理上傾向于政府主導式，大多數地方政府都采用了以政府設立的征信機構和市場化的評估機構為主體的征信機構體系，即具有中國特色的政府先行而后推動市場化運作的立法模式，比如在《深圳市企業信用征信和評估管理辦法》中：

“第三條 本市建立以政府設立的企業信用信息中心和市場化的評估機構為主體的征信機構體系，征集企業信用信息，對社會開展企業信用信息查詢，并由評估機構開展企業信用評估等服務活動。”

同樣地，全國性的房地產企業信用信息征集和使用管理立法也可以遵循我們習慣的政府先行而后推動市場化運作的立法模式，由房地產企業及執(從)業人員信用檔案系統管理中心負責房地產企業信用信息的采集和披露，由市場上具有資質的評估機構進行有償信用評估。

現在我國的征信數據庫分別由人民銀行、商務部、工商行政管理總局、建設部等部委以及各地方人民政府牽頭組建，由于各個部門、各級政府各自為政，多頭征信，彼此之間缺乏充分有效的信用信息互通與共享機制，導致被征信對象的信用信息分散、孤立，難以對其信用狀況進行全面和充分的評估。建立聯合征信數據庫，就是將來自不同征信機構、不同部門的所有信用信息進行分類、匯總，通過一次查詢即可了解被征信對象最全面的信息狀況。聯合征信數據庫具有信息完整性、經濟性、全面性和公正性等優點，應成為我國未來信用信息數據庫建設的發展方向。[4]

因此，結合目前我國征信數據庫和房地產企業信用檔案系統的不足之處，房地產企業信用信息的征集和使用管理工作可以分為以下的三大步驟：第一步，金融機構、政府行政部門、司法部門、行業協會等向房地產企業信用檔案系統管理中心提供信用信息；第二步，房地產企業信用檔案系統管理中心對獲得的信用信息進行整合建立多端共享的聯合征信數據庫；第三步，許可市場上具有資質的評估機構進行房地產企業信用評級。

其中，第一個步驟又可以分為四個同時進行的方面：其一，研究建立住房城鄉建設、發展改革、國土資源、金融、稅務、工商、統計等行政部門聯動共享的信用管理系統，這些聯合的政府公開信息應當集中在同一個網站上，房地產企業信用檔案系統管理中心可以登錄進行信息采集；其二，銀行等金融機構向房地產企業信用檔案系統管理中心提供企業信用信息；其三，司法部門向房地產企業信用檔案系統管理中心提供企業信用信息；其四，行業協會向房地產企業信用檔案系統管理中心提供在開展服務活動中獲得的企業信用信息。

（三）立法應重點考慮的內容

為更好地配合房地產企業信用信息的征集和使用管理工作，保證各項工作有法可依，保護房地產企業和社會公眾的權益，我們認為在立法時應當對征信行為、信息的使用和管理等方面進行重點考慮。江蘇省、深圳市、浙江省和上海市在全國較早開展企業信用信息管理制度的建設工作，并且分別都取得了很大的成就，這為我們進行房地產企業信用信息管理工作提供了許多珍貴的經驗。因此在接下來，我們試圖通過比較分析這四個地區的模式，對房地產企業信用信息立法的框架做出一些總結，見表二[5]：

企業信用信息征集和使用管理立法基本框架

江蘇省模式

深圳市模式

浙江省模式

上海市模式

第一章 總 則

第一章 總 則

第一章 總 則

第一條 立法目的

第二條 定義

第三條 適用范圍

第四條 原則

第二章 企業信用信息的采集

第二章 征信機構

第三章 信息征集

第二章 企業信用信息的征集

第五條 管理部門

第六條 備案與公開

第七條 年度報告及業務情況調查

第八條 信息的采集

第三章企業信用信息的加工和使用

第四章 信息披露

第五章 信用評估

第三章 企業信用信息的分類和

第十條 征信產品的制作

第十一條 征信產品的效用

第十四條 商務活動中征信產品使用的推進

第十五條 公共管理中征信產品的使用

第十六條 有關政府信息的公開

第四章 異議 信息的處理

第五章 監督管理

第三章涉及異議信息的處理

第四章 企業信用信息征集和的監督

第九條 異議信息的處理

第十二條 商業秘密的保護

第十三條 回避

第十七條 行業自律

第十八條 投訴

第六章 法律責任

第六章 法律責任

第五章法律責任

第十九條 行政處罰

第七章 附則

第六章附 則

第二十條 施行日期

從以上表格可以看出，除“上海市模式”外其他三種模式其辦法規定的框架大都包括總則、企業信用信息的征集、企業信用信息的使用、監督管理和法律責任五個部分，其中“上海模式”雖然規定比較分散，但是仍可以按照這五大部分進行歸類總結。因此可以看出這五個部分是對企業信用信息管理工作比較好的總結概括。我們認為房地產企業信用信息立法的大致框架可分為上述五大部分。接下來，我們將參考這四個地方的模式并就五大部分做進一步分析，其中重點分析在立法過程中企業信用信息的征集和使用問題。

1、總則部分和法律責任部分

總則部分是對房地產企業信用信息工作的闡釋，主要包括立法目的、工作內容及工作原則等；法律責任部分則是明確各參與主體義務，要求參與主體嚴格遵守法律規定，否則將要承擔相應的法律責任。這能夠為房地產企業信用信息管理工作的順利進行提供良好的保障。

2、房地產企業信用信息征集

在房地產企業信用信息征集方面，主要是對征信主體、征信范圍進行規定。征信主體是房地產企業信用檔案系統管理中心，被征信主體分別是政府各行政部門、金融行業、司法機關和行業協會以及企業自身。征信范圍見表三：

征信范圍

基礎信息

涉及被征信對象基本情況的信息，建立信用信息數據的基礎和前提

業績信息

良好信用記錄，代表被征信對象具有良好信用情況的信息

提示信息

被征信對象涉及相關糾紛或處罰，但最終結論尚未做出的信息，也可稱作疑似負面信息

警示信息

即不良信用記錄信息，是對被征信對象的負面評價

在上述四個模式中，“深圳模式”在房地產信用信息征集方面的結構較為規范，主要包括對征信主體、征信范圍，同時也對各參與主體的行為進行了規范，這為我們房地產企業信用信息管理立法提供很好的經驗模式；而“浙江省模式”則對征信主體和范圍進行了更為具體的說明，更類似于法律解釋條款，可將其作為對條款加強理解的文件，這也為我們的立法準備工作提供了借鑒經驗。

3、房地產企業信用信息的使用

在房地產企業信用信息使用方面，應該注意信息披露、查詢使用和加工使用等方面。通過分析比較，這三個方面是企業信用信息使用的主要環節，因此我們在進行立法活動時應該充分考慮到這三點。

（1）信息披露

在信息披露方面，應該保證房地產企業信用檔案系統管理中心對企業負面信息的公開披露權。為如實反映房地產企業的信用狀況，不僅要對企業正面信用信息進行披露，同時企業的負面信息也是評價其信用的重要因素；同時也明確規定，該中心采取統一標準披露各房地產企業的全面信息，實現平等披露房地產企業的信用信息。

其中，《深圳市企業信用征信和評估管理辦法》對此有一章節的描述，它對信息披露的范圍、方式和時限進行了比較全面的規定，同時它也規定了企業警示信息的披露時限和企業商業秘密的保護，這體現了對企業合法權益的保護。我們在進行房地產企業信用信息管理立法時應該注重這一點。

（2）查詢使用

在查詢使用方面，由于房地產企業信用檔案系統管理中心對其所征集的信息是無償向社會披露的，因此，為保證企業信用信息的正確合理使用，我們建議采取“實名制”，即社會各主體為查詢企業信用信息必須提供相應個人身份證明或者單位身份證明，并按照一定規范進行申請。同時對各種查詢使用行為進行一定的分類，保障查詢使用工作規范進行。分類大致如下：

第一類是被征信主體的查詢使用，這是其行使知情權的具體表現，也是被征信對象繼而行使異議權、更正權和修復權的前提，是被征信對象不可剝奪的基本權利；第二類是與被征信對象存在利害關系的當事人的查詢使用。這里的利害關系應當是存在交易上的利害關系，如具有向被征信對象提供信貸、賒銷、租賃、保險、擔保等意向，具有對被征信個人進行商賬催收等業務意向等。如果該交易主體提供了相關具有法律效力的證明材料（如合同、意向性協議等），則可對信息進行查詢使用；第三類是基于社會公益利益行使的查詢權。這主要包括了行政機關、事業團體以及司法機關基于其管理職能、審判職能的發揮或者基于特定的社會公益目的自主進行的查詢使用。如，行政機關在日常監督管理、定期檢驗、資質等級評定、行政許可、表彰評優以及政府采購采購等活動中，有權對被征信對象的信用信息進行查詢。司法機關基于財產保全、強制執行的需要進行的查詢，以及公用事業單位在與被征信對象的公務活動或業務活動中進行的查詢等。

（3）評估使用

對房地產企業信用信息的征集不僅在于對相關信息的整合，同時也是為進一步對企業信用信息的加工使用做好準備。而這一重要的環節就是評估機構對這些信息的加工使用，他們對企業所做出的評估為政府進行市場調控提供了一定的幫助，同時也滿足了市場的需求。“深圳市模式”對評估機構的行為規范進行了比較具體詳細的規定，比如：

“第十一條 依法成立的評估機構可以從事下列業務：（一）主動或者接受委托開展企業信用征信活動；（二）依據所征集的企業信用信息為企業提供信用評估服務；（三）提供所征集的企業信用信息的查詢服務；（四）為企業提供信用管理咨詢服務；（五）其他企業信用評估咨詢服務。”

4、房地產企業信用信息管理工作的監督

對房地產企業信用信息管理工作的監督必不可少，但是如何監督是一個很大的問題，需要我們在立法中審慎考慮。在比較分析上文中提到的四個模式都分別就被征信對象以及用戶的異議權、知情權和更正權進行了確定，這不僅是對被征信對象和用戶合法權益的保護，同時也是對房地產企業信用信息管理工作的監督，例如《江蘇省企業信用征信管理暫行辦法》的第四章是專門規定了對被征信對象以及用戶提出的“異議信息的處理”。同時，社會監督、行政部門內部監督也是對房地產企業信用信息管理工作的有效監督手段。

綜上所述，通過比較分析江蘇省、深圳市、浙江省、上海市四個地方的企業信用信息管理模式，借鑒他們的經驗，我們總結出了房地產企業信用信息管理立法的主要框架，即總則、企業信用信息的征集、企業信用信息的使用、監督管理和法律責任五個部分。

四、結論

平安法制建設是經濟持續健康發展的重要保障，也是促進社會和諧穩定的重要舉措。目前，我國缺乏全國性的企業信用信息征集和使用管理立法，房地產領域也只有建設部的《關于建立房地產企業及執(從)業人員信用檔案系統的通知》等規范性文件。本文作者認為，我們應該率先實現全國性房地產企業信用信息征集和使用管理立法，如此既能解決房地產業的企業信用管理問題，又能為全國性企業信用信息征集和使用管理立法實踐鋪路。在此背景下，為了 推進平安法制建設，本文結合房地產企業信用檔案系統和企業信用信息征集和使用管理地方性立法的實踐，提出了全國性房地產企業信用信息征集和使用管理立法。

本文作者分別從立法目的的定位、立法模式的選擇和立法應重點考慮的內容這三方面介紹了房地產企業信用信息征集和使用管理立法。通過比較分析江蘇省、深圳市、浙江省、上海市四個地方的企業信用信息管理模式，本文作者總結出了房地產企業信用信息管理立法的主要框架——總則、企業信用信息的征集、企業信用信息的使用、監督管理和法律責任五個部分，并就每個部分做了簡單的分析介紹。

此篇淺論房地產企業信用信息征集和使用管理立法的文章，是鄙人的一些拙見，希望可以拋磚引玉，為推進平安法制建設貢獻一份微薄的力量。

[參考文獻]：

[1] 張炯、張敏莉.《關于我國房地產信用體系建設的思考——美國信用制度借鑒》.揚州大學學報（人文社會科學版），2009年1月第13卷第一期。

[2] 錢慧君.《房地產開發企業信用檔案淺議》.浙江檔案，2010年第七期。

[3] 陳鵬飛.《社會信用管理法律制度研究——基于需要國家干預的視角》，西南政法大學，博士學位論文。

[4] 國家發改委經濟研究所課題組.《我國信用管理法律框架建議》.經濟研究參考，2004年第64期。

[5] 郭志濤、劉耀伍.《房地產信息公開制度的建立》.科技與管理，2007年第6期。

[6] 聶飛舟.《論我國房地產市場監管法的構建》.法治論叢，第24卷第5期，2009年9月。

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2.在房地產開發過程中因為其產品本身的建設周期較長，所以對于一般的項目商品在建設過程中會投入大量的資金，想要收回成本需要大量的時間，在這個期間中，即使預售工作已經完成，但是對于我們會計工作來說也無法確認收入，這就對兩者的配比的原則造成了影響。另外對于建筑工程而言是以整棟建筑為基本單位，而對于銷售樓房來說是以戶型為基本單位，這就造成了兩者的不配比。

3.對于房地產開發企業來說現金流量表的編制工作是以整個企業為主體來進行編制工作。投資和籌資活動也是以一個企業單位為基本的單位，而房地產開發企業是以建筑部門作為一個基本的生產部門，其基本的運營都是以這個部門為主。在工程進行階段時我們編制現金流量表所體現的是工程用物資、支付工資等科目，但是在整個房地產開發工程完成后則是表現為銷售款的回收科目，以上所描述的這些原因都會對企業內部會計核算造成較大的差異性，這些差異性會對企業產生一定的影響，因此無論對于內部的審查還是外部的認知，現金流量表都無法表現出企業現金流的全貌，這也就造成了我們會計工作的困難性。

二、解決會計核算問題的措施

1.合理設置會計科目在房地產開發企業進行會計賬目設計的時候要仔細的對本企業的所有的工程進行詳細審查工作，要明確本企業對于開發項目的數量，項目的具體規模，并要求結合具體的內部管理章程進行成本的核算工作。一般說來公司的下屬公司部門如果不對本單位內的所有資金的流動進行獨立的核算工作的話，那就不用單獨設立開發間接費用賬。只是在成本欄目內增加利息欄一項及管理費這一項。由于利息費用和管理費用等費用是主體，為了賬目的核算更加方便，可以對開發成本一級賬適當的取消，并且可以把代建工程、房屋開發等科目設為一級賬，然后根據相應的一級科目設置明細賬。在我們的實際的工作中房地產開發企業完全能夠設立一份明細臺賬，然后根據我們進行的核算的不同對象，設立成本卡片，這個卡片主要作用就是對項目從開始起到結束的所有的成本費用進行詳細的記錄工作。在一個會計年度工作完成后要將本年度已經完成的工程項目歸檔、整理、保存。成本卡片要注明抬頭和賬表部分，抬頭的內容包括開工的具體時間、結束的具體時間、建筑面積及變更施工的單位的具體情況。對于這個卡片的主要內容則是應該采取多欄式的明細賬進行記錄。這種成本卡片的優點是反映整個項目的進程的資金情況，有利于對項目是否投資進行詳細的分析。

2.實施現金收付實現制房地產開發企業因為在一個會計期間內，可能會導致企業的賬目和資金實際支付和發生的實際時間不一樣。我們國家的《企業會計準則》規定會計的核算是以權責發生制為主體，但是經過我們會計人員多年的工作經驗發現其實對于房地產開發企業可以在日常的會計核算的工作中進行現金收付實現制。因為在我們的會計核算的過程中選擇權責發生制的房地產企業會計核算工作存在缺陷，能夠讓人為的對所產生的利潤進行調劑，權責發生制在客觀上為企業的待攤費用和應收賬款等賬戶進行調節提供了便捷，能夠導致我們會計信息的不準確，進而導致資金的流失。再就是權責發生制不能準確的反映出企業的資金周轉和其收入的實際情況，這樣會導致企業的資金的周轉情況不明確，如果房地產開發企業的工程項目簽訂越多的購銷合同，所產生的資金問題也就更加的明顯。由上可以看出權責發生制并不適合我國的房地產開發企業的會計核算工作。如果是收付實現制能夠符合會計核算的謹慎性的原則，而且能夠很明確的表現出房地產企業的資金的流向問題，在編制現金流量表的時候也不影響現金收入、費用及營業外收入的情況。

篇（5）

二、房地產企業財務精細化管理的內容及流程

房地產企業財務精細化管理主要包括：財務預算精細化、投資融資精細化、會計核算精細化、稅務管理精細化、財務報告精細化和內部控制精細化。為了做好各環節精細化管理，需建立一套財務精細化管理的工作制度和流程，具體包括：（1）建立和健全經營業務的財務管理流程；（2）根據流程特征制訂管理規范和制度；（3）確定具體實施方案和步驟，設計具體的賬表并且提出要求和規范；（4）進行精細化管理工作的具體分工，同時建立責任制，通過過程的組織協調和結果的考核等等措施切實加以落實。總之，通過財務精細化管理，改變房地產企業對資金的過度依賴，形成更加穩健的財務戰略，推動回款加速、銷售目標的達成，提高資金使用效率。同時，建立預警機制，通過經營分析做好全程稅務籌劃加強成本控制，進而提升房地企業的盈利水平。

三、房地產企業財務精細化管理的具體舉措

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包含在清算的項目之中，但是已扣除的金額一定要嚴格按照相關文件上的規定進行歸類集合，再按照起哦實際的成本費用進行合理的分配；另外，對于扣除的金額一定要提供其有效且合法的憑證進行證明，否則一律不能記在扣除的金額之中。

2.土地增值稅應納稅金額計算

房地產企業的土地增值稅的征收過程中一般會采用兩種計算方法：一是按照其開發的房屋面積分開項目來計算其增值額和增值率，其增值稅的計算則要使用與之相應的使用稅率來進行；二是先整體計算增值額的增值率，將增值稅進行確定，然后再使用面積分別計算其土地的增值稅。對于房地產企業來說在增值稅的計算時可以先通過預算來將兩種計算結果進行橫向縱向的對比，然后取有利于企業的計算方法進行清算操作。

3.土地增值稅清算審核鑒證

國家在《土地增值稅鑒證業務準則》明確要求，在清算土地增值稅時一定要附送稅務中介機構所出具的清算鑒證報告，作為稅務機關的工作人員也要對其所呈現的清算鑒證報告進行審核，審核的內容一方面是內容是否完整，鑒證報告是否合法，另外就是其格式是否合乎規范，內容之間的聯系和銜接是否邏輯清晰等。6.土地增值稅的申請清算清算有細分為兩種：要求清算和自行清算。要求清算就是納稅人（房企）在受到稅務機關的書面通知之后按照稅務部門要求的清算內容進行清算的操作；自行清算顧名思義就是房企自己將清算所需要的所有資料和鑒證報告全部準備完畢，然后在稅收部門所規定的時間限定之內向稅收部門主動提出增值稅的清算請求。

二、房地產企業土地增值稅清算中的問題

1.計算方式復雜

在對土地增值稅的計算時一般采用超率累進稅的方法進行，因此清算過程中所涉及的內容也比較多，比如企業銷售收入的總金額、扣除的項目和需要交納的稅金等三個部分。三部分任何一個部分的核算難度和復雜程度都比較高，更何況是要清算全部的三項內容，這就表明需要耗費許多人力物力，對于那些業務繁雜、產品開發周期較長、投資的活動更為復雜的企業來說，要對其每一個項目進行清算，所要耗費的人力和物力和可操作性上君是一個難題。

2.房地產項目的特殊性

房地產行業和企業的產品銷售類公司有著一些明顯的區別。在市場經濟的大環境下，為了規避風險越來越多的房地產項目更趨向于合作開發。為了鉆政策的孔子甚至可以臨時組間一個空殼的建設公司，在項目完工之后直接進行注銷，所以導致房地產企業的賬目越發的復雜和混亂，經過長時間的清算終于得出最終結果時，兩家或者多家企業早已分道揚鑣，不知所蹤導致稅款追繳困難。

3.資料和鑒證報告不規范

稅收部門對于房地產企業所呈現的相關資料和鑒證報告要求內容準確合理，格式規范。但是某些中介鑒證報告機構的人員專業技能不過關，導致企業所委托出具的報告不合乎規范，因此在具體其清算過程中需要稅務部門進一步的進行審核和修改，影響其工作人員的進度，也給清算工作增加了難度。

4.故意逃避和拖延

部分企業為了增加企業的經濟效益，采用違法的手段進行逃稅和漏稅操作，一般慣用的手段是分期開發和保留尾盤等方式，另外還有可能在財務會計賬目上進行改動，一般的對于房地產企業其項目銷售比例在超過85%以上則需要繳的稅金，而通過做假賬的方式可以人為的將銷售比降低到85%以下，這樣按照規定不必進行稅務清算。

5.收入確認不規范

企業的收入在確認上不夠規范，主要的表現為對工程款推遲結算，不能夠及時的將預收的房款和當期的銷售所得的房款進行轉入和登記；或者將房子的銷售款當成建筑施工的工程款進行轉償；刻意的降低房價來間接的降低增值稅的稅基額度等。上述這些問題均是影響房企土地增值稅正常、及時、準確、公正的清算的原因，從而使國家的利益受到損傷，需要嚴厲打擊。

三、做好房地產企業土地增值稅清算工作的措施

1.提高清算工作的準確性

在對房地產公司進行土地增值稅的清算時，首先將清算的對向進行區分，將該企業的產品分布全部了解清楚，同時要將其銷售的總收入金額進行準確的核算。在清算完畢之后對于目前未清算且剛銷售的房源也要進行土地增值稅的核算，并要求企業及時繳納該部分的稅金。

2.準確計算工程項目的竣工面積

稅收部門對于房企中那些非貨幣轉讓的房源，比如用于投資或者贈送只要房源的所有權完成轉移，那么就應該當成其銷售完畢，然后征收稅金。

3.房源銷售收入的確定

在進行銷售收入的確定時，為防止其故意降價，可以將企業的房源價格進行橫向對比，在了解市場的均價之后然后有一個相對較為準確的判斷，同時對于其銷售方式要清楚的了解，避免房企依靠預售等方式來拖延土地增值稅的繳納。

4.嚴格控制扣除項目審核

同樣為了漏稅部分企業甚至鋌而走險通過虛開發票等方式來擴大自己的建筑成本，從而造成微利或者虧損的假象，所以稅收部門在審核時要對其所開出的發票進行審核，確保其真實性然后控制扣除項目的金額。

5.把握成本控制分攤

房地產項目的成本費分攤的依據是按照建筑面積進行的，因此在清算時一定要遵循其相關的原則處理，避免所應征收的稅款出現流失。

6.土地增值稅的計算過程要規范

土地增值稅的清算和審核過程非常的復雜，稍不注意便會導致錯誤的出現，稅務機關的工作人員一定要嚴格按照相關的規定堅決執行，確保稅收的清算過程規范科學。

7.提高清算工作的質量

清算工作質量的提高要從稅收工作人員抓起，稅收部門在聘用人員時務必要提高門檻和，加強對專業技能的考核制度，確保每一位工作人員熟知并掌握會計制度、財務制度和稅收制度，保證每一項核算的結果的真實和準確。

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2.未能實現會計核算與成本管控的有效結合馬克思曾說過，會計的基本職能是反映和監督。會計核算再及時、準確、全面，也只是實現了其反映的功能，最多只是一個好的賬房先生，隨著經濟的發展、時代的進步，光會核算遠遠不能適應企業管理的需要。

3.盲目上馬ERP成本管控系統所謂ERP系統是指建立在信息技術基礎上，以系統化的管理思想，為企業決策層及員工提供決策運行手段的管理平臺。ERP系統集信息技術與先進管理思想于一身，成為現代企業的運行模式，反映時代對企業合理調配資源，最大化地創造社會財富的要求，成為企業在信息時代生存、發展的基石。它對于改善企業業務流程、提高企業核心競爭力具有顯著作用。但是，這些系統只是管理的重要手段，實施ERP需要具備一定的前提，否則會陷入一管就死、一放就亂的境地。

二、完善房地產企業成本核算的相關對策

1.合理設置成本核算級次及科目（1）科目的設置盡可能細化到每一類型的合同項目；（2）綜合考慮不同的開發項目、期別、物業形態以及樓棟等因素；（3）不僅立足現在，更要放眼未來，在科目設置上也要留有余地；（4）集團或集團化管理的企業內應統一核算科目；（5）會計核算科目不僅是會計人員使用的工具，也是全公司各部門反映成本項目的重要手段。通常到會計進行成本核算時已是事后的反映，在合同的簽訂、辦理付款前就已經涉及這些成本項目，所以應在涉及工程成本的部門統一使用成本科目，即除一級科目“開發成本”之外的開發成本的明細科目可以作為公司內部成本科目的統一代碼，可以從制訂合約規劃或目標成本起開始使用。

2.對會計科目的理解和運用加以注釋，統一認識建議制訂成本核算操作指南或手冊，規范成本核算。為規范企業成本核算、確保成本核算的準確性，一般較大規模或管理比較規范的企業通常要求按照構成產品成本的要素按一定的方法對產品成本進行歸集和分配。與一般工業產品不同，房地產企業的開發產品具有投資大、周期長等特點，有時土地是一次投入，但分成若干期開發，且可能開發的是不同物業形態的產品，因為對成本的歸集和分配方法進行規劃和約定非常必要，既便于對項目的成本和稅收等進行事先的測算，更便于成本的管控，避免核算口徑前后不一致以及集團內各公司操作上的不一致。

3.推行目標成本管控隨著環境、市場等因素的復雜化，房地產行業的競爭日趨激烈，因而“賣方市場”的特征尤為明顯，在在賣方市場中，企業產品定價通常采用“成本加成”定價策略。企業要保持必要的利潤，其唯一合理的途徑就是控制成本，銷售價格減必要的利潤，就是目標成本。開發企業的目標成本管理應從產品設計開始，貫穿開發的整個周期。通常開發企業產品定位確定、施工圖確定后開發產品的成本就相對可控，除遇鋼材市場價格波動很大及方案顛覆性修改的情形外，開發的各項目成本相對穩定可控，因而，目標成本的落實也具有非常現實的意義。目標成本也是財務部門審核各項工程合同簽訂、工程款支付及結算的重要依據和手段。

4.將目標成本管控與成本核算有效結合為有效落實目標成本管控體系、規范成本核算，故通常要求在各部門間使用統一的成本科目體系，成本科目不僅是會計核算的工具，也是各部門進行成本管控的重要手段。在簽訂合同的環節，作為合同審批的手續或流程，應注明該成本項目的科目代碼、成本科目名稱、目標成本金額、是否已有同類合同簽訂、金額多少、本次擬簽訂合同金額多少，在審核的各個環節一目了然，既簡便有可控。在審核工程款支付的環節，某具體合同已發生成本、已支付款項也清晰易查，便于核對和審核。

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1.1企業自有資金不足，投資風險大

企業自有資金不足是我國中小型房地產開發企業面臨的最大問題。房地產開發項目涉及土地使用權的受讓、開發，居民拆遷補償，建筑安裝成本投入及各種稅費的雜項開支，項目開發程序復雜、工期長，資金投入量大。但是，我國中小型房地產開發企業，尤其是一些小型房地產開發商，自有資金嚴重不足。我國中小房地產企業的自有資金有兩種形式，一是憑借單個房地產開發商的自有資金進行開發項目投資，資金自好，但資金規模小，其持有的自有資金往往只能取得開發項目批準及土地使用權；二是多個開發商的自有資金聯合進行開發項目投資，可有效提高資金實力和開發商信譽，但資金能否及時到位，存在較多干擾因素。當個別開發商抽逃資金時，會給整個開發項目帶來嚴重的資金危機。房地產開發成本需求和企業自有資金間的矛盾，導致中小企業房地產開發項目投資風險較大。

1.2企業融資方式單一，資金流緊張

我國中小房地產企業的資金來源基本上都是“自有資金+銀行抵押借款+房屋預售款”的三重結構模式，其融資方式單一，主要依靠自身的內部積累（自有資金），中小房地產企業內源融資比例過高，外源融資不足，且外源融資缺乏直接融資渠道，間接融資主要依靠銀行貸款。由于中小型房地產企業規模小、經營風險大、企業信譽不足，銀行貸款風險大。因此，很少有銀行愿意貸款給中小房地產企業，部分愿意貸款給中小型房地產企業的銀行，也是以項目開發的土地使用權抵押為前提，導致中小房地產企業從銀行融資困難，企業資金流不足。

1.3企業財務管理水平低，賬務混亂

我國中小型房地產企業規模小，大多不具備科學的企業組織結構和管理模式，在項目決策、項目開發、竣工驗收、房屋銷售過程中，缺乏科學的決策機制。中小房地產企業財務管理理念不足，在開發過程中，不能系統規劃各時期的各項成本開支，做出有效的項目資金預算，資金使用與資金投入不同步，致使資金投入有時過量，有時閑置，有時斷裂、延誤工期，使資金使用效率低、風險高，財務管理水平差。此外，由于中小型房地產開發企業缺乏先進的財務管理理念，企業負責人對財務工作的重視程度低，普遍認為財務就是做賬應付財政稅務部門檢查。此外，為少繳稅款，對財務工作過多干涉，導致“兩套賬”的現象頻發，虛假財務信息泛濫，賬務處理混亂。

1.4企業操控利潤現象多，納稅意識差

企業是以盈利為目標的經濟實體，我國中小型房地產企業多是受房地產市場火熱及高回報的吸引轉而投向房地產開發市場。房地產行業利潤空間大，但是，包括土地增值稅、所得稅在內的各種稅負相對較重，再加上中小房地產企業管理水平差、法制觀念較弱，導致人為操縱企業利潤、逃避稅收的情況頻發。一方面，在收入確認上，中小房地產開發商經常采用將商品房銷售收入長期掛在個人往來賬面上以隱藏收入的方式，或以房屋樓層戶型等因素為理由，肆意調整隱瞞房屋真實銷售收入。另一方面，在開發成本費用確認上，由于房地產企業項目開發過程中的往來單位涉及企業單位、事業單位、行政單位及拆遷戶個人等，涉及費用種類繁多，在費用確認上經常出現以虛假票據列支成本，減少利潤，以達到少繳稅款的目的。

2中小房地產企業財務管理對策

2.1加強合作開發力度，提升自有資金比例

提升中小房地產企業自有資金比例，可有效抵御在房地產項目開發過程中存在的資金風險，還可提高開發項目的質量和信賴程度。在當前中小房地產企業自身自有資金有限的情況下，可通過加強企業合作，提升自有資金比例。加強企業合作，需要各開發商企業按照合同約定，及時足額地提供自有資金，尤其要預防個別開發商違約給開發項目帶來的資金風險，可通過第三方擔保的方式或以商業保險的方式避免這種信用危機給項目帶來的資金風險，有效提升項目開發的自有資金比例。

2.2探索民間融資途徑，拓展企業融資渠道

目前，我國中小房地產企業融資渠道單一，僅靠銀行抵押貸款的途徑融資，效率低、金額有限，從申請到取得貸款資金往往要經歷一系列的復雜程序和較長時間，不能及時獲取項目資金。因此，中小房地產企業可利用我國民間金融市場，積極探索民間融資途徑，使企業更加及時有效地獲取建設資金，以解燃眉之急。但是，由于民間融資取得資金量有限，且融資門檻低，資金使用成本也明顯高于銀行同期貸款利率，致使資金使用成本高。因此，在實際融資過程中，要將民間融資與銀行融資相結合，并積極探索新的融資模式。

2.3發揮財務管理功能，提高資金使用效益

解決我國中小房地產企業融資難的問題，除有效開拓外部資金來源渠道外，還可以充分發揮財務管理的專業功能，全局統籌規劃資金的保障和使用，節約資金的相對使用價值，嚴把財務審核關，避免不必要的成本費用開支，從內部探索“節流”的資金渠道。強化企業財務管理功能，尤其要做好、做細資金的需求保障預算，及時提供項目建設資金需要，最大限度地減少各個環節的閑置資金量，提高資金使用效率。

2.4規范企業財務核算，強化企業納稅意識

財務核算資料不全、賬簿記錄混亂、偷稅漏稅現象頻發是我國當前中小房地產企業普遍存在的財務管理問題。若中小房地產企業不能及時繳納稅款，將會受到稅務等相關部門的嚴厲處罰，影響企業形象和聲譽。因此，企業管理人員必須要強化納稅意識，自覺納稅、主動納稅。規范企業納稅行為，前提是規范企業的財務核算工作，嚴格按照當地相關房地產財經制度進行財務核算，及時提供真實、準確的財務資料，以保障企業稅款的準確繳納及相關部門的稅務檢查。

篇（9）

不同收益模式的概念與特點

從世界范圍內看,以物業開發和投資為主營業務的房地產企業具有三種典型的收益模式:其一是物業銷售收益模式;其二是物業租賃收益模式;其三是混合型收益模式。

收益模式的概念界定

所謂“物業銷售收益模式”是指房地產企業通過籌集資金、購買土地、設計建造、市場營銷等環節,最終以銷售方式獲取房地產投資收益;所謂“物業租賃收益模式”是指房地產企業自行開發建設或者直接購買物業的所有權后,通過宣傳推廣、招商談判、租約簽訂等環節,最終以租賃方式獲取房地產投資收益;所謂“混合型收益模式”是前兩種收益模式的結合,是一種物業銷售和物業租賃并舉的收益模式。

由上可見,本文所指的收益模式并不針對具體的開發項目或物業類型,而是指一個房地產企業在市場動態發展過程中,為了獲取良好的經營績效和長遠的發展機會所選擇的收益模式。

收益模式的比較分析

不同收益模式對房地產企業的經營績效有不同的影響,表1從多方面對物業銷售收益模式和物業租賃收益模式進行比較。

所有權物業銷售收益模式在銷售完成后,將物業的所有權轉移到買方手中,因此房地產企業沒有獲得物業的所有權。反映在企業資產中的主要項目為在建工程。相反,物業租賃收益模式則保留了房地產企業對物業的所有權,所有已租賃物業都屬于企業的資產。

資金周轉速度在物業銷售收益模式下,物業價值一次性實現,因此可以立即將投資收益投入到擴大再生產過程,該模式有效的提高了資金周轉速度。相反,在物業租賃收益模式下,物業價值在長期內實現,資金周轉速度相對較慢。

收益穩定性在物業銷售收益模式下,現金流入在物業銷售時完成,并受工程建設、銷售狀況、市場價格影響較大,因此收益不穩定。相反,物業租賃收益模式可以通過租賃合同獲得中長期的穩定收益。

流動性風險在物業銷售收益模式下,一旦房地產企業在建設過程中遇到資金短缺等流動性風險,由于物業的物理形態還沒有實現,因此變現能力差,企業抵御流動性風險的能力弱。相反,在物業租賃收益模式下,由于企業持有一定量的物業,因此可以通過出售已持有的物業來解決流動性問題。進一步而言,在具有房地產投資信托的房地產市場中,企業可以通過資本市場套現,物業租賃收益模式的流動性風險更小。

市場風險在物業銷售收益模式下,房地產企業面臨的主要是一級市場中的價格風險;在物業租賃收益模式下,房地產企業面臨的主要是三級市場中的租金風險。由于房地產投機、房地產市場周期循環等因素,房地產市場價格的波動性要遠遠強于租金的波動性,因此前者將面臨更大的市場風險。

品牌效應在物業租賃收益模式下,房地產企業通過持有高品質的商業物業、寫字樓來提升企業形象,創造品牌價值。例如,香港置地集團在中環所持有的大量寫字樓曾經一度為其贏得了“中環地王”的美譽,而太古地產的太古廣場也是香港商業物業中的優質品牌。因此,就提升公司形象而言,物業租賃收益模式更具優勢。

分析表明,兩種收益模式各具特色,很難比較哪一種更有利于房地產企業的可持續發展。然而,縱觀香港過去幾十年房地產企業的發展歷史,筆者認為隨著房地產市場的不斷發展,兩種收益模式正在不斷融合,混合型收益模式由于集成了兩種模式的優點,而為更多的房地產企業所接受。本文將以香港房地產市場中新鴻基地產公司案例為主,分析投資收益模式變遷的深層次原因。

新鴻基地產公司案例分析

1963年,郭得勝、李兆基和馮景禧三人分別投資100萬元建立了新鴻基企業有限公司。1972年8月23日,新鴻基企業有限公司在香港上市,1973年改名為新鴻基地產發展有限公司(下簡稱“新地”)。“新地”看好香港和內地的長遠發展潛力,最初崇尚開發中小型的住宅項目,隨著市場需要逐步開始全力開發大型的住宅項目。從1992年以來,“新地”一直高居香港股票市場“市值十大地產公司”的榜首,堪稱香港的“地產巨無霸”。“新地”早期奉行“貨如輪轉”的經營策略,以物業銷售作為其核心的收益模式。本文通過對1988年到2004年公司年報數據的分析,定量的考察了近20年來其收益模式的變遷。

新鴻基地產公司收益模式變遷

內容摘要:伴隨著我國房地產市場的快速發展,房地產企業必將面臨收益模式的選擇問題。本文首先對物業銷售收益模式、物業租賃收益模式、混合型收益模式的概念和特點進行了比較。其次,通過香港新鴻基地產公司案例分析,論證了香港房地產市場進入成熟期和調整期后,混合型收益模式在提高企業經營靈活性和增強企業收益穩定性等方面的優勢。本文認為混合型收益模式從長遠而言是尋求可持續發展企業的最佳選擇。

關鍵詞:收益模式物業銷售物業租賃香港

不同收益模式的概念與特點

從世界范圍內看,以物業開發和投資為主營業務的房地產企業具有三種典型的收益模式:其一是物業銷售收益模式;其二是物業租賃收益模式;其三是混合型收益模式。

收益模式的概念界定

所謂“物業銷售收益模式”是指房地產企業通過籌集資金、購買土地、設計建造、市場營銷等環節,最終以銷售方式獲取房地產投資收益;所謂“物業租賃收益模式”是指房地產企業自行開發建設或者直接購買物業的所有權后,通過宣傳推廣、招商談判、租約簽訂等環節,最終以租賃方式獲取房地產投資收益;所謂“混合型收益模式”是前兩種收益模式的結合,是一種物業銷售和物業租賃并舉的收益模式。

由上可見,本文所指的收益模式并不針對具體的開發項目或物業類型,而是指一個房地產企業在市場動態發展過程中,為了獲取良好的經營績效和長遠的發展機會所選擇的收益模式。

收益模式的比較分析

不同收益模式對房地產企業的經營績效有不同的影響,表1從多方面對物業銷售收益模式和物業租賃收益模式進行比較。

所有權物業銷售收益模式在銷售完成后,將物業的所有權轉移到買方手中,因此房地產企業沒有獲得物業的所有權。反映在企業資產中的主要項目為在建工程。相反,物業租賃收益模式則保留了房地產企業對物業的所有權,所有已租賃物業都屬于企業的資產。

資金周轉速度在物業銷售收益模式下,物業價值一次性實現,因此可以立即將投資收益投入到擴大再生產過程,該模式有效的提高了資金周轉速度。相反,在物業租賃收益模式下,物業價值在長期內實現,資金周轉速度相對較慢。

收益穩定性在物業銷售收益模式下,現金流入在物業銷售時完成,并受工程建設、銷售狀況、市場價格影響較大,因此收益不穩定。相反,物業租賃收益模式可以通過租賃合同獲得中長期的穩定收益。

流動性風險在物業銷售收益模式下,一旦房地產企業在建設過程中遇到資金短缺等流動性風險,由于物業的物理形態還沒有實現,因此變現能力差,企業抵御流動性風險的能力弱。相反,在物業租賃收益模式下,由于企業持有一定量的物業,因此可以通過出售已持有的物業來解決流動性問題。進一步而言,在具有房地產投資信托的房地產市場中,企業可以通過資本市場套現,物業租賃收益模式的流動性風險更小。

市場風險在物業銷售收益模式下,房地產企業面臨的主要是一級市場中的價格風險;在物業租賃收益模式下,房地產企業面臨的主要是三級市場中的租金風險。由于房地產投機、房地產市場周期循環等因素,房地產市場價格的波動性要遠遠強于租金的波動性,因此前者將面臨更大的市場風險。

品牌效應在物業租賃收益模式下,房地產企業通過持有高品質的商業物業、寫字樓來提升企業形象,創造品牌價值。例如,香港置地集團在中環所持有的大量寫字樓曾經一度為其贏得了“中環地王”的美譽,而太古地產的太古廣場也是香港商業物業中的優質品牌。因此,就提升公司形象而言,物業租賃收益模式更具優勢。

分析表明,兩種收益模式各具特色,很難比較哪一種更有利于房地產企業的可持續發展。然而,縱觀香港過去幾十年房地產企業的發展歷史,筆者認為隨著房地產市場的不斷發展,兩種收益模式正在不斷融合,混合型收益模式由于集成了兩種模式的優點,而為更多的房地產企業所接受。本文將以香港房地產市場中新鴻基地產公司案例為主,分析投資收益模式變遷的深層次原因。

篇（10）

2戰略成本會計在房企售前、售后服務管理中的應用

戰略成本會計貫穿了企業生產經營的各個環節，而對于房企來說根據售前市場調查情況制定存貨銷售價格與銷售策略，根據銷售的實際情況對售后銷售環節的反饋從而控制銷售費用，能夠實質性幫助房企降低銷售成本、提高銷售業績。對于房地產企業的售后服務管理中，戰略成本會計主要變現為適度服務質量控制、銷售網點布局與路線設計、售后服務的完善三個方面。適度服務質量控制對于房企來說，銷售環節的服務質量控制與成本掛鉤，即有效的銷售培訓使銷售人員能夠提高房地產的銷售業績，銷售培訓費用與銷售人員提成費用的控制，都是戰略成本控制的適度服務質量控制的關注環節;銷售網點布局則是通過市場調查設計房地產銷售的主要售樓部與廣告宣傳投放地，通過合理的銷售網絡布局實現較小成本耗費下的高銷售業績與目標，這在房地產銷售環節是十分重要的，合理有效的銷售網絡布局，如地鐵進出站口的廣告牌設計，能夠在人流量的地方設置醒目的銷售廣告，戰略成本會計能夠權衡廣告費用與銷售業績之間的關系;另外，旅游景區房地產在市區設立的售樓咨詢中心，也需要考慮人流量與周圍居民或市民的收入情況，戰略成本會計即能夠通過該環節的成本分析與控制實現對銷售網點布局的優化升級;售后服務對于房地產企業來說，應該是越來越受重視的環節，因為房地產企業的銷售團隊具有較高的流動性，售后服務往往是房地產開發商移交到物業管理公司，業主對商品房售后的各種物業管理事務的預期感受與滿意程度，這不僅僅是對房地產企業戰略性發展的高要求，也是對與房地產休戚相關的物業管理方面提出了更高要求。戰略成本會計要求房企在售后服務質量的管控，實際上對于房企改善服務質量并進一步提高銷售量，有極大的促進作用。因此，對于房企來說，售前售后環節關系到房企銷售業績的可持續化與企業商譽或形象的進一步提高，要想將其做得更好，就要增加售后服務的設施和相應的售后服務人員。