序論：好文章的創(chuàng)作是一個不斷探索和完善的過程，我們?yōu)槟扑]十篇物業(yè)一級資質申報材料范例，希望它們能助您一臂之力，提升您的閱讀品質，帶來更深刻的閱讀感受。

篇（1）

物業(yè)參加人員:**、

業(yè)委會參加人員：

熱心業(yè)主代表：何先生

會議主要內容:

一、樓巴路線整改

二、外墻瓷片脫落問題、滲漏水維修問題

三、中軸線停車問題整改

四、經費和公共收益問題

五、游泳池問題

一、樓巴路線整改

樓巴出行問題：

現(xiàn)樓巴總數(shù)11臺，司機19個，其中2人備用。

物業(yè)程六一：

高峰期5分鐘一趟

業(yè)委會：

據(jù)了解5分鐘一趟未達到，樓巴路線的優(yōu)化計劃必須經過60%以上的業(yè)主通過方可實施。

物業(yè)程六一：

如在推行過程中80%通過，20%反對怎么辦？是否可推行？

業(yè)委會：

如大多數(shù)業(yè)主同意，且對大多數(shù)業(yè)主是有利的，大部分業(yè)主滿意就可實施。

業(yè)委會**陽：

在小區(qū)是否增加電頻車，可能更方便，更可行。

物業(yè)**：

①整個園區(qū)如果用電頻車需要20臺，司機20幾個

②現(xiàn)樓巴每月虧損20萬，公司不可能在投資這方面

③目前11臺車，每臺車39座，電頻車效率會比樓巴低，公司目前已經認為樓巴是給恒大物管拖了后腿。

④如果由外包的單位承包，公司是會支持的。

業(yè)委會**：

物業(yè)一方面可以向公司申請使用電頻車接駁樓巴車，也可跟市政公交部門商討是否將公交電瓶車線路延長到我們小區(qū)的各個出入口，這樣減輕樓巴的壓力，方便業(yè)主出行。

業(yè)委會**陽：

電頻車與樓巴結合一起來運行。

物業(yè)**總：

①前期的考察要更細化，準確、能量化的盡量量化

②為什么要做這個優(yōu)化，優(yōu)化的一些內容，必須做好宣傳。

③電頻車的問題要做更進一步的了解，包括業(yè)主的質疑如何回覆，將相關工作在細化后公示。

④方案由物業(yè)經理程六一完善，下周一之前將電頻車問題的情況提供出來，爭取6月20日前公示。

二、外墻瓷片脫落問題、滲漏水維修問題

物業(yè)**：

①公司會逐戶到現(xiàn)場排查，現(xiàn)已組建3組人員，樓上向下滲水的工作已開始維修，廚房滲水到下一層的我們已經在跟業(yè)主溝通維修，在4月底已開始進行了。

②外墻脫落的整修，報告已報批了，相關工作已開始在做。

③出現(xiàn)滲水的外墻瓷片脫落只需業(yè)主打電話到物業(yè)中心，登記、核實、查看、處理。

業(yè)委會**：

外墻維修費用由哪里出？

物業(yè)**總：

恒大物業(yè)公司出，具體花多少錢是需要根據(jù)工程量來定的。

業(yè)委會**：

①關于這些工程問題，如果是水管、燈等老化會出現(xiàn)一些的問題。這是很正常的，畢竟有八年多了。是業(yè)主們都可以接受的范圍。

②另外很多的工程問題是恒大物業(yè)在收樓至今，由于與開發(fā)商的特殊關系，一直就沒有進行相關驗收。提供給業(yè)委會的資料顯示大堂的空調以及有些設備都是沒有驗收的。飄窗漏水、天花脫落等問題物業(yè)回覆過了保修期，事實是在未過保修期之前都有過保修投訴的記錄。問題是為什么沒有及時維修，而導致日積月累？

③任何樓盤都會存在質量的問題，但問題存在的比例太大就不正常。如果是開發(fā)商的問題，應追究開發(fā)商的責任，如果是物業(yè)未管好，未進行維修就是物業(yè)的職責，有些是業(yè)主使用的問題，那就是業(yè)主自身責任。

物業(yè)**總：

①需要專業(yè)的人來確認問題的具體責任

②管家要多盡責任，盡快確認問題

③如果影響業(yè)主日常生活的應盡快解決

④在確認時應分清責任，要給業(yè)主講清楚是什么原因導致的，所以應安排專業(yè)人士去確認，去解釋。

⑤外墻問題因依據(jù)公司計劃的統(tǒng)一時間節(jié)點來完成統(tǒng)一維修

業(yè)委會**：

現(xiàn)在你們既然有專們負責維修的人員，希望在接到保修及維修的過程中要明確時間節(jié)點，讓業(yè)主知曉。避免拖拉現(xiàn)象。

業(yè)委會**：

由于滲水屬于房屋質量問題（是否過保）爭議比較大，之前物管高層更換頻繁，一直不穩(wěn)定，以免之前申報材料有所遺漏申報時間有所差異，希望物業(yè)可以給業(yè)主半年時間申報，物業(yè)免費維修，超過時間按正常質保期報修。

物業(yè)**總：

有些滲水問題維修后一年半年又會出現(xiàn)滲水，如果是之前存在的問題會一直跟進，即便過了保修期也會跟進。

業(yè)委會**：

不要說一期業(yè)主了，就說9棟業(yè)主2012年才收樓，是最后一期的業(yè)主，在收樓時就有報過漏水，每年都有報修，到現(xiàn)在業(yè)主仍有漏水現(xiàn)象，這就真說明房屋質量存在很大問題。所以無論是否過保修期都是開發(fā)商的責任，都應該負責維修。

業(yè)委會**陽：

從現(xiàn)在開始，凡有業(yè)主報滲水，漏水，由物業(yè)的檢查確認維修至修好為止。物業(yè)與業(yè)委會的收集的數(shù)據(jù)要綜合一下。物管應建一個數(shù)據(jù)庫，將小區(qū)反映的問題全部登記在冊。落實情況及時也給業(yè)委會做備案。

物業(yè)**總：

公司2017年6月3日發(fā)文，要求9月30日完成排查與維修工作（所有小區(qū)外墻瓷片脫落）排查完后資料提供一份給業(yè)委會。

業(yè)委會**：

家里掉瓷磚的，你們可以增加樓管的人數(shù)，一戶一戶拜訪處理。

物業(yè)程六一：

針對家里掉瓷磚的業(yè)主反映此類問題我們都會第一時間去解決。

三、中軸線停車問題整改

物業(yè)**：

關于園區(qū)道路規(guī)劃：

①整體思路是靠近別墅區(qū)的兩邊的停車位全部取消，改為人行道，酒店正下方左右兩側車位繼續(xù)保留，中軸線兩側劃臨時停車位，登記分類來訪、別墅業(yè)主、僵尸車、房車這四類車分類后，逐步回訪告知業(yè)主盡量不占臨時車位，并上門建議就近辦理停車位。

②人行道：80公分高交護欄+花箱

③6月份完成小區(qū)的走訪，7月完成此項工作，方案已經完成的，希望業(yè)委會盡快蓋章公示，開始此項工作。物業(yè)也會針對中軸停車業(yè)主以溫馨提示告知業(yè)主中軸停車改善。

④車庫自動識別系統(tǒng)6月20日完成

⑤目前是一車一卡一位

業(yè)委會**：

在整改的過程中相關回訪數(shù)據(jù)要保存好，百分比數(shù)據(jù)必須要真實，用數(shù)據(jù)說話。

物業(yè)夏宗偉：

我們保證數(shù)據(jù)的真實性，現(xiàn)需要盡快安裝擺閘，到時無論什么車都需要刷卡。

熱心業(yè)主：

擺閘易出現(xiàn)尾隨情況怎么辦？目前小區(qū)人車未分流，要加強管理，標準要統(tǒng)一，一人一卡。外來人員進入小區(qū)，須嚴格登記。

業(yè)委會**陽：

7月15日硬件設施到位，最好人車分流一人一車一卡，到時候設備到位后，下一步應對快遞、學校車類需提供一個方案。

四、經費和公共收益問題（今日會議核心問題）

業(yè)委會**陽：

業(yè)委會成立，根據(jù)物業(yè)管理法規(guī)定，小區(qū)公共收益應移交給業(yè)委會。

物業(yè)**總：

6月30日之前，業(yè)委會辦公經費保證能夠到位。

五、游泳池問題：

業(yè)委會**陽：

眼前游泳池在未經小區(qū)業(yè)委會商討、同意的情況下就已外包出去了。是屬于違規(guī)行為。

熱心業(yè)主：在合同未簽的情況下，未經業(yè)委會同意的合同應該是無效的，外包合同應經業(yè)委會同意，基于這種情況是否可簽一份過渡協(xié)議。

業(yè)委會**陽：

既然已成立業(yè)主委員會，業(yè)委會就應履行職責，泳池外包應征求業(yè)委會的意見，那么希望以后關于外包的情況希望能夠跟業(yè)委會溝通，這是對我們業(yè)委會的一種基本尊重，希望**總能理解與支持！

物業(yè)**總：

公司缺乏主動向業(yè)委會報告與反饋

①關于泳池外包物管公司，缺乏報告與溝通，公司佛山今有三個工程一起招標，投入費用提高了，業(yè)主的消費標準降低了。是對業(yè)主有利的。

②最后簽訂合同，條款也未與業(yè)委會溝通，確認合同。這些是我們做不到位的，我們的初衷都是一樣的，希望業(yè)主能夠花最少的費用享受好的服務。

③關于招投標會以高價中標，才可以進來，但進入后相關執(zhí)照辦不到就會導致關門，會影響業(yè)主，公司有一些成熟的供應商，代表公司、團隊，所以一直都是統(tǒng)一招標的。但是我可以代表公司承諾招投標都是公開、公平、公正。

業(yè)委會**：

①我們討論的是兩個概念，成立了業(yè)委會后，所有關于公共收益的都需要經過業(yè)委會，公司凡外包合同應通過業(yè)委會的同意。

②從物管公司提供的資料看，很多公共區(qū)域外包服務合同都快到期了，到期合同要簽，應經過業(yè)委會，物業(yè)必須尊重小區(qū)業(yè)委會。

③關于物業(yè)服務合同，我們希望與一個具有獨立法人，獨立財務機制的物業(yè)服務公司簽定服務合同。

④目前小區(qū)是2.5元/平方的收費標準，必須按照國家統(tǒng)一一級服務標準。目前這么一大筆錢卻是上交恒大集團公司，小區(qū)物業(yè)需要用錢，卻要層層審批，耗時之久無法接受。現(xiàn)在小區(qū)的公共收益到哪里去了？小區(qū)業(yè)主都在質疑！我們需要改變現(xiàn)在的這種體制。

⑤我們業(yè)委會籌備組階段，曾在2015年7月25日就向許家印發(fā)了一份業(yè)主聯(lián)名公開信，從開發(fā)商到現(xiàn)在物業(yè)存在的問題一直未得以解決。

⑥要求恒大公司把2016年7月份成立業(yè)委會以來的公共收益開支明細交與業(yè)委會并在小區(qū)公示，將剩余的公共收益依法移交予業(yè)委會。公共收益應轉入業(yè)委會指定的獨立賬戶上。

物業(yè)**總：

①業(yè)委會在中國是一個非法人機構。

②如成立項目公司收支財務量大，存在一定的風險

③對業(yè)委會的專業(yè)程度也有一定要求。如項目維護支出開支審批需要一定的真實性，如果出問題難監(jiān)管。

業(yè)委會**：

①我們希望有一個具有獨立的法人，獨立財權的物業(yè)服務公司來監(jiān)管本小區(qū)，讓業(yè)主對小區(qū)的收支情況一目了然。你們可以提供有此資質的物業(yè)公司。

②這樣方便、便捷、取之于民、服務于民、服務小區(qū)、要讓業(yè)主看得，不要小事層層上報，逐層審批。

③設備清單及臺帳有部分是沒驗收的，（交接的臺帳上顯示）

④建議我們請專業(yè)人士逐項清點驗收、交接

物業(yè)：

①小區(qū)規(guī)劃圖6月9日交業(yè)委會

②6月底提交小區(qū)設備、設施、清單交業(yè)委會

建議物管將業(yè)委會的所有文件資料均需蓋集團或服務中心的蓋（公司相對應的章）

業(yè)委會**陽：

①半島的收入用于半島的建設，應設置獨立的賬號

②公共收益應打入業(yè)委會獨立的賬號上，公共收益什么時候能給到業(yè)委會？

物業(yè)**總：

①先把業(yè)委會的經費解決，6月30日之前到賬，7月份付完5.6.7月份經費（7月15日到帳）

②公共收益和體質問題，先將經費付完后，公共收益6月30日前回覆（以公函形式），體質問題是有利有弊，業(yè)委會確實是要成立這種項目公司，我們也會將風險列清楚后在向業(yè)委會表明后在協(xié)商。

熱心業(yè)主：

包干制公司收支可不公示，如果成立業(yè)委會后小區(qū)收支一定要公示。

關于泳池的承包問題目前怎么處理？

業(yè)委會**陽：

將泳池外包的合同等相關文件交予業(yè)委會審核，同時希望讓承包商到業(yè)委會與業(yè)委會溝通協(xié)商相關開館事宜，在商定開館時間。（6月9日提交文件）在此之前，游泳池應免費開放。

業(yè)委會**補充：

一個樓管管6-8棟，人手是不夠，無法及時解決問題。

物業(yè)**：

公司本應是按800戶一個樓管，現(xiàn)在半島是500戶一個樓管。

業(yè)委會**陽：

篇（2）

今年3月，保監(jiān)會下發(fā)“以房養(yǎng)老”征求意見稿，6月下旬，正式出臺《關于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點的指導意見》（下稱《意見》），要求從7月1日起開始展開試點。從征求意見到正式試點，僅用三個多月時間，動作神速。

保監(jiān)會人身險監(jiān)管部主任袁序成在“以房養(yǎng)老”試點通氣會上表示，開展此項試點，可以盤活老年人房產，在不影響老年人既有養(yǎng)老福利的前提下，增加一種新的養(yǎng)老方式，是實現(xiàn)個人經濟資源優(yōu)化配置的積極探索，同時也是對現(xiàn)有商業(yè)養(yǎng)老保險的業(yè)務模式創(chuàng)新。

根據(jù)保監(jiān)會的定義，“以房養(yǎng)老”屬于養(yǎng)老保險產品的一個新品類，與既有的養(yǎng)老保險產品相比，其專業(yè)程度更高、涉及的其他行業(yè)和領域更復雜。但是縱觀《意見》，保監(jiān)會對“以房養(yǎng)老”的監(jiān)管要求主要是原則性的規(guī)定，未對產品定價、房產估值、運營模式和風控等技術細節(jié)進行詳細規(guī)定，甚至對參與試點的房屋性質亦未作具體規(guī)定，僅要求申請人擁有房屋完全獨立產權。

“保監(jiān)會主要對以房養(yǎng)老試點的開展進行指導，產品的具體定價模型、房產估值方法等內容，由保險公司根據(jù)自身的情況自行探索和采用，保監(jiān)會不作具體規(guī)定，目前暫時不考慮出臺進一步的細則。”保監(jiān)會相關部門人士對《財經》記者表示。

對于這項被呼吁和研究多年的業(yè)務，業(yè)內對試點的反應并不急迫。“總體來說，中資公司特別是中小公司比較積極，外資公司普遍表示謹慎。”一位參與“以房養(yǎng)老”試點項目研究的保險公司人士表示。

“這畢竟是新事物，現(xiàn)在還沒有一個適合國情的成熟模式可以借鑒，我們討論時認為，試點初期不宜限制過死，最好先不要對具體模式作太具體的規(guī)定或限定，讓各家試點公司自行探索，最后看試點的最終結果。邊試點、邊完善，這樣有更大的靈活性。”上述試點項目組人士表示。

執(zhí)行力在于細節(jié)，對于試點保險公司來說，將“以房養(yǎng)老”從理論層面落地成為實體產品，并被市場接受，可能是其面臨的最大問題，探索之路或許頗為蹣跚。 小規(guī)模試點

“老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險”這個有點拗口的名稱，通常被人們用一個更簡潔而形象的詞來稱呼――“以房養(yǎng)老”。

這種養(yǎng)老保險業(yè)務將住房抵押與終身養(yǎng)老金保險相結合，申請人將其房產抵押給保險公司后，仍擁有房屋占有、使用、收益以及經抵押權人同意的處置權，并按照約定條件領取養(yǎng)老金直至身故。如申請人身故，保險公司可獲得抵押房產處置權，處置所得將優(yōu)先用于償付養(yǎng)老保險相關費用，剩余部分依然歸法定繼承人所有。簡言之，“以房養(yǎng)老”是將個人房產未來收益的提前變現(xiàn)和使用，同時不改變房屋的消費屬性（即居住），為自身養(yǎng)老提供的新型融資方式。

早在2003年，我國就提出了“以房養(yǎng)老”的概念。其后南京嘗試過“倒按揭”模式，60歲以上、擁有本市60平方米以上產權房的孤殘老人，自愿將房產抵押，入住湯山留園老年公寓，老人身故后房屋產權歸養(yǎng)老院所有。上海模式則相當于“售后回租”，由65歲以上的老人將自己的產權房售給市公積金管理中心，房款作為租金，一次性給付公積金管理中心，老人租住在自己原來的房子里。這兩種方式都涉及轉讓房屋所有權，且獲得的資金偏低，在當時難以獲得市場認可。

2011年北京民政局的《北京市“十二五”時期老齡事業(yè)發(fā)展規(guī)劃》提出，鼓勵商業(yè)保險公司、商業(yè)銀行或住房公積金管理部門建立公益性中介機構，開展住房反向抵押貸款試點。

此次“以房養(yǎng)老”試點的主體則變?yōu)楸ｋU公司，“住房反向抵押貸款”的叫法也改為“老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險”這個更具保險特點的名稱。試點對象則是北京、上海、廣州和武漢四地的60歲以上、擁有房屋獨立產權的老年人，試點時間為兩年。

為何首批試點城市選擇此四地？保監(jiān)會相關部門負責人表示，北、上、廣是一線城市，經濟較發(fā)達，保險市場相對較成熟，老齡人口數(shù)量較多，房地產市場容量也較大。

有關數(shù)據(jù)顯示，北京退休老人月平均收入相當于北京在職職工平均月收入的三分之一，而北京老人平均擁有住房面積（28.3平方米）高出其他城市人均水平34.76%左右，且約有50%老人的住房有自主產權。

二線城市武漢的入選，則因業(yè)內首家開業(yè)的養(yǎng)老社區(qū)――合眾養(yǎng)老社區(qū)落戶于此，便于其探索“以房養(yǎng)老”與養(yǎng)老社區(qū)對接的嘗試。

據(jù)了解，美國入住養(yǎng)老社區(qū)的人群中，有60%通過住房抵押貸款繳納入門費和后續(xù)服務費，這意味著，參與“以房養(yǎng)老”的申請人，未來有可能成為養(yǎng)老社區(qū)的潛在客戶，進而推動養(yǎng)老社區(qū)的發(fā)展。

《意見》要求，申請試點資格的保險公司，須滿足開業(yè)滿五年、注冊資本不少于20億元、償付能力充足率不低于120%等門檻。長江證券分析師劉俊在報告中測算，國內滿足相關試點要求的保險公司約33家。

單個保險公司接受抵押房產的評估價值，不得超過“4%×上一年末總資產不超過200億元的部分+0.2%×上一年末總資產超過200億元的部分”，如以萬億元資產規(guī)模匡算，該業(yè)務的規(guī)模上限約為27.6億元。諸分析師估算，國壽、平安壽險、太保和新華保險如試點“以房養(yǎng)老”，規(guī)模上限將分別是47億元、30億元、21億元和19億元，全行業(yè)房地產評估價值合計不會超過180億元，市場體量不會太大，短時間內不會形成規(guī)模效應。

“試點初期，各家保險公司應該都會比較謹慎，可能遠遠達不到上限，而且初期可能主要針對失獨或無子女老人。”一位保險公司精算人士認為。

據(jù)了解，中國60歲以上老人中，擁有獨立產權的占比約80%-90%，遠高于美國60%的比例。試點初期如以無子女或失獨老人為主，這部分人群的全國規(guī)模約為3000多萬人。

業(yè)內人士普遍認為，此時推出“以房養(yǎng)老”正逢其時，養(yǎng)老問題已成為擺在全社會面前不可回避的現(xiàn)實問題，民眾的養(yǎng)老意識也在逐步提升。保監(jiān)會日前的《中國保險業(yè)社會責任白皮書》顯示，養(yǎng)老險的公眾關注度同比提升了70%，養(yǎng)老保險是公眾認為對自身最有益的險種之一。

養(yǎng)老需求如此旺盛，供給端卻面臨養(yǎng)老產品種類較少且同質化的尷尬：有關數(shù)據(jù)顯示，目前保險公司約7700多個在售人身險產品中，養(yǎng)老保險產品僅有60多個。“現(xiàn)在市場上缺乏真正的養(yǎng)老保險產品。”一位保監(jiān)會人士表示。

“以房養(yǎng)老”的試點，無疑開拓了一種新型的養(yǎng)老方式和養(yǎng)老保險產品。“以房養(yǎng)老”的首創(chuàng)者孟曉蘇所在的幸福人壽對此表現(xiàn)最為積極，稱公司目前已初步完成產品開發(fā)和業(yè)務流程的準備，將積極上報相關試點申報材料。如試點資格獲批，將采取統(tǒng)一規(guī)劃、分步啟動的方式，在四地開展試點。此前泰康人壽高管亦在公開場合表示，公司將會積極參與試點。據(jù)了解，目前幸福人壽、合眾人壽、泰康人壽和平安等保險公司已遞交了試點方案。 待解難點重重

何時能夠正式推出產品、能否順利試點，有關公司的表態(tài)卻模棱兩可。

對于保險公司來說，還有很多技術和實際操作層面的問題需要首先解決，其中最大的難點在于房屋估值、產品定價和房屋處置方式等。

在產品模式的選擇上，《意見》規(guī)定，可按照投保人所抵押房產增值的處理方式，分為參與型和非參與型兩種。所謂參與型產品，指保險公司可參與分享房產增值收益，通過評估，對投保人所抵押房產價值增長部分，依照合同約定在投保人和保險公司之間進行分配。非參與型產品則指保險公司不參與分享房產增值收益，抵押房產價值增長全部歸屬于投保人。

一家計劃參與試點的保險公司精算師表示，就現(xiàn)實情況來說，如采用非參與型，領取的養(yǎng)老金額固定，且房產增值部分帶來的剩余金額可由法定繼承人繼承，這種方式相對明晰簡單，消費者的接受度更高。“采用哪種方式，關鍵是看哪種更易被投保人所接受，更符合消費者的利益。”

隨之而來的一個問題便是產品定價。據(jù)了解，國際上主流的定價方式有支付因子模型法和精算模型法兩大類，前者的定價因素包括利率波動、通脹率、貸款期限、房產價格波動率和投保人死亡率等，由此根據(jù)模型確定貸款價值比和支付因子。該模型在美國應用得較廣泛。這種定價方式更關注財產價值變動對價格的影響，并需要歷史數(shù)據(jù)來確定支付因子。

精算模型法分為一次支付和終身年金定價兩種，相對而言，該方式更具實用性和精確性。不過，有種業(yè)內觀點認為，由于我國房價波動大，利率決定機制亦與歐美不同，采用這兩種定價模型都有一定的局限性。

定價的一大影響因素便在于房屋的估值。《意見》規(guī)定，由具有一級資質的房地產估價機構進行房產價值評估，費用由保險公司和消費者共同負擔。據(jù)了解，房屋估值將每年一評估，而美國則是三年一評估。

“如果每年對單個房屋逐一評估，對保險公司來說管理成本太高了，不是我們所設想的理想方式。此外，如何對抵押房屋進行持續(xù)管理也是一個問題。”上述試點項目組人士表示。

在歐美發(fā)達國家，房屋的管理和維護一般委托給專業(yè)的物業(yè)管理機構，并通過購買房屋財產保險來補償房屋在使用過程中發(fā)生的損失。

房屋處置方式則是“以房養(yǎng)老”的又一大難點或者說是最大的難點。“回收處置是一個大問題，因為對一些現(xiàn)行法律規(guī)定形成新的挑戰(zhàn)，現(xiàn)在大家也沒有探討出一個特別好的方式。”上述試點項目組人士表示。

據(jù)介紹，從目前來看，房屋處置主要有貸款和拍賣等形式，但拍賣的一個難點在于能否順利執(zhí)行。根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，只有非自住的房屋才能執(zhí)行拍賣，這與“以房養(yǎng)老”模式下老人仍住在自己的房子里的形式相矛盾。

美國在推行“以房養(yǎng)老”的過程中，對此進行了專門的立法，同時創(chuàng)造和運用了一些金融工具。“比如可將房產資產進行證券化，做成資產包在二級市場上打包發(fā)售，通過金融市場實現(xiàn)流通，這樣保險公司不用沉沒大量的現(xiàn)金資產，只需要在二級市場賺一個利差就可以。”上述項目組人士介紹。

據(jù)了解，美國HECM （即Home Equity Conversion Mortgage，房產凈值轉換抵押貸款）模式的成功，關鍵在于依托“房利美”等機構，實現(xiàn)了抵押資產的證券化，從而解決了保險公司持續(xù)多年無法處置房產、回收現(xiàn)金的困局。不過，從目前國內資本市場的現(xiàn)狀來看，短時期內尚難運用此類金融工具。 風險因素眾多

在“以房養(yǎng)老”試點方案中，除了試點地區(qū)、目標客戶、產品設計思路與定價、業(yè)務流程等內容，亦要求保險公司必須列明風險防范措施等。據(jù)知情人士透露，在各家公司提交的試點方案中，對風險的測算和評估占據(jù)了相當?shù)钠?/p>

由于“以房養(yǎng)老”一端關聯(lián)波動較大的房地產市場，涉及領域廣泛，業(yè)務期限較長，法律關系復雜，風險因素眾多，對保險公司的風險管控能力提出了更高的要求和挑戰(zhàn)。《意見》要求，保險公司要在“以房養(yǎng)老”的條款制定、流程設計、法律合規(guī)、業(yè)務管理等方面加強風險防范和控制。

概括來說，保險公司開展“以房養(yǎng)老”主要面臨的風險包括政策風險、利率風險、房價波動風險、長壽風險和現(xiàn)金流風險等。

不過對保險公司來說，最重要的風險主要是長壽風險和房價波動風險。不過這些風險并非不可化解。以長壽風險為例，可以通過與現(xiàn)有壽險產品相組合，加以對沖，此外還可以通過再保險機制實現(xiàn)風險轉移和分散。

對于房產波動風險，有業(yè)內人士建議，可以制定合理的價值比例，做好精算定價，在機構設置和承保上分散抵押房產的分布。

以北京為例，市區(qū)、郊區(qū)的房價差別巨大，房產新舊程度、以及城區(qū)區(qū)位和地段的不同，房價基數(shù)和波動程度也各不同。如果在不同地區(qū)開設分支機構，吸引不同類型的住房，可以減少單類抵押房屋的非系統(tǒng)性風險，分散房產價格的個體風險。

試點雖然已開閘，有意試點的諸保險公司，卻仍陷入對諸多風險的左右思量之中。一位業(yè)內人士指出，如果在產品設計中把所有風險因素都考慮進去，并把風險全都轉移到消費者身上，如果從“以房養(yǎng)老”獲得的養(yǎng)老保障和其他養(yǎng)老產品并無多大差別，消費者怎么會買單？ 業(yè)務延伸空間

即使在“以房養(yǎng)老”業(yè)務發(fā)達的美國，其占比人群亦屬小眾。有關數(shù)據(jù)顯示，美國目前符合條件的潛在人群中，也僅有2%-3%的家庭選擇了反向按揭方式。

英國、日本等發(fā)達國家推行“以房養(yǎng)老”的歷史經驗顯示，當目標群體占比很高時（美國為15%、英國和日本均為 20%），這種方式比較容易推行。

中國的“以房養(yǎng)老”雖經十年探索終獲試點，但從當前法律環(huán)境、養(yǎng)老觀念以及保險業(yè)現(xiàn)狀來看，真正落地可能尚需時日。一位監(jiān)管層人士認為，在現(xiàn)有養(yǎng)老保險體系中，“以房養(yǎng)老”面臨諸多的問題和挑戰(zhàn)。

孤掌難鳴，“以房養(yǎng)老”的順利試點，需要在整個養(yǎng)老保險體系中尋找合力。《意見》指出，保險公司應在服務領域延伸、服務內容多樣和服務手段創(chuàng)新等方面積極探索，完善與“以房養(yǎng)老”相關的養(yǎng)老服務鏈條，比如，針對不同年齡和需求的客戶推出醫(yī)療保險、健康管理、金融理財?shù)确铡?/p>

青松居家康復護理機構總裁王燕妮在去年的一個健康險研討會上曾表示，國內目前有超過98%的老人選擇在自己家里養(yǎng)老，這些老人如享受相關的護理服務，最大的問題在于支付來源。

“以房養(yǎng)老”可為此提供一個資金來源。上述計劃參與試點的保險公司精算師表示，“以房養(yǎng)老”將來可以對接重疾險或大病保險，可以設計“提前給付”等條款，使老人獲得資金支付相關的醫(yī)療費用。